个人愚见——各区比较之我见

华丽的家

"那些动辄几百万的房子，哪里有那么多有钱人？就不信还有那么大的涨幅空间，经济萧条倒的最快的就是奢侈品"
——MM恕我直言，有钱人还是挺多的，而且非常的多。房子不是奢侈品，而是必需品，有钱没钱都得有个窝，不是租就是买，都得花钱。几百万的房子可能没多少人买得起，但我们说的不是那个层次的房子。

“群体的消费能力都下降。能源短缺，环境恶劣”
——应该再补充一句，人类灭亡。100年后什么样我是不知道啦，但可以说，你说的这个事情100年内不会发生。社会是不断进步的，消费能力是不断提高的，物价会上涨的，钱就要越来越不值钱的。房子也就越来越贵鸟。

“未来的经济就算复苏了不会再生产那么多有钱人了，什么都是一环扣一环的，太心黑就不好了。”
——我跟你的观点完全相反，一旦经济复苏，会造出越来越多的有钱人。有钱人不等于是黑心人，人家会赚钱一定有自己的办法，可能有些人是靠蒙骗糊弄人赚钱，但绝大多数有财富的人是靠头脑靠胆略靠洞察机会把握机会而成功的。

“炒房产有钱谁不会炒啊，”
——这个可不是这么简单的事情，就好象说，有书谁不会读啊，那读同样的书有的就读的好，有点就读的不好。炒房者的眼光很重要，不单是靠运气的。我认为对于一个成功的人，他或多或少的遇到过好运气，但没有哪一个成功的人是完全靠运气的，也没有哪一个不成功的人就总是遇倒霉运的。上帝是公平的，在每个人都人生，他都会安排一些好运给我们，区别是有的人多好机会嗤之以鼻.....

Melbourner1978

买的起百万豪宅的还是很多的，不是有人说80万是拿工资贷款买房的极限了吗，不同阶层的人是无法互相理解想法的。

dreaman

上周去参加拍卖，一块ringwood很好位置的地900+平，从40万拍到了54万。得主看起来像一个builder，非常自信加价一点没有犹豫。900+的地可以造3个unit，如果他的团队自己动手的话，那是稳赚不赔的买卖，更何况ringwood还是有发展潜力的。像这样的人，就比较适合投资房产了，因为他们已经拥有了相关的技能和知识。一般的人还是应该立足于本职，在自住和投资方面好好考虑一下，鱼和熊掌往往不能兼得的。

Melbourner1978

对很多没有财务或相关专业背景的人来说，增值投资是风险比较大的，房子还是相对比较稳妥的保值投资。

madling

这里很多人能买的起的豪宅都是不上不下破破旧旧的老房子，真的有钱人当然很多，
但是他们只买自己喜欢的房子，价钱当然不是问题。但是那些买了所谓有潜力的房
子的投资者就那么有信心把手里那些高价房子再推向一个台阶吗？表示质疑，能够
被你贪到的便宜不一定别人都喜欢。

华丽的家

一块ringwood很好位置的地900+平，从40万拍到了54万。
——他买的是这块地的位置，同样一块地，仍然在ringwood，把它移到大街上，或者前不着村后不着店的位置，它还能卖到54万？？恐怕连44万都没人要。
我当初啥也不懂，差点买一个大街上的房子，就看房子大而且漂亮了，找一个local的老builder给我做房屋检查，他说房子挺好，地基屋顶啥的都没问题，但是他提醒我这个房子在大街上，当地人都不喜欢这样的房子，如果同一个房子移到小街上，至少要贵10万。
这就是location的道理。

“一般的人还是应该立足于本职"
——这是我父母的观点，他们本分地立足于本职工作几十年直到退休，攒了一辈子钱，越攒越没钱，要是当初攒几个房子，现在多潇洒啊

dreaman

立足于本职并不是说是要守着那份工资，而是说将自己的兴趣和特长发挥出来，将资本用在自己的优势上面。投资有很多种，并不是说房产投资才是投资，只赚不赔更是谬论，投资房产跳楼的也不鲜见。投资要靠知识，胆识，眼光和运气的。根据穷爸富爸的理论，实业和投资是属于两个象限的，而最能稳步走向million的道路还是实业。

因为这个版块是主要买自住房的，而注重房产投资的版块在隔壁，我就觉得在这里过分强调投资收益有点不合适。为了那点未知的收益而牺牲生活质量，在city 15公里以内住个破房被邻居鄙视孩子在学校受排挤有多少意义？（想想长江七号里面的送儿子去上私立学校的星爷把，是不是很可笑？）吃咸菜啃馒头做房奴以脚下一亩三分地作为心里安慰又有多少乐趣？窃以为投资房产还是要取决于人，资本，知识储备，性格，运气，经历，人脉。我不否认是有人过去勒紧裤腰背了一身贷款冒险成功了，但这不代表未来5-10年里面还有这样的机会，也不代表每个人都可以这样达到成功。

[ 本帖最后由 dreaman 于 2009-7-29 11:40 编辑 ]

madling

原帖由 dreaman 于 2009-7-28 11:31 发表
立足于本职并不是说是要守着那份工资，而是说将自己的兴趣和特长发挥出来，将资本用在自己的优势上面。投资有很多种，并不是说房产投资才是投资，只赚不赔更是谬论，投资房产跳楼的也不鲜见。投资要靠知识，胆识，眼 ...

有小农意识经济的人太多了，不知道创造性的财富来得更有价值，更有意义也同样带
来很多财富和巨大的满足感。

madling

不过俺投资成功大学毕业工作两年我就咬了牙在时机最不明确的时候买了房子，而且
送我一块bonus土地，房子半年升了不少。按照现在的还款速度我30岁就可以还的差
不多去其它国家发展了。到时再盖一套房子，前面卖掉后面出租。

￡猪猪￡

原帖由 madling 于 2009-7-28 11:47 发表
不过俺投资成功大学毕业工作两年我就咬了牙在时机最不明确的时候买了房子，而且
送我一块bonus土地，房子半年升了不少。按照现在的还款速度我30岁就可以还的差
不多去其它国家发展了。到时再盖一套房子，前面卖掉后 ...

好MM,有远见,有眼光,有魄力...我要向你学习...

华丽的家

呵呵，你也看《穷爸爸富爸爸》这书了
就我目前的经济状况和能力而言，力所能及的物色几块好物业就相当于是做实业了，毕竟房子在那里，地在那里，地点在那里，除非火车改线了搬迁了，那我就算盘打错了。我还是坚信，只要地点好，地够大，区不太差，钱在银行贬值多少，我的地就升值至少多少。
我理想的实业还是要靠今天一点点大基础来实现，
不从今天一小步一小步做起，谈什么实业都是空的，比如我要入股现在的公司，光靠赚工资攒钱，那得猴年马月，我的物业升值了，转手出来我就入股公司，做自己理想的实业。凡事都要有个过程，李嘉诚这么多实业靠什么发展起来的，他当初也是小打工仔，就是太不本分，一不小心你成了大富豪。

madling

原帖由 ￡猪猪￡ 于 2009-7-28 11:50 发表


好MM,有远见,有眼光,有魄力...我要向你学习...

俺很传统的一向奉行结婚以后要吃老公的用老公的，自己的钱是自己的钱老公的钱还
是自己的钱! 共勉共勉~~嘻嘻

华丽的家

要说还款速度，我3年多就把第一个房子还清了，但我才不把钱还给银行呢，银行肯借给我多好啊，不就是利息吗，租金加退税就填补了，一点都不耽误我继续储蓄
我的年纪也不大，看到身边的长辈辛辛苦苦一辈子一套房子，然后津津乐道地说自己的房子现在价值多少了，我就不禁在心里想，就一个房子说升值有意义吗？除非卖掉以后不用住房子了

而且银行还说我的房子升值了，还再借钱给我.......
假设当初我老实巴交的攒钱还款攒钱还款，到现在也就一个房子一点积蓄，真没意思

这个楼盖到现在真是歪了，本来我是说选区选地址的，现在却讨论起投资房来了，呵呵

￡猪猪￡

原帖由 madling 于 2009-7-28 12:02 发表



俺很传统的一向奉行结婚以后要吃老公的用老公的，自己的钱是自己的钱老公的钱还
是自己的钱! 共勉共勉~~嘻嘻

恩,你那么有眼光,找的老公不会差的~!

dreaman

原帖由 华丽的家 于 2009-7-28 11:51 发表
呵呵，你也看《穷爸爸富爸爸》这书了
就我目前的经济状况和能力而言，力所能及的物色几块好物业就相当于是做实业了，毕竟房子在那里，地在那里，地点在那里，除非火车改线了搬迁了，那我就算盘打错了。我还是坚信， ...

呵呵，看是看了，但是这本书的说法是不断投资来产生稳定的cash inflow，等不工作也有稳定收益的时候就能退休了。和你现在的做法有点不同。窃以为贷款买房是一笔cash outflow，是强制储蓄吸干了目前的现金流，未来变现的时候收进来的lum sum是不是能cover所有的机会成本，答案并不是一定的。将炒房当作实业，这显然是不对的。所有的投资都是有赢有输的时候。

[ 本帖最后由 dreaman 于 2009-7-28 12:12 编辑 ]

华丽的家

无论是做实业还是做投资，都是有风险的，如果没有承担风险的勇气和信心，没有回避风险的胆略，谈什么都是空谈
投资实业本身也是投资，投资本身就是投资，手段的不同，方法不同，但都需要良好的心理素质，和超过一般人的胆略，想成为哪个象限的人，就要从心里和能力上具备那个象限的人所应具备的。这就是富脑袋才能富口袋的道理，而不是富口袋然后富脑袋。

华丽的家

刚毕业那时，我连开公司的想法都没有，想都不敢想自己有这样的能力，主要是没钱呢
现在呢，开公司只是个机会的问题，而钱则不是问题了，而我也越来越感觉到距离自己的目标更近了。
我这么说，肯定会有人说我吹牛
诚然，从几个房子成为不了富豪，但却帮助我大大缩短了原始积累的时间，加速度地使我向目标靠近
我也不着急开创什么实业，没有好的目标，我是轻易不会放箭的，再说，如今的房市还是机会多多的。

alyssa

原帖由 华丽的家 于 2009-7-27 23:10 发表
房产的最大作用是将你所拥有的货币保值,然后是使货币升值的作用
很多人算10万存一年有多少利息,5年后有多少利息?
按8%的利息算,5年后10万变成14万, 哇,好多啊
但你再看看5年后的房价,5年后的物价
14万都不如原来 ...

其实房产的最大作用是贷款的杠杆作用。
我说的开发商情况是事实牙，一点都不搞笑的。

maleela

在TOORAK,三四年前三四百万买的房子现在涨一倍是很正常的。关键是你买不起。THE AGE前几周不是有一个头条，TOORAK 有一个房子，九十年代初被一个人用五百万买走，然后就一直空着没人住。现在市场估计至少三千五百万。唉，这是有钱人的游戏。

dreaman

炒房就只是炒房，高抛低吸和买卖股票证券是一个道理。炒房可以产生租金，而股票证券也能配股分红。但这些都是投资！！

什么是实业呢？ 你有一个可靠的团队，有稳定的资本支持，了解上下游的渠道，具备这个行业的经验，可以确立一个门槛（资金，品牌，技术，市场），你在做一个个体户做不成的事情，再加上胆识和坚持的决心，这样吸引到的投资是做实业，是能创造一些东西的（比如房产就是开发商，股票就是信托公司）。

[ 本帖最后由 dreaman 于 2009-7-28 12:36 编辑 ]

luckynumber

原帖由 华丽的家 于 2009-7-28 12:05 发表
要说还款速度，我3年多就把第一个房子还清了，但我才不把钱还给银行呢，银行肯借给我多好啊，不就是利息吗，租金加退税就填补了，一点都不耽误我继续储蓄
我的年纪也不大，看到身边的长辈辛辛苦苦一辈子一套房子，然 ...

第一个房子是这里买的吗？三年就还清，很厉害。我知道国内买房尤其前几年很多人都是三五年之内就还清的，但这里不多见。

ilovefamily

原帖由 starchu 于 2009-7-27 21:07 发表


不知道你有没有去过Point Cook, 我以前一直住东面,起码5年, 都没觉得空气有point cook这好的, 有计划你可以自己去看看, 不要光听别人怎么说.

我当然去过啦，不然怎么能这么说呢。。。

下面说说我觉得pc不好的理由
1，n个人告诉我，他们从高空看mel的天空，西边明显脏很多。。。（心中半信半疑）
2，我老公多次，多天亲眼从高空看见mel西边的天空明显比别的方向脏很多。。。（心中很震撼，有点相信了，但是还犹豫）
3，前几个月，我和老公去pc给同事送东西，回家的路上（往city开的路上），汽车挡风玻璃上突然出现好多细小的“水珠”，可是当时是旱季，没雨水，天空艳阳高照。。。开始觉得无所谓，可能是雨，用雨刷刷，发现那不是水剂的液体，是粘稠的液体，雨刷不能轻易刮下去，黏糊糊的。。。。。（这回，觉得pc不能住了，周围工厂太多，还是有污染的）
4，之前朋友警告过我们说西区的大truck极多，驾车要小心，由于老公同事住pc，我们经常去，任何时间段都去过，路上确实大卡车太多了，我家车不算小车，尼桑的pathfinder，可是和他们开在一起，真是小不点了。。。看着它们在身边飞驰，那个紧张啊。。。（这回，更彻底的告别pc啦！！！我是个家庭主妇，常年在家，我不怕小偷，但是我得考虑我们驾车的安全啊，这个危险性更大！）

就是这些听说和亲身经历。。。不过每个人经历不一样。。。也许你们遇到的是好的。。。我正好看到负面了！

ilovefamily

原帖由 starchu 于 2009-7-27 21:42 发表

我07年底在Point Cook,34万买的房子, 09年初40万卖了, 希望3年后至少要到65万才能买到啊...呵呵, 历史惊人的相似? ^-^

我朋友刚在pc买的房子，卖他那个房主3年前33万买的，3年后33万卖给他了。。。。是赔了。。。

Melbourner1978

大家都清楚土地增值，尤其是好地段的土地，但问题是这些地段都不会便宜，你看上的别人也一样会看上。个人认为投资还要量力而行，不要产生攀比的心态，看别人买house投资我也买，搞得自己生活质量下降，而且担心失业还贷。刚开始我也看balwyn的投资房，但一算再贷款7，8十万，对自己的家庭生活已经产生严重的影响，现在预算已经放到50万以下，开始考虑box hill附近的townhouse或者unit。

suel

对我来说,我不喜欢住很多人的地方.离CITY近是好,但是如果开车,那个日子可真难过啊.所以,我对LZ的观点只同意是对于投资而言. 我很多住CITY附近的朋友都选择走路去上班,宁愿走30分钟的路也不愿意开车.

对于自住,我绝对不喜欢住到靠近CITY那么近的地方除非是风景优美,空气新鲜.不然人挤人的地方,我宁原回上海去住.至少那里的公共交通还比这里发达点.在MEL每次开车在靠近CITY的小马路上面,我就是头痛啊,电车,汽车,卡车都挤一快,那么嘈杂.地皮房子虽然涨了,但是生活质量不觉得是提高.

另外,对于LZ提到那个拼不出来的地区, TEMPLESTOWE, 我曾经住那里,感觉太好了,事实上他离CITY也就16公里,走EAST FWY去CITY就20分钟,虽然不在LZ的15公里范围内,但是可以享受的生活质量可远超过这1公里的距离了.

Melbourner1978

TEMPLESTOWE可是白马的毫宅区啊,不过实事求事来讲，这个地区只适合没有孩子上学问题的退休和在家办公的人士。

suel

原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-28 11:27 发表
TEMPLESTOWE可是白马的毫宅区啊,不过实事求事来讲，这个地区只适合没有孩子上学问题的退休和在家办公的人士。

非常的不同意.不知道你有没有住过啊.如果你小孩上学必须上公立而且是TOP10,那么是个问题.这里去哪里都方便,私立学校更加不是问题了.至于在家办公人士的说法,实在不能苟同.不知道为什么会有如此一说.我自己本人就没有在家办公,我每天还非常高兴的开车去上班.一路看着风景,呼吸新鲜空气.一点都不担心马路上你挤我挤.我从AGENT手上看过这个地区的职业分布,60%以上是专业人士.难道他们都在家里办公?或者他们都没有小孩的?

suel

原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-28 11:27 发表
TEMPLESTOWE可是白马的毫宅区啊,不过实事求事来讲，这个地区只适合没有孩子上学问题的退休和在家办公的人士。

TEMPLESTOWE不是白马市的,是Manningham CTIY

华丽的家

"我07年底在Point Cook,34万买的房子, 09年初40万卖了"

07年买入34万
mortgage RegistrationFee，$98
Tansfer Fee，$956,
Stamp Duty，$13370.00
律师费：1000.00
共355424.00
———————————————————————
贷款80%×34万=272000.00
按7%利息计算,2年复出的利息为38080
--------------------------------------------------------------------
所以卖房前全部成本为393504.00 这里面不包括当初20%首付如果作为定期存款的损失。
卖房将产生中介费，律师费2万多吧

那么就是说，以40万的价格卖出，也是赔钱的。
但是你这2年省下了租房的租金，按每周300计算，两年省下的租金为31200.00
从这点考虑，34万买入40万卖出还是赚了1万的租金呢
-----------------------------------------------------------------
假设在07年，用7万的首付来购买其他地区的34万的物业，比如有些区的unit或者townhouse，09年的卖出价完全有可能超过40万。这就是本帖的主意，关于地区关于地点对于房产的决定性作用。诚然，住2年的unit肯定不如住pc的house舒服。
但是，2年后可以兑换到更多的现金来购买更好的物业，这2年的小委屈还是值得的。

[ 本帖最后由 华丽的家 于 2009-7-28 13:46 编辑 ]

休

那么就是说，以40万的价格卖出，也是赔钱的。

白住或收租不算钱?