实例分析你的投资房赚钱了吗？如何买投资房才能赚钱？（更新老公做的web版的软件。更新：修改年收益率为复利

feelingwei

2013年9月30日，立此存照。

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本帖最后由 ddwwhhkk 于 2013-9-29 22:58 编辑


写这个帖子是因为我之前心血来潮，想看看最近房价大涨，投资房到底赚钱了没有，结果挺让我震惊的，一个墨尔本投资热门区上涨还算不错的房子，看起来赚了30多万，而其实基本没赚甚至可能小亏，详细信息参考帖子：
https://oursteps.co/f ... p;extra=&page=1

感谢老公为我做的软件，让我大量分析更多的实例有了可能，这样从数据中找出些实用的规律，从五花八门纷繁芜杂的房产投资市场找到赚钱的方式，或者至少找到最可能赚钱的方式。（老公做的Android app的下载地址：https://www.dropbox.com/sh/rn3bz29mu7hz6da/oPCjruaAZP，详细用法参考上个帖子）

投资房一般两个思路：低房租高涨幅和高房租低涨幅，如何balance这两者我想就是赚钱的关键了。

1. 先来分析低房租高涨幅：
之前使用的就是balwyn的例子，我觉得这个区是挺典型的低房租高涨幅，墨尔本投资热门区，著名学区，涨得多，但是也许因为涨得快所以相对房租比较低：

案例一：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114547023
2009年9月卖出价是：$1,350,000
2013年9月卖出价是： $1,685,000

看起来赚了有33.5万，实际上根据下面的数据可以看出这是个很失败的投资案例（我计算得比较宽松，如这个房子的维护费如council fee/land tax/water/repair/insurance等实际应该不止5000/年，而且负扣税rate我用的37%，所以如果收入比较低的人利润可能更少，同样收入更高的人可能利润更多些）：
------------------------------------------------------------------------------100%贷款--------------------------------------------------------------------
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价=1350000
卖出价=1685000
贷款利息=6.0%
印花税=74250
中介卖房提成比例=2.0%
中介租房提成比例=6.0%
房租/周=500
维护费/年(council fee/land tax/water/repair/insurance)=5000
持有年数=4
负扣税率=37.0%
CGT率=37.0%
买房杂费(律师费等)=2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 88800.0
总利息 = 324000.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++房产收入++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 527800.0
++++++++++++++++++++++++房产支出++++++++++++++++++++++++
房产支出 = 508928.75
++++++++++++++++++++++++grand final++++++++++++++++++++++++
利润 = 18871.25

-----------------------------------------------------------------------------20%首付------------------------------------------------------------------------
如果是首付20%也就是27万，那么每年的利息支出少了1.62万，利息总支出少了6.48万，负扣税的收入少了2.4万，所以利润会在18871.25的基础上增加40800也就是6万。
这笔首付如果放银行能产生6%的利息的话那就是6.48万，但是这笔钱还要扣税，如果按照37%的税率去扣税的话，存银行的利润是大约4万
所以在付20%首付的情况下，投资此房产会比放银行多赚大约2万。

这是老公的程序计算结果，可能看起来更清晰些(这个是老公后台java程序的结果，Android app老公有时间了就升级来计算首付的情况)：
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价 = 1350000
卖出价 = 1685000
首付比例 = 20.0%
贷款利息 = 6.0%
中介卖房提成 = 2.0%
中介租房提成 = 6.0%
负扣税 rate = 37.0%
CGT rate = 37.0%
购买日期早于"5 May 2008" = false
房租/周 = 500
维护费/年 = 5000
持有年数 = 4
买房杂费 = 2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 335000
总租金 = 104000.0
负扣税 = 64824.0
印花税 = 74250
总利息 = 259200.0
总维护费 = 20000.0
CGT = 48238.75
++++++++++++++++++++++++总结++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 503824.0
房产支出 = 444128.75
首付 = 270000
利润 = 59695
年回报率 = 5.527%
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------


Lesson learned（后面随着实例的增加，我会不停地修改lesson learned，我有理解不对的地方，请大家给出建议）:
-如果是这种低租金高涨幅的投资方式，房产hold的时间要长一些，一般至少7年。
-这个房子租金有些过低，即使是低租金高涨幅的投资方式也要考虑租金，或者把房子简单装修下以获得更高的租金是否也是一种方式？

案例二：
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=61846

待续


案例三：
http://www.realestate.com.au/property-house-vic-balwyn-114618071

待续

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ddwwhhkk

墨尔本大伟 发表于 2013-9-29 23:01
OPPS...
Anyway
After tax YoY return 5%以上不算差了吧

如果你自住房没还完，还有offset，这27w 5%投资不如你放offset

datou1981

白兔黑兔 发表于 2013-9-30 09:39
这当然 玩股票玩期货开店做生意 都是有人赚有人赔  不可以赔的人 就说大家都赔啊
...

期货外汇。。是投机。。。必须大部分人都给赔。。。不赔怎么有人大赚啊

datou1981

LZ只是提供一个模型给大家。。。怎么都还有说东说西的啊。。。房租低了。。你自己调一下啊。。。自己算下就知道自己亏没有啊。。。。

hmzha2

那个APP怎么用阿？

XiaoxianZ

pangpang 发表于 2013-9-30 09:56
奇怪了，既然是投资，当然是100%贷款啊(除了第一套以外)
如果不是100%贷款，就不太有可比性了，有的贷9% ...

奇怪了，100%贷款还叫投资？这叫投机，空手套白狼得到事情可遇不可求，现在房价那么高，是不可能的

hjx1000

白兔黑兔 发表于 2013-9-30 09:34
都赔吗 ? 我来算算 我的投资房

2009 年 定的楼花 450,000 ( 给了 10% 订金)

这数学学得够可以的啊!

simond

白兔黑兔 发表于 2013-9-30 09:34
都赔吗 ? 我来算算 我的投资房

2009 年 定的楼花 450,000 ( 给了 10% 订金)

没卖之前都是纸上的利润。

感觉投资地产不容易，获利不易。
买房时你要付交易费（STAMP DUTY， TRANSFER FEE/SETTLEMENT FEE, 律师费，贷款申请费，INSPECTION FEE 等），然后是找租户，找好租户不容易，可一旦遇上不好的租户，麻烦可大了。
持有阶段要付利息， 水费，Council Rate/INSURANCE/BODY（APARTMENT）/LAND TAX，中介管理费/广告费。各种维修等，大部分房子是要不断往里贴钱的 （当然NG可以减免税费）。

然后是静等房子升值（升不升，升多少都要看运气了）。

假定若干年后，房子真涨了些， 需收割了。毫不容易卖了房，先要让中介拿一笔佣金/广告费/拍卖费，除去各种律师/银行等杂费交易费， 如果还有利润，税局还要吃一口，剩下的才是自己的。 到头来可能剩不下多少。

还是卖房/造房赚得快些。

pangpang

XiaoxianZ 发表于 2013-9-30 09:43
奇怪了，100%贷款还叫投资？这叫投机，空手套白狼得到事情可遇不可求，现在房价那么高，是不可能的 ...

什么叫空手套白狼， 你肯，银行也不干啊
银行当然是评估过你的还贷能力的

不能以个体的情况就下定论

kr2000

XiaoxianZ 发表于 2013-9-30 10:43
奇怪了，100%贷款还叫投资？这叫投机，空手套白狼得到事情可遇不可求，现在房价那么高，是不可能的 ...

100%贷款是为了税务最优化
虽然是100%，但还是要有抵押

renzaixini

楼主能不能做个web版的，或者把算法贴出来。安装软件这事很多人做不来的

白兔黑兔

simond 发表于 2013-9-30 10:49
没卖之前都是纸上的利润。

感觉投资地产不容易，获利不易。

楼花是没有STAMP DUTY 的 ( 墨尔本)
银行费 律师费 这都很少
空置期 基本没有 ( 地点很重要 所以 我是花时间找的 不是随便投资的)

楼花的好处 ( 我不卖楼花 也别问我哪裡) ，就是用现在的价格 买 3 ~ 5 年后的房子, 当然你要做功课, 房子建好，租金也上去了，很快就正现金流。

我的选房重点，
1. 租金高 容易出租 地点是关键 地点一定要好  需求大的地方
2. 开发商开价  要符合现在的市场  多比比二手的市场  会有感觉的
3. 不要百分之百贷  要有些资本   房租能供房子利息开销  才能持久
4. 所以 投资这件事 要有一些本金  就等着房子涨  赚银行那 80% 资本的获利  这就是用银行的钱赚钱

很多朋友听我投资都摇头  他们都是"听说" 谁没赚  赚钱的人 会说吗 ? 至少我不会说 跟朋友说 我赚钱 不是中国人的情操吧  足迹没人认识我 我才无聊说说 还真无聊  反正说了 会信的还是信 不信的 还是不信  

ddwwhhkk

案例二：
http://house.ksou.cn/p.php?q=Balwyn&sta=vic&id=61846   
2008年9月卖出价是：$1,115,000
2013年9月卖出价是： $1,500,000
2010年5月租金是：$480pw

考虑到墨尔本过去几年租金并未上涨，所以rent我假定过去四年都是480，每年能租52周。
考虑到08年的银行贷款利率要比09年高得多，所以我使用了这五年平均利率7%，这只是估计，我还没有想到这个平均利率怎么计算比较合理，请大家给出建议，或者是不是有现成的tool可以使用来计算过去几年的平均利率的。

分析结果：
----------------------------------------------------20%首付----------------------------------------------------------------------------------
++++++++++++++++++++++++输入数据++++++++++++++++++++++++
买入价 = 1115000
卖出价 = 1500000
首付比例 = 20.0%
贷款利息 = 7%
中介卖房提成 = 2.0%
中介租房提成 = 6.0%
负扣税 rate = 37.0%
CGT rate = 37.0%
购买日期早于"5 May 2008" = false
房租/周 = 480
维护费/年 = 5000
持有年数 = 5
买房杂费 = 2500
++++++++++++++++++++++++计算后的数据++++++++++++++++++++++++
房屋增值 = 385000
总租金 = 124800.0
负扣税 = 78588.00000000001
印花税 = 61325
总利息 = 312200.00000000006
总维护费 = 25000.0
CGT = 59879.69
++++++++++++++++++++++++总结++++++++++++++++++++++++
房产收入 = 588388.0
房产支出 = 498392.69000000006
首付 = 223000
利润 = 89995
年回报率 = 8.071%
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
如果有自住房还没有还完贷款的话，不买这个投资房的话这笔钱放在offset里产生的收益相当于7%。

这个的年回报率比案例一要好。我个人觉得这个属于比较lucky的例子，因为它恰好在购买后很快经历了2009年的大涨。应该代表了这个区这个类型的投资比较高的收益。

四方朋友

1350000 的房子, 一周房租才 500 元? 失败的投资房啊!

ddwwhhkk

四方朋友 发表于 2013-9-30 18:31
1350000 的房子, 一周房租才 500 元? 失败的投资房啊!

恩，我也觉得

NONOY

先顶后看！

raylai

大家居然没发现楼主的贷款利率和存款利率一样高，我也想找这样的银行存钱呀

快乐的小旗

simond 发表于 2013-9-30 11:49
没卖之前都是纸上的利润。

感觉投资地产不容易，获利不易。

flyspirit

XiaoxianZ 发表于 2013-9-30 10:43
奇怪了，100%贷款还叫投资？这叫投机，空手套白狼得到事情可遇不可求，现在房价那么高，是不可能的 ...

100%和投机没什么关系。

XiaoxianZ

7%的存款利息，请LZ给在下指条明路

ddwwhhkk

raylai 发表于 2013-9-30 19:49
大家居然没发现楼主的贷款利率和存款利率一样高，我也想找这样的银行存钱呀 ...

你去ubank看看，贷款利率和存款利率是基本一样的

不过你说得对，每个人选择存款的银行不同。我删除了关于银行存款获利的部分。大家可以通过年回报率来跟自己的存款利息相比较。

ddwwhhkk

XiaoxianZ 发表于 2013-9-30 20:36
7%的存款利息，请LZ给在下指条明路

这个房子是2008年买的，你去看看那时候利息多高

不过你说得对，每个人选择存款的银行不同。我删除了关于银行存款获利的部分。大家可以通过年回报率来跟自己的存款利息相比较。

mingsh22

LZ忘了放折旧进去了。 这可是负扣税的精华。

mingsh22

flyspirit 发表于 2013-9-30 19:59
100%和投机没什么关系。

100%还不算什么， 加上你的贷款保险， 你可以贷到103%到105%。

同意ls的说话， 100%贷款和投机并不能挂钩。同样贷款80%， 20%的首付可以从其他房产的refinance里套出来。 结果就等同100%贷款。 所谓的以房养房。

housing

ddwwhhkk

mingsh22 发表于 2013-9-30 21:57
LZ忘了放折旧进去了。 这可是负扣税的精华。

你说得对。

之前计算的时候因为我想这好像是很旧的房子不会对结果产生大影响就没有计算。

一般老房子的折旧每年是多少呢？新房子呢？怎么估计比较合理呢？

ddwwhhkk

rainy118 发表于 2013-9-30 09:53
大姐，能找个房租高点的案例不？

现在在分析低租金高升值的类型，你能在墨尔本帮我找个你觉得更有代表性的这一类的例子吗？我来计算。

lingyang

白兔黑兔 发表于 2013-9-30 09:34
都赔吗 ? 我来算算 我的投资房

2009 年 定的楼花 450,000 ( 给了 10% 订金)

卖了吗？

ddwwhhkk

墨尔本大伟 发表于 2013-9-29 23:37
AMP Capital Core Property Fund - Off-platform Class H
Inception: 12 Apr 2006

你说得非常对，我接下来把这部分考虑进去。我对这个还不太了解，要想想，你觉得这个怎么计算合理呢？

ddwwhhkk

XiaoxianZ 发表于 2013-9-30 02:21
而且LZ也说到了，要是只要付到20%，那么对于这样的低房租回报率的房子，利润还是要多过存银行。要是期间利 ...

我计算得很宽松，比如每年维护费（land tax/council fee/water/insurance/repair）等这个房子每年5000是肯定打不住的，还有负扣税rate，以及每年如果存银行的话税率每个人都不同，所以真正非常精确的话利润上下浮动一些是很正常的，但是我的目的不是精确计算，而只是获得一个大概的idea关于投资房是否赚了大钱，我觉得结果还是比较清晰的。当然目前我只分析了两个房子，接下来通过更多的例子也许能找到可以有更多投资回报的房子的规律。

对于这种投入很多但是赚得不多的投资房（维护这样一套房子我想需要不少时间，最重要如果是工薪族的话还有很大的还贷压力，和由此带来的各种担忧），我的理解是这样的，大家赚钱的最终目的是为了什么？是不是更美好的生活？更美好的生活包含了什么呢？每个人的答案可能不一样，对于我来说，就是让自己生活更丰富更快乐，养育更快乐身心更健康的孩子，家庭生活更加和谐，如果还有多余的精力可以在力所能及自己感觉舒服的范围内做些让这个世界更加美好的事情。总而言之更美好的生活需要你投入时间和精力和心情。

所以这就出现了一个平衡的过程。如果你能够通过投资房赚很多钱，那虽然你现在在这上面花了很多时间，多了很多担忧，但是你赚到的大量的钱最终能够为你未来换来时间，所以你相当于牺牲了眼前的小幸福，换取了最终生活的大幸福。

但是如果你投入了大量时间，多了很多担忧之后你虽然赚了钱赚到的钱很少，很可能能够为你在未来换到的幸福少于你现在牺牲的幸福，那我就觉得不划算了，你觉得呢？

当然投资房并不都是这种花很多精力最后赚很少的，我们可以通过慢慢计算更多的房产找到答案。