昨天算了下投资house的成本

天涯浪客

Pippa 发表于 2021-11-30 15:38
他想买castle hill，那个区，我们跟他一起看着起飞的。真是吓死人，20年二月左右已经升到两百万了（他想 ...

200万不贵，我朋友2017年买的187万了，800平地，双层5房。Castle Hill有的街道整条街全是双层的房子，感觉很整齐。

vickerspeter

KKei 发表于 2021-12-1 09:44
能负扣税，就是投资房，capital gain怎么不算了？你的3% 其中一半要被收至少30-50%的税。凑个中间数就是4 ...

capital gain，你可以趁没工作退休时，卖掉，就能避掉大部分吧。
还有，通胀下房租也会上涨，10年后的房租也涨不少，可能就不赔钱了。
地产投资，得靠时间，至少5年打平。

总之，在法币时代，通胀是必然的合法的，所以地价总是升值的，房租总是上涨的，因此，核心地带的house总是增殖的，地产投资长期（10年以上）也总是获利的。

小如意

xiwu 发表于 2021-11-30 08:28
多点正能量，想想将来数钱的时光！

前天见到一正出售物业，2021年11月出卖价是2019年11月买入价的190％。 ...

是啊，上个月看到一个，指导价180，卖出300，绝了

小如意

vickerspeter 发表于 2021-12-1 11:15
capital gain，你可以趁没工作退休时，卖掉，就能避掉大部分吧。
还有，通胀下房租也会上涨，10年后的房 ...

核心地段什么时候都是要涨的啊

小如意

天涯浪客 发表于 2021-12-1 09:45
200万不贵，我朋友2017年买的187万了，800平地，双层5房。Castle Hill有的街道整条街全是双层的房子，感 ...

现在的房子升值都是挺快的

小如意

vickerspeter 发表于 2021-12-1 11:15
capital gain，你可以趁没工作退休时，卖掉，就能避掉大部分吧。
还有，通胀下房租也会上涨，10年后的房 ...

肯定是通货膨胀，太可怕啊了

mea

通货膨胀下房租不一定会涨，房价也不一定会涨。

KKei

vickerspeter 发表于 2021-12-1 11:15
capital gain，你可以趁没工作退休时，卖掉，就能避掉大部分吧。
还有，通胀下房租也会上涨，10年后的房 ...

每个人free tax threshold 只有1.82w， 作为中长期投资客，你期待房子起码涨个几十万才卖吧，就算apply 50% discount 那capital gain 基本都是几十万。

澳洲第二档个税是从1.8w to 4.5w 要收19%+2% medical levy, 第三档 已经是32.5%+2% 但是只cover 到12w

captain gain tax discount 后的几十万，最后平均收你个40% 轻松的很。这前提你还是这个财年没收入的情况下。

还别忘了，买卖一套100w的投资房交易成本是8.5w，所以你投资房不涨个10%，根本就是亏本在买卖，还不算出租每年贴进去的钱。

所以投资房产，平均年增长率至少要看5%或者以上，否则就是赔钱的买卖。

在复利的加持下，10年 增长66%, 大概在14年后就要翻倍. 在没有covid之前，墨尔本大概正好在这个曲线上，悉尼则更加高一些，而澳洲其他城市远远没达到这个增长曲线。布里斯班完全是因为covid而被炒出来的

tryitagain

Pippa 发表于 2021-11-30 16:48
租房也一言难尽啊。就说我这朋友，上周就他家。几个橱柜的门都坏了，房东不修，只好拆了柜门。晾衣架坏了 ...

霸气房东。你朋友换个房子吧，这种房东……

Pippa

tryitagain 发表于 2021-12-1 14:51
霸气房东。你朋友换个房子吧，这种房东……

韩国房东，听说是。

wxm611

买个地大的，后院盖一两个奶奶房

苏北小妞

你还得算上租不掉的情况和租客不付钱，还有跟你打官司的情况。

西区这种Case很多。

买House现在的价格基本是没有回报的。等着接投机者们的盘吧。

patricklky

KKei 发表于 2021-12-1 14:11
每个人free tax threshold 只有1.82w， 作为中长期投资客，你期待房子起码涨个几十万才卖吧，就算apply 5 ...

10-20年后每个人free tax threshold不會只有1.82w

nnrube

KKei 发表于 2021-12-1 14:11
每个人free tax threshold 只有1.82w， 作为中长期投资客，你期待房子起码涨个几十万才卖吧，就算apply 5 ...

重点不是在free tax threshold，而是在退休。

Pre-tax Super contribution 可以操作，$27500 * 5 = $137,500，夫妻2人就是$275,000，那是15%税率，而且你退休了可以转成Pension取出来。

Pippa

nnrube 发表于 2021-12-2 12:19
重点不是在free tax threshold，而是在退休。

Pre-tax Super contribution 可以操作，$27500 * 5 = $137 ...

你的意思是投资房卖掉可以不交所得税，直接放进super里？可以吗？税局真的愿意？

laikai000

tbataar 发表于 2021-11-30 08:02
楼主的计算是不是有问题。2.39的周利息是370刀左右，你把本金也算成维持成本了当然自负不了所谓的盈亏。说 ...

这个计算比较合理

tbataar

Pippa 发表于 2021-12-2 19:47
你的意思是投资房卖掉可以不交所得税，直接放进super里？可以吗？税局真的愿意？ ...

不是不交税，是合理的避完税再交必须的。super有每年27500可以累加5年的限额

nnrube

Pippa 发表于 2021-12-2 19:47
你的意思是投资房卖掉可以不交所得税，直接放进super里？可以吗？税局真的愿意？ ...

不是不交税，是有二十几万的额度可以放进Super on 15% Tax。

amyo(∩_∩)o

tbataar 发表于 2021-12-3 07:28
不是不交税，是合理的避完税再交必须的。super有每年27500可以累加5年的限额 ...

这个需要5年不交super才能攒的额度。而且super不能超过50万。

Pippa

tbataar 发表于 2021-12-3 07:28
不是不交税，是合理的避完税再交必须的。super有每年27500可以累加5年的限额 ...

如果投资房是个人名下（单名或者联名），只要你卖就要交资产增值税，完税后当然可以放super，这个理解对吗？还是说，我可以卖掉投资房，在不交资产增值税的前提下把所有利润先放入super，以后再拿出来？请指教，谢谢

tbataar

Pippa 发表于 2021-12-3 10:31
如果投资房是个人名下（单名或者联名），只要你卖就要交资产增值税，完税后当然可以放super，这个理解对 ...

顺序不太对。你卖了房不需要马上交CGT，是先把增值部分去掉放super的数额后再计算。跟交收入税一样道理，抵消掉各种工作相关的开支后再计算税。
如果你不太确定，找个专业的会计算就行。键盘侠给你的是信息，细节要和专业人士确认。但这是肯定能做的

tbataar

Pippa 发表于 2021-12-3 10:31
如果投资房是个人名下（单名或者联名），只要你卖就要交资产增值税，完税后当然可以放super，这个理解对 ...

另外能交多少15%的super，可以自己查。"Log in to ATO online services, select Super, then navigate to Carry-forward concessional contributions."

Pippa

tbataar 发表于 2021-12-3 12:11
顺序不太对。你卖了房不需要马上交CGT，是先把增值部分去掉放super的数额后再计算。跟交收入税一样道理， ...

我刚才上网查了一下你说的这个策略，确实是很有意义的建议，谢谢。我的理解是，卖投资房的利润所得依然是需要交资产增值税的。但因为你可以把之前五年的养老金自付额度一次性用完，等于卖房当年你的个人收入少了十几万（贡献到养老金去的那部分），从而降低了当年应税收入。我理解的对吗？


另外给大家提个醒，以下这条规则很重要，上面这个操作的前提是你养老金账户余额少于五十万：

One important consideration is that you can only use the carry forward provision if your total super balance was less than $500,000 on the previous June 30.

Pippa

tbataar 发表于 2021-12-3 12:13
另外能交多少15%的super，可以自己查。"Log in to ATO online services, select Super, then navigate to ...

如果之前没有自付过，最大限额就是五年的自付额度了吧？谢谢你。

Pippa

tbataar 发表于 2021-12-3 12:11
顺序不太对。你卖了房不需要马上交CGT，是先把增值部分去掉放super的数额后再计算。跟交收入税一样道理， ...

还有一点，其实投资房不需要赶在退休前卖的。退休后再卖效果不是更好吗？房子升值更多，退休后也没有收入，不需要赶在退休前放super啊。我有税务师，我会让他给个税务建议再卖的。谢谢你。

tbataar

Pippa 发表于 2021-12-3 12:26
如果之前没有自付过，最大限额就是五年的自付额度了吧？谢谢你。

27500不是自付额度，是你15%税率能交的最大额。如果你是上班族，公司给交了super，就不会有这么多了。最多是5年，不过谁知道呢，这些经常改的。

Pippa

tbataar 发表于 2021-12-3 13:46
27500不是自付额度，是你15%税率能交的最大额。如果你是上班族，公司给交了super，就不会有这么多了。最 ...

啊？那就更没多少了。还是谢谢你啊，给了这个有用的信息。希望到我退休的时候还没改吧。

Stacyzhao1986

为啥不看稍微便宜一些的两房，我的3套投资房都是两房，租金也不低太多，售价低很多。我现在的两房都是正现金流的。但是因为房子都位于新西兰，不知道澳洲会不会有不同？

chenlongjie111

现在市场不好租，没留学生，没新移民，很多新公寓又上市

emotion123

house的投资在于capital gain，不在于现金流