工党上台对房价的影响

qqyang

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:37 发表
negative gearing
太高深了,

我的理解大约是,

如果炒房亏了, 政府赔40%左右

政府的钱哪里来的?纳税人交上来的

总之negative gearing人为地使地产市场的投资需求增加了很多.
当然也有很多有钱人, ...

错，新房建得少，主要是土地供应量上不去。

黑山老妖

投资房产的Negative gearing的存在是因为如果其他资产的投资由税务优惠而投资房地产没有。势必使得资金流向其他有优势的资产种类。
投资房产的negative gearing使得投资资金能够比较平衡的投资在不同的资产上，增加了投资房产的金额。房产总数上升了，那你说到底对房地产的价格起到什么作用？

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:46 编辑 ]

qqyang

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:37 发表
negative gearing
太高深了,

我的理解大约是,

如果炒房亏了, 政府赔40%左右

政府的钱哪里来的?纳税人交上来的

总之negative gearing人为地使地产市场的投资需求增加了很多.
当然也有很多有钱人, ...

如果只是40%税率这个阶段以上的人去炒投资房那还好办，我想，Labour如果当选，肯定敢于砍断negative gearing。问题是，现在好些30%税率的人也上了，这个就难办了，打击面太大。

我想，也许利息上涨到一定程度，30%的人群不堪负担退场之后，就是砍断negative gearing的时机。

qqyang

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:41 发表
投资房产的Negative gearing的存在是因为如果其他资产的投资由税务优惠而投资房地产没有。势必使得资金流向其他有优势的资产种类。
投资房产的negative gearing市的投资资金能够比较平衡的投资在不同的资产上。增 ...

我觉得不论谁当选，都应该采取各种微调增加negative gearing政策的不确定性，引导房产投资到另外的投资category上，分散房产泡沫的风险。

典

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:41 发表
投资房产的Negative gearing的存在是因为如果其他资产的投资由税务优惠而投资房地产没有。势必使得资金流向其他有优势的资产种类。
投资房产的negative gearing市的投资资金能够比较平衡的投资在不同的资产上。增 ...

所以negative gearing 实际上也是增加了供应,

能不能改改, 凡是投资新房的,negative gearing 再多点
投资旧房的, 政府少补贴点,
让大家都去建新房
否则房子还是那么多, 资金越来越多所以价格上涨,

黑山老妖

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:46 发表
所以negative gearing 实际上也是增加了供应,
能不能改改, 凡是投资新房的,negative gearing 再多点
投资旧房的, 政府少补贴点,
让大家都去建新房
否则房子还是那么多, 资金越来越多所以价格上涨,

没有negative gearing，澳洲本地的投资者如何和国际投资者竞争啊？
增加的投入，导致供应上升，自然使得价格下降。房租才不会太贵。
:si6:si6:si6

qqyang

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:46 发表


所以negative gearing 实际上也是增加了供应,

能不能改改, 凡是投资新房的,negative gearing 再多点
投资旧房的, 政府少补贴点,
让大家都去建新房
否则房子还是那么多, 资金越来越多所以价格上涨,

按我理解，将negative gearing减半是有法理基础的，既然Capital Gain Tax是Income Tax税阶的一半，那可扣税的loss也应折让50%。这样一来，40%以下税率的人群搞投资房基本无利可图，进而下一步限制negative gearing的投资房数量，全面控制房产投资规模。

黑山老妖

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 15:45 发表
我觉得不论谁当选，都应该采取各种微调增加negative gearing政策的不确定性，引导房产投资到另外的投资category上，分散房产泡沫的风险。

问题是：也许你认为澳洲房地产是个泡沫。但是对于国际投资者来说澳洲市场和美国/英国比较是个非常便宜的市场。有泡沫吗？可能一点点。但是和那些大泡沫比较不算什么。还是安全的。

典

我不喜欢他们那样negative gearing, 觉得对中层下层不公平
年薪15万的人交的税, 可能比年薪8万的人交得少,仅仅因为投资房的原因....

不过投资房还是要想办法买的,反正亏不了多少, 有政府补贴怕什么

qqyang

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:48 发表


没有negative gearing，澳洲本地的投资者如何和国际投资者竞争啊？
增加的投入，导致供应上升，自然使得价格下降。房租才不会太贵。
:si6:si6:si6

有证据证明外资热钱已经进入居民房产市场了么？主要动力还是本地投资吧。

典

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:48 发表


没有negative gearing，澳洲本地的投资者如何和国际投资者竞争啊？
增加的投入，导致供应上升，自然使得价格下降。房租才不会太贵。
:si6:si6:si6

所以要增加negative gearing
不过只增加给投资新房的

黑山老妖

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:51 发表
我不喜欢他们那样negative gearing, 觉得对中层下层不公平
年薪15万的人交的税, 可能比年薪8万的人交得少,仅仅因为投资房的原因....

不过投资房还是要想办法买的,反正亏不了多少, 有政府补贴怕什么

投资房对于租房的人来说是个大大的优惠，起到了补贴的作用。
如果要买房自住那么negative gearing的确使房价提高了一点，但是作用不大。
大多数人认为negative gearing把房价推高了造成了房地产市场的泡沫是不正确的。

黑山老妖

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 15:52 发表


有证据证明外资热钱已经进入居民房产市场了么？主要动力还是本地投资吧。

吃喝。。。

黑山老妖

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:53 发表

所以要增加negative gearing
不过只增加给投资新房的

不可能的。就好像说买股票亏了可以扣税，但是只有打新股才可以。

吃喝拉撒睡

呵呵，舆论被$吸引。看看前两天史玉柱被骂的，呵呵。

政府的negative gearing也很大程度上帮助了租房者，增大了rental supply，这也是affordable housing的一部分。不然的话单靠一点点政府补助是不够的。

有能力又愿意的话从房子上挣点钱吧。

典

原帖由 黑山老妖 于 2007-11-8 15:55 发表


吃喝。。。

Aree
吃喝同学横扫Mel地产市场就是一例
想想100个吃喝同学一起扫会怎样 ?

吃喝拉撒睡

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 15:52 发表

有证据证明外资热钱已经进入居民房产市场了么？主要动力还是本地投资吧。

关键是就算人是本地人，可钱不是本地钱。试想e-bay老板住toorak，就算他是澳洲人，可他挣的澳币可不多。

吃喝拉撒睡

原帖由 goldensun 于 2007-11-8 15:59 发表


Aree
吃喝同学横扫Mel地产市场就是一例
想想100个吃喝同学一起扫会怎样 ?

07年买得不多，涨价跟我无关。

qqyang

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 16:01 发表


关键是就算人是本地人，可钱不是本地钱。试想e-bay老板住toorak，就算他是澳洲人，可他挣的澳币可不多。

那他的收入都是海外收入，不可能进行negative gearing，那说明他投资的目的不是冲着negative gearing？

不冲着negative gearing而来的房产投资不是投资的主流吧。

吃喝拉撒睡

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 16:05 发表


那他的收入都是海外收入，不可能进行negative gearing，那说明他投资的目的不是冲着negative gearing？

不冲着negative gearing而来的房产投资不是投资的主流吧。

我。 我的personal income 上个financial year只有不到$7000。

我觉得投资还是capital gain吧。不然的话CBD appartment就太畅销了，developer都自己去卖了，那么多地产投资讲座还办它干嘛。

还有就是从政府的角度上考虑，毕竟让人买不起房子比让人租不起房子来的要好应付些。

qqyang

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 16:09 发表



我。 我的personal income 上个financial year只有不到$7000。

我觉得投资还是capital gain吧。不然的话CBD appartment就太畅销了，developer都自己去卖了，那么多地产投资讲座还办它干嘛。

还有 ...

我其实想说，你这种职业投资者不是主流吧.....

吃喝拉撒睡

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 16:13 发表

我其实想说，你这种职业投资者不是主流吧.....

肯定有人这么做的

qqyang

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 16:18 发表


肯定有人这么做的

但这个人群多么？足以构成对房价significant的影响么？

吃喝拉撒睡

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 16:24 发表

但这个人群多么？足以构成对房价significant的影响么？

其实澳洲是个home buyer作为demand的国家。不论什么时候都是超过70%。所以就算没有什么investment，价格也会涨。

真正懂得房地产投资的不看重什么negative gearing。那些犹太人在70年代大片购买hawthorn房子的时候，哪有什么negative gearing。现在那些人还继续投资。

政策是指挥棒，能够在一定程度场指挥demand和supply，但不是全部。若真有一天negative gearing废除，那我一定会尽自己最大限度买inner的units，terrance house和art-deco appartments。我相信金子就是金子，会闪光的。

qqyang

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 16:31 发表


其实澳洲是个home buyer作为demand的国家。不论什么时候都是超过70%。所以就算没有什么investment，价格也会涨。

真正懂得房地产投资的不看重什么negative gearing。那些犹太人在70年代大片购买hawthorn房 ...

金子当然会发光，但不要太光，或者光得太快才行。

吃喝拉撒睡

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 16:33 发

金子当然会发光，但不要太光，或者光得太快才行。

To be honest，nobody knows。

我觉得在座的，如果直到今年猫本，阿特雷德和布里斯班能涨成这样，肯定会买不少。问题是没人知道

qqyang

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 16:35 发表


To be honest，nobody knows。

我觉得在座的，如果直到今年猫本，阿特雷德和布里斯班能涨成这样，肯定会买不少。问题是没人知道

问题是大部分人是无法承受负资产风险的，所以也就不可能做太多0首期，interest only的贷款投资。大部分人都是冲着negative gearing对冲部分风险后的投资收益可能性去的，如果取消negative gearing，那净投资受益的可能性就会减少，部分投资者就会撤场，需求减少，价格就会回落。

吃喝拉撒睡

原帖由 qqyang 于 2007-11-8 16:41 发表


问题是大部分人是无法承受负资产风险的，所以也就不可能做太多0首期，interest only的贷款投资。大部分人都是冲着negative gearing对冲部分风险后的投资收益可能性去的，如果取消negative gearing，那净投资受 ...

呵呵。不一定。可能价格连5%都下跌不了。

yanyan911

原帖由 吃喝拉撒睡 于 2007-11-8 17:20 发表



呵呵。不一定。可能价格连5%都下跌不了。

不要它跌，只要它缓慢平稳适度增长。

吃喝拉撒睡

原帖由 yanyan911 于 2007-11-8 18:59 发表

不要它跌，只要它缓慢平稳适度增长。

难以预料啊。negative gearing也不是今年才开始，只能说home buyer今年入市太多了。还是跟老黑说的一样，澳洲的房子太便宜了，真的。看着房子涨阿涨阿的，可相比之下，没有几个西方国家向澳洲一样，home owner占绝大多数的。可以说澳洲人enjoy着luxury home ownership。