你问我答-地产投资-税务筹划和贷款结构设计

瑞米

一叶小舟:
刚刚买了个house,想先租出去，过几年重建。现在住的房，贷款基本已还完，只有几十元尾数未还只为留着贷款帐户。现在想争求大家意见。现在的贷款在cba,broker建议我转入nab,做两个贷款。一个是100%新homeloan针对买的投资房，另外做个homeloan针对现在住的房。两个房同时抵押，可以尽量多贷些钱。这样做对我有利吗？对我负扣税有利吗？如果我提前交一年的利息，划算吗？还有投资房是只还利息好还是本金一起还好？大家认为现在做浮动利率好，还是固定利率好，还是浮动、固定各一半？homeloan还cba有7-8年了，转出要交多少费用？谢谢帮忙！

我回答你吧：
1.既然CBA贷款账户只剩几十澳元了，就关了吧，不要转贷了，没有税负意义，还有因为转贷交350澳元的DISCHARGE FEE
2.如果投资房，而你自住房又没有贷款，肯定100%贷款，其中80%来自投资房，20%来自自住房贷款
3.提前交12个月利息可以在当年抵扣，如果本年你的额外收入比往年多，但是估计明年又会恢复正常收入，可以通过提前交12个月利息的方式减降低今年的税负。这种方式不适合预期未来收入稳步增长的人群。
4. 投资房都不要还本金，因为未来会因为你贷款本金的减少而可抵扣的利息减少。
5.可以把印花税也贷款出来。

sunrise

看了 你 上一个解释：
如果投资房，而你自住房又没有贷款，肯定100%贷款，其中80%来自投资房，20%来自自住房贷款，可以把印花税也贷款出来。
我有疑惑，
1 10%的定金从哪里来？从自住房里取出来吗？若自住房不转贷，自住房抵押和TOPUP 有什么区别？
2交完定金再贷款来的及吗？只有买完房才能把印花税也贷款出来？
3，若买了第二套房，然后六个月内卖掉第一套自住房，可不可以投资6个月享受付扣税和同时享受免交资本增值税。
4若买了第二套房，然后六个月内卖掉第一套自住房，那抵押贷款就无效了吗？如何享受100%贷款？

谢谢楼主的这个帖子。

瑞米

1 10%的定金从哪里来？从自住房里取出来吗？若自住房不转贷，自住房抵押和TOPUP 有什么区别？
10%是放在中介账户，而不是卖方账户，你提醒中介你100%的房款都是贷款的，付清后要中介还你10%定金。如果自住房原来还有贷款，可以申请TOPUP或转贷
2交完定金再贷款来的及吗？只有买完房才能把印花税也贷款出来？
来的及。印花税要靠你原来的自住房抵押贷款贷出来。
3，若买了第二套房，然后六个月内卖掉第一套自住房，可不可以投资6个月享受付扣税和同时享受免交资本增值税。
可以享受免交资本利得税和6个月的付扣税。
4若买了第二套房，然后六个月内卖掉第一套自住房，那抵押贷款就无效了吗？如何享受100%贷款？
你卖掉第一套房以后，如果会继续买房，可以短期以现金TERM DEPOSIT为抵押，代替你第一套房贷款， 买了新房后再以新房为抵押。这样你投资房还是100%的贷款。

白雲山民

瑞米 发表于 2014-2-14 15:27
6年规则的起算时间是你搬出你房屋之日起算。

請教如過是從Ａ自住搬到Ｂ自住又如何計算？

祝願ＬＺ心情馬上大好！！！！

laohai002

请问如果买地建房的话，前几年投资地空置的话可以做税务deduction 吗？

瑞米

laohai002 发表于 2014-2-19 07:44
请问如果买地建房的话，前几年投资地空置的话可以做税务deduction 吗？

心情不是特别好，简单回复你吧：
1.能不能抵扣主要看你买地的INTENTION，如果你买地的目的以后是为了盖房自住，属于自住房的性质，那么自然不可以抵扣，但是如果你打算以后建房出租，那么这段时间的费用是可以抵扣的，即使这段时间你没有出租收入。当然你的INTENTION是会改变的，如果你INTENTION改变了，你应该改变你关于这块地的报税方式。
2.请记住，土地是没有折旧的，如果你计划做投资用途，你能抵扣的只能是利息和LAND TAX等费用。
希望能帮到你。

瑞米

有人在私信里面问我一个问题，我觉得有普遍意义，贴出来给大家看看：
问： 我在VIC有一套自住房，住了5年，去年6月买了新的HOUSE帮家。当时一边出租一边挂牌出售，前几天有人出了我满意的OFFER，请问我这个税该怎么缴？
答： 你去年6月搬家，到今年2月出售第一套房，已经超过6个月，因此不能再享有6个月重叠申报二套主要居住地的权利。假定你去年6月开始出租，从此时开始，你第一套房的COST BASE就已经与你当初的买价无关，而是RESET到市场价格。假定那时的市场价格是50万澳元，但是你现在出手52万澳元，那么你就需要对2万澳元的资本利得支付资本利得税。请特别注意，由于你从首日出租到你出售，期间不到12个月，因此，你将不能享有50%的资本利得税折扣，即使你原来已经住了5年（相关法规：ID2004/945)。请你权衡利弊。

drx-611

1,请问下我有一套自住新房打算自住一年,拿到政府的首次补贴和免印花税后就出租,同时也打算出售,但是在一个小镇,可能没有那么快能卖掉(也许卖个一两年).同时我也有一套投资房.等我搬出这个自住房再搬到投资房里,我可以继续把出租的前一套新房当成自住房卖,免资本增值的税.把自己住的投资房继续当做投资房吗?
2,或者我自己租房子住,把前套当自住房卖.卖掉后再搬到投资房里.把投资房再改自住房?

瑞米

1.如果你搬出第一套房后，出租的期间在6年内，可以适用6年法则，即有权选择将第一套继续视为主要居住地，豁免资本利得税；
2.你卖掉第一套房后如你住在你的投资房，投资房就变为你的自主房，但是这套房由于是投资变自主，只能豁免部分资本利得税，ATO将会按你出租和自住的时间比例计算。

drx-611

瑞米 发表于 2014-2-21 10:19
1.如果你搬出第一套房后，出租的期间在6年内，可以适用6年法则，即有权选择将第一套继续视为主要居住地，豁 ...

谢谢你的回复,那么自己住在投资房里(投资房是老公一个人的名字).用老婆的名字申请电和电话,宽带.还是把投资房当投资房住是可以的吧?直到我的自住房卖了再把投资房改自住,电和电话,宽带换老公的名字申请,可行的吧?

drx-611

瑞米 发表于 2014-2-21 10:19
1.如果你搬出第一套房后，出租的期间在6年内，可以适用6年法则，即有权选择将第一套继续视为主要居住地，豁 ...

楼主有觉得不错的房屋折旧评估师介绍一下么?是布里斯班的,网上找好久,没找到啊?还有有没有好的会计师介绍啊,精通投资房这块的?

瑞米

drx-611 发表于 2014-2-21 11:56
谢谢你的回复,那么自己住在投资房里(投资房是老公一个人的名字).用老婆的名字申请电和电话,宽带.还是把投 ...

"

你搬入你的投资房以后，你这套房就已经变为自住房，不管以你的名义还是你老公名义都可以的，只是不能申请主要住所地的资本利得税豁免，所以不要担心。

瑞米

drx-611 发表于 2014-2-21 11:59
楼主有觉得不错的房屋折旧评估师介绍一下么?是布里斯班的,网上找好久,没找到啊?还有有没有好的会计师介绍 ...

不敢推荐，你慢慢找找看，谢谢。

我爱猫眯

很有用的帖子

感谢分享

drx-611

瑞米 发表于 2014-2-21 13:11
"

你搬入你的投资房以后，你这套房就已经变为自住房，不管以你的名义还是你老公名义都可以的，只是不能申 ...

谢谢,那主要住所地有时间限制吗?就是6年法则吗?我的主要住所地和自住房能同时存在吗(不同地址的)?

drx-611

瑞米 发表于 2014-2-21 13:12
不敢推荐，你慢慢找找看，谢谢。

好的,不为难你.

瑞米

drx-611 发表于 2014-2-21 12:26
谢谢,那主要住所地有时间限制吗?就是6年法则吗?我的主要住所地和自住房能同时存在吗(不同地址的)? ...

主要住所地首先必须自住3个月以上，然后在一个时期只能申报一套房为主要住所地（在特别情况下有6个月可以申报2套），因为6年法则，自住房不一定为主要住所地。

drx-611

瑞米 发表于 2014-2-21 13:32
主要住所地首先必须自住3个月以上，然后在一个时期只能申报一套房为主要住所地（在特别情况下有6个月可以 ...

这下全清楚了,谢谢楼主,你的帖子特别好,会经常来关注.

wzhqiang

citimaggie 发表于 2014-2-11 03:13
您好。还是请教一个自住房转投资房的利息扣税问题。
具体个例子吧。我一年多前买自住房贷款40万，今年top u ...

请问怎么top up? top up 出来的10万放off set里是不是相当于你多还了10万的贷款，小白一个，不要见笑

瑞米

Denisezhang 问:
refinance 以后，我打电话问费用怎么算的。其中有一项是这个，westpac home loan disestablished fee $700。
这个是四年之内转走要交的钱？那如果有多于一个loan是不是交几次？westpac的人解释不清。我在官网也没找到。

答：我想你的贷款应该是2011年前的，之前银行都有一个EXIT FEE，2011年后，政府为了鼓励银行间竞争，降低贷款流动门槛，禁止银行收取这项费用。EXIT FEE每个银行的叫法都不同，你找找你原来合同，这个DISSETABILISH FEE应该是指你在一定期间（4年或5年）全部REPAYMENT的时候PAYABLE。有些银行已经对于2011年以前的贷款都取消了这项收费，有些银行没有。

瑞米

白雲山民 发表于 2014-2-17 00:35
請教如過是從Ａ自住搬到Ｂ自住又如何計算？

祝願ＬＺ心情馬上大好！！！！ ...

不好意思，才看到你的问题，你说的A和B的原帖是哪一个呢？

白雲山民

瑞米 发表于 2014-2-21 15:08
不好意思，才看到你的问题，你说的A和B的原帖是哪一个呢？

Ａ自住，搬到Ｂ自住後，Ａ出租

lany0510

您好.瑞米

我国内的亲戚要在澳洲买房,但是这里没有账户,需要通过我的账户交款,
大概200k.请问会不会涉及的税务问题,如果有怎样做才保险,谢谢

瑞米

wzhqiang 发表于 2014-2-21 13:32
请问怎么top up? top up 出来的10万放off set里是不是相当于你多还了10万的贷款，小白一个，不要见笑
...

没有小白问题，这个问题估计很多人都不是很清楚。

OFFSET账户实际是一个SAVING账户，你的资产升值以后，你TOP-UP出来放在OFFSET账户上，你是可以自由支配这个钱的，并不是多还了这笔款。

这里需要提醒的是，不少TOPUP出来的钱用于装修，但为了方便，不少BROKER 会要顾客在TOP-UP的用途上选PERSONAL INVESTMENT，因为这样最简便也能获得银行审批，但是如果这套房是投资房或者以后会用于投资房的话，最好的方式还是写清贷款的用途，并且贷款不能放在OFFSET账户上，只有这样，你装修的利息在投资房里才能抵扣。当然如果你的贷款用途是房屋装修的话，银行要你提供的资料会多一些，不要怕麻烦，以后你能从中受益。

瑞米

lany0510 发表于 2014-2-21 14:13
您好.瑞米

我国内的亲戚要在澳洲买房,但是这里没有账户,需要通过我的账户交款,

你亲戚的房款可以直接打到地产律师或中介TRUST的账户，不要转到你的账号。或者你可以要他在WESTPAC网上申请一个账号，这个账户开了以后本人未到BRANCH做ID确认并激活以前只能进不能出，就是可以汇款进来不能汇款出去。你亲戚可以把钱汇到他自己账户上，然后有机会再到境外任何一家WESTPAC激活就可以了。

wzhqiang

瑞米 发表于 2014-2-21 15:18
没有小白问题，这个问题估计很多人都不是很清楚。

OFFSET账户实际是一个SAVING账户，你的资产升值以后， ...

谢谢瑞米。让我有了继续问的勇气。我还没买投资房，但有意向，主要是抵税。如果投资房是正现金流，是不就没有抵税的意义了? 如果负现金流，如果一年亏损2万，是不是实际上我们亏了2万的70%，如果按30%利率的话，那还有投资或抵税的意义了吗?

瑞米

白雲山民 发表于 2014-2-21 14:11
Ａ自住，搬到Ｂ自住後，Ａ出租

ᗠ

ATO的原话是：
If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out.。
所以从你搬出之日起计算，而不是你出租之日起计算。

你是想问这个问题吗？

瑞米

wzhqiang 发表于 2014-2-21 15:16
谢谢瑞米。让我有了继续问的勇气。我还没买投资房，但有意向，主要是抵税。如果投资房是正现金流，是不就 ...

:

你的理解有偏差。

负抵扣有一项很重要但不产生现金流的抵扣是折旧，它会在会计意义上让你产生投资亏损而抵扣你的当年收入，但是却不需要你付出现金流。
用数字说话：
例如你用60万澳元购买一套公寓，全部贷款，每周租金500澳元，物业管理费等费用6000澳元，那么这个投资你的现金流是
500*52-6000-60万*4.8%=-8800。也就是说，你一年要用8800澳元现金补贴这个投资房

但在会计计算的时候你的投资亏损是：
500*52-6000-60*4.8%-60万*2.5%（折旧率）=23800
（主体建筑的折旧率是2.5%，其他折旧率要高）
假定你目前的税负是最普通的32.5%, 由于你这套投资房亏损，你能CLAIM BACK的税是23800*32.5%=7735
8800-7735=1065澳元。

所以说假设你全款买一个投资房，你前几年补贴的现金是1065澳元，如果你的税率达到45%，那么从现金流的角度你还实现盈余，这就是为什么税率越高的人买投资房越有利。

非常粗线条的计算，希望有助于你理解。

瑞米

问：瑞米您好，想请教。我是IT人，工资90K-100K左右，妻子无工作，我们目前准备买一套房自住，但是又想能够负抵扣，通过什么方式能做到吗？我没有再买一套投资房的想法，压力太大了。
答：你真是为难我了，拿这样的问题问我。
说说别人的观点吧。JULIA，是澳洲资深税务人士，她的主意是，你和你朋友购买并居住自住房6个月后，互换住房，按市场价格对方给支付租金，然后你们就可以按投资房申报负抵扣了。出租6年后，估计现金流已经变正，然后各自出售，由于6年法则资本利得部分还不需要缴纳CGT。
多完美的设计，但是我担心ATO会用 INCOME TAX ACCESSMENT ACT PART IVA来对付你，即你whole arrangement void as a scheme to avoid tax.
会吗？我不知道，Julia应该考虑到这个条款后再为客户推荐方案的，所以我想你也可以这样做。前提是你有一个有同样需求的朋友，购买的房屋层次基本一致，能够满足你们各自的需要。祝好运。

孤独马夫

感谢楼主热心在此帮助大家！信息量很大，来不及看，来不及消化，很多思路也很难理解。
我们是TR，而且年纪比较大，所以在国内有多套房产，从前面楼主提供的思路来看，国内仅有自住房才能获得减免增值所得税？那么，其他房产出售后所得款项，都必须在澳洲缴税？
另外，由于我们是TR，我们除了了可以申请购买一套自住房以外，是否，可以购买投资房？手续与自住房购买申请是一样吗？