北京上海还值得投资房产么（Feb 2019)

juciy

hsqhugh 发表于 2019-2-16 11:31
对于北京这个城市的房价，我只关心一件事： 大量的人口，资源集中在小小的城区，这二者之间的矛盾，只能 ...

多多哥的头号粉丝，可惜在北京的时间没能出来一起吃饭，但是您建议我买的地方我还是买了

gary.smith

多多评论一下雄安和厦门吧

geyaru

hsqhugh 发表于 2019-2-15 11:11
大家好，我是多多哥哥。回北京8年了。 恢复中国国籍了，澳洲资产全部清空，连信用卡和银行账号都注销了。  ...

十分赞同， 请教像南京和杭州这两个城市的市区内还值得投资吗？ 谢谢

hsqhugh

gary.smith 发表于 2019-2-17 08:51
多多评论一下雄安和厦门吧

雄安新区是千年大计，过五百年再去买房不迟，现在就不要考虑了。伟人们的宏图大业，我一芥草民肯定是看不透，只看到最表面最肤浅的东西：两年过去了，没有任何动静。人生有多少个两年，值得我们去赌。用多少年，雄安才能拥有北京这么多教育、医疗、就业机会，有北京这么发达的交通。不要说北京，雄安用多少年才能赶上天津。人都是逐利的，有多少人放着近在咫尺遍布优质资源的北京天津不去，而非去雄安这一片什么都没有的处女地奉献青春。

厦门我不了解。不过我有一个观点，就是你可以通过观察一个城市外来人口的数量/比例，来判断这个城市的房价是否有潜力。外来人口多，说明这个城市资源优质，有吸引力。象北京，一到春节就变成空城，说明北京特别有吸力。我去过几次天津，发现饭馆的服务员都是当地口音，这在北京是不可想象的，就基本可以判断天津吸引力以及房价的潜力没有北京大。厦门什么情况，您亲自去调查一下。

hsqhugh

geyaru 发表于 2019-2-17 09:44
十分赞同， 请教像南京和杭州这两个城市的市区内还值得投资吗？ 谢谢

参考楼上。

gary.smith

hsqhugh 发表于 2019-2-17 04:33
雄安新区是千年大计，过五百年再去买房不迟，现在就不要考虑了。伟人们的宏图大业，我一芥草民肯定是看不 ...

天津和北京根本没有可比性，不在一个档次上。其实上海和北京比，也不在一个档次上，无论文化，教育，科技，医疗各方面。不过上海是南方城市，比较宜居。

我说这话可能很多上海来的不爱听，但是事实

melinana

tina-go 发表于 2019-2-12 10:11
北京老乡？

你哪年买的？我北京亲戚也是都在卖房出手呢。

我反正是把房卖了。
比我的心理价位便宜了45万卖掉的。
而17年的时候，同小区，户型还不如我这套的，比我多卖了100万。
还说房价没跌？
其实跌涨都是正常，没必要非说房价没跌。

flybird2010

北京上海，房价真心高，十年印钞票大放水，导致很多流动性进入房地产，地方政府也需要土地财政来支持大量的基础设施建设例如地铁等。

后面几年中国信贷不会像以前这么放松，因为整个国家和企业的债务杠杆率已经接近危机程度，政府放水搞房地产拉动经济的边际效应已经非常低了，反而会物极必反。 如果实体经济起不来，拿什么钱来还这些天量贷款的利息呢? 所以中央政府已经意识到这个问题，强制国企和地方政府去扛杆， 同时发永续债稳定流动性， 目的是时间换空间，希望贸易战结束，经济能平稳， 房价后面几年我预计是平盘小幅下跌，因为有限购限贷锁死了房产交易这个环节，价格不涨也不会怎么跌。不过想卖，不大降价，很难成交，因为有资格买的人非常少了。

还有一个大家一定要注意，国内房子的建筑质量，十年新的小区，内部比较陈旧，20年的房子，已经比较破烂了，北京二环的一些老房子完全没有舒适度可言， 例如高大上的金融街，像民工住的老校区，也要十万多一平米。以后的趋势是有钱人要求品质生活，这种房子只会越来越有价无市。

flybird2010

如果一定要在一线城市投资房地产，上海，深圳风险低些，北京得要小心谨慎，现在离开北京的人越来越多，高端和低端都在流出。

反观澳洲，悉尼墨尔本的回调还是挺好的，对国内的人有澳洲身份，非常好的时机， 澳币跌到17年前的低位，贷款利息才不到4%,房价回调20%, 卖掉北京的破三房，轻松买入200万的大house。熬几年，澳币涨回来， 回头买国内的，也是选择。国内房贷5.5%往上，首付至少30%，还贷压力远超过澳洲。虽然澳洲的朋友们你们觉得澳洲现在还没跌到底，太贵了，国内的同志们看看你们的房价觉得你们太幸福了。

gary.smith

flybird2010 发表于 2019-2-17 05:15
北京上海，房价真心高，十年印钞票大放水，导致很多流动性进入房地产，地方政府也需要土地财政来支持大量的 ...

中国的房子买来以后业主就不会再掏腰包了，和这里的华人一样，不再维修，20多年的房子墙皮剥落，没人管，管了业主就闹

gary.smith

flybird2010 发表于 2019-2-17 05:27
如果一定要在一线城市投资房地产，上海，深圳风险低些，北京得要小心谨慎，现在离开北京的人越来越多，高端 ...

谁离开北京了？没听说啊

只见每天乌泱乌泱的外地人往里挤，除了非典的时候跑的干干净净

hsqhugh

flybird2010 发表于 2019-2-17 11:15
北京上海，房价真心高，十年印钞票大放水，导致很多流动性进入房地产，地方政府也需要土地财政来支持大量的 ...

“高大上的金融街，像民工住的老校区，也要十万多一平米”

早就20万了。

flybird2010

gary.smith 发表于 2019-2-17 14:29
中国的房子买来以后业主就不会再掏腰包了，和这里的华人一样，不再维修，20多年的房子墙皮剥落，没人管， ...

物业也是巨烂啊，low爆了。

在北京住过著名的某上市公司卖房后反转盈利的小区，12万一平。 也住过金融街最有名的小区，目前16万一平。 亲身体验，无法理解这户型，这物业，这建筑质量，破烂的楼道，车库等，能够契合这个动不动就过千万的豪宅。

flybird2010

hsqhugh 发表于 2019-2-17 14:38
“高大上的金融街，像民工住的老校区，也要十万多一平米”

早就20万了。 ...

降了，现在中海凯旋18万， 西城晶华15-6万。

flybird2010

gary.smith 发表于 2019-2-17 14:34
谁离开北京了？没听说啊

只见每天乌泱乌泱的外地人往里挤，除了非典的时候跑的干干净净 ...

在北京公司福利，去private hospital, 医生都在抱怨，高管有钱人，老婆小孩都送去上海或国外，工作日看病人明显少了。

我们签约的租车公司，各大国际国内机构用的，司机都在说，接待的客人，绝大部分都是来北京就跑，不愿意多待。 不少国际大公司，总部在北京，高管都住在上海。

flybird2010

gary.smith 发表于 2019-2-17 14:34
谁离开北京了？没听说啊

只见每天乌泱乌泱的外地人往里挤，除了非典的时候跑的干干净净 ...

这些乌央的人，很少能买得起北京的房子。

现在国内一线城市年轻人， 家里不是当地的，不是富二代的，买房安家基本是没希望，除非出人头地，但是风毛菱角。

500万的老破小，只是刚需啊，100万澳币，同志们！ 想住的好点，1000万, 这些年轻人比澳洲年轻人更迷茫，压力更大。
你说国内的房子，谁可以接盘? 再过十年，这些老公寓，没有土地，你又不能拆了重建，有钱人谁买?

gary.smith

flybird2010 发表于 2019-2-17 05:42
物业也是巨烂啊，low爆了。

在北京住过著名的某上市公司卖房后反转盈利的小区，12万一平。 也住过金融 ...

中国是人人不把别人当人看，只要有权利的，包括私人企业里有管钱管物的权利的人，都一门心思捞钱，没人在乎自己生产的产品和提供的服务是否合格，才会导致现在这种球样。厕所臭烘烘的，只要领导看不见的地方，垃圾遍地，该开的空调暖气不开，该开的门口和消防通道锁上，因为这样最省事。这和这里的华人把门前草坪改成水泥地一样，因为可以多停辆车，少浇点水

中国离真正现代化还差的很远

hsqhugh

flybird2010 发表于 2019-2-17 11:43
降了，现在中海凯旋18万， 西城晶华15-6万。

西城晶华对口小学差，华嘉小学，一直就很便宜。
凯旋对口西单小学，也比较差，所以也便宜，当然也加上户型通常比较大，单价会低一些，18万多，小户型的单价没那么低。
丰汇园对口宏庙，房子比较老，却最贵，现在基本是20左右。大户型当然会便宜些。
我说20是靠谱的，你说10万多，显然是偏低了。

flybird2010

hsqhugh 发表于 2019-2-17 14:58
西城晶华对口小学差，华嘉小学，一直就很便宜。
凯旋对口西单小学，也比较差，所以也便宜，当然也加上户 ...

20万，更没有意义了，这价格都超过曼哈顿上东区的公寓价格，我的老天啊！

gary.smith

flybird2010 发表于 2019-2-17 06:02
20万，更没有意义了，这价格都超过曼哈顿上东区的公寓价格，我的老天啊！ ...

不能这么比，物业费便宜啊

flybird2010

gary.smith 发表于 2019-2-17 14:55
中国是人人不把别人当人看，只要有权利的，包括私人企业里有管钱管物的权利的人，都一门心思捞钱，没人在 ...

是的，都没有安全感，赚快钱跑路的心态很普遍。

jobhunter0086

flybird2010 发表于 2019-2-17 14:15
北京上海，房价真心高，十年印钞票大放水，导致很多流动性进入房地产，地方政府也需要土地财政来支持大量的 ...

这话用来形容土澳其实更加合适。

居民债务，国名经济总体外债，居民住宅贷款占银行总贷款比例，居民储蓄率，收入和房价比，在OECD全部国家里就是个笑话。
和自己比较也是历史上泡沐的顶点。

20年来，政府没有长期的产业政策，靠放水和靠中国资本带动mining boom和construction boom，在GFC以后独善其身。居民实际收入从3-4年前就开始下降，通胀长期达不到健康的2%，经济增长只是空中楼阁。

房价，在宏观低息环境下竟然房价创出20年来历史最长跌幅。

中国房市的不利因素澳洲基本一个不差，澳洲比中国更加恶劣的是还是一个资本自由进出的开放市场。

所以说，虽然目前中国也房市不振，但澳洲接下来5年的地产更不值得人看好。:

geyaru

jobhunter0086 发表于 2019-2-17 15:07
这话用来形容土澳其实更加合适。

居民债务，国名经济总体外债，居民住宅贷款占银行总贷款比例，居民储蓄 ...

比较赞同

flybird2010

国内房价暴涨的主因是: 印钱的总量实在太大，人民币又不能全球流通，所以全留在国内，加上中国又是出口主导，每年大量贸易顺差，外币到境内要强制结汇，央行就再继续印钞票，导致这十年，水漫金山，后果是房地产价格暴涨，如果房价不涨，就会是物价暴涨，对老百姓吃饭影响更大。这个涨幅，背后是货币效应，如果看对应的货币总量和十年来的增量，人民币对美元汇率远远过7了。

澳洲房价涨，我觉得连续降息，银行信贷宽松相关，人口net growth也是推手。我每年回墨尔本，能感觉人真的越来越多，堵车，火车上人挤人，查查看了看，这十年墨尔本人口增加了100万。海外投资对澳洲房产推动有限，大部分都买公寓哭死了，少数有钱的也只会推高几个区。

flybird2010

jobhunter0086 发表于 2019-2-17 15:07
这话用来形容土澳其实更加合适。

居民债务，国名经济总体外债，居民住宅贷款占银行总贷款比例，居民储蓄 ...

我是觉得澳洲地产比中国风险更低，在目前时间点上。

flybird2010

jobhunter0086 发表于 2019-2-17 15:07
这话用来形容土澳其实更加合适。

居民债务，国名经济总体外债，居民住宅贷款占银行总贷款比例，居民储蓄 ...

资本自由进出情况下的下跌 才能反应市场真实情况。 从投资角度，安全边际更高。

资本管制下，由于行政干预其实价格崩盘风险更大，要么就是汇率崩盘。目前是锁死流动性，无法交易，价格固定住，这样银行抵押的估值也不会变化，有利于金融系统稳定。

flyer

flybird2010 发表于 2019-2-17 14:04
是的，都没有安全感，赚快钱跑路的心态很普遍。

这个说法肯定偏颇了，就是不知道有多偏颇

jobhunter0086

flybird2010 发表于 2019-2-17 15:17
国内房价暴涨的主因是: 印钱的总量实在太大，人民币又不能全球流通，所以全留在国内，加上中国又是出口主导 ...

人口增长并不是澳洲房价上涨的根本原因，http://csrm.cass.anu.edu.au/sites/default/files/docs/CSRM_1-2017_HOUSING_SUPPLY.pdf, ANU 17年的报告就指出，2001-2016年房屋的建造数量完全满足人口增长。

如果房价的反应的基本面人口增长的因素，应该看到房租和工资同步上涨，而不是rent yield一路走低。

再说说货币，我随手查了一下，2002年以后澳洲的M2增加比例和中国比一点也不少。所以说，目前这轮房价上涨本质都是货币现象。这一点中国和澳大利亚没有差别。

中国是政府主导的银行向国有企业和地方政府放人名币债，澳洲是银行在缺少监管情况向，借外债向居民放澳元债。

中国由于地方政府和国企高负债，导致无法投资而经济失速。澳洲是居民部门债务高企，房价的财富效应消失而无法消费而使得经济失速。而中国的投资和澳洲的进口和FDI又息息相关，中澳的经济基本面根本就是半斤八两。

如果有经济风险，澳洲和中国这次基本要一起玩玩，但中国一线城市的吸血机制，户籍制度都可以延缓中国以北上为代表的相对优质资产的跌价速度。另外，中国政府可以用各种手段比如强制结汇，牺牲劳工福利等等保证外储，维持中国一线城市资产泡沫。而墨尔本和悉尼就没有这层保护伞，我就是这个意思。

资本自由进出从长期50-100年看可以是资产价格不会长期偏离均衡价格或者instrinsic value，但是从一个经济周期看，自由市场并不会减少经济波动。而目前，澳大利亚就是经济下行周期的开始。

stella_hq

三四线去年涨好后，我觉得上海，深圳不那么贵了。

samluan911

hsqhugh 发表于 2019-2-15 11:11
大家好，我是多多哥哥。回北京8年了。 恢复中国国籍了，澳洲资产全部清空，连信用卡和银行账号都注销了。  ...

多多哥好久不见。 想问一下卖房汇款的事情。我女朋友的父母正在办付费移民。打算卖北京一套自住房子把钱汇过来。这种情况我记得可以正规走外管局。 房子是自住而且移民前的资产。出式移民材料给外管局就能把卖房子的钱一次汇过来。好像不是按照卖房款，要按政府的一个挂牌/评估价。 这是我几年前听我上海移民过来的朋友说的。

但是我女朋友说她家人就在中国银行工作。现在管制特别严，是一定汇不出来的。请问现在是真的这样了嘛？还是我女友的信息不准确。谢谢啦