房地产投资 - 之二：投资房

黑山老妖

原帖由 Mylittlelover 于 2007-3-9 09:10 发表
谢谢老妖！明白了...又好像不太明白, 我再想想, 豁豁....

另外再替人问一个, 还是以首次住房买了个小unit做自住房为例, 经过努力, 贷款已经基本还清. 这时出手买了一house, 是以投资房的名义买的, 但是自己一家搬了进去, 转为把unit交中介出租即做投资, 也就是说实际上后买的house是自住, 这样的话house的利息还能作为投资房来抵扣税吗? 因为中介那里提供的费用都是Unit的....会不会查? 还是这种情况私下租掉比较好?

请不吝赐教..想给你加点分表下心意, 就是不知道怎么加??

他的情况应该不可以。抓到就惨了。
如果你在悉尼可以把你的问题带到我们的聚会来讨论。税务上的东西我现在是能不说就不说的，最好由会计TX们回答。

chuxuezhe

老妖挺神，什么都精通！我要有你10%的投资金融脑子，就不用像现在似的两眼一抹黑了。

黑山老妖

原帖由 chuxuezhe 于 2007-3-9 13:26 发表
老妖挺神，什么都精通！我要有你10%的投资金融脑子，就不用像现在似的两眼一抹黑了。

慢慢来，只要有心就能成。

要不人为啥说爱情的力量是无限的呢？需要养家糊口，不学不行啊。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-3-9 13:34 编辑 ]

Mylittlelover

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-9 09:18 发表

他的情况应该不可以。抓到就惨了。
如果你在悉尼可以把你的问题带到我们的聚会来讨论。税务上的东西我现在是能不说就不说的，最好由会计TX们回答。

很不幸, 俺在Mel....

不过还是多谢了, 给洗过一遍脑子之后, 思路果然不一样. :si2 那偶可以发消息给你个别咨询不??? 保证不泄密哈... :si54

pangpang

如果自住房（第一套房子）满12月后，改为投资房。但后来又想把第二套房子作为投资房，住回第一套房子。也就是第一套房子又重新成为自住房，会产生什么手续费吗？

stevenwang

请问有没有好的估价师(for depreciation) 给推荐一下. 刚买投资房。brand new. but 对方不提供 depreciation schedule,need to do by ourselves.

thanks

黑山老妖

原帖由 stevenwang 于 2007-4-1 22:17 发表
请问有没有好的估价师(for depreciation) 给推荐一下. 刚买投资房。brand new. but 对方不提供 depreciation schedule,need to do by ourselves.

thanks

不用估价师的，需要有当初造房子时候的价格。折旧按照每年2.5%算。新房子一般可以问开发商拿，告诉他是投资房用来折旧，都有价钱的。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2007-4-2 07:09 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 pangpang 于 2007-3-30 21:01 发表
如果自住房（第一套房子）满12月后，改为投资房。但后来又想把第二套房子作为投资房，住回第一套房子。也就是第一套房子又重新成为自住房，会产生什么手续费吗？

没有手续费，就是税务上麻烦一点。

stevenwang

开发商不给。因为builder bankcrupt.so need to do by ourselves

黑山老妖

原帖由 stevenwang 于 2007-4-2 10:28 发表
开发商不给。因为builder bankcrupt.so need to do by ourselves

You would have got a very good price for bankruptcy sell.

蓝山小妖

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-9 12:29 发表


慢慢来，只要有心就能成。

要不人为啥说爱情的力量是无限的呢？需要养家糊口，不学不行啊。

:si109:si129

白露为霜

学习了，老妖！但是还是没有完全懂，需要继续学习！

老妖，能不能写个英文版的，咱也镇镇鬼佬

白露为霜

老妖   又重新复习了一下

我的情况和理解如下：

我们准备买房   但是希望第一套房买50万以内的    这样的话  可以享受到 first home grant。。。然后想过几年再买自己住的大点的房子  

像我们这样是不是也算是买投资房了？     是不是买第二套后   把第一套小房子转成投资房？这样的话  是不是在扣税方面有很多的好处？

黑山老妖

原帖由 白露为霜 于 2007-4-4 11:21 发表
老妖   又重新复习了一下

我的情况和理解如下：

我们准备买房   但是希望第一套房买50万以内的    这样的话  可以享受到 first home grant。。。然后想过几年再买自己住的大点的房子  

像我们这样是不是 ...

第一套房子就用interest only with offset。自己住上6个月就可以符合first home own grant。多还的钱都放到offset account里。等你要买新的自住房了，用offset account里的钱买。这样你的扣税就最大化了。

lanan

做有钱人，或者高收入人士，真好！
啥都可以玩。

funfun

新移民 刚到悉尼2周，能否参加聚会啊 ？ 请问时间，地点，费用啊？ 谢谢

黑山老妖

原帖由 funfun 于 2007-4-17 15:40 发表
新移民 刚到悉尼2周，能否参加聚会啊 ？ 请问时间，地点，费用啊？ 谢谢

会错贴了.

lwzjoshua

老妖你好,我有个问题想请教一下:
LOC贷款和用投资的房子做的抵押贷款有什么不同吗?谢谢!

黑山老妖

原帖由 lwzjoshua 于 2007-4-20 14:00 发表
老妖你好,我有个问题想请教一下:
LOC贷款和用投资的房子做的抵押贷款有什么不同吗?谢谢!

LOC其实是用房子抵押的一种贷款方式。有点像信用卡的感觉。他给你一个信用额度，你可以从中提出款项。只有提出的数额会收利息。比如你的房子值50万，这个房子没有其他贷款。那么按照80%的额度可以贷款40万，用LOC的形式。那么开始的时候你的LOC德杰于是0元，不用付任何利息。取出10万投资，那么你就要付10万上面的利息。但是你还是可以再拿出30万来。

astina

原帖由 黑山老妖 于 2007-4-20 15:47 发表


LOC其实是用房子抵押的一种贷款方式。有点像信用卡的感觉。他给你一个信用额度，你可以从中提出款项。只有提出的数额会收利息。比如你的房子值50万，这个房子没有其他贷款。那么按照80%的额度可以贷款40万，用 ...

那这种形式,相比较HOME LOAN借足房子价值的80%,然后多余的钱都放在OFFSET A/C里,有什么本质的区别?

黑山老妖

原帖由 astina 于 2007-4-20 16:14 发表
那这种形式,相比较HOME LOAN借足房子价值的80%,然后多余的钱都放在OFFSET A/C里,有什么本质的区别?

offset多用在自住房。目的是为了能够以后转为投资房。
LOC的好处就是它是一个单一的贷款账户。不需要别的package之类的，简单。投资房多用这个。方便管理。所有投资房有关的支出都是从这里出去，利息可以capitalise(利息加到贷款额里)有利negative gearing是最大的好处。

vivian2006

原帖由 黑山老妖 于 2007-4-20 22:03 发表


offset多用在自住房。目的是为了能够以后转为投资房。
LOC的好处就是它是一个单一的贷款账户。不需要别的package之类的，简单。投资房多用这个。方便管理。所有投资房有关的支出都是从这里出去，利息可以cap ...

LOC应该也可以用于商业贷款吧,如果可以,比如万一商业失败公司破产的话,会不会用和LOC相关的房子来抵债务,还是只是由公司的性质来决定呢?:si85

黑山老妖

原帖由 vivian2006 于 2007-4-20 23:28 发表
LOC应该也可以用于商业贷款吧,如果可以,比如万一商业失败公司破产的话,会不会用和LOC相关的房子来抵债务,还是只是由公司的性质来决定呢?:si85

可以。如果公司破产资不抵债，那么你的房子会被拍卖。

vivian2006

原帖由 黑山老妖 于 2007-4-22 21:13 发表


可以。如果公司破产资不抵债，那么你的房子会被拍卖。

恐怖,明白了,谢谢老妖

luckseed

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黑山老妖

原帖由 vivian2006 于 2007-4-22 21:16 发表
恐怖,明白了,谢谢老妖

忘了说了，主要的原因是你的公司是partnership/sole-trader而不是有限责任公司。partnership/sole-trader所有的资产(除了生活必需和劳动工具)都可能被变卖抵债的。
如果是有限责任公司你的财产和公司无关。

wytiger

请问，LOC需要办什么手续吗？还是直接从房贷帐户提取，报税时根据贷款户明细处理就行？

freecyclone

申请LOC时的估价是谁给出的哪？是LOC 自己做出的估价吗， 还是根据city council 给出的呢（这个要比实际的购买价格低很多）？

黑山老妖

原帖由 freecyclone 于 2007-5-2 11:56 发表
申请LOC时的估价是谁给出的哪？是LOC 自己做出的估价吗， 还是根据city council 给出的呢（这个要比实际的购买价格低很多）？

银行会自己估价。

vivian2006

原帖由 黑山老妖 于 2007-4-24 16:09 发表


忘了说了，主要的原因是你的公司是partnership/sole-trader而不是有限责任公司。partnership/sole-trader所有的资产(除了生活必需和劳动工具)都可能被变卖抵债的。
如果是有限责任公司你的财产和公司无关。

谢谢解答，我记得好象是和公司性质有关的