CPA&TAX AGENT - 投资房，自住房转投资房，贷款减税咨询贴(不接受短消息咨询，谢谢合作）

billwong999

原帖由 STS-TAX 于 2010-7-23 09:45 发表

你可以这样。比较TRICKY的地方
如果房子完全在你名下，你太太工资很稳定也比较高。或者其中一房。你可以把房子99%转给他，不用交STAMP DUTY。 然后她去贷款作为投资房。 你卖掉又要给中介费，买个新又要交STAMP DUTY。
所 ...

LZ，我很感兴趣你的这个方法。想请问一下，转给对方的时候的价格是以购买时的价格计，还是以当时的评估价计？谢谢！

LENNY_DONG

价格不重要，关键是LOAN贷出来多少。这个是关键

LENNY_DONG

原帖由 steven_sa 于 2010-8-8 18:55 发表


有点不明白,投资房为什么不能改成自住性质呢?只不过是没自住之前的时间段按投资房算,自己搬进住后自然就改成了自住性质啊,即使以后卖了这房子,不也是按(自住/投资)时间段分段计算,并交作为投资房时间段产生的增值 ...

因为那位朋友已有一套房子了。

如果你一开始没有房子，性质是完全不一样的。

LENNY_DONG

原帖由 Karen_au 于 2010-8-8 14:20 发表

那么我原先的自住房A可以变成投资房吗？

如果B仍然是投资房，而我们却住在里面，那租金什么的怎么弄呢？

B 是税务上的投资房，但是你住在里面。没有租金，这时你的第2套房利息变成你将来出售房屋的COST BASE。

Karen_au

楼主，我原来自住房A可以转成投资房吗？这个其实是我最关心的

[ 本帖最后由 Karen_au 于 2010-8-9 14:42 编辑 ]

Karen_au

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-9 10:57 发表


B 是税务上的投资房，但是你住在里面。没有租金，这时你的第2套房利息变成你将来出售房屋的COST BASE。

楼主能把这个再讲清楚一点吗？

另外，楼主能不能把ATO关于投资房自住房的定义，如果他们之间要互相transfer有一些什么样要求的tax ruling贴上来，或者给个link也行。我在ATO的网上没能找到相关的规定，因为我不清楚具体是哪一些ruling。谢谢专家哦。

[ 本帖最后由 Karen_au 于 2010-8-9 16:10 编辑 ]

steven_sa

这和原来有没有房子有关吗?如果原来的自住房卖了,搬进自己原来的投资房里自住,难道这个房子还是保持投资房的性质?个人认为自住房和投资房之间应该是能进行双向转换的.只要是你把某一时间段内把某一处房产作为自住使用,这个房子的这一段时间内的性质应该就算自住房吧.卖房后交增值税只不过要根据房屋的实际使用情况分段计算而已.  我是新人,对这个不是很了解,只是希望掌握更多的这方面知识

LENNY_DONG

楼上分段计算没有错误，理解很正确。但是你不要忘了你楼上几位朋友想要的答案是既可以不交CAPITAL GAIN，同时又要在两套房子上最大限度去报利息作为抵税的手段。

所以你考虑的和他们要问的内容完全不一样。

LENNY_DONG

原帖由 Karen_au 于 2010-8-9 14:39 发表
楼主，我原来自住房A可以转成投资房吗？这个其实是我最关心的

可以，但是你B将来一定免不了交CAPITAL GAIN

LENNY_DONG

原帖由 Karen_au 于 2010-8-9 14:40 发表


楼主能把这个再讲清楚一点吗？

另外，楼主能不能把ATO关于投资房自住房的定义，如果他们之间要互相transfer有一些什么样要求的tax ruling贴上来，或者给个link也行。我在ATO的网上没能找到相关的规定，因为我不清楚具体是哪 ...

你可以用MAIN RESIDENCE EXEMPTION 去SEARCH，应该会有很多EXAMPLE

LENNY_DONG

还有利息你问的，

当你房子变成自住了，但却是投资性质房子，因为你已有一套房子。你的利息不再是PRODUCE INCOME，而是变成PRIVATE的需要。利息不再抵税，而是变成一种投资的成本。用以计算将来你的出售时的成本。

YUMMYMUMYY

2008年买入房产A, 首付13万，贷款51万，自住，有offset account。 08到09年间把钱还到 offset account 上还清。
2009年买入房产B, 首付31万，贷款72万，投资，有offset account， 有72万放在offset account。
2010年买入房产C，把A和B的offset account 全部提出来用于购买C，同时A转为投资房。
AB每年租金收入为4万，贷款付出5万，差额一万自己贴补。

所有收入为海外收入不扣税，AB这一万块的负收入有什么税务减免吗？在将来卖掉的时候，所有的投资房支出可以用来减免CAPITAL GAIN TAX吗？

LENNY_DONG

你最好先回答我你2009年报税，还有今年的报税你是怎么报的。你自已报的还是会计师报的。

YUMMYMUMYY

没报过税。。。

billwong999

原帖由 YUMMYMUMYY 于 2010-8-10 12:32 发表
没报过税。。。

Have u noticed the rev office for ur IP?

LENNY_DONG

原帖由 YUMMYMUMYY 于 2010-8-10 12:32 发表
没报过税。。。

你现在不用考虑投资方问题，你应该考虑如果ATO找你的话，怎么处理你海外收入问题

Karen_au

原帖由 STS-TAX 于 2010-8-9 23:25 发表

可以，但是你B将来一定免不了交CAPITAL GAIN

明白了
那么我原来自住后来改成投资的A，也要交capital gain?

LENNY_DONG

如果你一直把B档投资性质，A房六年内卖或搬回去，以后没有CGT

Karen_au

如果我始终把A作为自住，30年以后卖掉，在这30年中，我有10年住在里面，但是有20年是出租出去的， 那么

1. 作为出租房时的贷款利息是tax deductable的
2. 因为有20年作为其他用途，所以卖房不能拿到full CGT exemption，但是可以entitle to 33.33% exemption (因为有10年是自住的）

楼主我上面 的两点理解正确吗？

[ 本帖最后由 Karen_au 于 2010-8-10 18:04 编辑 ]

LENNY_DONG

是的。

我看你在别的贴子问为何要有OFFSET账户问题。

因为ATO以你最初的贷款额为LOAN。不是说你REFINANCE，就可以多报利息的。道理在这里。

wmai10000

:)

wmai10000

真实案例请楼主帮忙分析下
第一套房子自住房40万，已经还了30万，欠银行10万，现在这套房市值之上50万以上的
想买套投资房30万，可以申请另一个LOAN那是肯定的，贷款24万。这套投资房一年可收租金15000.我们家的年收入税前55000( 老公3万5，我2万）
问题：1、负扣税究竟是怎么算的？是我还钱还的快点好还是就永远就只换利息，很多人都说那样划算，我有点糊涂。一直都不还本金，这样是不是只赚房子升值的钱？
   2、收的房租也算是个人收入，小孩的牛奶金是不是就少了？我有三个孩子都是5岁以下。
   3、澳洲可以有几个房贷啊？
4、加上家里给的，一年我能有个10万闲钱，这钱究竟怎么用？是存折投资还是还贷款？想俺们家这种，怎么还贷，怎么投资划算啊？
5、我们的投资房是以夫妻名义好，还是个人名义（这些投资方想以后留给宝宝们的），怎么样操办才划算？

cgz

我也有问题问楼主，假如我有投资房，每年负扣税以后，亏损2万。5年后卖房，这5年共亏损的10万，是否可以作为成本从增值里扣除，然后才缴增值税？谢谢

另外，楼主，你在悉尼还是在墨尔本？

薰依草

彻底晕掉~~越看越觉得混乱~

虾扯蛋

每年有10万闲钱 做什么都行。

LENNY_DONG

原帖由 cgz 于 2010-8-11 08:15 发表
我也有问题问楼主，假如我有投资房，每年负扣税以后，亏损2万。5年后卖房，这5年共亏损的10万，是否可以作为成本从增值里扣除，然后才缴增值税？谢谢

另外，楼主，你在悉尼还是在墨尔本？ ...

你的2万是用在抵消你每年工作收入的

和你将来卖方成本没有关系。我在MEL

虾扯蛋

有一问题，用自住房（夫妻各50%）LOC里的钱买投资房（各占1%，99%），哪么在投资房抵税时LOC里的利息是按各50%算，还是1%，99%算。
谢谢

LENNY_DONG

真实案例请楼主帮忙分析下
第一套房子自住房40万，已经还了30万，欠银行10万，现在这套房市值之上50万以上的
想买套投资房30万，可以申请另一个LOAN那是肯定的，贷款24万。这套投资房一年可收租金15000.我们家的年收入税前55000( 老公3万5，我2万）
问题：1、负扣税究竟是怎么算的？是我还钱还的快点好还是就永远就只换利息，很多人都说那样划算，我有点糊涂。一直都不还本金，这样是不是只赚房子升值的钱？你如果想赌升值，那么就还利息，如果长期持有，还得越快越好
   2、收的房租也算是个人收入，小孩的牛奶金是不是就少了？我有三个孩子都是5岁以下。是的。而且亏损对于计算牛奶金没有帮助。
   3、澳洲可以有几个房贷啊？没有限制
4、加上家里给的，一年我能有个10万闲钱，这钱究竟怎么用？是存折投资还是还贷款？想俺们家这种，怎么还贷，怎么投资划算啊？还自主房。
5、我们的投资房是以夫妻名义好，还是个人名义（这些投资方想以后留给宝宝们的），怎么样操办才划算？澳洲没有遗产税。可以选择用TRUST购买。

以上问题我建议找一个长期的财务顾问。不要怕花咨询费，如果觉得贵，可以网上找找资料看看。

LENNY_DONG

原帖由 虾扯蛋 于 2010-8-11 09:58 发表
有一问题，用自住房（夫妻各50%）LOC里的钱买投资房（各占1%，99%），哪么在投资房抵税时LOC里的利息是按各50%算，还是。
谢谢

1%，99%算

wmai10000

那负扣税究竟怎么算的啊？