有投资房的TX们，这不断升高的利息，你们焦虑吗？

冰与火之歌

Icylemon 发表于 2022-10-2 16:46
如果贷120万增加4%，就是4.8万，ATO付37%，不就是亏3万多吗？两套投资房贷款120-150万不算夸张吧 ...

如果楼主投资房是本息同还的话，我帮楼主缓解一下焦虑吧。至少前几年,实际亏的比你说的三万多要少不少
按照你说的

假设贷款还剩下27年，
贷款额度120万，
你的收入边际税率 是 37%

2%，月供 $4797 x12 - 24000利息 x0.37 = $48684 （实际你的税后房贷支出）
利息升到6%，月供 7488x12 -48000利息 x0.37 = $72096（实际你的税后房贷支出）
所以在负扣税 ato帮你扛了37%这部分以后， 你的实际多支出的部分是 $23412

后面 逐年 负扣税的部分也慢慢减少，因为repayment不变而利息在repayment里面的比例在逐渐降低（假设利率永远不变）

lennon

Icylemon 发表于 2022-10-2 16:29
投资房应该不止4.14%了，我的自住好像是4.19%，但是因为全额Offset，所以无所谓。投资房明年出来的时候很 ...

自住早还完了，投资也就一套有贷款，银行自动给的自住利率

ilovefamily

古月 发表于 2022-10-2 18:24
2015年不会比现在高的，我13年买的第一套房就只有4点几，之后就一直在降

我记得15年是5.xx。。比现在高。。
也就是从18年开始降息。。我记得

ilovefamily

tina-go 发表于 2022-10-2 17:29
怎么说呢。

人在不同时候，杠杆有没有拉满 是不同的

就是觉得楼主奇怪，一般刚买房时存款最少，压力最大，9年前和15年利率都比现在高，楼主还坚持买房。。现在过这么多年，利息低了，工资涨了，房租也涨了，存款也多了，倒焦虑了，说不通。。

王德发

还真有专业杠精什么都能杠，服

ARACT

只有上班的PAYG才有边际税率，做生意的实际税率都是0%，根本也不需要负扣税。

ARACT

这批投资者岁数真的太大了，一动就是讲10年前的故事，20年前的故事。。。。。。。。甚至有讲30年前的事情。

过去5-6年，就没啥可讲的吗？
最近5-6年做的投资不能讲讲吗？

Icylemon

wxm611 发表于 2022-10-2 17:32
你太低估现在的租房市场了……  多刷刷domain，高校附近就刷刷华人APP

我没有高校附近的房子，也不租给留学生。
说真话，这几年租金真没涨啥，其中一套新房交房的时候是580，后来一路跌到520，这两年又慢慢爬回来，540，560，前几个月才涨到600

Icylemon

ilovefamily 发表于 2022-10-2 20:06
就是觉得楼主奇怪，一般刚买房时存款最少，压力最大，9年前和15年利率都比现在高，楼主还坚持买房。。现 ...

我觉得你才真是奇怪，我说了无数次，我从来没有付过5字头的利息，第一次买房就是4点几，还是小4点几，你偏要说比现在高，我也是无语了。

更何况，买房是只看利息吗？我其中一套新房买的时候才60万，贷款50万，租金580，去年考虑过卖，估价已经到了140万，而租金基本没变。我脑残吗，60万的时候我不买，要等到140万的时候才买？！

Icylemon

ARACT 发表于 2022-10-2 21:23
这批投资者岁数真的太大了，一动就是讲10年前的故事，20年前的故事。。。。。。。。甚至有讲30年前的事情。 ...

最近5-6年才明白最有效的房产投资是尽最大能力买最好的自住房，既提高了生活质量，还不用交一分钱地税，将来卖的时候还没有增值税。

Icylemon

ARACT 发表于 2022-10-2 21:21
只有上班的PAYG才有边际税率，做生意的实际税率都是0%，根本也不需要负扣税。 ...

你做啥大生意的，没事跑来这个讨论投资房利息的帖子秀啥优越？

Icylemon

lennon 发表于 2022-10-2 19:42
自住早还完了，投资也就一套有贷款，银行自动给的自住利率

那你实力雄厚，我投资房一直有贷款，最初觉得Positive cash flow, negative gearing的感觉非常好

ilovefamily

Icylemon 发表于 2022-10-2 21:30
我觉得你才真是奇怪，我说了无数次，我从来没有付过5字头的利息，第一次买房就是4点几，还是小4点几，你 ...

对呀，你买房时房价那么低，过这么多年房租涨了，你工资涨了。。你还焦虑啥？
房价翻了这么多倍，高兴还来不及，你又焦虑啥？
你疑问为啥有人不买60w的房买140w的，答案是因为他们7年前没买房啊。。7年后你还会奇怪他们为啥没买140w的房而买240w的。。哈哈。。

tina-go

Icylemon 发表于 2022-10-2 21:33
最近5-6年才明白最有效的房产投资是尽最大能力买最好的自住房，既提高了生活质量，还不用交一分钱地税， ...

这话不假。

但是同样的额度，是给自住，还是给投资？投资是不是还有人给你每年付个房租？自住是不是都自己担着？

cheapers2003

Icylemon 发表于 2022-10-2 16:28
轻度焦虑，2-3级，在论坛吐个槽就降到1级了

焦慮解決不了問題 那還焦慮啥

人生充滿了機會與挑戰

Icylemon

tina-go 发表于 2022-10-2 21:37
这话不假。

但是同样的额度，是给自住，还是给投资？投资是不是还有人给你每年付个房租？自住是不是都自 ...

也没错，不过我将来不会再买投资房了。毕竟现在悉尼的租售比太差了。下一步我还是会考虑继续升级自住房。

Icylemon

ilovefamily 发表于 2022-10-2 21:37
对呀，你买房时房价那么低，过这么多年房租涨了，你工资涨了。。你还焦虑啥？
房价翻了这么多倍，高兴还 ...

不知所云，租金根本就没涨过，好吗？

还有，我为啥要疑惑人家买240万的房？

tina-go

Icylemon 发表于 2022-10-2 21:45
也没错，不过我将来不会再买投资房了。毕竟现在悉尼的租售比太差了。下一步我还是会考虑继续升级自住房。 ...

没错，租售比特差。

自住房住的好 自己也舒坦

ilovefamily

Icylemon 发表于 2022-10-2 21:47
不知所云，租金根本就没涨过，好吗？

还有，我为啥要疑惑人家买240万的房？ ...

你自己说的啊，你7年前买房60w，现在评估140w，你疑惑他们为啥不买60w要花140w。。因为他们7年前没买房啊。。要是他们7年前也买房了，也只会花60w。。房子是越早买越好。。

au31415

经济研究咨询公司Pantheon Macro首席经济学家Ian Shepherdson表示，
美国房地产市场正处于衰退之中。

这位顶尖经济学家说，房价到2023年年中可能下跌20%。

edmunyu

天涯浪客 发表于 2022-10-2 06:18
说点让大家开心的吧，英国要QE了。美国前美联储主席现在的财长耶伦大妈要辞职了，为啥？看不下去了，不想背 ...

兄弟，你尽然有和我一样的看法，不断加息美国的经济也顶不住了，股市大跌，11月中期选举后，共和党控制2院，改变拜登的政策，或弹劾拜登，通膨自然就下去了，美联署从2023开始降息。

aus7788

edmunyu 发表于 2022-10-3 12:24
兄弟，你尽然有和我一样的看法，不断加息美国的经济也顶不住了，股市大跌，11月中期选举后，共和党控制2 ...

你俩是乐观派

JamesKing99

tina-go 发表于 2022-10-2 21:49
没错，租售比特差。

自住房住的好 自己也舒坦

房地產租售比超過1：200月，就屬於高風險資產，大資金就不會碰了

tina-go

JamesKing99 发表于 2022-10-3 13:27
房地產租售比超過1：200月，就屬於高風險資產，大資金就不會碰了

什么是

1:200 月的意思

rogeryrj

如果这还焦虑，那怎么理解现在贷款买2m左右投资房的人，我周围邻居刚卖，说别人马上出租，按现在利息一年至少亏6万吧？为啥别人还在买

Aristocrat

焦虑没多买几套

这种升息期间，唯有贷款抗通膨才是王道

tina-go

rogeryrj 发表于 2022-10-3 13:29
如果这还焦虑，那怎么理解现在贷款买2m左右投资房的人，我周围邻居刚卖，说别人马上出租，按现在利息一年至 ...

我也特别奇怪。

请问这个2m 房产是多少钱卖的呀 多少钱出租

让我猜一猜啊，悉尼的话，是2e周边的大地破房吗 或者 中等地的ok房，那租金是850左右。不知道我猜的对不对。

我觉得可能人家没有自住房贷款吧，自住房全款付清了。

Sheehans

没什么好担心的

清咖一杯

tina-go 发表于 2022-10-3 13:28
什么是

1:200 月的意思

就是靠租金需要200个月才能把房价赚回来啊，
折算成回报率，是一年6%，按他这个理论，澳洲房价10年前，中国房价20年前就已经崩盘了。

llpbc11

ARACT 发表于 2022-10-2 08:51
但是不得不说，社会最富裕阶层的人更富了，而且也没压力。

中间那一批投资者就没那么幸运了 ...

疫情加速了这个趋势