到目前为止，有多少曾经买楼花的人是赚了的？

liuliang1958

liuliang1958 发表于 2012-10-9 08:48
多多哥哥惹不起呀？！

多多哥哥心平气和了？好，我来说两句。
不需要是一个专家，不需要有很多的经验，只要你有生活的经验，只要你有科学的态度，只要你不认为唯我独尊，事情本身其实很简单。
Unit,Apt,House,Villa,Town house, Terrace, Condo, Studio, Warehouse ....他们既然存在，既然多年后还在发展就一定有它的理由，你不需要看得到，但你一定得承认。
你我他她都是不一样的，不同的时间的你也是不尽相同的。既然不同，就会需要不同的产品，因此不同的产品适合不同的消费群。

多多哥哥同意以上观点吗？这些和房地产投资都没有关系，这些是生活中处处可用到的道理和逻辑。

说到房子，那就是你是那类的人群，目的如何，这样就容易选择了。

喜欢地产

hsqhugh 发表于 2012-10-9 08:05
house维护是自己可以控制的.该花钱花钱,能节省就节省,而APT每季1K+且年年上涨的strata基本上是白扔的. :e ...

朋友０８年在PYRMONT买的三套APT楼花，两个一房的（管理费一季９５０），一个两房的，以目前一房的涨的２０多万，两房涨了４０万。不能一棍子打死楼花。。。

旧UNIT也有不好的地方，比如经常水管上锈，出来的水是黄的。。。等等。。

忽然一悠

hsqhugh 发表于 2012-10-9 09:05
house维护是自己可以控制的.该花钱花钱,能节省就节省,而APT每季1K+且年年上涨的strata基本上是白扔的. :e ...

我买过新的apt，也买过旧的apt，strata都3,4年不涨价的，一季度涨1k的那种也不是大多数的，apt小区还owners有自己的委员会监督，哪能让strata他们胡乱涨价。每年我们都很仔细review各种花费，现在strata company也挺多的，也有竞争，不好就换不.

我朋友家换热水器都是好几千，可能表面看起来一样的问题，具体修就不一样了。

lingyang

ok， 按照这个逻辑，怎么才能算升值呢？只有当真正卖出去才知道吧？有价无市的事情多了去了。

举个例子：如果某人有房贷40w， 有6万现金， 房贷5.7%， 那么这个6万是去买个30万的房子呢还是就放在offset里面？
5万每年能抵消的房贷利息是3420税后。 也就是说如果5万放到一个投资方里面，每年自住房多交3420块的利息， 5年就是1万7税后。
30万的投资房，80%贷款，每年净利息指出13680， 如果每个季度的strata是500， 水费是300，那么一年的开销在1万7左右， 算上其他的一些开销例如保险，中介租金的抽头扽的高等隐形开销，就算一年2万吧， 如果周租在250-300之间， 一年租48周，一年的租金收入是在1万2到1万5之间，每年净亏 3000-5000之间，5年就是1万5到2万5，取个中间值2万好了， 加上之前的自住房利息损失， 1万7+2万就是3万7. 也就是说30万的自住房hold住5年， 如果涨价到33万7，才算数字上跑平， 还没算买卖中介的费用，税，通涨等等。也就是30万的投资方hold住5年至少房价要到35-36万才不亏，要真的赚到钱怎么也要去40万。 越贵的投资房这个差额越大。

要想感觉不亏，只能不停的refinance，买新的投资方，做纸面的盈亏。 这是我的理解不知道对不对

忽然一悠

喜欢地产 发表于 2012-10-9 10:07
朋友０８年在PYRMONT买的三套APT楼花，两个一房的（管理费一季９５０），一个两房的，以目前一房的涨的２ ...

请问当年楼花多少钱买的呀，有那么低价格？

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忽然一悠 发表于 2012-10-9 09:13
请问当年楼花多少钱买的呀，有那么低价格？

一房的５4万左右买的（现在一房市场价７５万），两房６５万买的（现在超１００万）

忽然一悠

喜欢地产 发表于 2012-10-9 10:15
一房的５4万左右买的（现在一房市场价７５万），两房６５万买的（现在超１００万） ...

您说的一房75万，两房100也是楼花市场吧，不带这么算的,楼花买完就是二手的了，要和二手房比

Cici_baby

哎 楼花确实麻烦

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忽然一悠 发表于 2012-10-9 09:22
您说的一房75万，两房100也是楼花市场吧，不带这么算的

不是现在楼花市场价，是这房现在转手价。邻居卖的也差不多这个价

mxgong

liuliang1958 发表于 2012-10-9 09:40
多多哥哥急了。

你太不了解多多哥哥了。

想当年那个manunited 跟多多哥哥顶扛多年。。现在呢？ 多多哥哥还是多多哥哥，但是manunited 没脾气了。

哈哈

多多哥哥

liuliang1958 发表于 2012-10-9 07:06
多多哥哥心平气和了？好，我来说两句。
不需要是一个专家，不需要有很多的经验，只要你有生活的经验，只 ...

物竞天择是需要过程的．
人是不平等的，不承认不行．正是因为不平等才呼唤平等．不是吗？这个话题会招骂，到此为止不说了．

投资的选择有很多，风险与收益并存，这个道理大家都知道的．

说到房产投资，我个人认为是有优劣之分的．　不是简单的＂存在即合理＂．　市场会自动做出选择的，但这个选择是需要过程的，是以许多人的牺牲为代价的．

随便举个例子，商铺也是一种投资，也＂存在＂，可天天空置在那里，　会有人去投资吗？　会！我只能说他的选择不明智．去看看有多少空置的for lease的APT底商，想一想那些业主的心情吧．　　合理吗？绝对合理，这些人就是被牺牲掉的．多多哥哥再怎么发贴，也没用的．总会有人自投罗网的．　多多哥哥只是希望，那不是你．

商铺,有闲的,也有旺的,投资商铺是有风险的. APT也一样.

如果你非常了解澳洲的房地产,做过周密的市场调研,那么你可以放心地去买商铺,去买APT,去买楼花,多多哥哥双手赞成.可问题是:新移民过来,多是没有经验的,他们多是从中介及各种讲座那里得到信息,其结果是可想而知的.

这种情况下,最好还是远离. 这是多多哥哥的建议.

我再说一遍,www.onthehouse.com.au这个网站,去搜一下近10年的新APT的历史成交价, 会发现楼花APT一但变成二手房后,成交价低几万的情况比比皆是(但当然不可能是全部). 这充分说明了楼花的风险. 而同区的其他类型的物业,表现要强得多. 就这么简单的一个工作,会有人做吗?

忽然一悠

喜欢地产 发表于 2012-10-9 10:25
不是现在楼花市场价，是这房现在转手价。邻居卖的也差不多这个价

100多万的都是新的好不好，网上还是有很多6-70多万的两房呢

bighay

喜欢地产 发表于 2012-10-9 10:15
一房的５4万左右买的（现在一房市场价７５万），两房６５万买的（现在超１００万） ...

有那么高吗？这个地方我有个朋友夫妻俩在10年时用大概57万买了套已经合约期满的服务式酒店公寓，今年初听他们说才涨到70多万。

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bighay 发表于 2012-10-9 09:27
有那么高吗？这个地方我有个朋友夫妻俩在10年时用大概57万买了套已经合约期满的服务式酒店公寓，今年初听 ...

你说的是在PYRMONT路上的那个，不是那个

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忽然一悠 发表于 2012-10-9 09:27
100多万的都是新的好不好，网上还是有很多6-70多万的两房呢

你去看看，有水景的那个，就在STARCITY边上

liuliang1958

忽然一悠 发表于 2012-10-9 09:10
我买过新的apt，也买过旧的apt，strata都3,4年不涨价的，一季度涨1k的那种也不是大多数的，apt小区还owne ...

在这里大声地呼吁一声：有Strata Title物业的朋友们，千万要参与到业主委员会中去（如果有时间，有能力的话），这个委员会的健康直接关系到费用和房价。

知道有很多华人，不喜欢麻烦（或者是因为英文不好的缘故）就知道交钱，不知道钱是怎么花的，然后就是抱怨。虽然不忍心，但有时真想说一句“活该”。

hsqhugh

lingyang 发表于 2012-10-9 07:12
ok， 按照这个逻辑，怎么才能算升值呢？只有当真正卖出去才知道吧？有价无市的事情多了去了。

举个例子： ...

比如你20万买的,现在附近差不多的房子都40万成交的,那就认为你的房子升值了 . 到底升值了多少,要看最终成交价. 可就算不卖的话,你的房产也一定是升值了啊.

具体怎么变现,那是方法的问题.  

hsqhugh

希望大家对中介的话要慎重领会,毕竟他们是有利益在里面的.

hyue68

(paopaobing(51))

liuliang1958

bighay 发表于 2012-10-9 09:27
有那么高吗？这个地方我有个朋友夫妻俩在10年时用大概57万买了套已经合约期满的服务式酒店公寓，今年初听 ...

服务式酒店公寓 是属于现金汇报一类的产品，一般Capital Gain较差。有这样的增值已经相当不错了。

yanzi

bighay

liuliang1958 发表于 2012-10-9 10:40
服务式酒店公寓 是属于现金汇报一类的产品，一般Capital Gain较差。有这样的增值已经相当不错了。
...

幸好他们是自住的。

忽然一悠

喜欢地产 发表于 2012-10-9 10:30
你去看看，有水景的那个，就在STARCITY边上

那也是新房子才能买上这个价啊

数学家

喜欢地产 发表于 2012-10-9 10:07
朋友０８年在PYRMONT买的三套APT楼花，两个一房的（管理费一季９５０），一个两房的，以目前一房的涨的２ ...

hehe,又是“朋友”的事例。每次听到、看到“我朋友”怎么着，我就不想看下去了。

道听途说的事情弄的好像自己亲身经历的似的。

hehe84116

复仇者联盟围攻ddgg啊，呵呵

顶多多！支持他的观点与见解！

忽然一悠

hsqhugh 发表于 2012-10-9 10:35
比如你20万买的,现在附近差不多的房子都40万成交的,那就认为你的房子升值了 . 到底升值了多 ...

同意，不是别人家房子卖这个家，附近能沾上边的房子都能卖上这个价，各种因素了，卖房中介的努力，淡季旺季，房子的各种，朝向，楼层，室内装修。。。

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忽然一悠 发表于 2012-10-9 09:46
那也是新房子才能买上这个价啊

http://www.realestate.com.au/pro ... w-pyrmont-109686131

现在新的楼花一房要８９万左右。

liuliang1958

多多哥哥 发表于 2012-10-9 09:26
物竞天择是需要过程的．
人是不平等的，不承认不行．正是因为不平等才呼唤平等．不是吗？这个话题会招骂 ...

多多哥是个好人。我们只是在问题的看法上有分歧，对吧？

新移民，没什么钱，又没有投资经验的新移民，要远离落花。我赞成！！！

刨去这些人，其它人也要先了解一下行情再出手（做什么都一样，毕竟没有free lunch）。

要投资的，要搞清楚你是否可以负扣税。投资需要知识，需要计划；瞎投资只能靠运气了。赔了活该（这话狠了点）。

在罗嗦一句：具体问题具体分析。

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数学家 发表于 2012-10-9 09:48
hehe,又是“朋友”的事例。每次听到、看到“我朋友”怎么着，我就不想看下去了。

道听途说的事情弄的好 ...

我也希望是我自己啊，可惜没那么多米~~

喜欢地产

可以观注这套http://www.realestate.com.au/pro ... w-pyrmont-111616215