问下大家，我这个case算正现金流吗？更新#307楼

Smiletem

elight 发表于 2015-3-4 15:35
不过目前的趋势很难说我还是比较prefer hold住投资房，因为租金可以cover所有的了，也不急着卖了套现，有 ...

你现在租房住？能不能把其中一套自住？

Smiletem

funnyfish 发表于 2015-2-9 11:07
我利率是4.75 BOM减息0.25%= 4.5%

5.0还定死了3 年55555555555

bombhuauto

大江东去 发表于 2015-4-10 18:25
租金收入也算收入

这是另外一回事。
上面我计算的是抵押贷款的上限。（仅与抵押物--也就是房子的价值有关）

但是银行不一定按照上限借给你，可能不到一些。
具体你能借多少则是按照你的收入和租金等计算的（你的还款能力）。

举个栗子(paopaobing(79))
A君有1套房子（市场价60w），要买第二套投资房（40w）
B君有1套房子，要买第二套投资房
A君与B君是好基友，房子买在同一地段完全一模一样

A君从事高大上的电工工作，年薪15w
B君苦逼从事前台工作，年薪5w

A、B同去银行贷款。
银行评估他们的抵押物（完全一样的房子），最高都能贷（房子1+房子2）×80% = 80w （假设）
A同学高大上的工作没问题，银行贷足80w
但是B同学还款能力不足，则贷不到最高额80w，银行最多贷给你40w。

B同学有什么办法呢？
他只能增加抵押物（比如店铺、古董等），这就是其他商业贷款了，可能和房贷不是一个利息。


马上能穿鞋了，有用请加分

大江东去

bombhuauto 发表于 2015-4-10 21:19
这是另外一回事。
上面我计算的是抵押贷款的上限。（仅与抵押物--也就是房子的价值有关）

办法多的是，如b君可以把自住房当成投资房贷款

大江东去

bombhuauto 发表于 2015-4-10 21:19
这是另外一回事。
上面我计算的是抵押贷款的上限。（仅与抵押物--也就是房子的价值有关）

你说的真没用，所以不加分

bombhuauto

大江东去 发表于 2015-4-10 22:02
你说的真没用，所以不加分

哈哈，已经到了，穿上鞋了

firefly8986

大江东去 发表于 2015-4-10 22:02
办法多的是，如b君可以把自住房当成投资房贷款

我有一自住房 想投资多买一套 问题是我两收入不够高 但如加上我自住房那些租金就没问题 关键是如何把自住房改投资。。。

大江东去

firefly8986 发表于 2015-4-10 22:20
我有一自住房 想投资多买一套 问题是我两收入不够高 但如加上我自住房那些租金就没问题 关键是如何把自住 ...

什么都不用动，只是贷款的时候改就可以

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-4-10 18:40
贷款是80%，但用于负扣税的利息是104%

那贷款账户实际的钱是80%，税务局承认那个104%吗？我不是很理解，麻烦了

firefly8986

大江东去 发表于 2015-4-10 22:29
什么都不用动，只是贷款的时候改就可以

大神意思是 我跟BROKER报我自住的是投资，然後跟他说我住在朋友家，是这样吗？可是政府会不会有记录？租金证明如何搞？我都是收现金的。。。

henry2012au

强帖，顶

大江东去

xiaoyuewanli 发表于 2015-4-10 22:39
那贷款账户实际的钱是80%，税务局承认那个104%吗？我不是很理解，麻烦了

投资房贷款账户是104%

自住房贷款账户里的贷款减少相应金额（24%）

大江东去

firefly8986 发表于 2015-4-10 22:50
大神意思是 我跟BROKER报我自住的是投资，然後跟他说我住在朋友家，是这样吗？可是政府会不会有记录？租 ...

给一个收信地址给银行就行。

不需要租金收入

不报负扣税就不会有记录

银行贷款和ato是两码事

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-4-10 23:25
投资房贷款账户是104%

自住房贷款账户里的贷款减少相应金额（24%）

打个比方吧，我比较笨。
自住房50w贷款，offset有10w现金，购买投资房前先还自住房贷款，这样自住房贷款40w，贷款比例比如是60%。
投资房完全 用自住房抵押贷款贷104%，达到贷款平均少于80%即可，是这么操作的吧？

大江东去

xiaoyuewanli 发表于 2015-4-10 23:42
打个比方吧，我比较笨。
自住房50w贷款，offset有10w现金，购买投资房前先还自住房贷款，这样自住房贷款4 ...

比如
先买一个自住房50万，贷款80%即40万

然后再买一个50万的投资房，104%贷款，用自住房抵押

这时候你总贷款80万，投资房是104%贷款52万

自住房贷款是28万

nobmw89

大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万，贷款80%即40万

江爷好，这个好像我个案，我手头上7万放去第一套房就过20%了，然后可以直接贷104%买第2套？是这样理解吗

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万，贷款80%即40万

明白了，非常感谢大神

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万，贷款80%即40万

再问个问题，最后还清了自住房的贷款之后怎么办啊？

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-3-18 15:24
共有的情况从1%-99%都有，看你买房的时候和律师怎么说的。

没特别注明就是50%：50% ...

大神再问个共有比例的问题。如果买房时候设定老公99%，老婆1%。那如果离婚了怎么办？会不会发生财产纠纷啊？法律会按照共有情况比例来分割财产吗？

大江东去

nobmw89 发表于 2015-4-11 00:11
江爷好，这个好像我个案，我手头上7万放去第一套房就过20%了，然后可以直接贷104%买第2套？是这样理解吗 ...

还需要有投资房24%的资金

大江东去

xiaoyuewanli 发表于 2015-4-11 00:12
再问个问题，最后还清了自住房的贷款之后怎么办啊？

再refinance

大江东去

xiaoyuewanli 发表于 2015-4-11 00:14
大神再问个共有比例的问题。如果买房时候设定老公99%，老婆1%。那如果离婚了怎么办？会不会发生财产纠纷 ...

这个比例只是报税时候用的

如果离婚财产还是按50%：50%

glk47

每次看到江哥的回复不是房价要涨 就是言简意赅的一句“io+offset" 或者104%贷款
今天看江哥这么有耐心解释啊 佩服佩服 应该尊称江爷啦

glk47

我没有做捆绑104 而是分开两个账号做的 24%同意是从自住里贷的
实际效果是一样的

nobmw89

江爷 最后一问 自住房当时是写了p+i 比如加上收入 broker算出我能贷50万 如我去银行改io 会不会能贷多点？

xiaoyuewanli

大江东去 发表于 2015-4-11 07:08
这个比例只是报税时候用的

如果离婚财产还是按50%：50%

非常感谢！！

大江东去

nobmw89 发表于 2015-4-11 10:16
江爷 最后一问 自住房当时是写了p+i 比如加上收入 broker算出我能贷50万 如我去银行改io 会不会能贷多点？ ...

不会。

本息一起还和只还利息对还款能力没影响

自住房和投资房才会对还款能力有影响

elight

大江东去 发表于 2015-4-10 23:53
比如
先买一个自住房50万，贷款80%即40万

不对吧你自住房欠80%的贷款在没有还清或者快还清的的情况下

你的第二套投资房银行会给你贷款104%？

你那什么去抵押，如何抵押？自住房还欠那么多贷款？不合逻辑

elight

xiaoyuewanli 发表于 2015-4-11 00:14
大神再问个共有比例的问题。如果买房时候设定老公99%，老婆1%。那如果离婚了怎么办？会不会发生财产纠纷 ...

请教如果买房的时候没有特别注明，那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例，因为老公工资比较高，想抵税，以前不是很明白这里面的道道，现在可以改否?

谢谢

xiaoyuewanli

elight 发表于 2015-4-13 10:58
请教如果买房的时候没有特别注明，那就是half half。

但是现在可不可以改这个比例，因为老公工资比较高 ...

你问错人了。。。我也想知道