买房子的要小心了

西边雨

原帖由 袋鼠 于 2006-8-23 20:59 发表



不是按首期算的。不能按首期算，因为你即使只付首期，剩下的贷款，你付的利息比存银行的利息更高。

假设你有50万，你可以买这个房子住，也可以存银行然后租房子住。你得到的是一样的享受，就是住着一个5 ...

40w*7%的利息支出

房租400多一周

考虑其他因素，比如房租上涨，利息上涨，房子或涨或跌，这个很难说清啊~~

dcxg

lz你真不容易
继续。。。

双重喜庆

楼上你是说有50万现金啊？那么你一年花3万租房子，15年就是45万，你花了45万，什么都没有得到。我贷款，30万，15年还晚，得个房子，住也解决了，哪个划算？

philgu

原帖由 双重喜庆 于 2006-8-23 21:14 发表
楼上你是说有50万现金啊？那么你一年花3万租房子，15年就是45万，你花了45万，什么都没有得到。我贷款，30万，15年还晚，得个房子，住也解决了，哪个划算？

借30万不等于还30万，加利息可能要４５万．
４５万现金也有投资获利．

江南叶

贷款30万，产生的银行利息跟房屋租金比较，才会看出是不是值得吧。

[ 本帖最后由 江南叶 于 2006-8-23 23:29 编辑 ]

philgu

原帖由 lanse 于 2006-8-23 18:03 发表
楼上说的我绝对信. 提着大把现金来买房子的, 除了咱华人, 就是那些天生就有石油卖的国家的人了, 打口井, 搞点石油, 就什么都有了. :)

大家几乎都承认洋人不爱存钱, 爱享受, 怎么可能去投资房产呢. 看看你周围和 ...

同事会理财的很多．第一个经理住的１．５m house.

villa

原帖由 江南叶 于 2006-8-23 21:47 发表
其实主要是看银行利息有多少。贷款30万，产生的银行利息跟房屋租金比较，才能看出是不是值得。

自住型的房产，是在给自己供房，虽然前期的银行利息占多数；而付出去的租金却覆水难收，全在替别人无偿地供款；

其实如果自己有在本地扎根的长久打算，买房自住和高抛低吸关系已经不大了，至少个人认为房价涨也好，跌也罢，只要不是频繁进出，那些涨的也不过是纸上富贵，那些跌的也如同坐电梯罢了。

再者，自住房住进来的感觉和出租房相比岂可同日而语？自己的家，自己的房子，感觉就是好！再也不用小心翼翼墙上连一个小钉子都不敢钉了......所有的东西都可以安定了：心情，方向，孩子……



:si39

powermao

的确，贷款30万，贷款的利息可能超过30万，这很正常，所有学财务的都应该会算，假设你每年存1000，按照现在的利率，用年金终值计算一下30年后你能拿到的钱就明白了，呵呵，超级简单的计算。

查一下数学用表，假设利率为6％的年金，30年，一年一次，那么系数是79.058，那么每年存1000的话，30年以后可以拿79.058*1000＝79058，如果不算利息的话，是30*1000＝30000，就是说，利息已经翻了＝79058/30000-1＝1.635倍。而且贷款是俺月计算，比这个还高，反过来就是计算贷款月还款额的计算，明白了吧！
要么你付清，要么你让银行赚钱。

powermao

数学常用表：
http://www.jscj.net/jscjkjxx/jscjxishubiao/

powermao

换过来，我们再来计算你有30000现金的话，如果你30年不存银行，那么30年后这钱还是30,000，如果6％的利息，一次定期30年的话，30年后本利和是 30000*（1+30*6％）＝84,000，那么如果你第1年存入30,000，第2年将本利和一起再存入，那么30年后是多少，这个用复利终值，查表系数是 5.7435，那么30年后你能拿到的钱是 30000*5.7435＝172,305，现在大家明白了吧，这就是所谓的『利滚利』了，所以，对于贷款，没什么可说的，老老实实付就是了。

philgu

原帖由 villa 于 2006-8-23 23:40 发表

自住型的房产，是在给自己供房，虽然前期的银行利息占多数；而付出去的租金却覆水难收，全在替别人无偿地供款；

其实如果自己有在本地扎根的长久打算，买房自住和高抛低吸关系已经不大了，至少个人认为房价涨 ...

One of the most commonly seen misconception I see is that if you rent, you are paying for someoneelse's mortgage and get nothing back. But remember you are just paying for someone else's cost of capital. I see 3-3.5% rental yield is a bargain. I view purchase a property now as a lifestlye choice rather than wealth creation in this market. Remeber everythiing comes at a cost especially capital (notwithstanding credit is still relatively easily available and cheap). However risk premium is on the rise and I wouldn't be surprised to see mortgage rate go up to 8-8.5% p.a. Wait to see the unemployment deteriorates. I still think the strong employment as the key support of this market. Still want to buy a house but that is more lifestyle.

[ 本帖最后由 philgu 于 2006-8-24 07:51 编辑 ]

lanse

这种讨论真是太好了. 看来会理财的TZ真是不少啊.

感觉我好象得罪教主了, 真是好怕怕啊. 原来还答应她请她吃火锅呢, 现在有点不敢了. 去了还不把我给扁死啊.

goldenapple

原帖由 lanse 于 2006-8-24 09:41 发表
这种讨论真是太好了. 看来会理财的TZ真是不少啊.

感觉我好象得罪教主了, 真是好怕怕啊. 原来还答应她请她吃火锅呢, 现在有点不敢了. 去了还不把我给扁死啊.

教主?

袋鼠

原帖由 西边雨 于 2006-8-23 21:09 发表


40w*7%的利息支出

房租400多一周

考虑其他因素，比如房租上涨，利息上涨，房子或涨或跌，这个很难说清啊~~

怎么只算40万贷款呢，你付出去的首期的opptunity cost也要算啊。
最简单的算法就是算50万存银行然后租和50万买房子，哪个跟合算。我算出来是租房子化来，因为利息比租金高。如果你贷款，贷款付出的利息更高，比租金就更高了。

所以买房子赚钱就着眼于房子升值了。如果房子不升值，就不值得买了。

买房子压力比租房子大多了，这个也是考虑重点。

举两个例子:
1) 网上一名人，以前租的house是300一周，他说那个房子买的话要40万。40万一年的利息是2万多，如果贷款你付出的利息更高，而租得话一年1万多，而且没有压力。

2) 我看过的一个donvale的townhouse, 40万+. 中介说如果一时卖不掉，房主就租出去。租金没周360，370。
40万+的房子，加上各种税啥的，要44，45万了吧。这笔钱的利息也超过租金了。

也就是说如果房价不涨的话，租房更合算。而且心理上的轻松感是买房子体验不到的。但是呢，买了房子居住，自己的房子感觉住着更舒服自在。

袋鼠

原帖由 双重喜庆 于 2006-8-23 21:14 发表
楼上你是说有50万现金啊？那么你一年花3万租房子，15年就是45万，你花了45万，什么都没有得到。我贷款，30万，15年还晚，得个房子，住也解决了，哪个划算？

你这个看法是错的，上面有人说过了。

[ 本帖最后由 袋鼠 于 2006-8-24 10:02 编辑 ]

袋鼠

原帖由 villa 于 2006-8-23 23:40 发表

自住型的房产，是在给自己供房，虽然前期的银行利息占多数；而付出去的租金却覆水难收，全在替别人无偿地供款；

其实如果自己有在本地扎根的长久打算，买房自住和高抛低吸关系已经不大了，至少个人认为房价涨 ...

你的这个看法是错的。你上网查一下opportunity cost方面的文章，就知道为什么错了。

当然，买个房子自己住的舒服自在，那就不在这个讨论范围了。自己的感觉嘛，跟这些计算无关。

谈感觉的话，租房子的迁徙自由和心里的轻松感是买房子体验不到的。

西边雨

原帖由 袋鼠 于 2006-8-24 09:56 发表


怎么只算40万贷款呢，你付出去的首期的opptunity cost也要算啊。
最简单的算法就是算50万存银行然后租和50万买房子，哪个跟合算。我算出来是租房子化来，因为利息比租金高。如果你贷款，贷款付出的利息更高， ...

50万存银行按照5%的利率，扣除税(假定30%）的话应该不到2万，租同样的房子(450?)的话要2万多

贷款付出的利息是每年递减的，越到后来付的利息越少。

如果不考虑房价上涨的因素，租房在经济压力上自然要比买自住房小，但是如果讲同样条件的房子的话，差距并不是很大

江南叶

原帖由 villa 于 2006-8-23 23:40 发表

自住型的房产，是在给自己供房，虽然前期的银行利息占多数；而付出去的租金却覆水难收，全在替别人无偿地供款；

其实如果自己有在本地扎根的长久打算，买房自住和高抛低吸关系已经不大了，至少个人认为房价涨 ...

关于自住房或者投资房，我个人的看法倾向于是同一种概念，房子是一种有一点点特殊的商品，具备的持久实用性比普通商品强一些而已。很少有人会一生只使用一套房子就能满足需求的，所以买房还是要考虑这个商品的保值和增值能力的。

目前的楼市我比较赞成袋鼠的看法，前一段也很有兴趣的看了房，甚至都想着要下订金了，但最后的计算还是让我冷静下来，其实无论自住还是投资，澳洲的政策都是以房屋增值为王道的，经过比对和后期加息的预期，我个人觉得目前不是买房的时机，暂停了这个计划。

袋鼠

原帖由 powermao 于 2006-8-24 02:12 发表
的确，贷款30万，贷款的利息可能超过30万，这很正常，所有学财务的都应该会算，假设你每年存1000，按照现在的利率，用年金终值计算一下30年后你能拿到的钱就明白了，呵呵，超级简单的计算。

查一下数学用表，假 ...

李嘉城说过，作千万富翁很容易。如果你有10万快，不花这比钱，每年保持20%的投资回报，滚动投资，好象20，30年后就是千万富翁了。记不清了，反正意思就是这样。

不过年20%的回报是很难得。一般人作不到。

袋鼠

原帖由 philgu 于 2006-8-24 07:48 发表


One of the most commonly seen misconception I see is that if you rent, you are paying for someoneelse's mortgage and get nothing back. But remember you are just paying for someone else's cost o ...

Exactly!

austeps_join

没买房的,寻找理论支持不买,总是寻找最佳买点,结果是一生不买.按澳卅目前的租金回报,不用算,租房合算.

水晶靴

其实，如果每个人的想法都象袋鼠的，就好了。
想买HOUSE，利息再涨涨（TOUCH WOOD)也还可以承受。价格是一大障碍，再跌个１０％就哈利路亚了。。

江南叶

原帖由 水晶靴 于 2006-8-24 10:25 发表
其实，如果每个人的想法都象袋鼠的，就好了。
想买HOUSE，利息再涨涨（TOUCH WOOD)也还可以承受。价格是一大障碍，再跌个１０％就哈利路亚了。。

如果在悉尼，你的预期会实现的，其他城市的我也不了解。

chenzy0513

原帖由 西边雨 于 2006-8-24 10:07 发表


50万存银行按照5%的利率，扣除税(假定30%）的话应该不到2万，

If you put the saving under someone who hasn't got a full-time job, there will be no tax. :)

江南叶

原帖由 austeps_join 于 2006-8-24 10:23 发表
没买房的,寻找理论支持不买,总是寻找最佳买点,结果是一生不买.按澳卅目前的租金回报,不用算,租房合算.

太绝对了点吧，一偏就偏到论断一生会怎么样，其实谁都会选择自己认为对的去做，大家都是普通人，也许结果到最后来看，大家都是差不多的。

袋鼠

原帖由 西边雨 于 2006-8-24 10:07 发表


50万存银行按照5%的利率，扣除税(假定30%）的话应该不到2万，租同样的房子(450?)的话要2万多

贷款付出的利息是每年递减的，越到后来付的利息越少。

如果不考虑房价上涨的因素，租房在经济压力上自然要比 ...

1) 利息至少是接近6%。很多风险不大的投资产品的回报要高于6.

2) 你后来贷款利息减少是因为你还了本金，你还本金的这个额外支出是有代价的。
我只付房租的话，我没个月比买房子的少付出的钱是有回报的。
如果把少付出的钱妥善投资，最终的回报可能超过房子。

关键就是对於一般老百姓来说，买房子是比较可靠简单的投资。

酷的

原帖由 西边雨 于 2006-8-24 10:07 发表


50万存银行按照5%的利率，扣除税(假定30%）的话应该不到2万，租同样的房子(450?)的话要2万多

贷款付出的利息是每年递减的，越到后来付的利息越少。

如果不考虑房价上涨的因素，租房在经济压力上自然要比 ...

“贷款付出的利息是每年递减的“， 是因为你每年除了银行的利息之外， 又另外付了本金，所以造成每年的贷款总额逐步减少，利息也相应减少， 而本金是有机会成本的， 所以没有所谓的利息越来越少的说法， 只是一个心理感觉而已。

袋鼠

原帖由 酷的 于 2006-8-24 10:40 发表


“贷款付出的利息是每年递减的“， 是因为你每年除了银行的利息之外， 又另外付了本金，所以造成每年的贷款总额逐步减少，利息也相应减少， 而本金是有机会成本的， 所以没有所谓的利息越来越少的说法， 只是 ...

酷哥考过CFA, 是专家，欢迎酷哥给大家来个理财讲座吧。

笨笨

好象就是两种观点啊:

1, 认为租房比买房划算........都是没买房子的;

2, 买了房子的;......买了房子,自住,也不打算卖,也就不关心房价了,涨了跌了,暂时无关.

另外认为房价下跌的也多是没买房子的,呵呵,什么数据啊,行情啊,趋势啊,什么时候都有人买房子,什么时候也有人卖房子.


坛子里的朋友们大多2,30岁,不会只买一个房子吧,钱存够了就买,没有钱,房价再跌也没用.

再怎么分析租房划算,谁也都想买吧,生活方式不同,人各有命吧

水晶靴

原帖由 酷的 于 2006-8-24 10:40 发表


“贷款付出的利息是每年递减的“， 是因为你每年除了银行的利息之外， 又另外付了本金，所以造成每年的贷款总额逐步减少，利息也相应减少， 而本金是有机会成本的， 所以没有所谓的利息越来越少的说法， 只是 ...

难道不是银行先把本金和利息算出后，除以贷款年限，得出每月（周）还款额；一开始本金占还款额的比例小，还到后来本金占的比例愈来愈大吗？
利息越来越少不是心理感觉的问题吧，西边雨说的是这个意思。