投資數學題。房價升了30%，匯率跌30%，贏還是輸呢？

clarkzm

chenyunsun 发表于 2015-1-29 23:28
原意是租金抵掉利息和其他費用。

这些人真是算得天花乱坠 就按题目来 只看题目里的数字 最后以rmb结算
20首付 5w印花包括律师费
2年内收支平衡 持有0成本
升值30w
=20+30 等于 50w 澳币 换 250 w rmb
原来投入25w 澳币等于 150w rmb
盈利100w rmb
解答结束

人楼主都说了收支平衡 你们还算来算去的 不按题目来啊 哈哈哈

ermaodim

2年前6.4换澳币30w, RMB 192万。
20万买房 80万贷款，10万杂费
2年后房价涨30%为130万，自住不交CGT，还完贷款剩50万，汇率4.5，RMB225万。赚了。

李十三

Jessie4au 发表于 2015-1-30 06:31
还需算上不买房的情况下，两年支付的租金

如果你算租金，就要同時算利息了。樓上有個只算利息，不算租金的。你就只算租金，不算利息。都是不對的。題目的本意是租金剛好和利息（和其他期間費用）持平。

他乡是故乡

在澳洲买房出租，在持有期間的收入和支出不可能打平，预计亏损
投资房子要盈利要靠房价的上涨和负扣税
如果有人愿意了解详情，请加分
我会把详细数据发上来

李十三

他乡是故乡 发表于 2015-1-30 17:40
在澳洲买房出租，在持有期間的收入和支出不可能打平，预计亏损
投资房子要盈利要靠房价的上涨和负扣税
如果 ...

有很多打平甚至是正現金流的例子。可能你沒有遇到。
有些頭兩年不平，後面就平衡了。

ozforever

yuan6610 发表于 2015-1-29 23:17
我误入一个博士群。有人提问：一滴水从很高很高的地方自由落体下来会不会砸伤人? 群里顿时热闹，各种公式、 ...

博士都是这样的。

天涯浪客

chenyunsun 发表于 2015-1-30 17:46
有很多打平甚至是正現金流的例子。可能你沒有遇到。
有些頭兩年不平，後面就平衡了。 ...

楼主别费劲了。记得我给你说过的人生四大债务吧，第一大就是税收啊。买投资房有一个很重要的部分就是延迟税收。买了两年就卖的，也就是无聊算着玩的，哪有认真做房产投资的。投资房是银行，很多人不明白。这个问题我同样不想争论，对于会防范风险的人就是银行，对于不会的人就啥也不是。关于正现金流我有个速度判断的方法，是不是几秒就算出来，就是千分之一原则，50万的房子租500以上一周的就是，反之就不是，容易吧。

jjz10

天涯浪客 发表于 2015-1-31 09:10
楼主别费劲了。记得我给你说过的人生四大债务吧，第一大就是税收啊。买投资房有一个很重要的部分就是延迟 ...

城主指的是豪斯的算法吧，油腻还的每周去掉100-150左右然后看看是不是符合千分之一的法则吧

天涯浪客

jjz10 发表于 2015-1-31 08:17
城主指的是豪斯的算法吧，油腻还的每周去掉100-150左右然后看看是不是符合千分之一的法则吧  ...

试用一切房子。只求速度计算，不求精确计算。本人很懒，算账不是很仔细。买房之前要看最少几十套房子吧，一套一套算，累都累死了。照我的方法，轻松愉快，当机立断。

guigua

30万澳元 x 6 = ￥180w
2013~2014年￥180w可以在中国的银行买理财产品，低风险(R2级别)的最低收益率4.5%，保本，免税的
等到2014年底澳元跌到￥5.3再买澳元，买澳洲房子

guigua

2012年09月10曰，￥6.59买1澳元
2013年11月11曰，￥5.72买1澳元
2014年01月24日，¥5.28买1澳元
2015年01月29日，￥4.88买1澳元

两个实例(假设买相同的房子)：
A：先把人民币投资于国内银行的人民币理财产品，然后2013年10月在澳元跌到￥5.5左右，但在悉尼房市高点买房

B：2013年3月澳元高位时买入澳元，但在悉尼房市低位时买房

以人民币计算购房成本，二者几乎相同

清茶一杯

降30%只是首付20万，升30%是房子总价100万，
汇率损失：房子升值应是6%：30%
杠杆越大越有赚。
这个公式也适合以后的情况，
在澳元贬值的趋势中，大杠杆买房更好。

李十三

guigua 发表于 2015-1-31 08:44
2012年09月10曰，￥6.59买1澳元
2013年11月11曰，￥5.72买1澳元
2014年01月24日，¥5.28买1澳元

如果看得长一些，会发现房价总体是升的。而汇率则不是总体下跌的。

qusisl

chenyunsun 发表于 2015-1-31 09:58
如果看得长一些，会发现房价总体是升的。而汇率则不是总体下跌的。

是啊，汇率有升有降。所以讨论这个问题没什么意义。

毛巴马主席

chenyunsun 发表于 2015-1-31 09:58
如果看得长一些，会发现房价总体是升的。而汇率则不是总体下跌的。

从长远看，人都是要死的，所以，你不需要讨论房子和票子问题。

李十三

毛巴马主席 发表于 2015-1-31 09:25
从长远看，人都是要死的，所以，你不需要讨论房子和票子问题。

看多長，還是有區別的。看一百年，大部分人都要死。本題看兩年，大部分人都健在。如果看十年，還是大部分人都健在。
從現在看十年，我會預計匯率升（跌）了多少呢？我會預計房價升（跌）了多少呢？

本題算出來盈利不多，重點在於交易費用，其中稅收是最主要的。如果把交易費用攤開更長的時間，那麼比例就小了

李十三

qusisl 发表于 2015-1-31 09:24
是啊，汇率有升有降。所以讨论这个问题没什么意义。

有沒有意義，就看看有沒有人答錯。那些說肯定虧了的，我認為就是答錯的。
意義還在於，匯率跌得那麼厲害，還是沒有虧本。

有些人經常在埋怨之前買的澳元買高了，也不想想，買的澳幣做什麼用了。如果買了房子，未必就虧了。做了其他投資，也未必虧了。讀書花了，也不能算是虧了。如果等兩年再讀書，可能也得不償失。

davidzhou999

180万 RMB, (按6:1) 换成A$30万,贷A$80万, 买A$100万房子, 余下A$10万付手续和税费等(10%).
3年后,
A$130万卖出, 除掉手续和税费等(10%).A$13万,
得A$117万
还银行 A$80万,
得A$37万.

按楼主的意思, 汇率跌30%, 变成4.2:1?
换成人民币155.4万,  亏了人民币24.6万

楼主的意思大慨是: 中国人 来澳洲炒房有风险,  主要在汇率上. 因为1.3(房子涨30%)*0.7(汇率跌30%)=0.91
要亏9%, 还不包括买卖2次的手续和税费等

但是,
1. 如果长期持有房子呢?
2. 人民币长期不会那么坚挺, 澳币长期也不会那么软弱.

假设10年, 涨1倍, 到A$200万, 手续和税费等(10%)A$20万, 余A180万; 还银行A$80万, 余A$100万, 澳币跌50%, 到3:1, 换成RMB300万, 10年涨67%

3. 其实, 在澳洲买房的人, 有很多都在移民准备中, 未来都不一定换回rmb
---澳币30万, 3年, 变成澳币37万; 或者10年, 变成澳币100万.

hsqhugh

看标题是没亏没赚，看内容是赚了。

张大妈这个案例是赚钱的，因为买房用杠杆了。

如果对比两种资产的投资回报，就应该公平对比，要加杠杆都加杠杆，炒汇也可以有杠杆。所以我说：看标题的话是不亏不赚。（当然只是大致的考量，没必要精算）

guigua

davidzhou999 发表于 2015-1-31 10:00
180万 RMB, (按6:1) 换成A$30万,贷A$80万, 买A$100万房子, 余下A$10万付手续和税费等(10%).
3年后,
A$130万 ...

那可不一定，也许2、30年后有人想卖掉澳洲房子，换成人民币去中国住养老院呢，即使到时候1澳元=￥4，在中国养老院里也会很滋润的

李十三

hsqhugh 发表于 2015-1-31 10:03
看标题是没亏没赚，看内容是赚了。

张大妈这个案例是赚钱的，因为买房用杠杆了。

外匯通常是短期槓桿。利率很高。
假如燒鴨先生現在有三十萬澳幣，他看空澳幣，認為兩年以後澳幣兌美元0.3:1.那麼有什麼槓桿工具可以給燒鴨先生用呢？他可以現在賣出一百萬遠期澳元嗎？

hsqhugh

chenyunsun 发表于 2015-1-31 08:08
外匯通常是短期槓桿。利率很高。
假如燒鴨先生現在有三十萬澳幣，他看空澳幣，認為兩年以後澳幣兌美元0.3 ...

1.这是另一个话题，跟标题无关。
2.好像是有做空机制，外汇方面我不懂，你可以问问猎版。

李十三

davidzhou999 发表于 2015-1-31 10:00
180万 RMB, (按6:1) 换成A$30万,贷A$80万, 买A$100万房子, 余下A$10万付手续和税费等(10%).
3年后,
A$130万 ...

我自己算的答案是賺的。因為算的手續費比你低。尤其是賣出那裡，沒有印花稅了。怎麼也算不到10%。就算買入的，前面網友有人說7%，有人說不用7%。

chenjianmti

chenyunsun 发表于 2015-1-31 11:08
外匯通常是短期槓桿。利率很高。
假如燒鴨先生現在有三十萬澳幣，他看空澳幣，認為兩年以後澳幣兌美元0.3 ...

外匯通常是短期槓桿。利率很高。--完全错误
如果这两年做空澳元兑美元，一年息差大概也就1.5%-2%，假设外汇也4倍杠杆的话，比炒房赚的多。

davidzhou999

guigua 发表于 2015-1-31 10:05
那可不一定，也许2、30年后有人想卖掉澳洲房子，换成人民币去中国住养老院呢，即使到时候1澳元=￥4，在中 ...

你应该知道,

这辈子, 来了澳洲, 就不用回中国了养老之内的.

李十三

chenjianmti 发表于 2015-1-31 10:21
外匯通常是短期槓桿。利率很高。--完全错误
如果这两年做空澳元兑美元，一年息差大概也就1.5%-2%，假设外 ...

可以回答一下燒鴨先生的問題嗎？
30萬澳幣資本，做空兩年。用什麼工具？

chenjianmti

chenyunsun 发表于 2015-1-31 11:27
可以回答一下燒鴨先生的問題嗎？
30萬澳幣資本，做空兩年。用什麼工具？ ...

随便哪个外汇公司开个账户就行。

guigua

davidzhou999 发表于 2015-1-31 10:23
你应该知道,

这辈子, 来了澳洲, 就不用回中国了养老之内的.

我只知道来澳洲为的是“多”一个选择，所谓的“多”，就是澳洲+中国
养老，也别把所有鸡蛋都放一个篮子里，中、澳互为备份

大江东去

澳洲人在澳洲工作赚的是人民币还是澳币

guigua

大江东去 发表于 2015-1-31 10:42
澳洲人在澳洲工作赚的是人民币还是澳币

我知道有人赚的是人民币-----人事关系在国内，但做澳洲事务