澳洲房产真有泡沫？让我们来仔细捋一捋

totore

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-25 21:05
你有太多明显错误或偷换概念的部分，我一一指出，欢迎认真对话，但请基于事实。

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我的妈呀 香港是那个房价超高，全世界第一，人人鸽子房的房价吗… 你是把全澳洲跟那个寸土寸金的香港比啦？全澳洲也包括那些农村啊… 那种开几公里也看不到一个人的那种地方

凯瑟琳琳

totore 发表于 2025-4-28 22:49
我的妈呀 香港是那个房价超高，全世界第一，人人鸽子房的房价吗… 你是把全澳洲跟那个寸土寸金的香港比啦 ...

本来这样比就很可笑。但偏偏有人这么比，还说澳大利亚房屋泡沫比香港大。

totore

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-28 22:55
本来这样比就很可笑。但偏偏有人这么比，还说澳大利亚房屋泡沫比香港大。 ...

澳洲是比香港泡沫不知道大到哪里去了好吧

而且澳洲何地何能跟香港比啊，一个是背靠中国的金融中心，澳洲是啥

凯瑟琳琳

dominos 发表于 2025-4-28 22:49
中国房子开始跌的时候人口还没下降。而且移民国家经济不好移民会走。统计上人口可能没下降，但是本国居住的 ...

中国房价在2021年下半年开始全面下跌，
中国总人口根据官方数据是在2022年底首次出现负增长。
如果看更真实的指标，比如卡介苗接种量、新生儿数量，实际的人口下降极有可能在2020年就开始了，只是官方晚了正式承认。

不过无论怎样，即使一前一后相隔一年，人口下降和房价崩盘都是基本同步发生。

凯瑟琳琳

totore 发表于 2025-4-28 23:00
澳洲是比香港泡沫不知道大到哪里去了好吧

而且澳洲何地何能跟香港比啊，一个是背靠中国的金融中心，澳洲 ...

凭你一句” 澳洲是比香港泡沫不知道大到哪里去了好吧”

就没什么讨论的必要了。

inandbr

房价其实没那么复杂，不用比那么多；就看一个可负担性就可以了（如果不人为干预）。房价大涨了几十年，现在能负担的，肯定上车；负担不起的就没办法了。负担不起的人多了，房价就会跌，然后很多投机的会走，继续跌，直到找到底为止。
至于什么价格会负担不起，那就很难计算了。

凯瑟琳琳

inandbr 发表于 2025-4-28 23:07
房价其实没那么复杂，不用比那么多；就看一个可负担性就可以了（如果不人为干预）。房价大涨了几十年，现在 ...

同意，可负担性正文已经讨论过了。

→ 单人买一套悉尼公寓需 11.7年税前工资；
→ 双职工家庭仅需 5.9年，且还未考虑首付、贷款杠杆。

dominos

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-28 23:02
中国房价在2021年下半年开始全面下跌，
中国总人口根据官方数据是在2022年底首次出现负增长。
如果看更真 ...

但是2021年下降只是你的猜测对吧？实际上2021是封锁导致了很多接种不顺利。而且2021官方数据也是增长的。

国内地产我还是有发言权的。很多亲属都在银行，政府等相关部门工作。真正导致下跌的是政策滞后性。当时有些银行贷款都不批了，甚至因为不合格贷款被抓进去的都有。地产商也要还钱。看看王健林许家印就知道了。而且欧洲一些国家人口开始负增长的时候，房价还是增长的。可见中短期人口不会影响房价。

pan123au

悉尼房价增长是靠大幅增加移民和local中有工作中产阶级来维持，光靠特富裕阶层是不可能支撑悉尼house房价的。。中国中产阶级流失照成现在房价大幅下降死局

凯瑟琳琳

dominos 发表于 2025-4-28 23:25
但是2021年下降只是你的猜测对吧？实际上2021是封锁导致了很多接种不顺利。而且2021官方数据也是增长的。 ...

房价本身反映的是预期，而不仅仅是当前状况。官方2021年全国出生人口只有1062万，远低于自然更替水平，人口负增长几乎已经形成，只是国家在2022年才正式公布而已。

当然，你说的政策收紧确实是房价下跌的直接导火索，这是毫无疑问的。但问题在于，为什么一旦信贷收紧，房地产成交不是小幅下滑，而是断崖式暴跌？如果人口结构健康、有持续增长，哪怕收紧，也不会直接导致市场崩塌。

真正的问题是，当时支撑房地产的新增需求已经不足，购买力基础在萎缩，市场预期出现了集体塌陷。人口趋势的变化，是整个需求端塌陷的深层原因，而不是表面看到的“银行不放贷”这么简单。

欧洲（还有日本）有些国家在人口开始负增长时房价仍能上涨，但前提是他们能靠移民补充劳动力和人口总量（有预期）。而中国是无法靠大规模外来移民来弥补人口空缺的，出生率崩了就是真的人口断崖，供需平衡彻底破坏。

凯瑟琳琳

pan123au 发表于 2025-4-29 01:14
悉尼房价增长是靠大幅增加移民和local中有工作中产阶级来维持，光靠特富裕阶层是不可能支撑悉尼house房价的 ...

对，就是简单的供需关系

租售比和空置率都能反应悉尼的供需关系现在是供不应求。

pan123au

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 01:41
对，就是简单的供需关系

租售比和空置率都能反应悉尼的供需关系现在是供不应求。 ...

这就是这些希望悉尼房价下跌的人不懂的地方。如果中产阶级大量失业，达到15%,悉尼房价就可能崩盘。

凯瑟琳琳

pan123au 发表于 2025-4-29 01:46
这就是这些希望悉尼房价下跌的人不懂的地方。如果中产阶级大量失业，达到15%,悉尼房价就可能崩盘。 ...

在高息环境下，悉尼房价的韧性如此强，一旦降息房价又要爆

dominos

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 01:40
房价本身反映的是预期，而不仅仅是当前状况。官方2021年全国出生人口只有1062万，远低于自然更替水平，人 ...

你说的对人口预期我感觉不对，应该是对经济发展的预期。现在国内不愿意买房都是因为对未来挣钱能力的担忧。你可以去看调查。

2017年左右打压房地产政策下来时候，接着几年的确是小幅下滑。直到疫情是压死骆驼最后一根稻草，总封锁，工作没了，谁还去看房买房啊？

那些人口负增长的欧洲国家现在房子还在涨。日本也没有移民吧，从二零零几年人口下滑以来房价一直很平稳，每年还总涨个1%。最近人口下滑的厉害了，房价还涨的多了。

凯瑟琳琳

dominos 发表于 2025-4-29 10:17
你说的对人口预期我感觉不对，应该是对经济发展的预期。现在国内不愿意买房都是因为对未来挣钱能力的担忧 ...

你提到的一点我非常认同：对经济发展的预期确实是影响购房意愿的重要因素。尤其是在中国，疫情冲击、封控导致了收入不确定性飙升，这是2022年需求崩塌的重要直接导火索，这个角度没问题。

这跟我的核心观点不冲突，人口趋势和经济预期本身是互相作用的，不是对立的。

人口下滑，不只是“房子少卖一点”那么简单，它会直接削弱消费、投资、劳动力供应，拉低整个社会对未来增长的信心。

如果大家知道城市每年新生儿数量腰斩，学区房需求未来暴跌，楼市自然会提前price in这种长期下滑预期。
所以人口下降，不是独立于经济之外的小因素，而是未来经济发展的基础。

这里还必须区分清楚：自然生育型人口增长和高质量移民型人口增长，对房地产市场的作用完全不同。
        •        自然生育型增长（比如非洲、巴西里约贫民窟）主要带来的是低收入人口膨胀，创造不了有效购房需求，反而容易造成城市边缘化；
        •        高质量移民型增长（比如澳洲、加拿大、美国一线城市）则是受过教育、有积蓄、有技能的人群迁入，直接带动住房需求和资产价格上升。

澳洲接受的是全球范围内高素质移民，
北上深目前还能维持基本盘，也是因为对全国高学历、高收入人群有强大的人口虹吸效应。
不管整体出生人口怎么下降，只要人才、资金持续流入核心城市，房地产还有韧性。
但如果哪天连北上深都无法吸引人口了，那基本盘也会跟着动摇。

再说到欧洲和日本的例子，

        •        欧洲房价上涨，主要集中在移民输入国和核心城市（伦敦、巴黎、柏林），而不是人口自然负增长地区。
法国、德国大量吸纳移民补充了总人口，尤其是年轻劳动力，否则本土生育率只有1.4左右，根本撑不住增长。
        •        日本确实是个移民少的国家，但看得细一点就会发现：
        •        日本房价”涨”的是东京圈、大阪圈这些人口还在净流入的核心城市；
        •        地方小城镇、农村地区的房价早就崩了，房子白送都没人要；
        •        而且即便是东京，大部分涨幅也是非常温和，远低于经济增长速度，房价并没有强烈上涨，只是小幅爬升。

实际上，日本人口见顶（2008年）后，全国住宅地价连续下跌了十几年（2008–2019），
只是最近两年（2022–2024）在超低利率刺激下，核心城市出现了小幅回升。

中国的问题是：
        •        既有生育断崖；
        •        又没有大规模移民输入；
        •        还叠加了经济增速下滑和居民资产负债表恶化。

所以人口趋势对房地产市场的影响，在中国只会比日本、欧洲更深远、更彻底。

凯瑟琳琳

pan123au 发表于 2025-4-29 01:46
这就是这些希望悉尼房价下跌的人不懂的地方。如果中产阶级大量失业，达到15%,悉尼房价就可能崩盘。 ...

自然生育型人口增长和高质量移民型人口增长，对房地产市场的作用完全不同。
        •        自然生育型增长（比如非洲、巴西里约贫民窟）主要带来的是低收入人口膨胀，创造不了有效购房需求，反而容易造成城市边缘化；
        •        高质量移民型增长（比如澳洲、加拿大、美国一线城市）则是受过教育、有积蓄、有技能的人群迁入，直接带动住房需求和资产价格上升。

澳洲接受的是全球范围内高素质移民，
北上深目前还能维持基本盘，也是因为对全国高学历、高收入人群有强大的人口虹吸效应。
不管整体出生人口怎么下降，只要人才、资金持续流入核心城市，房地产还有韧性。
但如果哪天悉尼无法吸引人口了，那基本盘也会跟着动摇。

flyinfree

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-28 23:02
中国房价在2021年下半年开始全面下跌，
中国总人口根据官方数据是在2022年底首次出现负增长。
如果看更真 ...

不知道你有没有听闻过《大国空巢》这本书，大约二十年前作者在当下已倒闭但当年盛极一时的天涯社区上有发过一些文章在讲人口问题。那时候中国人口正是如日中天之时，那时候虽然我也觉得其逻辑自洽，但总是不敢相信，因为街外真的是人山人海，国内年年大学扩招，但是也就十来二十年，结果波峰过后前面就是一个大落坡了。。。。

日本的崩盘虽有各种原因，但其国内人口的不断减少也是主因之一。当过”潜太子薄“左右手的黄奇帆前几年就谈过中国楼主已过顶峰的事，在他的论述中，其中一个主要原因也是人口。

其实不单单是楼市，人口进入下降周期对经济的打击是各方各面的，而且这是一个长期的趋势，中美贸易战只会放大负面影响。

dominos

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 11:30
你提到的一点我非常认同：对经济发展的预期确实是影响购房意愿的重要因素。尤其是在中国，疫情冲击、封控 ...

按你这么说，看来隔壁大佬说的经济发展是决定房价主要原因是对的了。我也感觉是这样。

因为经济不发展，就没有好工作，即使有技能的人来了也没有高收入，就无法带动资产上涨。

去查了下，澳洲只有一半多一点是技术移民，剩下的很多不是那么高端的，比如难民等根本不创造价值反而还要消耗资源的。这种人实际和你说的非洲国家低收入人口膨胀是一样的。

澳洲也是大城市外面价格不高甚至下跌。10几年前看过农场生意，去年在去看，土地价格下降了好多。当地也是中老年为主，以后恐怕也是白送没人要的。也一样是人口核心区的上涨。全世界都是这样的。所以欧洲上涨和移民没什么关系。何况，大部分欧洲移民相对不那么高端。你看看巴黎人口结构变化图就知道。都是非洲过来的。对房价帮助不大。

以前多米诺一个公司店，很远乡村，一年能挣25万，20万都卖了几年都卖不出去，最后是一个印度人免费承保了。一年给总部多少钱，过了几年印度人都受不了，宁可违约赔钱都不呆了。这和当地房子一样。

日本不同，人口下滑后十几年房价还是微涨的，2020疫情之后房地产指数更是到现在涨了20%多了。这期间人口还是极具下滑的。所以说人口出非少一半这种，绝对不是决定因素。

凯瑟琳琳

dominos 发表于 2025-4-29 12:13
按你这么说，看来隔壁大佬说的经济发展是决定房价主要原因是对的了。我也感觉是这样。

因为经济不发展， ...

人口本身是经济的基础，人口下降，经济一定跟着下滑；而人口上升，经济不一定上升，要看人口质量。

至于房价：人口增长是房价上涨的必要条件，但不是充分条件；而人口下降且没有预期移民补充，房价长期下跌是必然的。

判断一个地区未来能否靠移民托住楼市，最直观的方法就是看中产阶级和高端人才的流动方向：

- 是中国、印度的中产和做题家通过移民前往法国、日本，还是法国、日本的中产和高端人才移民到中国、印度？
- 是鹤岗的小镇做题家通过高考流向北上广深，还是北上广深的土著反过来移民到鹤岗？

资本和人材总是用脚投票的。

dominos

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 12:41
人口本身是经济的基础，人口下降，经济一定跟着下滑；而人口上升，经济不一定上升，要看人口质量。

至于 ...

但是小地方人去大地方是应为大地方经济好，生活好。而不是反过来。

而只有经济好,中产和高端人士有工作和高端工作，才能支撑房产。就像上面说的，15%中产失业了，房产就完了。

所以人才是奔着钱，或者说好经济才有钱挣。你也说了，低收入非洲人口托不起房价。所以整天人口下降了，但是中高端人口上涨，但是经济好，房价还会涨。就像日本。看我上面图，2008人口下滑后，房价还是一直长的。

凯瑟琳琳

dominos 发表于 2025-4-29 12:49
但是小地方人去大地方是应为大地方经济好，生活好。而不是反过来。

而只有经济好,中产和高端人士有工作 ...

经济本身并不是凭空存在的，它依赖于人口结构和数量作为根基。
没有年轻劳动力，没有中产家庭支撑消费，没有人口支持企业扩张，即使当前经济再好，也很快会枯竭。
如果人口流失，长期来看劳动力萎缩、内需塌陷，经济必然随之下滑。所以说人口决定了经济增长的天花板。

短期内，经济可以靠政策刺激或货币宽松勉强维持；但长期走向，逃不掉人口基本盘的限制。

一句话就是，人口结构是长期经济发展的前提条件，而经济繁荣只是对人口趋势的短期放大反映。

至于日本例子，是我最先提出的，就是证明移民预期的重要性，当然实际情况也值得细看：
        •        过去十年，日本本币房价确实小幅上涨，但同期日元对美元贬值了40–50%，折算国际购买力，日本房价实际缩水；
        •        日本自2008年人口见顶后，全国总人口持续下降，但东京圈（东京都市圈）仍保持净人口流入；
        •        房价上涨主要集中在东京、大阪等人口吸附力强的核心都市区；
        •        而地方小城市和农村地区，房价早已持续崩盘，很多房子甚至白送没人要。

更关键的一点是，日本虽然总人口在减少，但社会整体信心并没有彻底崩溃，
因为所有人都清楚：日本只要愿意，随时可以通过放开移民来缓解人口压力。
这个“移民大杀器”至今还没真正启动，因此即使短期人口萎缩，日本社会还有一定的缓冲预期。

而中国的情况完全不同：
        •        出生率断崖式下跌；
        •        没有大规模吸纳移民的政策后备手段；
        •        全球吸引力也远不足以大规模引进中产和高技能劳动力；
        •        一旦人口结构恶化，社会信心更容易被迅速击穿，恢复空间远小于日本。

凯瑟琳琳

flyinfree 发表于 2025-4-29 12:07
不知道你有没有听闻过《大国空巢》这本书，大约二十年前作者在当下已倒闭但当年盛极一时的天涯社区上有发 ...

谢谢你的补充，理解非常到位。

《大国空巢》当年很多人觉得危言耸听，但今天回头看，确实印证了：人口结构变化是极其缓慢但极其致命的力量。

人口不仅影响楼市，更是影响经济增长、内需结构、社会信心的全局性因素。

而且这种趋势一旦形成，几乎不可能通过短期政策扭转，只能被动接受长期调整。

贸易战、科技战等外部冲击，当然是压力，但真正决定内部韧性的，还是自己的人口和结构性力量。

很多人还停留在”只要救市就能再起一轮”的思路里，忽略了最大的一条线——当人口失速，需求和信心会持续弱化，哪怕货币宽松，也只能越来越短、越来越弱地托市。

flyinfree

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 13:01
谢谢你的补充，理解非常到位。

《大国空巢》当年很多人觉得危言耸听，但今天回头看，确实印证了：人口结 ...

或许还是要具体一分为二来看，毕竟天朝足够大，大到可以像明末一样，京城朱门酒肉臭而北方离京城数百里外就已经遍地饥民炊骨爨骸了。

和你上面所说的某些情况一样，可能天朝的一些地区中心如北上广深和某些二线省市中心依然会在“乱世”中处于“世外桃园”，因为资源和人力都会想向高处走，都会尽量往中心城市挤。但不妨碍广大的中部西部和北部地区一片“荒漠”。

BTW，最近有个异向，国内挖掘机销量大增。。。。当然，这回并不是因为房地产所拉动的。。。而是国家准备上马的大量基建工程，其中水利方面占了很大一块。

dominos

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 12:59
经济本身并不是凭空存在的，它依赖于人口结构和数量作为根基。
没有年轻劳动力，没有中产家庭支撑消费， ...

我认同你人口是经济根基。但是我们讨论的是你说的人口下降了，房价是不是马上崩。

我不懂外汇，特意查了日元历史，只是这三年才贬值的。以前经常跌破100.直升机撒钱都不能贬值。而日元值钱和最近不值钱时候都在涨。所以你说的汇率说看似不成立。

上面也说过，全世界人都去大城市，日本和其他地方一样。所以你说的城市扩大说貌似也不成立。

日本消费信心90年就一直走低。零利率都解决不了。躺平就是日本来的。草食男，不婚等90年开始了。而且日本人很保守，现在还用软盘传真机，大量引进移民很难，所以你这些推论也不成立。

中国出生率下降速度和人口减少速度比日本好得多。高科技现在层出不穷。很多都是抢了日本饭碗。比如家电，手机，汽车等。高端人才远比日本多，比如5g理论的土耳其人科学家等。中国只有美国一个竞争者。日本排不上号

leonxu

我觉得其实中澳都没什么泡沫，因为没什么人像美国那样贷了款去贷款买房子。

flyinfree

leonxu 发表于 2025-4-29 14:14
我觉得其实中澳都没什么泡沫，因为没什么人像美国那样贷了款去贷款买房子。 ...

在某种程度上来说，你说的也没错。

因为在天朝，很多人是没贷多少款就“拿到房子”的。。。。像那种赚着几十万或百万贷着上千万元房子的毕竟是少数。除了少数炒房客，大多数人还是量入而出的，贷的都相当有节制而且还款力量也大。

像我表弟两夫妻都是学校老师，虽然买了几百万的房子，但舅舅私下里透露，其实都从两人的住房公积金里扣，工资大头都没用上：－）

凯瑟琳琳

dominos 发表于 2025-4-29 14:06
我认同你人口是经济根基。但是我们讨论的是你说的人口下降了，房价是不是马上崩。

我不懂外汇，特意查了 ...

- 中国出生的中产和做题家改国籍移民前往日本美国澳大利亚，而不是日本美国澳大利亚出生的中产和高端人才改国籍移民到中国。
- 鹤岗的小镇做题家通过高考流向北上广深拿户口，而不是北上广深的土著反过来移民到鹤岗拿户口

中国的问题远比日本严重。
        •        出生率断崖，中国目前出生率（0.7）已经远低于日本历史同期水平，人口负增长速度也快得多。
        •        没有移民补充机制；
        •        中产和资本持续外流趋势

dominos

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 14:30
- 中国出生的中产和做题家改国籍移民前往日本美国澳大利亚，而不是日本美国澳大利亚出生的中产和高端人才 ...

你重复发一便干什么，前面都说过了，去这些地方因为生活水平高，生活水平高因为经济好，而不是反过来。你因果关系搞反了。上面也说过了，你列举的所有原因在日本身上好像也不成立。所以你说的人口下滑房地产就跌好像也貌似不成立。我亲弟弟也是小镇做题家，但是他就死活不来澳洲。因为华为干十年挣了1900万，买了几十公斤黄金又挣了一倍。

中国一年下降1-200万人，对比日本下降速度，好像慢了不少吧。而且没看到在中国服务业都是银发的。日本旅游时候，出租车司机，售票员，餐馆服务员少说都60了，还有个93的。

日本也没有移民大批量补充啊。

日本大企业资本外流速度比中国高吧，几大企业海外资本都比上日本gdp了。中国可没流出14万亿美元。

凯瑟琳琳

flyinfree 发表于 2025-4-29 13:43
或许还是要具体一分为二来看，毕竟天朝足够大，大到可以像明末一样，京城朱门酒肉臭而北方离京城数百里外 ...

当全国人口下降到北上广无法虹吸的时候，北上广房价也会崩的的。

flyinfree

凯瑟琳琳 发表于 2025-4-29 14:39
当全国人口下降到北上广无法虹吸的时候，北上广房价也会崩的的。

除非爆发什么天灾或者大型热核战争，否则我们这辈子是不可能看到的了，这种人口下降趋势需要几十年才能看出来。

当然，资金除了外流，香港和即将启动的海南岛也会抢夺北上广深的市场。