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楼主:funnyfish

[财务贷款] 问下大家,我这个case算正现金流吗?更新#307楼 [复制链接]

发表于 2015-4-10 21:36 |显示全部楼层
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elight 发表于 2015-3-4 15:35
不过目前的趋势很难说我还是比较prefer hold住投资房,因为租金可以cover所有的了,也不急着卖了套现,有 ...

你现在租房住?能不能把其中一套自住?
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发表于 2015-4-10 21:41 |显示全部楼层
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funnyfish 发表于 2015-2-9 11:07
我利率是4.75 BOM减息0.25%= 4.5%

5.0还定死了3 年55555555555

发表于 2015-4-10 22:19 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 18:25
租金收入也算收入

这是另外一回事。
上面我计算的是抵押贷款的上限。(仅与抵押物--也就是房子的价值有关)

但是银行不一定按照上限借给你,可能不到一些。
具体你能借多少则是按照你的收入和租金等计算的(你的还款能力)。

举个栗子(paopaobing(79))
A君有1套房子(市场价60w),要买第二套投资房(40w)
B君有1套房子,要买第二套投资房
A君与B君是好基友,房子买在同一地段完全一模一样

A君从事高大上的电工工作,年薪15w
B君苦逼从事前台工作,年薪5w

A、B同去银行贷款。
银行评估他们的抵押物(完全一样的房子),最高都能贷(房子1+房子2)×80% = 80w (假设)
A同学高大上的工作没问题,银行贷足80w
但是B同学还款能力不足,则贷不到最高额80w,银行最多贷给你40w。

B同学有什么办法呢?
他只能增加抵押物(比如店铺、古董等),这就是其他商业贷款了,可能和房贷不是一个利息。


马上能穿鞋了,有用请加分

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发表于 2015-4-10 23:02 |显示全部楼层
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bombhuauto 发表于 2015-4-10 21:19
这是另外一回事。
上面我计算的是抵押贷款的上限。(仅与抵押物--也就是房子的价值有关)

办法多的是,如b君可以把自住房当成投资房贷款
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发表于 2015-4-10 23:02 |显示全部楼层
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bombhuauto 发表于 2015-4-10 21:19
这是另外一回事。
上面我计算的是抵押贷款的上限。(仅与抵押物--也就是房子的价值有关)

你说的真没用,所以不加分

发表于 2015-4-10 23:05 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 22:02
你说的真没用,所以不加分

哈哈,已经到了,穿上鞋了
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发表于 2015-4-10 23:20 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 22:02
办法多的是,如b君可以把自住房当成投资房贷款

我有一自住房 想投资多买一套 问题是我两收入不够高 但如加上我自住房那些租金就没问题 关键是如何把自住房改投资。。。
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发表于 2015-4-10 23:29 |显示全部楼层
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firefly8986 发表于 2015-4-10 22:20
我有一自住房 想投资多买一套 问题是我两收入不够高 但如加上我自住房那些租金就没问题 关键是如何把自住 ...

什么都不用动,只是贷款的时候改就可以

发表于 2015-4-10 23:39 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 18:40
贷款是80%,但用于负扣税的利息是104%

那贷款账户实际的钱是80%,税务局承认那个104%吗?我不是很理解,麻烦了

发表于 2015-4-10 23:50 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 22:29
什么都不用动,只是贷款的时候改就可以

大神意思是 我跟BROKER报我自住的是投资,然後跟他说我住在朋友家,是这样吗?可是政府会不会有记录?租金证明如何搞?我都是收现金的。。。

发表于 2015-4-11 00:03 |显示全部楼层
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强帖,顶
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发表于 2015-4-11 00:25 |显示全部楼层
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xiaoyuewanli 发表于 2015-4-10 22:39
那贷款账户实际的钱是80%,税务局承认那个104%吗?我不是很理解,麻烦了

投资房贷款账户是104%

自住房贷款账户里的贷款减少相应金额(24%)
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发表于 2015-4-11 00:27 |显示全部楼层
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firefly8986 发表于 2015-4-10 22:50
大神意思是 我跟BROKER报我自住的是投资,然後跟他说我住在朋友家,是这样吗?可是政府会不会有记录?租 ...

给一个收信地址给银行就行。

不需要租金收入

不报负扣税就不会有记录

银行贷款和ato是两码事

发表于 2015-4-11 00:42 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 23:25
投资房贷款账户是104%

自住房贷款账户里的贷款减少相应金额(24%)

打个比方吧,我比较笨。
自住房50w贷款,offset有10w现金,购买投资房前先还自住房贷款,这样自住房贷款40w,贷款比例比如是60%。
投资房完全 用自住房抵押贷款贷104%,达到贷款平均少于80%即可,是这么操作的吧?
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发表于 2015-4-11 00:53 |显示全部楼层
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xiaoyuewanli 发表于 2015-4-10 23:42
打个比方吧,我比较笨。
自住房50w贷款,offset有10w现金,购买投资房前先还自住房贷款,这样自住房贷款4 ...

比如
先买一个自住房50万,贷款80%即40万

然后再买一个50万的投资房,104%贷款,用自住房抵押

这时候你总贷款80万,投资房是104%贷款52万

自住房贷款是28万

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发表于 2015-4-11 01:11 来自手机 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万,贷款80%即40万


江爷好,这个好像我个案,我手头上7万放去第一套房就过20%了,然后可以直接贷104%买第2套?是这样理解吗
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发表于 2015-4-11 01:11 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万,贷款80%即40万

明白了,非常感谢大神

发表于 2015-4-11 01:12 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万,贷款80%即40万

再问个问题,最后还清了自住房的贷款之后怎么办啊?

发表于 2015-4-11 01:14 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-3-18 15:24
共有的情况从1%-99%都有,看你买房的时候和律师怎么说的。

没特别注明就是50%:50% ...

大神再问个共有比例的问题。如果买房时候设定老公99%,老婆1%。那如果离婚了怎么办?会不会发生财产纠纷啊?法律会按照共有情况比例来分割财产吗?
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发表于 2015-4-11 08:04 |显示全部楼层
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nobmw89 发表于 2015-4-11 00:11
江爷好,这个好像我个案,我手头上7万放去第一套房就过20%了,然后可以直接贷104%买第2套?是这样理解吗 ...

还需要有投资房24%的资金
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发表于 2015-4-11 08:05 |显示全部楼层
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xiaoyuewanli 发表于 2015-4-11 00:12
再问个问题,最后还清了自住房的贷款之后怎么办啊?

再refinance
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发表于 2015-4-11 08:08 |显示全部楼层
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xiaoyuewanli 发表于 2015-4-11 00:14
大神再问个共有比例的问题。如果买房时候设定老公99%,老婆1%。那如果离婚了怎么办?会不会发生财产纠纷 ...

这个比例只是报税时候用的

如果离婚财产还是按50%:50%

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glk47 + 2 统一加个分 虽然分不多

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发表于 2015-4-11 09:04 |显示全部楼层
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每次看到江哥的回复不是房价要涨 就是言简意赅的一句“io+offset" 或者104%贷款
今天看江哥这么有耐心解释啊 佩服佩服 应该尊称江爷啦

发表于 2015-4-11 09:12 |显示全部楼层
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我没有做捆绑104 而是分开两个账号做的 24%同意是从自住里贷的
实际效果是一样的

发表于 2015-4-11 11:16 来自手机 |显示全部楼层
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江爷 最后一问 自住房当时是写了p+i 比如加上收入 broker算出我能贷50万 如我去银行改io 会不会能贷多点?

发表于 2015-4-13 10:26 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-11 07:08
这个比例只是报税时候用的

如果离婚财产还是按50%:50%

非常感谢!!
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发表于 2015-4-13 11:02 |显示全部楼层
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nobmw89 发表于 2015-4-11 10:16
江爷 最后一问 自住房当时是写了p+i 比如加上收入 broker算出我能贷50万 如我去银行改io 会不会能贷多点? ...

不会。

本息一起还和只还利息对还款能力没影响

自住房和投资房才会对还款能力有影响

发表于 2015-4-13 11:49 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万,贷款80%即40万

不对吧你自住房欠80%的贷款在没有还清或者快还清的的情况下

你的第二套投资房银行会给你贷款104%?

你那什么去抵押,如何抵押?自住房还欠那么多贷款?不合逻辑
得之,幸;不得,命。如此而已

发表于 2015-4-13 11:58 |显示全部楼层
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xiaoyuewanli 发表于 2015-4-11 00:14
大神再问个共有比例的问题。如果买房时候设定老公99%,老婆1%。那如果离婚了怎么办?会不会发生财产纠纷 ...

请教如果买房的时候没有特别注明,那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例,因为老公工资比较高,想抵税,以前不是很明白这里面的道道,现在可以改否?

谢谢
得之,幸;不得,命。如此而已

发表于 2015-4-13 11:59 |显示全部楼层
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elight 发表于 2015-4-13 10:58
请教如果买房的时候没有特别注明,那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例,因为老公工资比较高 ...

你问错人了。。。我也想知道

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