房子,今日不买,更待何时~~(令狐买房Location面面观)

steprego

英国的情形真的那么严重吗？
我公司的两个同事是从英国总部调过来的，一个澳洲人在那里工作了7年，另一个南非的可能工作了3，4年，都已经买房了，对英国本地人来说的话应该更容易吧？

水月境天

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-4 20:48 发表


我才

是吗， LZ以前没在荒岛什么的营销公司写过售楼书吗？
赫赫。。

令狐不冲

(monkey08) 我想写来着,可没人要啊

紫萱

整个帖子看完也没看见大阪的影子
才发现楼主叫的是休班(monkey08)

kitten2000

AUBURN CENTRAL的火警问题前年已经解决了。当年吵得沸沸扬扬关于COUCIL官员受贿的事情带来的直接结果是，发展商以远远低于地皮的价格购买了土地，建造了整个AUBURN CENTRAL。所以AUBURN CENTRAL的房子实际上并不贵。顶层的三房当时才卖43W，下面的楼层3房才38W左右，这可都是新房的价格啊。
我认为导致跌价的原因还是租客素质问题。原来入口处是玻璃门，总有黑黑的十几岁的孩子在那里踢球，把门砸得千疮百孔。后来不得不在装了铁门之后又在上面安了一层钢条。。。诸如此类的事非常非常多，所以导致物业费水涨船高。
说起建筑质量，火车站对面的大楼当年是奥运会一些后勤人员的住处，质量应该过关，但前几年朋友租住在那里，却发现棚顶和四面的墙都有裂痕。。。
所以觉得现在大楼的建筑质量真是越来越差。
我很想不通的是AUBURN是多么方便的区啊，什么家具城，电器城等等都环绕在周边，可是就是被那些中东人占着！有没有可能以后城市扩展了把他们都赶走了？
不过郁闷的是在ASHFIELD，印度人已经要把华人都赶走了。。。(monkey1)

公主

只知道AUBURN是著名的凶杀区，不过去年金融危机的时候，我一个朋友的老板，从中国来买了些地，现在正在建房，unit 群，听说卖的很火！还有很多中国留学生去买，我朋友还和ozchinese,一起开发留学生买房市场。
只可惜，他们推荐的这个区太差了，都为哪些买了房子的学生担心！

令狐不冲

早晨写帖子时候忘了写在这个后面了,不过还是帖过来吧,都是讨论投资地点的内容~


Green Square的潜力


今天起了大早,来说说Green Square地区
有不少筒子都知道这个地区的政府发展计划.我也知道的不是很周全,把目前知道的一些信息和大家分享一下~~

这个地区的范围大概是Moore Park,Waterloo,Zetland,Rosebery,Mascot.影响范围南至Wooli Creek,这是有个地产中介吹嘘的,不过我个人有点怀疑态度.个人认对Wolli Creek影响有限.Wolli Creek有自己的地区规划,只是这个计划进行的相对比较缓慢,传说中的Shopping Center也是一拖再拖.暂时不说Wolli Creek.

Moore Park前几年就建设完成了,靠近悉尼东边,几个大公园,环境非常舒适,本身离city距离就很近,使得这个地区的房子一出来就遭到疯抢.
Waterloo和Moore Park相似,地理位置非常好,靠近city并与M1相连.Waterloo有个超级大的Meriton盘,已经全部开发完毕了.整个社区很完善,并带动了retail的发展.
Zetland这个区范围比较小,新盘一直不停的出.Victoria Park前两年的发展被很多中介提出来.目前又很多人说这个地区供应量过多,如何如何的.
Rosebery和Alexandria差不多,以前都是工厂区,目前开始开发出来一些项目,但是还没有被大规模的开发.日后潜力很大.Rosebery规划中有个很大的shopping center,可以带动整个地区品位的提升.另外Green Square有个火车站,虽然是私人站点,票价很高,但是作为救急是很好的选择.而且这个地区的人基本都是高级白领,有自用车.去city也有很多班次的公共汽车,火车不是唯一选择.
Mascot是一个我个人认为目前最好的选择.这个区的价格比Roserbey和Zetland,价格差了不少,但是租金至少和这两个区平齐.这个区受到Green Square的辐射同时有自身的Business Park,并且在不断扩大中,这个Business Park以机场为依托,有很多的潜在的潜力,ING早已经在这里圈了很大一块地以后将被开发成高档商用写字楼.这个区的可开发区域比前面的区小很多,只有在车站边很小的区域被规划为住宅区.目前已经有不少楼被开发出来.
整个Green Square区域处在city和机场的走廊,是个人觉得非常好的投资选择.这个地区的位置决定了日后增值的潜力,也决定了租客的素质,对于现金流和资本增殖都有很好的保障.

欢迎拍砖,欢迎讨论~~

令狐不冲

Wolli Creek

Wolli Creek这个地方位置很好,火车线的交会点,两条火车线都非常有价值.
到city10分钟之内,区区几站路.到机场这个就业中心开车2,3分钟.
这个区的发展沾奥运会很大的光.政府奥运会之前开始批火车站边土地,大量建造APT.从开始到现在升值了不少.不过前面有人说没涨,是因为在03年高峰期进入,到今天价格上增加的确不大.
正因为如此,这个区也有巨大潜力.

首先,这个区后续的楼盘分为两个地区,一个是火车站边的,Australand所留地.前段时间有一个楼盘拿出来预售,2房53起,刹时间一干二净,让我很是吃惊.这个房子前面无遮挡,有比较好的景色.缺点是会受到火车线和Hwy的影响.价格高是因为有小河的景而抬价.这个地区还有一些土地,可以开发,可预期后期房价更高

另外一边离Wolli Creek火车站比较远,也是已经被规划好的,可以随时开动的项目.目前有个叫新世界广场的中介卖这里的一个楼盘,2房46.5万开始,似乎卖的还不错,中介的功劳大大地.这个区域近Arncliffe火车站,但是是个小站.而且Arncliffe是中东人区,不过能在这个地方住的中东人基本还行,比西边好很多.

楼上人说自己45万买的房子,对比下这两个楼盘,自己房子应该能卖多少钱应该心里有个底.

以前想过在这里租房子住,这个区的房子和Green Square一样,非常抢手,基本一出来就没了.还有加价租的现象.也是因为其地理位置和交通方便的原因,房客素质基本不错.这个区目前还没有shopping center,规划中有,但是一拖再拖,不知猴年马月能开工.算给投资者一个想头吧.

MU

这几个区的特点就是周边都有点小水景。。

realkogarah

呵呵呵,我邻居的房子是1978年买的,600平方米的双砖house,呃呃呃,3万

当年他周工资是70几块钱.

房价这玩意不考虑通胀因素的话,没什么可比性.

令狐不冲

房子的可怕之处在于,从历史的轨迹来看,它的增值远比通涨高,所以我们是越来越买不起房子

公主

得出结论，钱放在银行里不如投在房子上！

MU

话虽没错，但是这里面还牵扯到最重要的一点就是cash flow的问题。

kobees

报上 说六十年代悉尼house mdidan price在 6000 左右，相当于今天的  80000. 但现在的house mdeian price 已经50万，比一下就知道了。
常去吃饭的越南店老板，说他70年代末在 strathfield买的house 是 5万不到，现在至少100多万吧。。

hunter38

想了解一下墨尔本房价,有谁知道.

Gelen

原帖由 hunter38 于 2010-3-8 22:56 发表
想了解一下墨尔本房价,有谁知道.

可以开帖讨论

令狐不冲

it seems like that the capital gain in Melbourne is higher than that in Sydney from 2007.
Melbourne realestate start booming from 2007 to 2008 with a 20% rise. It also performed well during financial crisis, with another 20% rise leading Australia realestate market.
As far as I know, there are many Chinese billionares migranted to Melbourne for the past couple of years.
From my point of view, Melbourne is more Chinese friendly than Sydney.

公主

楼主，开贴说说墨尔本吧！

armwe1

这帖很有意思，谢谢令狐这么详细的解说.

lily2221

原帖由 令狐不冲 于 2010-3-7 22:20 发表
Wolli Creek

Wolli Creek这个地方位置很好,火车线的交会点,两条火车线都非常有价值.
到city10分钟之内,区区几站路.到机场这个就业中心开车2,3分钟.
这个区的发展沾奥运会很大的光.政府奥运会之前开始批火车站边 ...

男女留学生裸体跳楼就在waterloo区。这个区比邻redfern，土著、混混横行。大白天抢劫比比皆是。
亲眼看到，teenages 在马路上骚扰女性。

lily2221

原帖由 kobees 于 2010-3-8 21:44 发表
报上 说六十年代悉尼house mdidan price在 6000 左右，相当于今天的  80000. 但现在的house mdeian price 已经50万，比一下就知道了。
常去吃饭的越南店老板，说他70年代末在 strathfield买的house 是 5万不到，现在 ...

那时候平均工资多少啊。物价多高啊。
100多年前，澳洲的土地随便占，不要钱呢。

令狐不冲

原帖由 公主 于 2010-3-9 12:26 发表
楼主，开贴说说墨尔本吧！

还没本事来说Melbourne,除了Toorak梢有了解,其他区一无所知~~(monkey09)

lily2221

这篇文章象房屋中介的演讲。
估计LZ在干中介的工作吧。

令狐不冲

原帖由 lily2221 于 2010-3-9 20:07 发表
这篇文章象房屋中介的演讲。
估计LZ在干中介的工作吧。

非也非也~~IT的干活~

令狐不冲

坛子里越来越多的人开始关注Upper Northshore,其实不只是坛子里的人,越来越多的华人开始关注这个悉尼最尊贵的地区,用老外的词来形容上北岸是Prestige.我翻成尊贵,不知道能不能说的通

上北从Roseville开始,由一条火车线向上延伸,并包括一些周边地区,只到Hornsby,基本属于Kuringai Council, 是悉尼传统的低密度住宅区.区内以house为主,仅在Pacific Hwy两边零星分布一些70年代左右的unit. 由于规划早的原因, 上北的house普遍占地面积在1000平以上, 比起南区5,6百平,甚至4,5百平的house来说,显得气派宽敞. 曾经看到坛子里资深地产专家再看过对比上北和南区房子时感慨南区house的局促小气,算到单位面积,甚至上北更便宜.

Kuringai council一直对于管辖范围内的多层住宅审查严格,甚至是苛刻,一度不允许apt和unit的批建,甚至对于sydney市政府对于上北岸增加人口密度的要求也不予理踩.直到最近一次的换界选举,鸽派人士走马上任,开始妥协于增加人口计划, 上北开始了大刀阔斧的改革.

具体时间不详,不过根据Kuringai Council网站上的记载, 大概在2005年后,政府批准在upper northshore的火车线和Hwy沿线修建中密度住宅,也就是我们所说的apy和unit.这个变化为那些进入上北却苦与无能力负担house的家庭提供了很好的机会.

to be continued......

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-3-9 21:42 编辑 ]

令狐不冲

先说Killara,我知道很多家长都想在这区买个房子为了自己孩子能上Killara High. 不少坛子里的前辈考虑上北是处于对孩子教育的考虑高于对于上北生活品质的考虑.特别是My School的出台,直接导致了日后上北的房子会急剧飙升.如果说南区在这次经济危机中的表现是咸鱼翻身的话,那么上北则是蓄势待发了.

Killara是传统的一流公立中学.虽然没有精英班,但是以其总体水平稳居教学排行榜前列.特别是它不需要考试,直接凭居住地址入学这一点,就吸引了无数人的眼光.可以预见的是注重教育的华人会对这个学校的学区房趋之若骛,包括Roseville, Killara,Linfield, Gordon.

不知是否是这个原因,Killara区在Hwy和火车线之间开始了大规模的apt开发.其中Marian St, Powell St等街道边更是被全部规划为apt.很多在建设中.虽然这个区的apt的价格不菲,仍然有很多有钱的华人在这里进行投资.

从投资的角度讲,apt的价格具有不少的增值潜力,毕竟可开发区域有限,而且不管是华人还是其他民族,甚至是澳洲本土人对教育越来越重视.土地价格被抬高也可以预期的.但是这个区投资的现金流可能会有一点问题,租金回报率不高,会控制住一部分能力稍差的投资者.

令狐不冲

Roseville到今天为止,还没有大的apt出现,但是不能保证日后能独善其身.这个区离Chatswood非常近,半年前看这个区有很多house物超所值,最近一段时间没怎么关注,不知道目前情况如何.

Linfield区中Hwy和火车线在Train station交接.前两天过Linfield发现火车站已经扩建了,很是漂亮,是个大站.. Hwy边有一些新的apt建设,总体规模比Killara小一些.价格比Killara高一些.也是因为位置的原因.而且Linfield的商业比起Killara繁荣一些,生活上比较方便.

应水生要求,说两个Linfield的盘,有个公寓就在Hwy边,半年前还是楼花开盘,价格80万起,装修精良,公寓面积比较宽敞.目前听说超过50%已售.具体情况不详细.三房卖的快,两房稍差.有很多downsize的老人卖掉原来的大耗子,搬到apt里住,同时不愿意接受小房子,3室或者penthouse是他们的选择.

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-3-9 22:27 编辑 ]

Gelen

很强，今天刚刚从上北看房回来，就看到更新

楼主和我太默契啦

令狐不冲

Gordon是上北的中心.火车大站,设施齐全,购物便利.

Gordon中心沿Pacific Hwy而建,有大型shopping center. Hwy的两边都开始兴建公寓房,从位置上来说,到火车站和购物都很近. 从性价比上来说,这个区比Killara好,价格比Killara低,但是租金却为之高.而且属于Killara High校区范围之内,个人认为, 是学区房投资的不二之选. 当然每个人想法不同,可能有筒子不同意我的说法.

Pymble和Gordon被3号路分隔.火车小站.区内人文环境很好.PLC是排名前列的私立女校.学费高昂.之前听说想进这个学校不仅是钱的问题,还涉及到才艺,能力等方面的能力测试.由于学费,很多华人为之却步.但是听说学校里有很多台湾香港人后裔和韩国人子女.

这个区的房子价格不比Gordon便宜,便利性比Gordon差了一些,没有成型的商业,依付与Gordon商业,不过距离很近.从交通汽车和火车交通的综合考虑来说,我觉得Pymble和Gordon具有天然优势.同有火车线,兼备两条Hwy,四通八达,推荐这两个区的房子.当然两个区是不同风格,选择因人而异.

不知是不是买了这个区房子的原因,对于这个区有特殊感情,很是喜欢,既然是这样容易失去客观,所以不说为妙~

[ 本帖最后由 令狐不冲 于 2010-3-10 11:20 编辑 ]

令狐不冲

原帖由 Gelen 于 2010-3-9 22:12 发表
很强，今天刚刚从上北看房回来，就看到更新

楼主和我太默契啦

我买不起北区的house啊,不然肯定下手了