30+ 悉尼家庭 也谈养老计划和家庭规划

kangarooo

现在的收支平衡是利息在历史最低点。如果利息涨了怎么办？长息是趋势啊……我的胆子小

阿拉思家BBB

好

安之麻麻

笑和尚 发表于 2018-6-10 15:30
安之麻麻伙食不要太省了，两个孩子和自己的奶蛋肉一定要保证。

哈哈你太逗了。和尚就惦记着吃！
伙食我家不省，我和孩爹大娃都是吃货。可能也就没有任何美容护肤花销或者名牌衣物。但我们没觉得这个对生活质量有影响。
主要就是觉得收入不算低了，为什么存不下钱，有点郁闷。加上老公一直嚷着澳洲生活简单不用花什么钱，我有点怒火中烧。哈哈。
很多网友都说要IO 这个看来可以和银行去bargain 一下了。当时做贷款，lending manager 一直push 我做的PI 说政策很紧。
举个例子 其中一个贷款 差不多2513的月供 只有1600左右利息 就是八九百多去了本金 租金是520一周 其实IO的话 真的可以省不少，现金流上就可以缓解很多。省下的钱就可以存自住房的对冲或者做股票投资。

安之麻麻

SRMO 发表于 2018-6-10 20:46
现在市场不好，就算卖一套，七扣八扣到手后也就几万，何况你这几套已经基本自己养自己了。你的风险是offset ...

的确如此哦。而且做过Refi 到手的钱寥寥无几if any 还得按购买价算CGT 画面不敢想 估计交完税还是是亏的吧 我税法不懂 说错莫笑

安之麻麻

比如我有一个房是36万买的 然后银行估价60 给我贷了48 然后我现在就算去掉中介费啥的可以60卖掉 关掉贷款 到手12 然后资本利得税是不是还是 60-36=24 除以二 12万 on top of 我税前14万的收入 是不是交税交到怀疑人生？！
细思极恐。我晕。这帐越算越可怕。持有抛售里外不是人？

安之麻麻

楼主已经凌乱。去吃顿夜宵压压惊。

安之麻麻

阿拉思家BBB 发表于 2018-6-10 21:05
好

好啥啊。已经凌乱了。看到你隔壁的贴了。买投资房，真要慎重啊！得正现金流负扣税外加增值多。就像找老婆一样，得肤白貌美性格好，最好还要家底厚！

安之麻麻

冬菇茶 发表于 2018-6-10 15:00
楼主你的情况应该是不少中产的现状了，要知道全澳洲只有不到1% 的人口拥有超过3套房产呢。你做的很不错了。 ...

谢谢冬菇茶的回复

为什么3套投资房的贷款比自主低，利息反而高那么多？三套投资房贷款额低，月供也低啊。PI那两个都是两千五左右，IO那个1800左右。自住房PI 浮动利率 一个月是三千五百多。

你们的收入都是直接入自住的offset account 吗？
是

为什么你们需要付3个公司的电话网络费？为什么不可以combine？ Optus 的费用看起来很高，你多久没有renew 你的contract 了？utilities 一样。

Optus签的两部手机加话费 TPG是宽带 Lebara是给父母的 每次来探亲出入机场方便加上不用换号码 电煤都是energy Australia 去年买房子时候签的 也不算很久没有review

SRMO

安之麻麻 发表于 2018-6-10 22:52
比如我有一个房是36万买的 然后银行估价60 给我贷了48 然后我现在就算去掉中介费啥的可以60卖掉 关掉贷款  ...

还要把你折旧的加回去，还有CGT，到最后都给ATO赚了。所以，要等到收入少的时候再卖，比如退休了，或者裁员了

阿拉思家BBB

安之麻麻 发表于 2018-6-10 22:56
好啥啊。已经凌乱了。看到你隔壁的贴了。买投资房，真要慎重啊！得正现金流负扣税外加增值多。就像找老婆 ...

那我苦逼了，我去年买了个villa，负现金流不说，还他么的跌了。。

cherylpan

感觉收入高很快可以还完

susansz

这个完全不需要担忧，没有现金存款是因为都强制存在房子上了。要说问题就一个，房子太多了，收入高也架不住要为双方父母以及孩子都预留好房子，何况还有一个孩子私校。日常开销已经很省，可以说不匹配收入。要么房产全部IO要么减持，减持房产最大的好处是可以看到有余钱了，生活上不缩手缩脚的，不要小看那点现金流，给人心理上的帮助是非常大的。

funnyfish

我感觉问题不大，不讨论花销，只讨论投资，一直PI才是投资的王道，IO就是炒短线，真正的投资就是持有，不用管那些吃不到葡萄说葡萄酸的主，我现在就是两套PI（坐标猫本），自己管理，只买不卖，房价涨跌与我无关，PI本身就是在减轻杠杆，还到一定额度投资房就可以自给自足不用管了，真跌了20%可以买个house，不用考虑CGT，不卖无所谓的

kakacii

题主年龄多大

安之麻麻

kakacii 发表于 2018-6-11 13:02
题主年龄多大

年底就36了

安之麻麻

funnyfish 发表于 2018-6-11 12:33
我感觉问题不大，不讨论花销，只讨论投资，一直PI才是投资的王道，IO就是炒短线，真正的投资就是持有，不用 ...

谢谢分享。PI是比较理想，但是就像前面有人说的，银行是把较低利率锁定了我们还贷者的现金流，什么都有trade off。房产大多还是不适合短平快的吧，长期持有是大家比较接受的。我有个做会计的朋友自己把一套投资房变现后大笔买了某个银行股，Bendigo 好像。说年化收益百分之九左右，比劳心劳神供着投资房还是要好一点。所以我算算自己的portfolio 感觉是不是应该折腾。

铁板烧

Clairelan 发表于 2018-6-10 18:41
这是我一年前想发的。。。后来想想还是算了。。。没意思。。。真的是怕什么就来什么。。。哎。。。乌鸦嘴 ...

同意，IO是毒药，开始的时候很酸爽，之后PI就要命了，月供增加的不是一点点

juliez

楼主可以看看是不是可以转IO。另外自住考虑升级house，长远看自住没有capital gain，house升值也比较好。

robert123

楼主可以考虑consolidate一下资产。比如处理掉一套投资房，升级一下自住房到house.

funnyfish

安之麻麻 发表于 2018-6-11 21:16
谢谢分享。PI是比较理想，但是就像前面有人说的，银行是把较低利率锁定了我们还贷者的现金流，什么都有tr ...

锁定现金流保护银行也是保护你自己，就当强制存款了，我个人不会卖房子买股票，就算收益再大我也不会这么做，首先我不懂，其次我胆子小，我买房子就是为了抵抗通胀外加挑正现金流带地的房子，因为在猫本，所以绝对不会去碰apt，身边太多的例子让我远离apt，既然你都买了也没必要卖了再买其他的，一进一出，最少7%没有了，不过再买要买带地的，至少在猫本是这样

安之麻麻

funnyfish 发表于 2018-6-13 11:55
锁定现金流保护银行也是保护你自己，就当强制存款了，我个人不会卖房子买股票，就算收益再大我也不会这么 ...

谢谢分享。我也不懂股票，所以才愁苦这portfolio 虽然糟糕，但不知道怎么整合。

悉尼带地的，稍微看的下去的区都是1.3左右了。。。而且当年入手时，主要都是为了考虑留给父母养老，他们又坚决不要住House。

最近又在继续看房了，有足友说的有道理，consolidate一下，升级下自住，砍掉一个apt. 现在房市低迷，理论上是置换的好时机，但碰到心仪的房（毕竟要自住）也要看缘分啊。

Harry_chu

“”最近又在继续看房了“这个是亮点”

安之麻麻

Harry_chu 发表于 2018-6-13 12:02
“”最近又在继续看房了“这个是亮点”

亮啥啊。。。很无奈的说。。。

funnyfish

安之麻麻 发表于 2018-6-13 12:00
谢谢分享。我也不懂股票，所以才愁苦这portfolio 虽然糟糕，但不知道怎么整合。

悉尼带地的，稍微看的下 ...

现在哪里都在跌，如果不是手头很紧张，能不卖就不卖，实在不行缓2年，最近2年涨是没可能了，大跌也不太可能，只可能阴跌，每个月跌个0.x%，主要租房市场稳定就没啥好担心的

papayabu

看着是有点紧张，但是算下来也不算太差哈。

楼主三套投资房共计贷款48*3 = 144万。每年利息144*4.2% （假设）=6万。
房租收入8万，剩余2万付本金。
外加需要付些杂七杂八的费用维护council之类的，但可以退税。

（再过几年有3套positive gear的投资房，自己养活自己，完全可以放着不管 ）。

17万平均到每月大概1万4000，还自住房房贷2800后剩余可支配收入11200。
小孩支出那些是大头，一个月3000没有了。剩下8000作为家庭花销。

主要是楼主2，30年后有三套付完贷款的投资房，到那时现金流还是很充足的。

zbpanda

收入25万，支出20万，还有父母资助，风险极低，什么都不用管，静观其变，坐享收益。如果能略微降低一点支出，就更完美了，比如说optus为什么1980这么多？能不能减少一点？
我本人是买进一个house，卖出一个UNIT，调整投资组合，负债不变。

xuemeipi

安之麻麻 发表于 2018-6-13 12:03
亮啥啊。。。很无奈的说。。。

升级自住房，卖掉一个投资房，即使贷款总量不变，压力只会增加不会减少。因为自住房货款增加但没有租金收入，相当于收入又减少了而支出增加了。

冬日阳光

楼主不用担心，你的potfolio 很健康，也无大的风险，买好income protection的保险就好了，用不了20年可以退休了

wawa0927

换IO啊，PI当然压力大了，换IO，一年楼主还能存10万，然后退休的时候留孩子一人一套房，其他卖掉了就好了

bluetoliu

每年17+8=25万-20万=5万盈余，情况很好了。为什么攒不到钱？全部还本都够了！