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lvtu

我想大家所的投资房大多是UNIT/APARTMENT吧, 那么HOUSE呢, 澳洲的HOUSE之所以吸引我们中国人不就是因为它的土地所有权, 如果投资HOUSE情形会不会不一样呢?

lyrixyang

原帖由 kingsford 于 2008-11-16 11:52 发表

年增长3%，20年房价要翻翻。你看95年以前，有几个20年是翻翻了。1900-1990，90年才翻了一翻，年增长0.77% （还不算养房子的费用1-2%，算上是负增长）。90年，够长线投资了吧。
163885

I don't know which picture u r using.

In 1960's house price was only around A$15,000. In your picture, it's over $50,000

kingsford

原帖由 lyrixyang 于 2008-11-16 18:31 发表


I don't know which picture u r using.

In 1960's house price was only around A$15,000. In your picture, it's over $50,000

Read the legend. 1900 price equals 100. It is an index, not dollar price.

galway

原帖由 lvtu 于 2008-11-16 17:53 发表
我想大家所的投资房大多是UNIT/APARTMENT吧, 那么HOUSE呢, 澳洲的HOUSE之所以吸引我们中国人不就是因为它的土地所有权, 如果投资HOUSE情形会不会不一样呢?

是不是rates相当于一种土地租赁？

lvtu

现学现卖, 前面不是有同学说"土地是生产资料嘛" 那么推断投资HOUSE和UNIT应该是不一样的...

galway

原帖由 lvtu 于 2008-11-16 18:58 发表
现学现卖, 前面不是有同学说"土地是生产资料嘛" 那么推断投资HOUSE和UNIT应该是不一样的...

土地可以成为生产力，问题是要搞生产啊，不能光灌水啊，否则只会长草的说

大部分人不会这些生产活动吧，或者不会专攻这个，因此收成难以保证啊:)

[ 本帖最后由 galway 于 2008-11-16 19:44 编辑 ]

lvtu

原帖由 galway 于 2008-11-16 19:43 发表

土地可以成为生产力，问题是要搞生产啊，不能光灌水啊，否则只会长草的说

annyshi

我的观点：在没有好的投资渠道，或者不擅长投资的人，买房养老总比存款养老好。
   kingsford 的观点:房子的长期增长率等于CPI,我认为是有道理。但这不能说每年房价增长率就等于CPI,它一定是波动的。所以从投机的角度看,把握好进出的时间点,从底点进入高点抛出就可获得收益.
     还有个观点:  房屋的价格 /  家庭的收入 得到的系数与房价的关系,合理范围是6倍左右,这也应是从历史数据中得来的吧.以这个理论为依据.分析一下养老的问题:
        以悉尼为例:目前上班族人均收入56000, 而退休的老人的退休金(pension+super)是多少,没有准确数字,我暂估计为20000多吧,所以要至少再增加20000 才可以保证退休后的生活质量,澳洲人的平均寿命82岁,那么这个退休的老人现在至多有440000的额外资产(不包括自主房)就可满足条件了.也可以理解为你现在投资一套440000房产,60岁退休时就可以保证退休后的生活质量.
        我们假定只有两种投资手段获得这份投资收入: 1 存款 2投资房(HOUSE)
        再假定以下条件(长期平均值):   CPI:  3%   BANK INTEREST:   7 %    LOAN RATE : 8.5%   HOUSE RENT RATE: 5%   
          1 投资房 30岁开始 投资期 30年 60岁退休
           完全以租养房时的首付比例: 3/8.5=35%     以上还未考虑负扣税 和 本金还付利息递减
            首付本金=440000 *35%=154000
          2存款
     如果你有154000元存在银行30年实际增值到多少哪?
         每年实际增值率:7%(BANK INTEREST)*70% - 3%(CPI)=1.9%       每年利息交税:30%   
                30年后: 154000*(1+1.9%)的30倍立方= 154000*1.76=270800
        这样算来还是投资房子养老比存款合适
    当然以上结论是在以下条件成立的,如条件改变,则需重新计算,结论也可能不同:
          1.房子的长期增长率等于CPI
          2.澳洲人的平均寿命82岁,60岁退休.30岁开始投资 投资期 30年
     3.长期平均值:   CPI:  3%   BANK INTEREST:   7 %    LOAN RATE : 8.5%   HOUSE RENT RATE: 5%
            我的观点:房子保值,纸币贬值,欢迎指正


  
              
           


      
                  每年利息交税30%

cgz

楼上的计算有几个问题
１。　投资房的计算没有算ｃｐｉ和房价增长对最后房价的影响。当然，可以假设房价增长也是３％，和ｃｐｉ抵消。
２。　完全以租养房时的首付比例应该是　（８．５－５）／８．５＝４１．１％
　　　首付本金=440000 *４１．１%=　１８０８４０
　　　“还未考虑负扣税 和 本金还付利息递减”　都不用算了，因为既没有负扣税（以租养房）利息也不会递减（这个计算是每年只支付８．５％利息）
　　　另外，买／卖房子的开销（ｓｔａｍｐ　ｄｕｔｙ，　ａｇｅｎｔ　费用都没有算，这至少占房价的７％
　　　所以，最后拿到手大约为：　４４００００＊０．９３＝４０９２００
　　　
　　　存款部分要用１８０８４０从新计算　
　　　　　30年后: １８０８４０*(1+1.9%)的30倍立方= １８０８４０*1.76=３１８２７８４

　　　一加一减，差距并没有楼上说的多

这个计算有误，在下面１９２楼作了根正

[ 本帖最后由 cgz 于 2008-11-17 13:35 编辑 ]

chatchat

有余钱买房养老肯定比存银行来得牢靠，若干年后，因为房子和银行是在一个市场，一个CPI下的，相比而言，房子更SOLID。
但其实大家都说是借贷买投资房，强制储蓄，用银行的钱，听起来是不错的，但风险也不是不大的。
贷款买房最好的机会是前几年的中国，我卖房的下家就夫妻贷款1000多万买了很多套房，6个月出手就能翻番，相当于用300万赚了2000万，可惜这种日子不一定再来了。

fangxiang

原帖由 cgz 于 2008-11-17 07:00 发表
所以，最后拿到手大约为：　４４００００＊０．９３＝４０９２００;存款部分要用１８０８４０从新计算,30年后: １８０８４０*(1+1.9%)的30倍立方= １８０８４０*1.76=３１８２７８４

一切以数字说话，千万不能一拍脑子就断然下结论，如果cgz的计算无误精确的话，那这样看来还不如把钱存到银行，４０９２００－３１８２７８４的差价还不抵看房买房所花的时间，精力，顶多是算挣了个辛苦费...

fangxiang

原帖由 annyshi 于 2008-11-17 05:41 发表
我的观点:房子保值,纸币贬值,欢迎指正 ...

如果只为保值还不如买黄金吧, 买个房子都劳心啊, 要操30年的心, 还不如买几块金砖往银行保险柜一锁 ...要投资房产最终是要让它增值的, 光保值就不划算了, 个人观点啊 ...

annyshi

谢谢cgz的指正。
我的意思是即使投资房（house)只起保值作用，也比存钱要好。
另外.房产从相对角度看有可能增值，也可能贬值.例如:
同样的房产，现在在美国一定比在中国的值钱，但是如果发生第三次世界大战中国战胜美国，或者在未来的科技变革中，中国超越美国（全是假设别当真），到那时同样的房产，在中国一定比在美国的值钱把?........
同样的房产。半年前澳币对人民币6.8,现在是4.3 ,那澳洲的房产是不是贬值了35%?.....................
抛各砖,大家讨论.


我认为股市和房市都有赚钱的机会，掌握好周期波动中就可以赚到可观的利润。
但是入市的时机很关键，要是买个高点可就惨了，十年八栽反不了身。同样选择location 也太重要了，千万小心哪些在华文报纸做地产讲座的虫子。
这使我想起了多年前做股票的经历，我当时就是个愣头青被个炒股的朋友忽悠进股市的。当时是在历史最高位进入中国股市（2002年 2200点），害得我2006年股市升到3000点就给抛啦，还庆幸解套。没想到又升到6000点以上。
所以以我的经验，投资一定要做，有能力的做生意最好，同样稳定高薪也不错，但做每个投资前，一定要有所了解才行，宁可踏空不要做错，
在正常情况下房市和股市是负相关的（大萧条或大泡沫除外），股票何时买入如何买入和房产有类通之处。
现在股市又回到底点那么大量的投资就会转移投资方向，会去那里哪？房产应是个选择吧。
我现在还在玩股票，知识比以前多了，因没有时间盯盘，只好长线为主。在相对底部高抛底吸。投资房也会在未来考虑中。
我炒股的经验（炒房经验没有）：从不判断股市绝对底部和高点，特别是在熊市一定要设定好止损点，不要把短线变投资，那样会死的很惨，就象我当年一样（当年忽悠我入股市的人又被深度套牢了，又在当股东了哈哈:o ）。
走题啦。



小

cgz

不好意思，早上时间匆忙，计算有误，舞蹈了大家　

假设房价增长也是３％，和ｃｐｉ３％抵消
LOAN RATE : 8.5%，ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｏｎｌｙ，　只还息不还本
３０年后，因为只是还利息，本金一分没还，所以
还是欠银行房价－首付本金=440000 －１８０８４０，卖了房子，还清银行欠款，自己剩下的就是原来的１８０８４０
还要付各种费用，假设是房价的７％，　１８０８４０－４４００００＊０．０７＝１５００４０

那么跟放银行比，买房子是大亏

道理很简单，这个计算是假设，房价增长也是３％，和ｃｐｉ３％，实际增长率＝３％－３％＝０
存银行的实际增值率:7%(BANK INTEREST)*70% - 3%(CPI)=1.9%

[ 本帖最后由 cgz 于 2008-11-17 13:33 编辑 ]

黑山老妖

里面还有的税务问题至关重要。
CGT for investment return over more than 12 months gets 50% discount. Interest earned from bank deposit doesn't have it.
Also negative gearing should be factored in.
Plus home residence is tax free of CGT.

annyshi

谢谢加分:) .
关于投资地产和黄金的收益的分析:
首先一个问题是购买黄金是否可以贷款?.我知道房子可以贷款.但买黄金可做期货,但好像不能贷款.
假设购买黄金不能贷款.那就不如投资房产
计算如下:
1.以180840投资黄金,30年后实际价值仍为180840只起保值作用,该多少还是多少,没有变化.
2.以180840投资440000的房产,三十年后实际价值440000,实际增值是259160
为什么哪?因为房产投资有杠干效应,是用30年的房客收入为你还付贷款.我这么理解.

至于存款是最下策,因为纸币贬值风险太大,如果发生政府更替,经济崩溃.你存在银行的钱就会变成废纸,例如49年国民政府的货币,近期的津巴布韦的货币.想一想改革开放的中国,八十年代的万元户和现在的百万元户,那个更有钱.如果你把1万元存三十年到2010年会变成100万吗?所以货币的贬值速度既是在正常的情况下仍大于银行的利息.

cgz

原帖由 黑山老妖 于 2008-11-17 13:34 发表
里面还有的税务问题至关重要。
CGT for investment return over more than 12 months gets 50% discount. Interest earned from bank deposit doesn't have it.
Also negative gearing should be factored in.
Pl ...

没有ＣＧＴ，因为，除去ｃｐｉ，没有ｃａｐｉｔａｌ　ｇａｉｎ
存银行的利息，按收入税收，也没有ＣＧＴ

黑山老妖

原帖由 cgz 于 17/11/2008 13:38 发表


没有ＣＧＴ，因为，除去ｃｐｉ，没有ｃａｐｉｔａｌ　ｇａｉｎ
存银行的利息，按收入税收，也没有ＣＧＴ

税务局可不会给你刨去CPI以后再算CGT的。
利息收入算是收入，直接是personal tax bracket。除非是没有其他收入的，不然要交税的。

tonyju626

原帖由 cgz 于 2008-11-17 13:29 发表
不好意思，早上时间匆忙，计算有误，舞蹈了大家　

假设房价增长也是３％，和ｃｐｉ３％抵消
LOAN RATE : 8.5%，ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｏｎｌｙ，　只还息不还本
３０年后，因为只是还利息，本金一分没还，所以
...

Sorry but didn't get it? what kind of investment is you formula for?

tonyju626

假设房价增长也是３％，和ｃｐｉ３％抵消,Rent Yield 5%,增长也是３％,average of 30 years is around 8-9%
LOAN RATE : 6.8%(current)，ｉｎｔｅｒｅｓｔ　ｏｎｌｙ，　只还息不还本
３０年后，因为只是还利息，本金一分没还，所以
还是欠银行房价－首付本金20%=88000，卖了房子，还清银行欠款，自己剩下的就是716000*(1-0.3*0.5)=608600
so return for 88000 after 30 years is about 550000-650000(No NG considered)




存银行的实际增值 after 30 years 370000 if it's 7% for 30 years.

Again, this formula doesn't mean anything coz we made up too many figures....

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-11-17 18:14 编辑 ]

annyshi

30年后的88000元也就值现在的880吧,现在的88000应该是一个中产家庭的一年的税后收入.30年后的88000我想只够到中国玩十天的.所以吗.........

北风

为什么房价增长会和CPI增长一样呢？

dofu

楼主的假设，或研究结果。

可能经济学家会告诉我们通膨和消费价格指数是什么关系。

传统经济学家的观点是，房子的增长略好过通膨（而银行存款略差过通膨），因此是抵挡通膨的好工具。其特点是收入低，不需要很多技巧，风险（投资吗，这总是有的）也低。从房子上获益的人不是少数。我们华人中就有很多的。存款银行始终不是理财家们推荐的做法（如时间很短，则属例外！）。

想买房子养老是需要一系列操作的。很难想像一位闭眼在市场上瞎买房子，然后就升值，跑赢通膨的。买在哪里，怎么使之升值，如何利用利税政策，如何获得最好的租金收入等等都有专门的书籍可供研究学习指导。

我还是认为，如果坚信自己有能力。可以去股市，CFD等试试，那是挣大钱，挣快钱的地方。如果不具备那个能力胆量，呵呵房子是个选择。

kingsford

原帖由 北风 于 2008-11-17 14:25 发表
为什么房价增长会和CPI增长一样呢？

公认的研究结果。

tonyju626

赫赫,对这个"公认"保留意见.....

kingsford

原帖由 dofu 于 2008-11-17 21:20 发表
想买房子养老是需要一系列操作的。很难想像一位闭眼在市场上瞎买房子，然后就升值，跑赢通膨的。买在哪里，怎么使之升值，如何利用利税政策，如何获得最好的租金收入等等都有专门的书籍可供研究学习指导

1.对不起，买房和炒股一样，没有人能outperform market，包括使劲研究的“专家”，这个是历史证明的。成功人士无非是“statistically”大浪淘沙出来的--蒙的。
2.如果你现在买了，房价真的降回到CPI,看下图。那你算算，以你的买价，要多少年才能赶上CPI? （把蓝线以现在的趋势继续延长，直到和现在的红线高度一样（320）), 我说80年。（如果你说你就是能活110岁，等到你房子涨回来的那一天，I服了U! ）


[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-17 22:30 编辑 ]

休

反正来了澳州20年左右的人,若果10年前就有自住房和投资房,比起只存银行的好了没10倍都有8倍.正确的时候买正确的地点是投资成功的关键,最近我出手买了,因为地点好,好的地点,合适的价钱不是常有的.

tonyju626

kingsford很多观点都很好,但个人觉得不能抱着CPI这一个因素,CPI是影响房市的一个重要因素,但是同时还要考虑很多其他的因素,如该国平均收入增长率,该国经济增长率,市场供需关系,INTERE RATE,RENTAL YIELD,收入分布水平等等等等

galway

规律是一方面，操作又是另一方面。赌博和彩票不也有人玩得很high。以前国内上大学的时候，宿舍的管理员是每星期买很多彩票的。他的收入主要是工资和一些废品收购，以及方便面与火腿肠销售。  似乎还是有些宿舍楼的管理员几年后辞职的，，，也许是，，，真的发达了。
也许风险承担能力与知识必然成反比，还是毛主席伟大啊

我是觉得任何no-brainer的事情，是不会有什么好回报的，因为有一堆体力很好的人愿意做。而既不用太高智力，也不费体力的东西，还能赚不少钱。。。。基本上是mission impossible。
买房的门槛在什么地方？什么东西可以让别人无法跟我竞争？

哎，俺不是经济学家，也没有实际买卖经验，只能旁观式的胡说。

dofu

经济现象不是物理学公式。呵呵。。。
它是个多参数的系统。如果你的两线图就能说明房地产走势，那诺贝尔奖可能太容易得到了。

这里移民房租，政府政策都能改变市场的走向。完全取决于市场的凯恩斯主义已经受到的沉重的打击。

我个人的看法是房子的价格高企，是人类财富高度积累所带来的结果。明显的事实是，市场的房子只是整个房地产业的5-6%。接近95%的房子是由人来居住和使用的，而不是用来交易的。

虽然现在经济不好。但经济发展不太可能是一条直线向上走的吧？而我也信经济几年后就会好的。