买个投资房，到底能退多少税？

mxgong

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-9 01 begin_of_the_skype_highlighting              2010-10-9 01      end_of_the_skype_highlighting:12 发表

这位朋友可能有误解了，我们计算肯定只 计算这套房子的投资回报啊，所以只能计算这个投资房本身。
无论是自己租房付房租还是自住房还利息，这些都是不能负扣税的。
投资者其他的花费是不能算到这个投资房里的，这个是独立的 ...

探讨

wentworthpoint

我们这里主要探讨的是投资房是否能带来正的现金流。

这和投资人是在租房或者还自住房贷款没有关系，那些都是生活成本，就像吃饭一样。

买投资房的人当然要有一定的积蓄作为首期了，除非收入特别特别高的，能从银行贷出100%来，一般收入的人贷80-90%之间。

如果目前积蓄不足，当然是先以满足生活条件为主，多积累后才考虑投资的事。

个人认为，实际上在这边买第一套房是最难的，以后做refinance，越买就相对越容易一些。

蓝马

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-8 22:51 发表
再举个案例，让大家批评一下，或者让蓝马兄这样爱看热闹的娱乐一下吧。呵呵

你这叫什么话啊。我来诚心给你抬轿子，你却说我看热闹？

wentworthpoint

原帖由 蓝马 于 2010-10-9 01:21 发表


你这叫什么话啊。我来诚心给你抬轿子，你却说我看热闹？

呵呵，千万别生气。我也是开玩笑的，如果有什么让老兄感觉不舒服的地方，在这里给您道歉了。
请见谅！！
以后我会给您多抬抬轿子的，行不？

ialienam

我覺得每個不同area的人對不同的investment就會不一樣的見解 (也會有相對的bias...這無可厚非).
樓主在property industry工作, 我相信他info和其他能力也可能比我們一般人多知道.

這市場上有太多不同的investment, 我相信每一個做的好都會讓你賺大錢. 我也看過有人就專門只做bond也賺不少.
最主要找一個適合你的投資.
我相信版上應該也有一些人知道我的工作.. 我也很老實講, 我覺得對一般investor來說可能還有其他比較好入門的選擇.. 就單純流動性高和capital outlay要求較低. 先不管房子是不是positive cash flow, 房子要脫手拿到錢at least 2 months把?! 而些你要賣就要全賣 (你不可只賣一半房子把!?). Investment property, 10% deposit好了..就是要at least $50k, $60 cash.. 我相信對一般人這是不少的錢 (我身邊不算家中有錢的話, 還真沒有人可以單靠自己能力拿出$50k現金). 你要投錯, $50k, $60k就都卡的沒法拿出來.

所以這幾點也是investor要考慮的.

拿樓主的Rhoda example, $850 rent = $145 positive cash per week (還要自己管理??) vs $144 per week from bank.
看起來一樣, 那我為何不放bank就好了??  如果I do reinvestment, and compound for 10 yrs.. 這樣會比property investment差嗎? (sorry I didn't bother to do the calculation).

投資覺得不是為了tax deduction.. 還是回到最basic原始問題..
這間property到底capital growth會有多少?? 因為我很明白他的rental income很可能還不如我放在bank裡.. (更多現在blue chips stock一年的dividend都也是10%左右).

而現在太多real estate都一直說房子是穩漲又可以退稅.. I think that's very misleading and should be banned. 沒有100%穩賺的investment, 更不應該做投資是為了退稅.
Simple math, if you on 46.5% tax bracket, you will have to pay $1 to get 46.5c back.. good or bad?

[ 本帖最后由 ialienam 于 2010-10-9 01:55 编辑 ]

lycans

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-9 01:08 发表

呵呵，可能这位朋友没太看清我关于这个房子的描述，三房两个半卫生间的townhouse，超大180平米，两个车位的。这相当于三个主人房。我说租800已经很保守了。而且这个区域的房子是非常好租的，好多朋友都在那里有房，在settle之前 ...

我看得很清， 你说的是m什么ton在卖的从75w起的townhouse。
我说得是水景apt， 不管是售价还是租金都会比你的townhouse只高不低。 这个我随便找的http://www.realestate.com.au/pro ... sw-rhodes-404810016。 你说的townhouse能比这套好不？ 这还是通过中介的， 私人租拿cash的话，起码还得减50左右， 呵呵。

lyrixyang

原帖由 lycans 于 2010-10-9 00:03 发表


我是有二说二。 呵呵。
自行出租， 风险大。 而且一般都会比中介要的租金要低一些。 就我在domain看到的rhodes的三房的apt能租上750的基本都是水景房（售价过80w的那种）。 普通的话基本在700以下. 呵呵。 ...

同意，自行出租的话，不光房租稍微要低点，而且花的精力多。如果在domain上面打广告，也是要付广告费的，这个也需要计算进去，而且还需要计算空置期。

wentworthpoint

原帖由 lycans 于 2010-10-9 16:57 发表

我看得很清， 你说的是m什么ton在卖的从75w起的townhouse。
我说得是水景apt， 不管是售价还是租金都会比你的townhouse只高不低。 这个我随便找的http://www.realestate.com.au/pro ... -nsw-rhodes-4048100 ...

我一楼里举的例子就是你说的这个盘的两房加书房的，当时售价是不到600K，租金是720.在settle之前通过网站发帖都租出去了。
你说我假设这个TOWNHOUSE租个800算是夸张吗。
有没有水景在租房市场上的影响非常小，水景房的的资本增值性好，但租金和没有水景的差不多。这点相信租过房子的朋友应该清楚。
这个区域的房子是不愁租的。

santiago

总价575K的房子能租金周720？哪能找到这样的房子？

wentworthpoint

原帖由 santiago 于 2010-10-10 00:54 发表
总价575K的房子能租金周720？哪能找到这样的房子？

大家好像对我的案例表示严重的怀疑。我需要说明几点：
第一、这是真实的案例，不是理论上的假设。如果大家感兴趣，可以自己在网上或者和那个区域的房东实际联系一下，现场看看，做个调研，事实胜于雄辩。
第二、通过中介租的绝大部分都没有自己出租获得的租金高，要不然自己管理出租干嘛。大家看看各个论坛里出租信息每天有多少啊，这些都是房东或者二房东在进行自我管理出租。
第三、对于租给我们华人的朋友来说，是不是给现金基本都是一样的，不会对你的租金产生影响。或者协商要一部分现金也是可以理解的。
第四、那个区域一个主人房要300左右偏上，如不信，可以自己调研一下。我那个townhouse的那个案例，相当于三个主人房，我说租800，大家觉得真的高吗？

lycans

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-9 23:17 发表

我一楼里举的例子就是你说的这个盘的两房加书房的，当时售价是不到600K，租金是720.在settle之前通过网站发帖都租出去了。
你说我假设这个TOWNHOUSE租个800算是夸张吗。
有没有水景在租房市场上的影响非常小，水景房的的 ...

通过过去某一特例能说明啥问题？
现在能租720， 售价不到600k的房子在哪呢？ 老哥直接给个链接不就说明问题啦？
另外就水景房， 按你的理论，唐人街的普通apt租金应该和sydney harbour的水景apt差不多。harbour边上的那些水景apt2两房能租2500以上， 唐人街的现在的两房还有80w左右的，  
按你老哥的理论，应该也能租个2500左右，每周资金回报超过1000，呵呵。大家应该买唐人街上的才对。对不？

蓝马

有没有投资房周租金超过1000的？我对这个比较感兴趣。

wentworthpoint

原帖由 lycans 于 2010-10-10 09:56 发表


通过过去某一特例能说明啥问题？
现在能租720， 售价不到600k的房子在哪呢？ 老哥直接给个链接不就说明问题啦？
另外就水景房， 按你的理论，唐人街的普通apt租金应该和sydney harbour的水景apt差不多。harbour边上的那些水景a ...

1.先说水景房的事。我说的有没有水景对房租影响不大是在同一开发小区或者同一楼里。并没有说是直线距离超过三五百米的地方。
2.关于售价不到600K，能租到700以上的。我再给你个前几天刚签合同但还没有settle的。这个房子在strathfield，一楼的上下两层，连院子有200平米，院子是60.楼上两个卧室一个独立的书房，两个卫生间，楼下客厅很技巧地隔了一个房间，厅还是超大。这样一共是四个房间。成交价格不到600K,离火车站走路5、6分钟。究竟能不能租到700，大家自己判断。现在还没settle，就有人抢着要主人房了，好不好租。所以，我认为很多事不要老停留在理论上，多看看周边发生的实际的交易。当然，想赚钱也要做好功课，也要多研究和多考察，还要多动动脑筋。咱们华人积累财富也不是通过勤劳的双手外加智慧的大脑实现的吗。希望大家都能投资到好的理财产品，早日积累更多的财富。
3.我早就请求大家发发身边的案例看看，也好让大家别以为我在用特例来说事，但好像没有多少人响应，是不是大家都忙着数钱呢？
4.感谢共同探讨、共同进步，希望所有的脚印早日共同致富，从澳洲的前50%到30%到10%到5%到1%。

lycans

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-10 12:50 发表

1.先说水景房的事。我说的有没有水景对房租影响不大是在同一开发小区或者同一楼里。并没有说是直线距离超过三五百米的地方。
2.关于售价不到600K，能租到700以上的。我再给你个前几天刚签合同但还没有settle的。这个 ...

说来说去， 你还是不能提供正规的整套买，整套租的案例。 呵呵。
分租也算上的话， 那就没谱啦。理论上随便一个交通便利， 又可以分隔的房子都能实现你所谓的正资金流。
但分租的管理是件很头疼的事， 从招租到搞日常卫生，倒垃圾，以及各种收费等很多都要自己亲历亲为， 要摊上大量的时间和精力。 如果自己不是住附近， 那就更麻烦了。这种买房子分租加自己管理其实就相当于一个second job， 是用你自己的劳动创造财富而不是房子本身给你带来的）

wentworthpoint

原帖由 蓝马 于 2010-10-10 12:49 发表
有没有投资房周租金超过1000的？我对这个比较感兴趣。

呵呵，收入高意味着投入大啊。在当前的市场环境中，多找找，做好功课。
投入买个80多万的房子，还是能找到租1000的房子的。

wentworthpoint

原帖由 lycans 于 2010-10-10 13:10 发表


说来说去， 你还是不能提供正规的整套买，整套租的案例。 呵呵。
分租也算上的话， 那就没谱啦。理论上随便一个交通便利， 又可以分隔的房子都能实现你所谓的正资金流。
但分租的管理是件很头疼的事， 从招租到搞日常卫生，倒 ...

呵呵，我说的上面那个房子，就是整租，也一定能租到700.到时候两周或者四周收一次房租就OK了。
周围很多朋友都是这么做的，这是实实在在的情况，基本不用投入什么精力。
个人赞同你反对分租的做法。建议整租签半年以上合同。

qinyi

摩尔本很多地方超过这个数的。

lyrixyang

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-10 13:18 发表

呵呵，我说的上面那个房子，就是整租，也一定能租到700.到时候两周或者四周收一次房租就OK了。
周围很多朋友都是这么做的，这是实实在在的情况，基本不用投入什么精力。
个人赞同你反对分租的做法。建议整租签半年以上合同。 ...

你都在哪里发广告啊？这个论坛肯定不算一个，很少看见有整租超过500的能成功的，一般都是分租。如果去domain打广告，广告费，加安排看房子，打扫卫生等，都是成本啊，这个也需要算进去的

wentworthpoint

原帖由 lyrixyang 于 2010-10-10 21:19 发表


你都在哪里发广告啊？这个论坛肯定不算一个，很少看见有整租超过500的能成功的，一般都是分租。如果去domain打广告，广告费，加安排看房子，打扫卫生等，都是成本啊，这个也需要算进去的 ...

呵呵，在新足迹里面，是不会发广告的。
具体是哪个网站，我可以发邮件或者加我MSNwentworthpoint@hotmail.com告诉你.
因为利用人家网站的平台讨论话题，再在这里提他们在澳洲竞争对手的网站，是比较忌讳的。不太好。
那些都是免费发布租房广告的平台。

ialienam

可是就算你的例子是正確, 但和放bank的term deposit確也差不多..但要花的時間和精力也要算進去把??

現在也不可能每間投資房都是postive cash flow? 如果每間都可以, 那屋主自己投不就好了?
如果以省稅, 然後來投資房子.. 如果你退越多就也表示你交越多.. 如果為了省稅去買房, 那你給我$10, 我退你$7好了..這比房子投資tax deduction還多哩~

woody

多谢楼主分享

咱不是很懂理论啥的，只是认为对于地产投资必须同时满足两个条件才能算成功的投资：

第一， 周围环境必须过硬，比如学校交通，出租率95%一上，在三年内，每周租金能达到房价的0。1%
第二， 买入点必须正确，在买入后十年内房价能翻番。

不知道能不能给介绍一些这样的房子，或者你曾经卖过的房子实例。谢谢。

至于什么退税呀，现金流呀，等等等等，那些都不是长期投资者要看的根本。个人浅见。

目前看过的华人XX的，未来XX的，光明XX的，巨大多数不但都没达到我的傻瓜投资标准，还有欺骗嫌疑。所以在我这外行看来就是骗子 。

相反，在一些不错的地区的旧的房子，我倒是找到了身边的一个朋友成功案例，而不通过这些新apartment的，给个例子：

比如08年购入7年新的37.万多的Unit，现在整套租460+，房价卖49.5万。

多谢了，麻烦提供些你的案例给大家。短信给我也行，可能我成为你的投资客户，呵呵。

wentworthpoint

原帖由 ialienam 于 2010-10-10 21:57 发表
可是就算你的例子是正確, 但和放bank的term deposit確也差不多..但要花的時間和精力也要算進去把??

現在也不可能每間投資房都是postive cash flow? 如果每間都可以, 那屋主自己投不就好了?
如果以省稅, 然後來投資 ...

这里没有讨论资本增值的问题。
投资房的部分功能是解决收入较高、交税过高的问题，是一种理财的选择。
退税是因为交的税多，而能退回来。
如果按照通货膨胀的增幅在4%左右的话，房价和通胀相同，即相当于没有增加价值。
那你交10%，光这部分回报理论上就是40%；叫20%，理论上就是20%。

click

其实LZ已经说了自己是卖楼花的，那还扭扭捏捏地说什么提竞争对手忌讳的话。
把你的东西拿出来大家看看，实际算一算，看到底是怎么回事。

还有一个问题想请教，请问你的例子中的那些房子，租客是什么样的？是LOCAL还是华人？是学生还是上班？整租还是分租的呢？他们如果自己管理，是从什么渠道找到这些租客的？

我一直不太明白什么人分租300/week的这种情况的房子。再怎么说是主人房，有自己的卫生间，超大，基本的你还是要和其他2－3户人家SHARE厨房和洗衣机的吧，还是租这种房子的人都不做饭，在外面吃？自己不洗衣服，都拿洗衣店洗？别的不说，就说早上吧，如果大家都是上班在那个时间起床，你洗澡的时候水肯定是忽冷忽热的，别人只要一用水，就得受影响。还是现在的新APT解决了这个问题。我觉得肯花300一周租房子的主也都不是瞎凑合的，他们会觉得住这样的地方舒服么？如果用250－300的价格，在几个主要的华人大埠都可以租到2房的主人房，那样的情况，要比这样舒服吧。所以，到底是什么样的人租这样的房子呢？

wentworthpoint

原帖由 click 于 2010-10-10 22:45 发表
其实LZ已经说了自己是卖楼花的，那还扭扭捏捏地说什么提竞争对手忌讳的话。
把你的东西拿出来大家看看，实际算一算，看到底是怎么回事。

还有一个问题想请教，请问你的例子中的那些房子，租客是什么样的？是LOCAL还是华人？是学生 ...

你好！
1、我在这个帖子和这个论坛上从来没写过任何广告。我手里不光有楼花卖，也有很多现房。但我从来没在这个论坛里说我是卖楼花的，可能您在别的网站上看到我的其他的帖子了。
2、我说的竞争对手不是我的竞争对手，而是新足迹这个网站的竞争对手，不好在这里提别的中文论坛的名字。
3、现在在sydney300租一周主人房的情况非常普遍，你可以问问周围租稍微好一点的区的主人房的朋友，核实一下这个情况是否属实。
4、我已经举了好几个例子了，总期望大家能把自己了解和掌握的案例说说，这样让大家觉得更客观一些。
5、如果我再举例子说我手里有什么房子，然后能租多么好，那岂不成了变相做广告了吗，在这里是违规的。
6、如果你想知道更多的案例，可以加MSN私下聊。

谢谢探讨。

ialienam

可是如果是為了少交稅 而去投資房..
那還有其他很多不同的選擇, Super, margin lending, warrants等等..
而每一個都有不同的風險, 也適合不同的人. 只是如果今天是單純為了tax deduction而去買房而忽失他的風險...哪好像不是一個好的做法.. 一套房買下來都$400k, $500k跑不掉. 手中cash也都是$100k丟進去.

而如果照你的例子是positive cash flow, 有錢人也退不回錢來阿..而就算能退稅也是因為有"虧錢"才能退稅..How's that a good?
退稅也是要end of financial year才能, 中間investor cash不夠的話, 連下個月mortgage repayment都交不出來, 房子要被bank收回..這些deduction is meaningless.

不好意思..希望不要誤會我意思..不是說property investment不好.. 但這裡說句得罪你的話..投資房不是用來解決收入較高, 交稅過多的問題..
投資就應該是回到最基本面.."賺錢".. 正確理財管理, 是想辦法賺錢.. 或賺的錢少交稅把??
而退稅的東西, 應該交給更專業的人去管理把..

給你選擇..你要:
1) 你賺$10, 交$5的稅 = Profit $5
OR
2) 你虧$10, 拿回$5的稅 = Loss $5

我是不知道你的選擇...但我會選1)...

wentworthpoint

原帖由 ialienam 于 2010-10-10 23:07 发表
可是如果是為了少交稅 而去投資房..
那還有其他很多不同的選擇, Super, margin lending, warrants等等..
而每一個都有不同的風險, 也適合不同的人. 只是如果今天是單純為了tax deduction而去買房而忽失他的風險...哪 ...

首先关于cash flow得问题，懂这边税法得人都知道税局是支持大家买投资房的，投资人可以去税局申请withhold tax variation,这样的话扣回的税不需要等到年底，每次发工资得时候就可以多拿几十几百块钱。这点也是投资房产比股票优势的地方。
再来看到底什么东西可以做税收减免，首先是每年关于这个房子得支出，比方利息，管理费等等，这些是在实在付出得时候才能减免，（但这些费用应该用租金可以抵回来），表面看来是没什么好处，因为好像要先花掉才能退回一部分回来。但是不要忘记其实最重要得一部分其实是折旧，这部分每年都能退个几千块钱回来得。而首付可能只有几万块钱，每年都能退个几千。还有资本增值得好处，我相信大家自己应该会分析得吧。

我刚才也说过，投资房的部分功能是解决收入高、税收高的问题。
当然主要是为了获取高额回报是最终的目的。税收利益也是投资回报之一。

谢谢你的建议。其他好的理财投资产品有好的回报，当然我也同意大家去投资了。

[ 本帖最后由 wentworthpoint 于 2010-10-10 23:24 编辑 ]

ialienam

請問一下..ATO有鼓勵大家投資房嗎?
的確accountant可以做個estimate馬上來減稅..但還是老問題, 你要nagative gearing才能拿錢回來..

Depreciation, 也只有樓花前幾年才最大..到後面也越來越少..而你能保證房子一定會增值嗎?
所以你要我花幾萬塊就為了每年的幾千塊 (而也只有前3,4年而已)?

退稅=虧錢/花錢
樓主, 這樣說沒錯把?

wentworthpoint

原帖由 ialienam 于 2010-10-10 23:38 发表
請問一下..ATO有鼓勵大家投資房嗎?
的確accountant可以做個estimate馬上來減稅..但還是老問題, 你要nagative gearing才能拿錢回來..

Depreciation, 也只有樓花前幾年才最大..到後面也越來越少..而你能保證房子一定 ...

1. ATO不鼓励？全世界买房投资还能获取退税的据我所知只有澳洲。（可能才疏学浅，可能孤陋寡闻，如有案例，请多赐教，不胜感激）相反，大多数国家是在征房地产税的。

2. 买投资房本来就是一个长期的投资，而且扣税也是有十年左右的大额折旧。其主要回报是资本增值，退税和租金作为现金流来讲是养这个房产的，如果能实现正的现金流当然最好。

3. 所有的投资都是有风险的，包括投资房。也包括黄金、股票、期货等理财产品。但相对来说投资地产的风险是最小的，对投资人关于专业知识的要求也是最低的，因此也是大众最普遍也是最容易接受的理财产品。

4. 我不敢保证买投资房一两年肯定增值或者增值多少，但从长远来看，10年或者15年以后，投资房肯定是增值，而且肯定超过通货膨胀率。

5. 如果你非说是亏钱去换取退税的话，那这个理论从根本上就是错误的。那是一种断章取义的观点，看问题只看部分，未看全部。打个比方吧，你今天买了股票，一年后跌了，结果你的结论是损失了利息又亏了钱，但要是明天涨了呢？投资理财这东西在没有实现二次交割和交易之前说是亏还是赚都是片面的理解。

6. 谢谢你的讨论和意见，敬请知无不言、言无不尽。

[ 本帖最后由 wentworthpoint 于 2010-10-12 11:11 编辑 ]

mxgong

楼主真是给万人喷啊。。

楼主加油。。

各位喷客加油。。

ialienam

沒有投資是沒有風險, 希望樓主和客人推薦時也很講明白風險.

當然我也知道現在govt對real estate agent沒有這些restriction.. 講會增值, 就算沒有 房子你賣出來, 也不管你的事了.

我當然相信會漲, 就像我相信米價10年後也會漲.

ATO的deduction不是encourage investment property only...是所有investment, margin lending etc, 只要是negative gearing都可以有退稅. In simple words, 就是"花的比鑽的多". 而希望最後下來, 賣價會比買價高. 而賺的profit會比每年這樣的花費還要多..

而希望樓主不要只報好處, 不和客人講風險.

最後分享一給小故事...看了wall street 2 last week...裡面Gordon說到, 大家都瘋了, $200k房子, bank在給你$250k的mortgage..
裡面講了不少炒房的下場. 2年前, 所有美國real estate agent & mortgage broker都和大家說房價永原一直會漲, 不會跌...Buy as many as you can, 賺不夠多, 再買..反房價都會一直漲.. 最後發生什事, 大家都知道.
20, 30年前US share market crashed, 也是stockbroker和大家一直說share market不會跌..大家一直買..20, 30年後, 大家還是沒學會教訓. 只是share變成房子..

大家都建忘, 5年後後又是xx不會跌, 大家一直買把! (我猜黃金..)