涨也好,跌也好,我是这么看的

休

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 09:02 发表
10%/20%的首付,负债半辈子,付着高昂的利息,替银行做嫁衣裳,还浑然不觉....就太不值得了. ...

现在贷款利息才6.1%,还有向下的空间,算高昂利息?借30万加上自己首期6万,政府给1.7万,37.7万的unit,现在没400/w租不下来.30万贷款每周利息支付350.

kingsford

各位不要跑题,又回到那个"Australia is Different"的老生常谈上.这里更不是讨论德国为什么房地产低靡.不明白为什么德国被提出来,往前翻翻.

我的观点是: 任何一个国家拼命刺激老百姓巨额借债消费(不管是房子,还是别的),一辈子背上沉重的枷锁,付利息,不仅对老百姓不人道, 更会把经济搞出想现在这样的危机. 而更有甚者把这种手段伪装成"home ownership"的自豪感和Australia dream来兜售给大家,就更阴险了.而老百姓还浑然不觉,贪婪的想在房地产上赚一笔加上"显富"心理作怪和对安全/归属感的过分夸大,就是可悲了.

kingsford

原帖由 休 于 2008-12-15 09:54 发表

现在贷款利息才6.1%,还有向下的空间,算高昂利息?借30万加上自己首期6万,政府给1.7万,37.7万的unit,现在没400/w租不下来.30万贷款每周利息支付350.

真心希望你能enjoy现在这个短暂低息的时期,虽然现在这种低息是房价大跌的前奏或伴奏. 如果你能在1-2年内,低息还清所有贷款,我佩服你.
我想你肯定不知道以前利息从小与5%瞬间进入10%以上甚至近20%的历史,inflation最终进入的速度之快,之猛,不是玩笑. 而inflation是不会再短期内reflate你的已经跌掉的asset price的.

wil

上班路上还在想德国的问题，结果上来想法得到印证。

德国不是共产主义，房市基本也要遵循基本市场规律的。我就想，为什么房价不升，租金不涨？最大可能的解释就是供不小于需。否则如果供小于需，房源短缺，很多人愁没地方住，那市场上出售的房子一定有人抢有人抬，房价不可能不涨（这也是有自己房子的一个好处，不管供需怎样，自己都有自己的窝，不会担心有天别人和自己抢租房子）。

看到这里的一些文章解释了原因（不是留学生的对话）。供大于需，而且政府的政策和大量公房在抑制房价和租金的上涨，看来德国有朝新加坡的模式发展啊。

这就矛盾了，且不说德国民众是不是因为聪明而选择去租房，自购房不是所谓政府鼓励的为了国家利益欺骗民众的幌子么？如果德国政府希望大家购房，为什么要提出种种政策并供应大量公房？德国政府明显在用政策抑制房价，打击自购房者信心，这什么意思？德国政府背叛了自己？德国实现了共产主义？德国的现状到底是民众的聪明意识所致？还是政府用另一种思维左右房市的发展方向，为其国家机器本质利益着想？

休

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 10:07 发表

真心希望你能enjoy现在这个短暂低息的时期,虽然现在这种低息是房价大跌的前奏或伴奏. 如果你能在1-2年内,低息还清所有贷款,我佩服你.
我想你肯定不知道以前利息从小与5%瞬间进入10%以上甚至近20%的历史,inflation ...

我在澳洲生活了18年,我第一次买房是12年前,我经历过2002,2003年火山爆发年代,所在的区年增长50%,这几年的调整后,现在房价比03年高峰还高,根椐我的经验,当利息开始上调,经济复苏,悉尼房价必定上涨,获利离场,我不担心高利息.

kingsford

又有人拿undersupply说事了.
世界上在所有房市没跌之前,大家都是大呼undersupply (因为价格是供求关系决定的嘛!),包括美国...你去看看没跌之前,是不是大量分析美国房市为什么是undersupply,增长至少还有10年.等到跌了,马上换一种说法: 凡是跌了的,都是oversupply,还没跌的,就是different,是undersupply,所以别怕,继续买.

有人相信australia是undersupply,我看是忘了历史上的这些闹剧.

rosyywu1

１）看来Kingsford同学因为不买房，不贷款，因此对现在的利率情况不是很清楚的说哈．要知道现在westpac已经把三年的固定利息定到了4.99%.　就这样，我还不打算固定我的房贷呢，因为下面还会有更好的利息出来呢．我打算明年以高出浮动的利息多固定个几年．你说的1-2年是怎么考虑的？看来将来你买房，我得给你提供些这方面的信息呢．

２）我听来的，目前还没有找图表数据，你不要拍我：
澳大利亚的利息一般5年一个高低循环．就算我得付高利息，但忍两年，我不出去玩，粗茶淡饭，我不交际，我不旅游，我当辛苦的房奴，但苦日子总要有个头吧？哈哈．我这生就为了那个头而活着呢．

kingsford

原帖由 休 于 2008-12-15 10:19 发表

我在澳洲生活了18年,我第一次买房是12年前,我经历过2002,2003年火山爆发年代,所在的区年增长50%,这几年的调整后,现在房价比03年高峰还高,根椐我的经验,当利息开始上调,经济复苏,悉尼房价必定上涨,获利离场,我不担心 ...

你忘了现在的super cycle都很长. 现在是150年不见的super downturn,来弥补前20年来靠借债维持的"hollow boom". 正因为有人以为20年很长,20年的数据就说明了未来,才会执迷不悟.厉害的人是赶上了super boom,然后嘎然而止,完全退出市场,等待下一个super boom. 老呆在里面的人,就好比是有一种赌博游戏,你每次都赌都能赢,但是1000次里面会有一次让你倾家荡产....根据该人的经验,已经都数百次只赢不输了,所以就继续赌,下场不难预料.

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-15 10:32 编辑 ]

villa

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 10:30 发表

你忘了现在的super cycle都很长. 现在是150年不见的super downturn,来弥补前20年来靠借债维持的"hollow boom". 正因为有人以为20年很长,20年的数据就说明了未来,才会执迷不悟.厉害的人是赶上了super boom,然后嘎然 ...

近一百年算不算长？

噢，又有人会说了，这是股票市场，不是房产市场。。。:si9

kingsford

回175#, 好图,正和我意! 你是想说明什么, 虽然 "2008 to date"是百年不遇的经济危机和股市大跌,但是澳洲会独善其身,房市在低息的刺激下大涨??

休

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 10:30 发表

你忘了现在的super cycle都很长. 现在是150年不见的super downturn,来弥补前20年来靠借债维持的"hollow boom". 正因为有人以为20年很长,20年的数据就说明了未来,才会执迷不悟.厉害的人是赶上了super boom,然后嘎然 ...

若果你认为地产投资是一种赌,这个世上绝大部份投资都算赌.你不"赌",这一背子下来也积累不了财产,"赌"一把,好日子还是有盼头.

villa

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 10:40 发表
回175#, 好图,正和我意! 你是想说明什么, 虽然 "2008 to date"是百年不遇的经济危机和股市大跌,但是澳洲会独善其身,房市在低息的刺激下大涨??

说明什么？

说明即使公认比房产市场风险大的股票市场，百年来的数据显示，正回报比负回报的机会还是大得多。

wil

kingsford不回答我的对德国政府的疑问，我自己回答。每个国家都有自己的利益重心，生在国土内，谁也逃不出那个圈。德国的不鼓励炒房政策，新加坡的不鼓励买房政策，美国的鼓励疯狂贷款政策，中国的拼死也要保住房价政策，这些政策各不相同，但都有自己原因和利益所在的，生活在其国土里，民众根本逃不出那个游戏规则，并不是德国民众的高人一等扭转了国家期望云云。

其他国家不知道，大家都说中国经济危险危险，我觉得还行，中国强就强在单一政府可以强制执行政策，不遵守市场规律，所以真的出了问题，一两个半夜政策就平乱了。澳洲不敢那样，但澳洲政府也在努力通过政策来维持国家经济的稳定，降息，首次购房优惠，可能考虑的取消NG，这些都是用政策影响房市的手段，我们生活在澳洲，谁也跑不掉的，你世外高人站得高看得远，只要你还在澳洲生活，你就不得不和别人抢房子租，或者多付房租得到房子，或者屈身和很多学生挤在一起，这时候你摇旗呐喊，让大家不要购房，让房房价租金冷静下来，可能么？人是生活在现实社会里的，不是生活在理论中的，不要误入“博士不懂怎么生孩子”的境界。

kingsford

原帖由 villa 于 2008-12-15 10:45 发表
说明什么？
说明即使公认比房产市场风险大的股票市场，百年来的数据显示，正回报比负回报的机会还是大得多。

"正"的就满足了? 费了那么大事,还是借钱投资,还要维护, 怎么也得来个4-5%的年增长吧? 否则跟cash都差一大截.你这么乐观,大概是忘了我贴的百年澳洲地产图..http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=121534  (你从中间找出一个买了,hold 20年,年增长有4%的年份出来,除了最后这个20年附近,还有么?)

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-12-15 10:53 编辑 ]

villa

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 10:51 发表

"正"的就满足了? 费了那么大事,还是借钱投资,还要维护, 怎么也得来个4-5%的年增长吧? 否则跟cash都差一大截.你这么乐观,大概是忘了我贴的百年澳洲地产图..http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=1215 ...

你的动不动就论断别人的老毛病又犯了。

kingsford

原帖由 villa 于 2008-12-15 10:55 发表

你的动不动就论断别人的老毛病又犯了。

呵呵.为了给人民造福,不让大家成为搏傻游戏的最后一棒和无谓的房奴,被版主批,我认了.

北风

看了kingsford贴的一些图，其实我一直想说，我认为2-30年的数据比1-200年的数据更能反映实际情况
尤其是对于发展中或者半发展中国家而言
往前翻的太久没有意义，反而会是一些噪音

原帖由 kingsford 于 15/12/2008 09:51 发表

"正"的就满足了? 费了那么大事,还是借钱投资,还要维护, 怎么也得来个4-5%的年增长吧? 否则跟cash都差一大截.你这么乐观,大概是忘了我贴的百年澳洲地产图..http://www.oursteps.com.au/bbs/viewthread.php?tid=1215 ...

villa

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 10:57 发表

呵呵.为了给人民造福,不让大家成为搏傻游戏的最后一棒和无谓的房奴,被版主批,我认了.

嗬嗬，原来是为了“造福人民，不让大家成为搏傻游戏的最后一棒和无谓的房奴”，失敬‘失禁’了。这么光辉的英雄形象版主“捧”还来不及怎么敢“批”？

在其它版我没有权限，但你在新闻版贴的那个“30万澳洲家庭明年可能进入负资产”，不是就是我给你高亮显示的么？


两年多前，我刚来这个论坛的时候就花了不少时间和网友辩论房价升跌，现在回头看看真是浪费光阴呵。。。





[ 本帖最后由 villa 于 2008-12-15 11:28 编辑 ]

wil

原帖由 villa 于 2008-12-15 11:08 发表

两年多前，我刚来这个论坛的时候就花了不少时间和网友辩论房价升跌，现在回头看看真是浪费光阴呵。这个问题每隔一段时间总会间歇性在论坛出现，一点都不稀奇。

这次不一样，这次好像是百年不遇的辩论是否该买自住房的问题。。。。。。所有有自住房的人都小心吧，火山要爆发了

kingsford

原帖由 villa 于 2008-12-15 11:08 发表
在其版我没有权限，但你在新闻版贴的那个“30万澳洲家庭明年可能进入负资产”，不是就是我给你高亮显示的么？
两年多前，我刚来这个论坛的时候就花了不少时间和网友辩论房价升跌，现在回头看看真是浪费光阴呵。。。

这个有目共睹..呵呵,谢谢.
我也不准备再加入无谓的争论中去了. 我历史上每次发帖,基本上都是要引入"新的事实和数据",而不是无谓的个人意见和想象的罗嗦. 如果我看到有意思的数据,我还是会贴过来的.但是,如何理解分析,就由大家去了.

tonyju626

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 11:32 发表

这个有目共睹..呵呵,谢谢.
我也不准备再加入无谓的争论中去了. 我历史上每次发帖,基本上都是要引入"新的事实和数据",而不是无谓的个人意见和想象的罗嗦. 如果我看到有意思的数据,我还是会贴过来的.但是,如何理解分 ...

不准备再加入无谓的争论中去了   That's good attitude:)

ASTRA

有幸看到两位大师在这里发表各自的看法，语言生动而且有条理，很有意思。
让我们看看实际生活中会发生什么，也许再过十年二十年，我们回来再看这个争论会得出一个比较公正的评判。
我个人比较倾向于rosyywu1，实践出真知。书本和理论永远需要实践来验证和修正。 毛之所以能成功，不是他的指导理论有多么高深，而是他敢于实践并善于在实践中提高理论。
不管如何，这样的争论给了我很多的信息。 谢谢。

[ 本帖最后由 ASTRA 于 2008-12-15 11:42 编辑 ]

galway

原帖由 dofu 于 2008-12-15 08:49 发表
据调查，德国住宅欧洲最便宜，所以在德人员可以尽管在德国买房子，   
来源: europe 于 08-12-06 12:39:18 [档案] [博客] [旧帖] [转至博客] [给我悄悄话]         
据调查数据显示，德国住宅欧洲 ...

就我了解的一些信息：
1，德国人，尤其是富人，确实在西班牙，爱尔兰等房地产泡沫多的地方兴风作浪过（前几年）。也许是因为本国不允许这样搞。
2，亲口听西班牙朋友自嘲，他爸妈的房子1M欧元，但是根本没有人买，他说的根本搞笑。

wil

原帖由 kingsford 于 2008-12-15 11:32 发表

这个有目共睹..呵呵,谢谢.
我也不准备再加入无谓的争论中去了. 我历史上每次发帖,基本上都是要引入"新的事实和数据",而不是无谓的个人意见和想象的罗嗦. 如果我看到有意思的数据,我还是会贴过来的.但是,如何理解分 ...

投资房实际操作者每次决定都是建立在“个人意见和想象”上的，对于投资者这叫判断，不是“无谓的争论”。感谢理论家提供的重要数据。

rosyywu1

说点题外话，＂以史为鉴＂，这个＂鉴＂只能当做参考．历史不是简单地重复，历史向来是以螺旋状态迂回上升．对于历史我们只能借鉴，不能完全地照搬照套．

Crazynumber

我好多同事几年前买了1－2套房子，但是自己还和老婆孩子租房子，从这几年看，却是赚到啦:si4

其实买房子这事要看当时人的个人情况，比如说我吧，对投资一窍不通，除了对家人的感情投资和经营，呵呵。

在150年不遇的好时机，打算09年初买个自住房，我们的钱都是从中国换来，如果现在不买，之后更买不起啦。我们这种情况，首次买房在这个时机下手还是不错的选者，即使房子还跌，爹惨了，就在买个投资房。2套房子，等父母来了，就算孝敬他老人家了。

举个例子，身边的例子，我同学，一留学生，他老爸给他在city买了一个2室小apartment，location好，房子很旧了，他毕业后，房子就一直出租着，现在即使经济不好的情况下，想卖的话，市值也超过原先买房的3倍多，可以肯定是，他的一切日常开销已经高昂的留学费用，都出来啦。他还给我讲个例子，他读书那个时候，在他们大学对面，一个上海老移民，把一个板房（至今我也没弄清楚板房是什么样子）搁出了12个房间，一共3个卫浴，每个房间收$120一周，包所有bill和2顿饭，那个房东花钱顾个老婆婆来做饭和打扫公共卫生。这个大概是10年前的事情，据他说，那个时候120包吃住和所有bill是很便宜的，住房条件虽然不怎么样，但是还有很多学生都抢着想住。不知道怎么个算法，不过在他大学毕业后，那个上海老移民在学校周围买下（我猜想是贷款）5个房屋。不知道现在的经济情况，这个房东的日子好过吗？补充一句，个人不喜欢这个房东的做法，可是对于没太多银子的留学生，这个价钱还是可以接受的。

以上的例子并不能说明什么啊，还是一句话，买房子要根据个人情况。说的不好，大家别笑哦。

ilovefamily

原帖由 rosyywu1 于 2008-12-15 10:46 发表
因为昨天的争论，我有兴趣地去了先生的空间看了看．据先生自己说，每年大约看300英文专业书籍（难道我看错了，真不敢相信呢）．天啦，我真的要佩服先生呢，你可是把我们大家喝茶的功夫都用在读书上面了哈． ...

有事说事，说人就不太好了。。。不管别人怎么样，起码没有对人不对事。。。。

人家愿意怎么看书就怎么看，你看不过，就自己找原因贝，红眼什么啊！

jeffjchen

感谢这个帖子精彩的辩论。记得一位大师曾经讲过，winner是find solution for every problem，而loser是find problem for every solution的。当然，我相信，即便不投资，也许不一定成为loser，但是人生的经历和成功的机会都会变得逊色。这一点上，我是更欣赏rosyywu1的。

zn7726

LS的LS这位好像是某位的粉丝~~~ 我没太看出LZ有什么红眼.

差不多一天一本专业书籍~~~ 而且只是业余时间~~~ 说实话, 我不相信能精读. 一周精读吃透一两本专业书籍, 应该还算靠谱.

[ 本帖最后由 zn7726 于 2008-12-15 12:33 编辑 ]

ilovefamily

嘿嘿，我都这岁数了，想成粉丝也成不了啦。。。大概是同一时段，观点相同罢了。。。

我的观点就是对事不对人，不管人家怎么弄，也不该人身攻击，有事说事儿。。。