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fangfang1

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michaelbbc

具体是看他准备自己住还是准备租出去，如果是租出去的话那还是算了吧，5年前正是澳洲房价比较高的时候，自己住的话，那房子的价格只要不跌过30%，其实都无所谓的

青红皂白

妖版和elfciel说的很对，债务杠杆（leverage)是把双刃剑。所以这也就是为什么有些高收入人士被房子压得苦兮兮，所谓“房奴”，“负翁”，有些人虽然房子不少，收入不高，但好像反而没有房奴的样子，隔几年就又添点房子。

其实运用杠杆成功的人，他们的投资房不是买的时候就是正现金流的房子（就是租金和税务优惠抵过总费用还有剩余的房子），就是算准了他的房子由于各种可预测的因素将在不久的将来很快会成为正现金流的房子。不然双刃剑让自己慢慢失血，买几套以后就被拖累的没钱买更多了。

买房运用的好是leverage－friendly的，股票没有杠杆优势，除非借钱买股票如contract of Difference（CFD),所以下面就以房子和CFD来比较他们杠杆作用的不同。而CFD则不是leverage－friendly的。

1还钱的期限。
没有做过CFD的人是不会体会到十二道金牌似的一遍遍接到Margin call时的恐惧的，是啊，即时清算，随时强行平仓，如果跌落5％，乘以20倍甚至100倍的杠杆，就是赔了100％，甚至500%, 配光本钱，还倒欠几倍的本金。资金管理的风险把像投机大师利物莫都逼得从富可敌国到倾家荡产。而房子则是30年还款，只要你不拖月付。

2借钱的成本。
长期的按揭率好像是百分之7点多吧。就好像借钱给你收7％的利息，还款期限30年，而这样优惠的条件，投资还是亏的话，那一定是投资的理念出了问题，而不要质疑什么能不能养老的问题。而CFD之类，不仅利息高，而且成本的大头还是隐形的费用，如买卖指数是免费的，其实broker这貌似免费的服务里赚的点差与高利息比，后者只是小头。

3税务和再投资上的不同
房子只要你不出手，是不用交增值税的，就好比政府把税借给你再去投资再去生钱。你把房子抵押或refinance可以借出更多的钱，譬如去买股票或投资生意。但你去拿没出手的股票去银行说我要抵押再借钱炒股试试，是不是他们的脸色会和你拿房产抵押不一样？
买了投资房或把自己房子分租而没有感到太大还款压力的tx加点分吧，不然如今的行情下，没人愿意出来唱多了。

黑山老妖

原帖由 青红皂白 于 15/11/2008 21:07 发表
妖版和elfciel说的很对，债务杠杆（leverage)是把双刃剑。所以这也就是为什么有些高收入人士被房子压得苦兮兮，所谓“房奴”，“负翁”，有些人虽然房子不少，收入不高，但好像反而没有房奴的样子，隔几年就又添点房 ...

说的没错。
只有一个异议：如果有股票还是可以到银行借钱的，这个就是margin loan。

galway

cfd是搏击，或者说玩命，与养老无关吧

青红皂白

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 09:36 发表

你得看哪个国家了，哪段20年的历史了。
就算澳洲，95年以前任何20年，你随便拿出来看看，别说年增长2%-3%，就是20年房价不变，也是比比皆是。不能只看最后这十几年的超级大泡泡。
我就不说日本了。20年，就是40年 ...

好像前阵子有个澳洲的经济学家说澳洲的房价和工资比在发达国家里高的离谱，根据他的计算应该跌45％才合理。对啊，不知道他是不是刚卖了墨尔本armadale区的豪宅，今年第三季度那里的年跌幅就达39.5％啊，人家没说错啊，再跌5％也就45％了。

国际货币基金组织也说澳洲的房价过高，人家美英跌多了，你也得跌点吧，他们估计应该跌30％差不多。对啊，好多国家都向国际货币基金组织求助要紧急救款。我们中国有那么多亿的外汇储备，国际经济那么差。中国是应该响应国际货币基金组织对她的呼吁，投外汇储备到国际货币基金组织的帐上，援救世界经济。

不过我是耳朵皮软的人，不知道是应该跌45％还是30％合理呢。看来还是得耳听为虚，眼见为实。正好看见kingsford同学为我们奉献的澳洲房价和通胀的长期比较图。
房子和土地的实际价值即使不涨，也不会下降对不？你看那幅图里，即使是房价最低迷的时候，房价还是没跑输通胀的。那长期通胀会不会是零或负数（即所谓的通缩）呢？好像不会。

房子是商品，就应该受供求变化而波动。供求平衡时，房价的长期涨幅应该是长期通胀的涨幅。那澳洲的土地和房子的供求如何呢。澳洲土地那么多，position,position,position!不同地段的土地的供求是不能鸡和鸭讲的。如果是投资房，据说是离是在大城市市中心10－15公里内的土地上比较稳妥，不至于供大于求。那10－15公里里内的房子的供求呢？凭什么美英房价跌的那么惨不忍睹，老是紧跟美英的澳洲这次就不跟进？供求还是受一国的净人口变化左右的。澳洲经济不好了，是不是就不要外来的医生，护士，会计，工程师之类了？坛子里的同学大多数都是新老移民。我们大部分移民是喜欢住的离city近一点，还是像不少local一样喜欢远离city享受乡村生活？所以10－15公里里内的土地和房子长期的供求就清楚了。

所以如果10－15公里里内的土地和房子供不应求，那么10－15公里里内的房价就应该跑赢通胀。

可现在好像有人说要通缩啊？，经济不好，需求不旺，股票跌了，房价跌了，石油也60美元不到一桶了，物价不该下来吗？

不过也有人说现在的通缩是暂时的，不要把去泡沫化等同于通缩，关键是看美国印多少美元，欧洲印多少欧元，中国印多少人民币。。。美国如果不印，她的以前的财政和贸易赤字怎么还？现在这个也要政府担保，那个也有政府收购，不印，美元从哪里来呢？中国最近出台了那么多亿人民币的刺激经济案，中国外汇是多，但是不印人民币，难道拿美元发给工程承包商，民工的工资拿美元？

青红皂白

当前是不是买投资房的时机？

我不知道，就像妖版说的房价是在下跌，但跌到什么时候是6点，很难把握。而且我自己也没有投资房，所以也没其他同学更有资格评论。
就连那个巴菲特，守了一辈子股神的美名，最近对大众说他看好美国股市，自己带头入市。结果自己手里的高盛股票被套30％，肯定有人一起跟进在暗地里骂他了

我提这个话题是做过靶子，一个帖子像刚开头那样只要正方，没有反方多沉闷，我就来做那个娱乐圈的说谢晋因XX而死的XXX，也来个娱人娱己。一家之言，观点正确与否大家应该是仁者见仁的。

当然大多数人认为目前经济形式下，投资房缓行为妙。听澳洲媒体好像有个地产专家说，现在是15年一遇的买入投资房的机遇，因为不少物业的租金回报以经和银行还款接近了。当然在房市低迷的时候，地产专家的名声就和前面的XXX一样，他说的话，大多数人的信任度就和听到XXX说谢晋因XX而死的一样。
最近的墨尔本的报纸地产评论是政府ＦＨＯＧ翻倍以及央行降息2％后，看房的人明显增多，但拍卖出价人极少，但没拍出后，和卖家议价的仍然兴趣强烈买家主要是首次购房者，而投资房投资者更加谨慎挑剔。
这情势我哪看得懂，就问老朋友（就是比我老的朋友赫）。他说最近股市不景，经济不景，投资机会和收益都减少，不少投资者会逐渐进入租金回报率比较高的投资物业。我想对啊，正现金回报率的房产难找，在房市强劲的形势下自然更难找到，也许现在是个机会。

[ 本帖最后由 青红皂白 于 2008-11-15 23:07 编辑 ]

tonyju626

风险比较大,要不再等一等?

有特别好的机会可以考虑

tonyju626

原帖由 meibu 于 2008-11-15 22:57 发表
[quote]原帖由 青红皂白 于 2008-11-15 22:24 发表
当前是不是买投资房的时机？[quote]

最近一直在看房,房价根本就没下来, 按照fangfang1给的公式计算了 ...

贷款利息应该能降到5.5%-6%左右,这种市场别太急,慢慢看,总会有有真正BARGAIN出现的.(以上都是个人看法)

tonyju626

赫赫,不过FIX就没有OFFSET了哦:)

黑山老妖

最好能够变成日本那样的0.75%固定20年的。

catparrot

cfd, ^_^,咋一看还以为流体机械专业里面得计算流体力学computational fluid dynamics呢

我以前再中国买房子得时候比较早,99年,那时候也便宜, 当时也没想什么升值什么的, 就是手上有些闲钱, 就出手了一套,就是想改变居住环境. 对于投资什么的, 没什么概念. 当时大学学机械, 但是毕业后工作都是建筑造房子, 所以觉得这玩意确实有泡沫, 造房子的每平方的成本和最后的卖价, 差别大的惊人, 我接触得项目都是山东和东北的, 可能其他地区不这样?? 我觉得应该都一样,  当然,这里面,土地费什么的, 还有很多因素我没加在里面.

来到澳洲后, 毕业后有进了建材公司, 更发现这玩意泡沫很多, 各种媒体,中介, 都大肆宣扬, 在很大程度上在那纯忽悠.

个人总觉得澳洲房价偏贵, 真的,兄弟们, 当然拉, 很多人会说,以中国人的工资和房价比,这里便宜,  这个说得也确实有道理,  但是有一个因素不知道大家考虑到没有, 中国以前都是分房制度,  就山东,东北,我印象中95年后才真正慢慢开始商品房, 可能98年,越来越浓, 后来知道现在, 那就不用说了, 房子早就商品化,  再分房的期间, 是个原始积累的时间段, 尤其过了92年( 个人的经历而言) 虽然工资确实不怎么高, 但是各种收入,其他的一些东西多了起来, 到98年的时候,  虽然不是很有雏形, 但是已经做了很大的一部分资金积累. 所以情况和澳洲不同

那就个人感觉, 就目前的情势,我还是比较同意kingsford的意见, 要是自住房子, 底的时候买入我觉得还是不错的, 比如父母来了住住, 以后有了小孩什么的, 比较方便, 而且啊,ownership感觉肯定好, 呵呵,  投资的话, 我个人觉得房产的泡沫比较大,  再就是还有一个

如果有了小孩, 父母来了, 如果自己的房子用来投资出租的话,  自己和家人住起来, 比如在租其他人的房子住, ( other choices???) 我想费用也不少吧, 而且也不方便,除非你有一套自己和家人住, 有一套出租,

catparrot

刚才一下子可能说远了,
希望没跑题

galway

没有跑题，买房子热潮绝对是让这些卖建材的，承包工程的，各种中介，银行，有了钱。。。。。。养老！

光从需方看是片面的，供方的信息一般更加具体，深入。我以前有个朋友在上海做房子，和我说过，任何高级房子的建安成本都是不超过2×××RMB/m2，200m2的房子应该只有40万人民币成本。这可是钢筋水泥的房子。
反正我不会屯这个东西，除非价格与成本有可比性。

kingsford

关于实际房屋供求决定房价，这个是不成立的。
事实上credit供求决定房价。银行放低贷款条件（subprime，高LVR），低利息，房价可以马上在一年内涨20%，哪怕房屋量，人口都不变。
大家都知道有很多factor影响房价，但是每一个factor contribute大概多少呢？ 学术界的共识是，ease of credit 大概70%，unemployment rate和stock market差不过25%，真正实体房屋的供求不超过5%。
所以那些天天说澳洲不同，因为澳洲房屋盖的不够，供小于求所以房子不会跌的“专家”们，都是些托，明知道理，却误导大家。

[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-16 08:55 编辑 ]

kingsford

关于长期房价和inflation一样 （不要忘记养房的cost是没算到里面的，1-2%的annual cost很正常(transaction cost也折到里面），所以实际上是低于inflation的），不是说每年房价都会和inflation差不多。
现在的情况是要先跌回到inflation再说，而且可能会有over correction
还是那张图，看看要跌多少，才能回到inflation level


[ 本帖最后由 kingsford 于 2008-11-16 08:44 编辑 ]

fangxiang

原帖由 galway 于 2008-11-16 08:02 发表
没有跑题，买房子热潮绝对是让这些卖建材的，承包工程的，各种中介，银行，有了钱。。。。。。养老！

光从需方看是片面的，供方的信息一般更加具体，深入。我以前有个朋友在上海做房子，和我说过，任何高级房子的 ...

[ 本帖最后由 fangxiang 于 2008-11-16 08:50 编辑 ]

fangxiang

咱想法很简单, 一套房子假如寿命70年, 30前还贷款, 那么自己不是还有40年的收益吗, 再进一步说, 即使30年还的钱都是亏的,那么再抵20年, 自己不是也还有20年的收益吗? 而且据说澳洲的房子在不能住人的时候业主们还可以决定是否在原址翻盖, 那么不是又一个70年吗(减去成本)...不懂啊, 拍脑子想起来的, 快闪

elfciel

原帖由 fangxiang 于 2008-11-16 08:57 发表
咱想法很简单, 一套房子假如寿命70年, 30前还贷款, 那么自己不是还有40年的收益吗, 再进一步说, 即使30年还的钱都是亏的,那么再抵20年, 自己不是也还有20年的收益吗? 而且据说澳洲的房子在不能住人的时候业主们还可以 ...

这就好像银行借你100块钱..70年后还你105块钱...接下来每70年还你5块钱...
确实啊...再小的cash flow再低的投资回报率...乘以无限的时间...都是无穷大的..- -...
投资就是要考虑到机会成本的问题...当整个社会的平均回报率有10%..你只拿到5%..
虽然比你之前的财富有所增长...依然不是正确的投资...

lyrixyang

原帖由 kingsford 于 2008-11-14 09:36 发表

你得看哪个国家了，哪段20年的历史了。
就算澳洲，95年以前任何20年，你随便拿出来看看，别说年增长2%-3%，就是20年房价不变，也是比比皆是。不能只看最后这十几年的超级大泡泡。
我就不说日本了。20年，就是40年 ...

澳洲,95年以前任何20年...You sure you've done enough research? Please find more data to support your opinion. I don't have the record on hand (it's a hard copy but I can't remember where I put it) but I'm 100% sure you are wrong "别说年增长2%-3%，就是20年房价不变，也是比比皆是". Unless you are talking about certain area/suburbs such as some suburbs in outer western (I'm not familia with those area). I'm talking about average house price...not really... my record is for Eastern and Northern suburbs in Sydney from 1960's.

kingsford

就好比一个人对你说，你给我100万，我还给你60万，这60万你可以常年吃利息，多好！

fangxiang

原帖由 elfciel 于 2008-11-16 11:14 发表


这就好像银行借你100块钱..70年后还你105块钱...接下来每70年还你5块钱...
确实啊...再小的cash flow再低的投资回报率...乘以无限的时间...都是无穷大的..- -...
投资就是要考虑到机会成本的问题...当整个社会 ...

明白了, 都是高手啊, 敬仰一下 , 按照俺的理念,LZ的标题应该改成"买房给儿子养老"成立吗?

fangxiang

原帖由 kingsford 于 2008-11-16 11:25 发表
这就好像银行借你100块钱..70年后还你105块钱...接下来每70年还你5块钱...+ 就好比一个人对你说，你给我100万，我还给你60万，这60万你可以常年吃利息，多好！

kingsford

原帖由 lyrixyang 于 2008-11-16 11:25 发表

澳洲,95年以前任何20年...You sure you've done enough research? Please find more data to support your opinion. I don't have the record on hand (it's a hard copy but I can't remember where I put it)  ...

年增长3%，20年房价要翻翻。你看95年以前，有几个20年是翻翻了。1900-1990，90年才翻了一翻，年增长0.77% （还不算养房子的费用1-2%，算上是负增长）。90年，够长线投资了吧。

kingsford

还有什么房价是construction cost的搞上去的，看看现在房价和construction cost的差别，就知道多少是炒上去的，多少是builder的胡话。

kingsford

原帖由 kingsford 于 2008-11-16 11:25 发表
就好比一个人对你说，你给我100万，我还给你60万，这60万你可以常年吃利息，多好！

翻译成银行的话：你连本带息给我100万，你就有了一个60万的房子，这房子你想当年40万买的，看，多增值！而且从现在开始，你就可以吃这60万的房子的房租，养老了，多好！）

fangxiang

原帖由 kingsford 于 2008-11-16 12:08 发表


翻译成银行的话：你连本带息给我100万，你就有了一个60万的房子，这房子你想当年40万买的，看，多增值！而且从现在开始，你就可以吃这60万的房子的房租，养老了，多好！）

太精辟了 , 不过银行这话太具迷惑性了, 没几个能不绕进去的, 尤其是华人,前赴后继的去花100万买60万的房子...

tonyju626

原帖由 kingsford 于 2008-11-16 12:08 发表


翻译成银行的话：你连本带息给我100万，你就有了一个60万的房子，这房子你想当年40万买的，看，多增值！而且从现在开始，你就可以吃这60万的房子的房租，养老了，多好！）

这还是一个看RENTAL YIELD和LOAN RATE的问题...

lvtu

原帖由 tonyju626 于 2008-11-16 12:39 发表

这还是一个看RENTAL YIELD和LOAN RATE的问题...

一般来讲在大多数情况下即使考虑进RENTAL YIELD和LOAN RATE投资房业主还是需要填一些钱的,只是除了RENT和负扣税外应该往里填的不多, 但再少也是往里贴钱啊, 其实绝大多数的投资房业主就是在"赌"房价增值, 一天不增就赔一天, 只不过大家的信念都是一样的,在"澳大利房产7-10年翻一翻"的理论依据下大家都相信有那么一天, 而且这一天不会太远...否则不就没人买投资房了嘛...

galway

如果一个国家存在历史机遇，要快速发展30年，房子增值确实应该有保证。但是，澳洲是这样么？谁能说服大家呢？

反过来看，不好的国家（以色列，伊拉克，哥伦比亚）肯定不因该出现什么行情吧。在那里，买房意味着等死吧