未来澳洲的房事，短期大跌或者缓慢下跌，必居其一。

rongaikun

风神膀 发表于 2017-7-16 08:49
有个笑话，古代一个近视眼，想往墙上挂画，以为墙上的苍蝇是个钉子，就把画往上挂，镜框落地碎。大怒。又见 ...

比喻形象

混饭的

simond 发表于 2017-11-16 14:54
不太同意LZ观点，不要小瞧本地人的购买力，本地有很多有钱人，婴儿潮这批人很多人有不止一套房，房价越涨 ...

资产价格炒高受益人至少95%是本地人和政府，但恶心在凸凹媒体反复刻意给本地无脑群众营造出的印象和气氛是房价问题99%的责任是黄脸坏人。肉不是你吃的，但有人看到你好像喝汤了，所以锅得你背。

AlexChin

simond 发表于 2017-11-16 14:54
不太同意LZ观点，不要小瞧本地人的购买力，本地有很多有钱人，婴儿潮这批人很多人有不止一套房，房价越涨 ...

码了这么多字，该当回复一下。

从您的文字，我记录下如下您的美好愿望：
---- “最终的房价是由这些少数买房者决定的” 【换句话说，房价在高位时，少数买家可以一直可以接住卖家的卖盘。这少数买家真是活雷锋，而且按您的意思，这少数买家还是澳洲本地人。】
---- “如果邻居房子卖了个好价钱，你卖房子的时候估计不会愿意以低于这个Reference很多价格出售” 【您的一厢情愿吧。对了，按您的意思，您总能找到出高价的“少数本地买家”，建议您去应聘售房中介，而且我相信，由您的美好愿望推断，您必将成为全澳的头牌售房中介】
---- “当经济危机来临时房价有可能短暂下行波动，但不会长久。下波经济繁荣时房价会更高” 【这儿要注意几个修饰词：短暂、不会长久、下波更高。不知您看了以往历史了吗。您的潜台词是，只要我买房，我将来必赢。我不打击您了，您爱怎么美好愿望，就美好愿望去吧。】

要反驳您的整个回帖，不需要写很多。如下便是：
近期澳洲的零售业数据为什么不景气？这可是纯本地人的消费（把华人代购的也算做本地人的），最反映澳洲本地人的现金流状况了。您说为什么不景气呢？您不是说澳洲本地人富有吗？是都拥有房产但没现金吗？那按您的美好愿望，就靠本地少数人好了，但他们高位买了房，卖给谁去（零售反映本地多数人现金流吃紧）？

好吧，为了满足您的美好愿望，我这儿假设一种情况：
有大量火星人，在不远的未来，很可能会大规模移民澳大利亚，他们可以推高澳洲房价到新新新高。

其实，我也欢迎火星人来澳洲的，也许会很有趣，说不定可以发展一段星际情缘出来，传为佳话。

stellabj

跟着走

微信名是JS

不停止印钱，房价就不会到顶。除了房产你找个能锁定大量货币而且不会频繁交易的刚需商品出来

bbc007

有政客说中国买家太多，推高澳洲房价，要堵住这个漏洞，其实这是澳洲政府准备剪羊毛的舆论先导。出台各种不利于与海外投资者的政策，既平息了澳洲本地人的怨气，稳定了房价，也坑了海外投资客

咕咕噜噜

全款买房的根本不虚你啊！

沧海一粟a

bbc007 发表于 2017-11-19 21:42
有政客说中国买家太多，推高澳洲房价，要堵住这个漏洞，其实这是澳洲政府准备剪羊毛的舆论先导。出台各种不 ...

你太高估中国人的实力了，海外买家最多就是买个公寓，公寓和house不是一个客户群。

AlexChin

今天那啥荡漾了一下，对澳洲的房事也变得柔情起来，吟出一句：
如鱼饮水，冷暖自知。

AlexChin

想知道这周末房事的清空率，是不是也会很狗血。

yeasky88

自己判断。。。

数据派

AlexChin 发表于 2017-12-9 11:38
想知道这周末房事的清空率，是不是也会很狗血。

清空率没有太大统计学意义。政治意义大于经济意义。

AlexChin

数据派 发表于 2017-12-9 15:40
清空率没有太大统计学意义。政治意义大于经济意义。

你说得很对，而且这个政治意义更多的是为了作用于舆论。其实我只看重成交量。

Kingst

我真的是过来看看热闹的

KaTharina

白腿图呢

我的电脑

起码短期内华人区是起不来了

nmmxxxx

AlexChin 发表于 2017-11-16 19:05
码了这么多字，该当回复一下。

从您的文字，我记录下如下您的美好愿望：

澳洲零售业不景气是因为国内零售商面临着越来越激烈的国际竞争。

whitecats

有松动迹象

AlexChin

微信名是JS 发表于 2017-11-19 18:58
不停止印钱，房价就不会到顶。除了房产你找个能锁定大量货币而且不会频繁交易的刚需商品出来 ...

你说的有道理，但不对。因为你只说了你想看到了，还有别的呢。
一、无论哪个国家都是不停的印钱，这说法正确。但参与流通的货币数量却是可以被调控的。有时钱泛滥，这时往往推高资产价格；有时闹钱荒，这时就可以挤爆资产价格泡沫。外在表现就是周期性的经济危机，危机发生时很多人是会跳楼的。房价呢？也会随经济危机起起落落，不是每个人都能熬过去的，特别是加了杠杆的投资者。另外，经济危机的周期有长有短，你怎么知道将来是3年下坡，还是30年下坡，只能是自己自求多福了。回你的房价不会到顶，其实每次危机前都是房价的阶段顶。
二、对普通人来说，房产确实能锁定大量货币。你认为是长期储蓄，但其实呢，房产的变现能力很差。当你想把你锁定在房产中的钱变现时，有时候却碰到抛售大潮或是限购，而你还等着卖房变现去救近火，但这时你才发现锁定在房产中的钱变成了远水，结局是同样能搞死你。
三、房子是刚需，但这个刚需是有很大弹性的。在社会不发生动乱的情况下，最小的刚需估计是香港人的棺材房，只有约2平米，还分上下。最大的刚需呢，大概按平均来算属澳大利亚，简单算50平米吧。于是我们看到刚需的弹性大小之比有50倍。（在计算上，香港的2平米分上下两个铺位）。看到这，您知道这刚需的房子究竟有多刚需了吧。这么说吧，一个封闭城市，每个人都有房，但每个人都有房贷或需付租房，若平均每个人分配给住房的资金下降一半，则立马这个城市的房子有一半要富余没人住。若这个城市的经济水平继续下降，则富余的房子会越来越多，而人们的居住面积越来越小，直到最终只能放下一张单人床。所以说房子是刚需，这个刚需是要打引号的，而且这个引号还不是一般的大。当然，这个算法的假设是房价不变。我们还有另外一个算法，就是若平均每个人分配给住房的资金下降一半时，房贷或是房租减为原来一半，这时大家就不用缩小居住面积了，然后呢，每当人们的资金水平下降时，房贷或是房租总能适时下降，这样房子就不会富余了。上面说了两种算法，而现实情况下又会怎样呢？当人们的付房贷或付房租能力下降时，你觉得会如何变化呢? 所以，说房子是刚需，这基本就是个伪命题，因为人们可选择的刚需范围是如此之大。房子，这取决人们为此愿意支付的资金水平。

AlexChin

AlexChin 发表于 2017-12-11 23:29
你说的有道理，但不对。因为你只说了你想看到了，还有别的呢。
一、无论哪个国家都是不停的印钱，这说法 ...

刚才补了论房子刚需的讨论，50平米是刚需，2平米分上下铺也是刚需。

AlexChin

bbc007 发表于 2017-11-19 21:42
有政客说中国买家太多，推高澳洲房价，要堵住这个漏洞，其实这是澳洲政府准备剪羊毛的舆论先导。出台各种不 ...

说的就是这个理儿。不是不打，时候未到。

AlexChin

帖子半周年回顾：

本来呢，这个回顾，是要等到2018年01月16日的帖子半周年纪念日再发。不过呢，现在处新年假期，节日气氛浓烈，隔壁又有帖推出了“年终巨献”。我想，这个时候，大家肯定都爱看对台戏。那种，你方唱罢，我登场的精彩，不用多说。

言归正传。有关澳洲房事，已知事实如下：
一、周拍卖清空率，从2017年7、8月份的约75%左右，掉到了目前11、12月份的60%左右。
二、周拍卖上报成交量，从2017年7、8月份的约700套左右，掉到了目前11、12月份的400套左右。
三、各种房屋价格统计数据，以及大部分人的感觉，都可得出自2017年7、8月份以来，澳洲房事，呈价格稳定的缓慢下跌之势。

一句话总结，当前澳洲房事缓慢下跌。楼主维持原先的判断，“未来澳洲的房事，短期大跌或者缓慢下跌，必居其一。”

隔壁帖的“年终巨献”中，@数据派的观点，应该是未来澳洲房事总体上涨。所以两贴的结论截然相反，构成了成为对台戏的前提。其实呢，我个人是这样的想的：@数据派，可以用他收集的数据，来分析一下，本帖中楼主的所有结论，是否与其收集的数据相悖？如果相悖呢，在数据正确真实的前提下，本帖中楼主的论断就是错的。如果不相悖呢？那就奇怪了，因为@数据派的结论必然与他“年终巨献”中的结论不相悖，如果这种情况发生，那实在会很好玩的说。

huang003261

AlexChin 发表于 2017-12-29 22:00
帖子半周年回顾：

本来呢，这个回顾，是要等到2018年01月16日的帖子半周年纪念日再发。不过呢，现在处新年 ...

数据派发表的数据并没有和房事下跌结论矛盾。只是他的理解有误。

房价上涨和下跌更多还是与澳联储和美联储是否加息有关。

银行融资成本部分来自于澳洲本土存款， 决定因素在于澳洲是否加息。 另一部分来自国外（美元，日元，欧元）， 美元应该是大头，所以主要取决于美联储加息与否。对房价影响这都可能会有一定滞后。

从12年开始澳联储持续减息，低息环境推高房价。 这中间造成了一定的泡沫， 有国外热钱炒作，也有本土散户高杠杆买房。

17年下半年房价下调根本原因还是银行为了降低风险，贷款收紧。中国外汇管控也有部分的影响。

现在政府也是提前给大家一个缓冲时间，意思是如果有杠杆过高的赶紧把资产重新配置。

如果18年下半年澳联储开始加息， 也不会对房价立竿见影效果，因为利率对房事影响有一定滞后期， 整体周期也可能需要2-3年时间。

AlexChin

huang003261 发表于 2017-12-29 23:21
数据派发表的数据并没有和房事下跌结论矛盾。只是他的理解有误。

房价上涨和下跌更多还是与澳联储和美联 ...

虽然，大家的分析不同，不过结论貌似都差不多。感谢分享。

有关数据派的数据，他只是在隔壁帖分享了两组精简后的数据，我估计他还有一大堆的其他各组数据呢。我建议他用那些数据把本帖中的论断梳理一遍，看看有没有相悖的。个人感觉，估计没有和他数据相悖的论断。于是乎，和他帖子中的结论相比较，让数据说法，这个情况会很好玩。

数据派

AlexChin 发表于 2017-12-29 21:00
帖子半周年回顾：

本来呢，这个回顾，是要等到2018年01月16日的帖子半周年纪念日再发。不过呢，现在处新年 ...

大过年的发帖打擂？还是回家各顾妻子吧。

所谓”年终巨献“，只是大家一乐，嬉笑中引大家思考。看图说话没有统一答案，反映各自内心世界观而已。其实“巨献”原为“钜现”，取巨大现眼之意。呵呵。

然而期间正所谓撇出砖头砸来美玉，我也涨了不少知识。

关于房价的回复，参见年中巨现54楼。

说到房价，我也只是自己分析过悉尼在未来2～3年会比较平淡，另外未来几年不会有太严重的经济危机，所以预计过了2～3年，会有供不应求发生。

另外呀，我只关注地价和house，apt等没地的不在我关注之内的。

jeffxia

这几年以来多数国家多数城市多数行业都经历了一个从“强者恒强”到“强者更强”的过程，导致部分国家部分城市部分行业已经透支了未来预期，随着对前期领涨资产估值透支的争论，各个市场转入调整。但观察全球权益市场的趋势和经济基本面数据，这似乎是阶段性的修正，而非新趋势的开始。

房价股价汇价都是同样的道理。

yang689

syneycowboy 发表于 2017-11-13 17:19
记得1993年广州日报就有报道：楼价太高，市民无力购买，楼市大跌或在年底 ...

没错，当年广东楼市于94、95年到顶，然后一路下跌到99年，2000年，那时房子没啥人问津，内地还有单位分房，很少商品房。一直到非典疫情以后才进入人们生活重心。

想享受下一个周期，必须活出上一个下行周期。当时房子既不好租，也不涨，很多香港人去深圳买，回报不好，在好转初期就出手卖了。只要房价多年不涨，人们心理就变了。

过去十年的状况主要是领导过于好大喜功、国家经济政策导向追求GDP造成的，导致短平快的房地产严重挤压其它实体行业，危害是深远的。十年后再来回头看，就知道有多错误，杀伤力不亚于大跃进、文革。集权就是这样，掉头快，但也容易用力过度，没有制约、纠错机制。没有平稳车，只有过山车。

fuyingjia

拿分！

lyb41

有钱还是买房。。。别人爱干嘛干嘛

AlexChin

jeffxia 发表于 2017-12-30 09:31
这几年以来多数国家多数城市多数行业都经历了一个从“强者恒强”到“强者更强”的过程，导致部分国家部分城 ...

多谢分享。
基本同意你的观点。
是趋势，还是调整？这个问题，似乎既重要，又不重要。
目前，全球是进入调整，还是进入新的趋势？个人认为，至少就西方而言，是不同以往的调整，目前来看，这种调整的结束，遥遥无期，所以更倾向于认为，是趋势。
就澳洲房事而言，个人认为，当前连调整都称不上，真的调整还未开始。调整一旦到来，时间跨度应会很长，也许到时，要改称为趋势的。