投资方refinance 买自住

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 17:27
没错，offset里但凡有钱有变动，个人就没有办法或者说没有精力算清楚真正的利息。而投资房loan的offset里 ...

我肯定建议你分loan 掏出个60w独立的
前面过去按60w 年利率来算 如果有变动 就百分比 这是你能claim 最大的  然后回去两年多退少补
你总额不对 你会计师心也大呀 除非他以为你是新买的

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 17:34
我肯定建议你分loan 掏出个60w独立的
前面过去按60w 年利率来算 如果有变动 就百分比 这是你能claim 最 ...

按照你们的逻辑，这里面唯一的解决办法，就是refinance出来的钱不要拿出来，还留在本来的offset里。但这就失去refinance的意义。但这样每个月的投资房利息就是准确的。但也就没钱买新投资房了，而且每年要有正现金流补缴税。
但这样在卖这套房的那天，交割之后手里的现金会多一点。CGT不变。

里外里真的是一样的。

我感觉你们这些算法都是照本宣科的税务会计指导出来的吧。。。
如果你问会计，他们就会要你们这么做。但真的有点自欺欺人。。。

红泥小火炉

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 15:59
最省钱的做法就是把原来的房子都卖掉，买了新自住房后，再重新买投资房，才能实现新投资房的利益最大化（ ...

才看到这个，那这样的话岂不是损失了一买一卖的stamp duty

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 17:44
按照你们的逻辑，这里面唯一的解决办法，就是refinance出来的钱不要拿出来，还留在本来的offset里。但这 ...

那当然是听会计的同时 自己思考后觉得是对的 才做啊
上面 的不是很懂 大家不就是refiance 买新房 只是如果你买的是自住房 所以才复杂 你买个投资房 就没啥关系 拉 但是你要把它变成自住房 你就要分开loan了
一般都是自住房套钱 分出一个loan买投资房 如果投资房套钱买自住房呀 我不是建议你 把自住房卖了 升级一下 从税务角度讲是 更合理的选择呀
反正我置换肯定卖自住房 免cgt

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 18:00
那当然是听会计的同时 自己思考后觉得是对的 才做啊
上面 的不是很懂 大家不就是refiance 买新房 只是如 ...

一买一卖的stamp duty你们都不太在意啊。。。
负扣税能退几个钱，几千块撑死了。stamp duty才是真金白银啊

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 18:15
一买一卖的stamp duty你们都不太在意啊。。。
负扣税能退几个钱，几千块撑死了。stamp duty才是真金白银 ...

？ 就算是投资房 转自住房 不是也是交过stamp duty吗  你不会觉得你stamp duty 免了的吧

che999

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 17:44
按照你们的逻辑，这里面唯一的解决办法，就是refinance出来的钱不要拿出来，还留在本来的offset里。但这 ...

税务本来就是照本宣科，这种简单的投资房问题条款都写好了，该补的漏洞几十年前就补上了，不存在你说的什么这样算那样算

你是想规避税还是逃避税，两个做法

红泥小火炉

maxinfang 发表于 2024-8-28 18:18
？ 就算是投资房 转自住房 不是也是交过stamp duty吗  你不会觉得你stamp duty 免了的吧 ...

我的意思是最好不要频繁的买卖，尽量在现有的房产里折腾。

maxinfang

红泥小火炉 发表于 2024-8-28 19:47
我的意思是最好不要频繁的买卖，尽量在现有的房产里折腾。

主要还是你觉得那套投资房适合自住吧 那就分开算清楚  至少知道如果被查到 要补多少 免得来的突然 风险无法承受被迫操作 算清楚 就算真的来了 补多少心里明白 不是更能应对 如果 最糟糕的情况 都想过了 心里不是更有底 如果运气好 那也知道这波操作的收益

小短睫毛

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-28 16:53
第一次贷款再减去还进去的贷款就是曾经到达的最小额度。足迹很多人，都以还清房贷为荣的。我只能说，这些 ...

是的，减去还本金剩下的额度，之前回的不严谨。如果是io的话，理论上就是第一次贷款的额度吧，反正肯定不是refinance以后的

angela_0_0

maxinfang 发表于 2024-8-28 22:23
主要还是你觉得那套投资房适合自住吧 那就分开算清楚  至少知道如果被查到 要补多少 免得来的突然 风险无 ...

看了 红泥小火炉 的很多回复，真的是感叹无知者无畏… 也可能是运气好，没有被ATO发现…

Forbne

报税这事嘛，就是人有多大胆，地有多大产，楼主很好的诠释了这句话，还理直气壮

红泥小火炉

通过大家纠正我的这些对话，这回楼主应该非常清楚应该怎么操作了

格美

会不会有灰色地带？

当然，A做了refinance马上去买C，应该是不行的。但，如果A房和C房的购买转换时间超过半年。应该是可以争议的。类似6个月后投资转自住，有一个结算时间点的存在。

A房refinance的时候，房子身份是自住房。本来是打算投资的C，各种因素考虑，投资转自住了，自住转投资，A房要做价值评估，确定以后的算增值收益，那么，这个时点，A的贷款状态是现况，就是应该采用评估当时的状态，那么多出来的贷款可以做负扣税。

不能说，评估A房价值是转换投资房身份搬家的时候，但贷款状态时候回推到我refinance的时间点。不符合公平原则。再加上负扣税以后卖房要回推，应该是不必担心的。

dianfang

maxinfang 发表于 2024-8-28 18:18
？ 就算是投资房 转自住房 不是也是交过stamp duty吗  你不会觉得你stamp duty 免了的吧 ...

投资房转自住或者反一反怎么会需要交印花税？
持有人名字又没改过。。。

maxinfang

dianfang 发表于 2024-8-30 10:59
投资房转自住或者反一反怎么会需要交印花税？
持有人名字又没改过。。。 ...

你买投资方成交 肯定是交过印花税的
过两三年搬进去  又不是你买了套新房子

dianfang

maxinfang 发表于 2024-8-30 11:02
你买投资方成交 肯定是交过印花税的
过两三年搬进去  又不是你买了套新房子
...

转的过程不需要再交一次税，最开始买房时交过一次就行了。

maxinfang

dianfang 发表于 2024-8-30 11:05
转的过程不需要再交一次税，最开始买房时交过一次就行了。

你也知道交过一次了
那不是 交过了
你不能因为是过去交的 就是赚到了 这心态 也真的是活在当下呢
自己给自己 无缘无故 省了一笔。。的错觉

人在悉尼已中年

格美 发表于 2024-8-30 09:06
会不会有灰色地带？

当然，A做了refinance马上去买C，应该是不行的。但，如果A房和C房的购买转换时间超过 ...

没有灰色，只有胆大，不论你选哪个房子做自住房，你投资房的贷款里面能用于负扣税的，只可能是你这个投资房的曾经最小的贷款额度对应的利息。

dianfang

maxinfang 发表于 2024-8-30 11:07
你也知道交过一次了
那不是 交过了
你不能因为是过去交的 就是赚到了 这心态 也真的是活在当下呢

我可没说赚到。有的情况只是怕麻烦不想卖而已，以后可能还准备再住回去。
我好几个朋友都是这样的。
至于报税，按ato规矩来就行了嘛。

有人喜欢搬一次就卖一次，不怕麻烦，那也是一种思路。

maxinfang

dianfang 发表于 2024-8-30 11:32
我可没说赚到。有的情况只是怕麻烦不想卖而已，以后可能还准备再住回去。
我好几个朋友都是这样的。
至于 ...

对啊 我的意思 也是 房子真的好的话 也不用卖 那就分清楚 投资和自住
时间比例 还有贷款分下loan 以后好算点 总不能 自住 投资房 一起来个 offset 那
真的以后说不清楚了

格美

人在悉尼已中年 发表于 2024-8-30 11:22
没有灰色，只有胆大，不论你选哪个房子做自住房，你投资房的贷款里面能用于负扣税的，只可能是你这个投资 ...

哈哈，我没有这样的情况，我家原则是借款最大化，房子不卖，总有贷款，就是探讨聊天。

另外也不是胆大的问题，不要说税法，就是佛经圣经古兰经都会有不同解读，税务局没有直接用例子来回答No的情况，我默认是有争议和讨论的空间。

人在悉尼已中年

格美 发表于 2024-9-2 12:53
哈哈，我没有这样的情况，我家原则是借款最大化，房子不卖，总有贷款，就是探讨聊天。

另外也不是胆大的 ...

借款最大化的前提是必须在购房前就要做好各项工作，房产购入以后，就不能变了（只能是不变或变小，不可能是变大。）