个人对买投资房的理解，持续更新至149楼

gifox

bbb88888 发表于 2019-12-22 13:32
我們這些業餘投資者就別借錢炒股了。一來資訊來源比專業炒股機構少，二來資金短缺。我能炒股的錢都是些不 ...

所以我的观点就是借钱买房，自己出钱炒股。2个各有针对，都不耽误

gifox

pan123au 发表于 2019-12-22 14:46
永远不卖投资房

不过楼主3-5 念重整哦。喔也觉得不卖投资房，当成买了一个现金流挺好的。比买年金产品划算

pan123au

gifox 发表于 2019-12-22 21:09
不过楼主3-5 念重整哦。喔也觉得不卖投资房，当成买了一个现金流挺好的。比买年金产品划算 ...

肯定是，

pan123au

在足迹， 大家把自住和投资的观念太死板和固有化，作为房产的投资者，应该把自住和投资观念可以随时可以转换，其实自住房也是一种投资房，只是不用交税和负扣税。

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 19:23
天呀！你对六年法则的理解到底懂多少？而且六年法则只能应用于一个物业。当你同时拥有多于一个房产你会不 ...

细想一下，确实跟我的论点不同。同时拥有了两个物业，但是把短期持有那套作为自住房。你这样说，帮楼主圆了一半。但始终有一套房子无法规避增值税（除非永远不卖）。这点跟楼主观点相左。

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 21:38
在足迹， 大家把自住和投资的观念太死板和固有化，作为房产的投资者，应该把自住和投资观念可以随时可以转 ...

随时转换行不通吧。同一时期只能指定一个自住房，不能秋后算帐。我们是被楼主的例子惊呆了

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 21:48
随时转换行不通吧。同一时期只能指定一个自住房，不能秋后算帐。我们是被楼主的例子惊呆了 ...

我的意思就是说，不能刻板的把投资和自住观念区分开和进行投资，善于反向思考，跟别人有所同有所不同。

gifox

pan123au 发表于 2019-12-22 20:38
在足迹， 大家把自住和投资的观念太死板和固有化，作为房产的投资者，应该把自住和投资观念可以随时可以转 ...

还是应该分开的，生活需要一点安定感提升生活质量。努力赚钱是为了提升生活幸福感。

还有呢，从税务的角度来说。本来就只能提供一套房作为自住房。这个是需要提前想好的。

asschemer007

从这个帖子，我可以看出，在很多人投资观念里，租金回报和升值分的不是很清楚，觉得自己留着的投资房租金很好，升值也不错，而没有清晰的量化感念，就像楼上有位说的那样，没有对自己的投资房有清晰的目标。

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 21:57
我的意思就是说，不能刻板的把投资和自住观念区分开和进行投资，善于反向思考，跟别人有所同有所不同。 ...

我推论一下：

税务上的投资房是你真实的自住房 - 只能做现金租客，无法负扣税，如果卖掉还是要交增值税。用处是老了搬进去住吗？？

税务上的自住房是你实际投资房 - 短期持有，免增值税。但是你一直住着，没办法负扣税也没有收入。除非：分租、现金收入。

我分析得对吗？税务上行得通，但可见此操作也会失去其他机会（负扣税）。结论是：这方法适合低收入（不需要负扣税）的单身投资者（分租顺便约x）

哈哈，层主果然高见！这确实是广大单身汉的福音！我那个金币没给错啊！

Pippa

gifox 发表于 2019-12-22 21:57
还是应该分开的，生活需要一点安定感提升生活质量。努力赚钱是为了提升生活幸福感。

还有呢，从税务的角 ...

请看我上面的分析。这操作的幸福感不低的，嘻嘻

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 21:58
从这个帖子，我可以看出，在很多人投资观念里，租金回报和升值分的不是很清楚，觉得自己留着的投资房租金很 ...

好奇问，楼主是单身吗？嘻嘻

pan123au

gifox 发表于 2019-12-22 21:57
还是应该分开的，生活需要一点安定感提升生活质量。努力赚钱是为了提升生活幸福感。

还有呢，从税务的角 ...

给你一个例子，如果投资房和自住房都是house，而且都差不多，每次都是在附近几个区，基本上不影响生活质量。

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 22:06
好奇问，楼主是单身吗？嘻嘻

有妹子恨嫁。

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 22:09
有妹子恨嫁。

别误会啊。我有孩子啦哈哈。这种分租群住的生活承受不起啊

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 22:08
给你一个例子，如果投资房和自住房都是house，而且都差不多，每次都是在附近几个区，基本上不影响生活质 ...

我认识的一个越南牙医就是这么操作的。最厉害的是他们每六个月就全家六口搬家一次。生活质量不受影响？呃，真的吗？房子确实囤了十个哦

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 22:03
我推论一下：

税务上的投资房是你真实的自住房 - 只能做现金租客，无法负扣税，如果卖掉还是要交增值税 ...

税务上的投资房是你真实的自住房 - 只能做现金租客，无法负扣税，如果卖掉还是要交增值税。用处是老了搬进去住吗？？--- 错，投资一定要负扣税，交给中介管理。

税务上的自住房是你实际投资房 - 短期持有，免增值税。但是你一直住着，没办法负扣税也没有收入。--- 必须 自住， 就是每次搬家比较麻烦。曾经 2 年搬了3 次家，一次比一次好，也实现了梦想。


我分析得对吗？税务上行得通，但可见此操作也会失去其他机会（负扣税）。结论是：这方法适合低收入（不需要负扣税）的单身投资者（分租顺便约x）

哈哈，层主果然高见！这确实是广大单身汉的福音！我那个金币没给错啊！


你错了。 1， 投资房一定要负扣税，交给中介管理
               2， 自住房一定要自住，曾经 2 年搬了3 次家，一次比一次好，也实现了梦想，
              3， 肯定不能群租，只有这样才能提高自住房的水准，生活质量才能提高，
        

gifox

pan123au 发表于 2019-12-22 21:08
给你一个例子，如果投资房和自住房都是house，而且都差不多，每次都是在附近几个区，基本上不影响生活质 ...

房子很少完全满意的， 难免需要做各种个人化的改动。这些改动很多都不带来更高的销售价值，因为它只是满足了你个人的部分需求。考虑上是有区别的。

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 22:18
税务上的投资房是你真实的自住房 - 只能做现金租客，无法负扣税，如果卖掉还是要交增值税。用处是老了搬 ...

按你意思，投资房不还是要交增值税吗？自住房不断更换，确实可以省了增值税，但是得到的好处只不过是增值税减去印花税以及其他售房杂费的净额。如果是三到五年换一个，其实并不是省了很多的啊。每个有自住房的人都能省增值税，这样不断买卖的目的是为了升级手上的自住房吗？这不就路人的思路吗？干嘛还要开贴说啊？感觉楼主说的跟你不是一回事

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 21:06
好奇问，楼主是单身吗？嘻嘻

怎么突然想起来这个问题

pan123au

gifox 发表于 2019-12-22 22:27
房子很少完全满意的， 难免需要做各种个人化的改动。这些改动很多都不带来更高的销售价值，因为它只是满 ...

一般只要满足70-80%家庭的需要，就可以了，不刻意要求90-100%满意。

gifox

pan123au 发表于 2019-12-22 21:36
一般只要满足70-80%家庭的需要，就可以了，不刻意要求90-100%满意。

如果是单身，70-80%是可以的，但是有家庭的话。就多为家里考虑了。家里人的幸福感也是男主人的责任。

asschemer007

Pippa 发表于 2019-12-22 21:30
按你意思，投资房不还是要交增值税吗？自住房不断更换，确实可以省了增值税，但是得到的好处只不过是增值 ...

其实我开贴主要不是想阐述怎样免CGT的问题，而是想表达一下我自己根据以前的经验，怎样投资房子才能做到利益最大化，根据不同的是市场形势来选择不一样的投资房，交的税越多，证明我们挣的越多，钱是靠挣出来的，不是省出来的

pan123au

Pippa 发表于 2019-12-22 22:30
按你意思，投资房不还是要交增值税吗？自住房不断更换，确实可以省了增值税，但是得到的好处只不过是增值 ...

投资房不还是要交增值税吗？---- 永远不卖。怎么要交增值税。


自住房不断更换，确实可以省了增值税，但是得到的好处只不过是增值税减去印花税以及其他售房杂费的净额。如果是三到五年换一个，其实并不是省了很多的啊。每个有自住房的人都能省增值税，这样不断买卖的目的是为了升级手上的自住房吗？那跟人家一开始就买个能力以内最好的自住房，区别在什么呢？ ----- 贷款能力增加，自住房子被高价卖了，羡慕别人的豪宅，实现人生的梦想。难道买好的自住房有止境吗。

看来我的中文能力要提高，都看不懂我写的。

cctt126

Pippa

pan123au 发表于 2019-12-22 22:53
投资房不还是要交增值税吗？---- 永远不卖。怎么要交增值税。

投资房不卖，那就不是楼主的观点，而是我们大部分吃瓜群众的观点了。按照你说的操作，只有自住房可以免增值税。这跟广大吃瓜群众的操作完全没有区别啊。你说大家脑筋死，我还以为是怎样的反转呢。翻来覆去还是大众路线啊。这楼发言的大部分网友都是长期持有政策，投资房尽量不卖的，这并不是什么秘诀啊。至于提高个人的贷款能力追加投资，除非你是为了改善居住环境，否则不断变卖这个操作跟refinance然后拿出equity 的方式本身并没有明显优势。

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 22:34
怎么突然想起来这个问题

我想验证一下我在130楼的猜测嘛

Pippa

asschemer007 发表于 2019-12-22 22:40
其实我开贴主要不是想阐述怎样免CGT的问题，而是想表达一下我自己根据以前的经验，怎样投资房子才能做到 ...

作为高税负人群之一，我严重反对用税单证明赚钱能力。我买投资房其中一个重要目的是负扣税，为我税单减负。我的理想投资房是：现金正流量，税务负扣税，物业长期增值潜力良好。策略：尽可能长期持有，在投资组合里面设定退出策略。目标：投资组合能够支持我们的退休养老需要。所以给了自己至少二十年时间去组建、培植和实现这个投资组合。

asschemer007

如果投资房是为了以后养老用，那么要给自己设立一个退休年龄，我认为，在退休之前，要尽可能利用杠杆，利用负扣税，要更看重房子的资本增值，而不是现金流。

而当到了退休年龄，更应该注重的是被动收入，也就是要注重房子的现金流，去投资租金回报高的物业。

如果设立的是20年后退休，有些地区，有些城市的房子，即使20年后，房价增值也不是很明显，这些房子我们20年后再去买也不迟，但他们有极强的现金收入，这些房子应该是我们退休后需要研究买入的物业。而悉尼位置好的地区，20年后，物业价格可能有很大的增值，那么，这些房子就是我们退休之前需要持有的。

总而言之，要有自己清晰的投资目标，而不是把租金回报和升值性模糊化，模糊化的结果就是认为自己的物业是最好的，是值得长期持有的

zhouyangren2002

天涯浪客 发表于 2019-12-22 10:56
是人家900万收他的地。他也不用干啥。

我从来都不相信自己的眼光有多厉害，你看我的投资方式就知道了。 ...

那人家是闲钱，都不在乎等个十年。 如果让你下这120。 这第二年吃饭都成问题