算来算去，怎么出租投资房始终是亏的呢？

zliner

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-13 16:41 发表


这个算法是很简单的一算，如果要做决定，你要仔细考虑。比如考虑卖房成本，虽然没有CGT。但是委托中介卖要有成本的。另外你的房子在什么区，很多情况下，租金和增幅是相反的一对，yields低的地区不一定是涨幅就低的地区。年增 ...

房子在ERMINGTON，这个区增幅很一般。
房子租金是从网上查到的周围房租得出的。
我正在努力学习投资房知识，说实话我不想卖，但是如果按照以前的数据算出来都没有办法赚钱，那只能是卖掉了。

匿马

原帖由 zliner 于 2011-5-13 21:57 发表


房子在ERMINGTON，这个区增幅很一般。
房子租金是从网上查到的周围房租得出的。
我正在努力学习投资房知识，说实话我不想卖，但是如果按照以前的数据算出来都没有办法赚钱，那只能是卖掉了。

当然一般，本来就是个蓝领区，又没火车 。只有 一个小学是亮点

anitaying

看到太多关于投资房好的帖子，现在终于有个反方的意见了。

zliner

原帖由 匿马 于 2011-5-15 20:15 发表


当然一般，本来就是个蓝领区，又没火车 。只有 一个小学是亮点

我在这里住了一年，我觉得还是有不少优点，生活很方便，去EASTWOOD买菜几分钟，要逛大商场，MQ和PARAMATTA都不远。VICTORIA上的M52，直达CITY，15分钟就一班。

password

原帖由 zliner 于 2011-5-15 22:05 发表


我在这里住了一年，我觉得还是有不少优点，生活很方便，去EASTWOOD买菜几分钟，要逛大商场，MQ和PARAMATTA都不远。VICTORIA上的M52，直达CITY，15分钟就一班。

买了一年？ 买贵了，买在接近 peak 的时间

Mandy99

我也觉得60万的房子出租480太不划算了，还是卖掉换个投资回报高的apt投资还好，看令狐兄的投资不是58万的2房apt都能出租到650的么？

cgz

house的出租回报率是比apt的低，这很正常。

eric_hl88

你感觉方便的，其他人也会感觉方便。Ermington其实位置可以，离开eastwood, ryde, rhodes都这么近，其他区都涨过了，总会轮到拟这个区，因为人们喜欢住的热门区如果价格逐渐涨高到超过承受能力，就会选择搬到稍远的区，比如相邻的区。没有理由以后西区都涨，就你的区不涨，现在连campsie都涨得毫无道理，和你的区比是环境好？还是地段好？可能是火车的问题，campsie的旧房子三间房的租金也就500不到。只是这个circle何时轮到没有人知道。但location总是第一要素的。你的问题是timing不对，入场时间在peak。所以要等一段时间才能收支平衡。
如果财务状况允许（按照你的条件，短期内同时拥有两个投资都可以），那么你就等找到非常合适的，效益更高的房子的时候才考虑卖出这个。因为人人都在找这样的房子，这个是可遇不可求的。看眼光了。
Appartment和house不是一个category，appt有租金高，但是开支也大。我现在借用上面朋友说的那个高租金收益650的appt和你的比较，我是简单大概算一下。
appt有body corp，算2000左右一年，每周40左右。而house没有，两者租金差异610-480 =130 X52 week =6760*0.75 （退税后）= $5,070
再加20000房子差价的利息税后差1050左右，两者共6100左右 （假设52周都出租，这个亏损差异是最大值）
我会这样考虑：这个house和那个收益好的appt比，要每年多贴6000元，那么剩下问题就是比地区预期增幅了。另外我感觉480租金还是有上涨空间。增幅预期永远没有人知道，投资比眼光就比在这里了。但是如果你押宝在house长期涨幅比appt稍高上，或者你的house地段好，会有远期高涨幅，你至少行动前知道选house的风险是一年多支出6000，万一两者涨幅一样，你就多亏了。这样你就可以根据你自身的状况，加上自己的判断，考虑上风险因素，做出合理决定。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-5-16 12:52 编辑 ]

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原帖由 eric_hl88 于 2011-5-16 12:24 发表
你感觉方便的，其他人也会感觉方便。Ermington其实位置可以，离开eastwood, ryde, rhodes都这么近，其他区都涨过了，总会轮到拟这个区，因为人们喜欢住的热门区如果价格逐渐涨高到超过承受能力，就会选择搬到稍远的区，比如相邻的 ...

campsie 有非常热闹的商业街，同时，这个区的居住人口在转型

zliner

原帖由 eric_hl88 于 2011-5-16 12:24 发表
你感觉方便的，其他人也会感觉方便。Ermington其实位置可以，离开eastwood, ryde, rhodes都这么近，其他区都涨过了，总会轮到拟这个区，因为人们喜欢住的热门区如果价格逐渐涨高到超过承受能力，就会选择搬到稍远的区，比如相邻的 ...

谢谢！你每次回帖我都会研究半天，学到了很多知识。

likespring

两者租金差异610-480 =130 X52 week =6760*0.75 （退税后）= $5,070
   

是我没看懂吧，一年里面有52周？

eric_hl88

原帖由 zliner 于 2011-5-16 22:37 发表


谢谢！你每次回帖我都会研究半天，学到了很多知识。

谢谢，我也是上班最近空，上网聊聊。但是我自己只是感兴趣房产投资，大家探讨总结经验而已，共同进步，因为我感觉在这里可以学到许多好的idea，能吸取到许多高手的好的经验，是我少走歪路的好方法。

startrack

等贷款还完了就是纯收入了，
如果贷款买房还能靠租金抵消贷款利息，那岂不几乎成了无风险投资了，
租客帮你还贷款，还完了，房子还是你的。。。

eric_hl88

原帖由 likespring 于 2011-5-17 10:30 发表
两者租金差异610-480 =130 X52 week =6760*0.75 （退税后）= $5,070
   

是我没看懂吧，一年里面有52周？

发工资时候都是算一年52周，我也想多几周呀。
这个计算就是简单一算，两者差价，一年然后税后得出的值，这个只是cash flow的差异，是很明显的风险而已，空房期忽略差异，真的决定要看房子的情况，地点，location,周围人群组成，交通，附近同类房产价格租金和历史走势等等。
这里还没有计算appt的折旧，如果appt新些，折旧扣税会多些。当然如果house地皮大，在concil approval可能的情况下，扩建，加granny flat，改造都可以增值。

yuko

算来算去，理论那么多，其实很简单：

房子得从现在开始每年平均涨个5－6％，才和不折腾房子，钱放银行，持平。超过5－6％的涨幅，折腾房子就赚了。否则，就赔了。

1 如果短期内跌了，就耗着等，一直等到涨回来。5年10年等不回来，就等50年。
2 澳洲房地产过去15年，平均一年涨个8－10％，信这个将会从现在还继续持续下去的，就折腾房子。
3 澳洲和世界其他国家长期来讲（20年以上），房价也就平均一年涨3－4％。中短期内多涨出来的部分，都最终跌回去了。相信个个规律的，就不折腾房子。（现在澳洲已经偏离自己长期规律40％以上了。）

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-17 17:13 编辑 ]

likespring

如果一次性付款买了40万的房子，然后每周租金400，一年收租19200， 19200/400000=0.048， 40万投资的一年收益率为4.8%， 不算自出的水费，维修，地税等

闲人甲

当然是负的,正的话就没那么多人投资了.

wang100

买投资房要在经济好时才能挣钱，现在是不行的，一定要看时机，有很多学问，三言二语谈不明白，以后慢慢说吧

baobeima

同感

arrick

看了那么多，我来说说我的经验吧。 我目前手头上有一套house , 600k买的，目前租金600一周，中介管理费5.5%，first letting.一年平均下来gross income 21000左右，没有贷款。 其实很多华人都在搞群租的生意，这其实也不算什么违法。市场行为，供求关系紧张。群组房往往是供不应求。这种现象在大学学区附近和火车沿线尤甚。 一般这类方法可以将yeild 做到11%-12%左右。空置率都考虑了进去，（算2个月，8周全年空置率） 然后也就自然不考虑什么dep, maintance这些可以和Income tax对冲的项目了。收入是完全免税。 house 空间大，那么做群租房比公寓更有优势。只要地段好，面积够，区域不要太差，有一定的capital gain，基本上这种方法是不会亏的，除非租赁市场受到政策和经济的重大影响。 上述的house作为我的ppor,完全免CGT，当我售出的时候。 即使作为投资房我有6年得时间可以作为投资房来避免交易时产生CGT.
我在市中心火车距离一站的地方自己还自己租了一套房，这套房我租了差不多6年，房龄大概8年左右。现值大概480k左右，我以上述的方法可以将租金做到每周870刀左右，几乎没有空置率。最多一年2周。
房子的资产增值你无法控制，市场与政策导向你无法控制，利率你无法控制。但租金运用合理的（你也可以说是非法的）方法和手段完全是可以大幅度增加你的现金流的。你无非就是牺牲一点时间和脑细胞来管理，做好风险控制而已。这是我的观点。

anz2010

入市真是高风险，但一旦买到合适的之后应该风险就不大了吧，还是比股票要好

另外很多人就是冲着 NG去的，个人认为以后这部分会越来越严格

zliner

原帖由 arrick 于 2011-5-18 02:22 发表
看了那么多，我来说说我的经验吧。 我目前手头上有一套house , 600k买的，目前租金600一周，中介管理费5.5%，first letting.一年平均下来gross income 21000左右，没有贷款。 其实很多华人都在搞群租的生意，这其实也不算什么违 ...

那看来还是LOCATION的问题，只有好的LOCATION，才容易这样操作。

wavesye

原帖由 arrick 于 2011-5-18 02:22 发表
看了那么多，我来说说我的经验吧。 我目前手头上有一套house , 600k买的，目前租金600一周，中介管理费5.5%，first letting.一年平均下来gross income 21000左右，没有贷款。 其实很多华人都在搞群租的生意，这其实也不算什么违 ...

这个确实有政策风险。最近政府正在清理整顿MQ大学附近的很多出租房，不知道会不会有影响？感觉国外和国内的房地产投资还是差别很大的，国内基本没什么风险的。

arrick

原帖由 zliner 于 2011-5-18 13:26 发表


那看来还是LOCATION的问题，只有好的LOCATION，才容易这样操作。

loation其实也不好，跟你类似。但门口有公车站，具体还是看你怎么经营了，硬件不足，软件补。凤姐你看她有什么硬件？还不是有了知名度和上位的机会，不要脸和口出狂言加团队运作便是好的软件，一样可以成功。 所以我觉得花点心思多做几个百分点的租金回报以及合理的避税，足够可以抵抗央行的加息以及物业资产增值预期的不佳。 你现在卖掉一样还是要付中介的佣金，以及损失中间过渡时间所损失的房租，你再次入市时候的律师费，印花税等等。所以这个机会成本太大了，与其你花这些不必要的时间去想房子到底会不会涨，会不会得不偿失，会不会加息，地段位置，市政规划等等这些都是无法控制的利息。你目前房子的物理位置无法改变，所以还是想想具体怎么经营来改善你的投资以及风险规避。 其实我的办法很土，大部分人都在做，有的福建人甚至把车库改成了房间来增加每周的现金流。 办法是人想出来的，看你怎么思考了

pandababy

house花园搭个小木屋