|
此文章由 李闲闲 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 李闲闲 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
【在惊人的逆转中,租房者最终达到“临界点”,迫使房东大幅降价】
在过去一年的大部分时间里,随着房租的飙升,潜在的中产阶级购房者发现自己因抵押贷款利率的爆炸性上涨而无法买房,他们别无选择,只能继续租房。但是,随着美国消费者在一个所有东西的价格都持续飙升的世界中日益捉襟见肘,使租金本身成为许多人无法负担的奢侈品,租房的巨无霸终于突然停了下来,据彭博社报道,"在住房成本创纪录地激增,从食品到能源的所有支出都在膨胀之后,美国的租房者已经受够了。"
对于租房者,以及渴望美联储转向的多头来说,这可能是最好的消息。美国许多地方的租金涨幅终于开始放缓,冷却了长达数年的繁荣。这是因为随着租户的需求突然下降,房东几乎没有选择余地,只能放缓大幅上涨。
与我们几个月前描述的情况相比,这是一个戏剧性的逆转。当时人们为了争夺有限的公寓供应,在等待名单上,或者为了得到一个房子而支付多种申请费。现在,特别是在拉斯维加斯和凤凰城等大流行的繁荣市场,申请数量已经减少,房源停留的时间更长。
但是,等等,你可能会说:住房并不是一个可自由选择的东西——毕竟,每个人都要住在某个地方,对吗?嗯,是的,但是与近年来不同的是,那些原本可能独立的年轻人选择了与父母住在一起,或者像18岁的科尔比-希伦布兰德一样,与多个室友挤在狭小的公寓里,我们不是在谈论曼哈顿。
希伦布兰德说:"我能够把人们召集起来,让他们负担得起租金。"他与女友和另一对夫妇住在堪萨斯城外的一个狭小的两居室里。“我们这个年龄的人没有足够的钱来支付自己的租金。”
可以肯定的是,这是一个对大多数美国人来说是好消息,因为在美国的住房市场上,随着购房者抵押贷款利率的上升,最近达到了历史上最难以负担的水平,任何租金降温的迹象都是值得欢迎的消息。然而,如果考虑到它是如何出现的,这也是一个坏消息:正如彭博社所指出的,它是经济动荡的产物,因为人们在商品和服务成本飙升以及工资跟不上的情况下挣扎。在经济衰退迫在眉睫的情况下,安全的做法是留在原地。对于积极提高利率以遏制通货膨胀的美联储来说,放松其一项关键措施将是一个积极的信号。
租金的暴跌对市场来说是特别好的消息。"宾夕法尼亚大学沃顿商学院的房地产教授苏珊-瓦赫特(Susan Wachter)说:"租金已经有了历史性的上涨,远远超过了基本面所能证明的程度。"美联储在通货膨胀减弱之前不会放松,这就要求租金放缓,越早越好,越难越好,以便迅速缓解。"
正如我们最近观察到的,根据Apartment List的数据,9月份全国的租金比去年同期增长了7.5%,高于大流行前的水平,但低于年初近18%的峰值,当时的空置率也较低。更重要的是租金出现了两年多来的首次下降。上市平台的首席经济学家Igor Popov说,10月的初步数据显示,下降的速度比典型的季节性下降要快,这将是追溯到2017年的月度数据中最陡峭的一次。
当然,由于明显的滞后性,急剧的放缓还没有在美联储密切关注的消费者价格指数中显示出来,其中大约三分之一与住房成本挂钩。上个月租金的衡量标准以创纪录的年度速度上升,但正如我们在《随着克鲁格曼被羞辱,这就是高盛认为的真正的租金通胀》中所讨论的那样,它将缓慢地反映出最近的变化,因为该指数追踪的是租房者正在支付的费用,以及房主如果不得不租回他们的房子(即业主等值租金)所产生的费用,而不是更容易变化的新租赁合同。正如我们从去年夏天开始所说,这些指标滞后于实际市场。穆迪分析公司的首席经济学家马克-赞迪(Mark Zandi)说,可能要到六、九个月后,最近的放缓才会反映在CPI中。当然,如果美联储继续以目前每月75bps的速度加息,那么到那时美国经济将成为冒烟的废墟。
虽然价格可能最终会下滑,但租房者现在正感受到通货膨胀的压力。与可以固定30年抵押贷款的房主不同,他们可以,而且通常会,每年面临租金上涨,如果是按月租赁,则更快。而且他们更有可能拥有不那么稳定的工作和收入。
根据Zillow的分析,美国人在9月份平均不得不投入超过64小时的工作来支付典型的月租。这只比8月份的水平低一点,而8月份的水平是2015年以来的最高数据:
"在很多市场上,租金对人们来说变得难以负担,"Zillow的高级经济学家杰夫-塔克说。"我们不应该惊讶,更少的人会出去签租约。再加上其他通货膨胀的挑战,这将会使租房需求萎缩。"
租赁数据追踪机构RealPage的首席经济学家杰伊-帕森斯(Jay Parsons)说,需求放缓在凤凰城、亚特兰大和拉斯维加斯等大都市地区最为严重,这些地区的租金近年来增长尤为迅猛。
同时,根据RealPage公司1992年的数据,在人口结构的双重打击下,家庭组建正在冻结,因为年轻美国人在即将到来的危机中搁置了结婚和生孩子,导致公寓需求在至少30年来首次出现了负增长。虽然租户以正常的速度离开租房(回到父母的地下室居住或与朋友合租),但对房东来说,问题是入住的人少了很多。
以田纳西州查塔努加市的多媒体协调员雷切尔-麦金泰尔-史密斯为例,她在7月25日生日时搬回父母家。她喜欢独自生活的自由,直到她的房东把她那间1100美元的一居室的月租金又提高了200美元,吞下了她一半的工资,其中包括水电费。史密斯说:"过去几个月,我一直在考虑如何缩减我的日常用品账单或汽油预算。现在我可以睡得好了。"
正如上文所述,虽然出售市场的不景气帮助了房东,因为被拒之门外的购房者需要住在某个地方,但据Apartment List的Popov称,由于主要城市地区的租金飙升,许多人现在正在寻找更便宜的替代方案,比如与家人住在一起,因此甚至已经达到了这个临界点。沮丧的卖房者正在挂牌出租房屋,从而增加了租屋的供应。
正如彭博社所指出的,这种放缓是如此普遍,以至于9月份美国前100名城市中,有69个城市的租金逐月下降。不过,不同地域的变化率差异很大,许多市场仍然相当火爆。根据Apartment List的数据,纽约、圣地亚哥、迈阿密和佛罗里达州奥兰多地区的租金在上个月都比一年前跃升了至少12%,相对于Covid之前的水平,仍然很强劲。
波波夫说,虽然在进入冬季假期的几个月里,租金下降是正常的,但如果到明年春天需求没有恢复,房东的问题就会恶化。正在建造和即将完工的新建公寓数量接近创纪录水平,增加了租赁库存。
"问题是,在3月、4月、5月,当人们通常外出寻找公寓的时候,经济状况会如何?" 波波夫说。好吧,我们有一个答案,但波波夫不会喜欢它。
对于那些仍有能力租房的人来说,好消息是现在是一个买方市场,呃,租房者市场。辛西娅-伍德沃德说,在她担任拉斯维加斯物业经理的11年中,她处理的空置房屋比以往任何时候都多。通常情况下,在她管理的130个房屋中,有几个是空的。 但现在她有一打,包括一个在黑夜中被闯入的房子,小偷带着新的洗衣机、烘干机和冰箱离开。
"最近的活动很冷清,"伍德沃德说。"人在哪里?"
当人们把钱都花在食物和汽油上时,住房就成了一种高不可攀的奢侈品。
|
本帖子中包含更多资源
您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?注册
x
|