没有全款自住房，在悉尼怎么投资好

Xiuzhou

把unit卖了，加上110万一起买个好点的house自主。等增值等退休，也没有增值税，还可以领pension。

Xiuzhou

看楼上有建议建奶奶房，自主house再化十多万建奶奶房受租子完全可行的。

cutebaby

bluetoliu 发表于 2018-9-29 14:30
这一次不一样了，这次不是市场行为，是政府行为，我觉得短线小跌，长线小涨，十年要翻倍估计很难了，看二 ...

基本赞同。短线中跌

BHS

不少有奶奶屋的，宁愿空着，也不出租，怕麻烦或者危险，毕竟抬头不见低头见。

perthkidkkk

DFH7703 发表于 2018-9-29 00:10
为啥HOUSE会受益差？

纯属个人感觉。因为大家都觉得house有地能涨价，所以价格一直是高溢价状态。结果就是贷款额也高。买了house都是打算长期持有，持有10年，平均年利率4%的话，贷100万就要付40万利息，成本就变成165万。虽然到时候可能能卖260万，但彼时的物价也会涨到一个水平，也就是说就算赚了100万也就等于今天赚50万左右。损失的是10年的生活质量。人生有几个10年？

House的问题就是1流动性太差2利息总额太高。公寓对比house，总价低利息总额低，小赚几万卖掉不是很难。看准了快进快出几次就上10万了，就算亏了也不会亏太多。

perthkidkkk

kiama 发表于 2018-9-29 10:44
人到中年了, 做事的时候还是别做的太满格. 留多一些空间给多发的risk
比如下面新闻中提及的中年失业问题.. ...

很有道理。有些人本末倒置，为了赚钱承担很大压力，很早就挂了，那钱赚了有什么用？

pmp6

jeff117888 发表于 2018-9-28 13:31
笑死我了，哈哈哈，哪个空军说的？

没有人这么说。他只是想丑化空军。

空军并不都是指租房客。指的是不买投资放的人。

xhjcw

Xiuzhou 发表于 2018-9-29 14:49
看楼上有建议建奶奶房，自主house再化十多万建奶奶房受租子完全可行的。

这是个好主意，但是110万买个好区的HOUSE再建奶奶房恐怕预算不够。110万的预算挺尴尬的，买HOUSE够不上，买2房UNIT又会剩下10-20万，这剩下的钱又不够投资房产的（没有贷款能力的情况下），投资生意我又不在行。

xhjcw

perthkidkkk 发表于 2018-9-29 15:28
纯属个人感觉。因为大家都觉得house有地能涨价，所以价格一直是高溢价状态。结果就是贷款额也高。买了hou ...

也很又道理，UNIT好处是总额低，比较容易出租。不过，如果买两个50万的UNIT也买不到啥好的区，估计是奥本，黑镇之类的，升值潜力不大而且租户素质估计很让人操心那种。

西澳小卒

jack9889 发表于 2018-9-28 13:21
房版里面有空军说，悉尼房价要跌成负数，你就听他们的，等跌到负数再买，白拿房子，还送钱给你。 ...

哈哈哈哈

perthkidkkk

xhjcw 发表于 2018-9-29 16:44
也很又道理，UNIT好处是总额低，比较容易出租。不过，如果买两个50万的UNIT也买不到啥好的区，估计是奥本 ...

纯粹我个人偏好，您权当个参考：全款买unit的目的是正现金流，正现金流的目的是贷款。努力扩张贷款能力才是最终目的。每次债务扩张的周期长达8-10年，在这个过程中多次refinance的结果相当于把房子卖给银行，refinance出来的钱用于生活和再投资。一个手上有2～3套房产的人，比没有房的人，在大部分时间中的贷款能力要强很多。
最理想的情况是，有5～6套投资房，不断refinance后过比较舒适的生活（虽然是负债，就当作今天花明天的钱），在下一个或两个周期的上升期全部抛掉，还完贷款，住养老院。我们赚钱的目的是能花更多的钱，不是剩更多的钱。

当然这需要比较细致的财务规划，需要对自己的生活方式和未来支出有个比较全面的评估。

Wl555_ren

dedge 发表于 2018-9-28 16:26
很多人在做land banking,你去Austral Leepington那边看看吧，再研究一下那边的地价，对照已开发的project ...

非常同意，可惜我在2010年的时候想投资austral ，55万3 arcas，可惜没敢下手，如今已经水涨船高，赶不上了

zjrlisa

110万澳币， 好多钱啊。

找两个贷款经理聊聊， 手头有110万肯定可以借到更多钱，而不是LZ想象的无法贷款更多。

水月境天

perthkidkkk 发表于 2018-9-29 17:19
纯粹我个人偏好，您权当个参考：全款买unit的目的是正现金流，正现金流的目的是贷款。努力扩张贷款能力才 ...

Perth, 朋友说的好。
但是这都基于房产上升，才可以再融资。
否则等于白贴。。

好为人师

为啥不能投资基金或股票呢？这种市道靠买房发财已经不可能了，有人说什么rezone的好像知道政府内幕似的 都不如买彩票几率大。

有的基金很稳健的，而且回报不会比买房子差。

xhjcw

好为人师 发表于 2018-9-29 17:59
为啥不能投资基金或股票呢？这种市道靠买房发财已经不可能了，有人说什么rezone的好像知道政府内幕似的 ...

我是被国内的基金给伤怕了，2006-2008年投了国内不同的基金，赔的一塌糊涂，幸亏没投资太多，不然真得哭晕在厕所。

xhjcw

zjrlisa 发表于 2018-9-29 17:32
110万澳币， 好多钱啊。

找两个贷款经理聊聊， 手头有110万肯定可以借到更多钱，而不是LZ想象的无法贷款更 ...

贷款不是考虑收入不会看有多少存款吗？

zjrlisa

xhjcw 发表于 2018-9-29 18:38
贷款不是考虑收入不会看有多少存款吗？

还要看你的房产用途。 家庭收入，支出，负债情况，投资房的回报收益都是贷款额度考量的内容。

找两家银行谈谈，了解更多。

jeff117888

pmp6 发表于 2018-9-29 16:28
没有人这么说。他只是想丑化空军。

空军并不都是指租房客。指的是不买投资放的人。 ...

感谢分享！我原以为死多头只会天天喊：房价要涨！想不到事到如今还挖空心思的去丑化空军，有才，有才，真有才。只是不务正业罢了。

ANDERXON007

xhjcw 发表于 2018-9-29 12:54
我没有4套投资房，我只有一套还在还贷款的自住房外加这110万，我是不知道如何能让110万收益最大化才发这 ...

给你这建议的估计是卖楼花的中介，

两套有房贷的unit，就算租金刚够，减去费用也就平盘，

两套payoff的unit，租金收入还得上税，

减去管理费和空租期，能否养老都是疑问，

这四套房子即使是给中介管理，也是不小的头疼

哪还有快乐的人生

Xiuzhou

xhjcw 发表于 2018-9-29 16:41
这是个好主意，但是110万买个好区的HOUSE再建奶奶房恐怕预算不够。110万的预算挺尴尬的，买HOUSE够不上， ...

所以要考虑卖了现在的自住unit，加上110万再买house，建奶奶房

xhjcw

ANDERXON007 发表于 2018-9-29 21:12
给你这建议的估计是卖楼花的中介，

两套有房贷的unit，就算租金刚够，减去费用也就平盘，

我一直对靠房产养老的问题挺疑惑的，如果是公寓楼，就算平均每周500的租金，没有贷款，每月2000刀的租金收入，扣除物业费，水费，COUNCIL费，中介费，空置期，维修费用等等的花销每月估计也就剩1500，这样的投资房有两套的话每月能有3000刀的收入，还是税前的。

如果自己有一套已经付清了的自住房，靠这3000刀的租金收入也就够糊口。但是这就已经意味着在退休前得有3套付清款项的公寓楼了，资产得在150万以上。而这个水平资产产生的现金流也只能够糊口，过不上有品质的退休生活，除非卖了一套公寓，坐吃山空。

xuemeipi

xhjcw 发表于 2018-9-30 11:33
我一直对靠房产养老的问题挺疑惑的，如果是公寓楼，就算平均每周500的租金，没有贷款，每月2000刀的租金 ...

所以只有一套自住房，拿pension比较好。

纵横四海

perthkidkkk 发表于 2018-9-29 17:19
纯粹我个人偏好，您权当个参考：全款买unit的目的是正现金流，正现金流的目的是贷款。努力扩张贷款能力才 ...

也就是说趁年轻时尽量扩大贷款能力，多买。然后下一个周期时抛出。是这个意思么。

xhjcw

xuemeipi 发表于 2018-9-30 12:20
所以只有一套自住房，拿pension比较好。

可是PENSION要到67岁才能领啊，干到67岁退休的话就真的享受不了几年有品质的退休生活了（就身体健康程度而言）。在领PENSION之前退休就只能靠SUPER，象我们这种中年移民的，SUPER里面真心没几个钱

ANDERXON007

xhjcw 发表于 2018-9-30 11:33
我一直对靠房产养老的问题挺疑惑的，如果是公寓楼，就算平均每周500的租金，没有贷款，每月2000刀的租金 ...

别太多周折了，

保持现在的unit作投资，毕竟一买一卖，印花税中介佣金也不是白给的

准备买一个house自住，

前段时间去朋友的新house暖房，两层四房的全新house，才九十万多一些，就是地小一点300平左右

坐标Kellyvillle，也不算太不方便，特别是火车将通之际，

买了以后可以转换，house出租，unit自住

去昆士兰也是个办法，若是你不怕被歧视，去过昆州，

多是西人，看你的眼神都不一样，

perthkidkkk

纵横四海 发表于 2018-9-30 12:30
也就是说趁年轻时尽量扩大贷款能力，多买。然后下一个周期时抛出。是这个意思么。 ...

个人觉得是这样的。贷款能力高峰期是30～45岁，加上要有积蓄才能买房，一般人要到35才能获得第一次贷款的机会。50以后银行都不给30年贷款了，所以利息就不是4.x而是5或者6。所以用最优利息贷款的黄金时间没几年，再加上信贷上升周期实际上已经过去，以后10年基本上不可能再像过去那样容易获得贷款，这一波40岁左右人的贷款能力实际上已经丧失了。现在25以下的朋友要开始抓紧储蓄。

thundom

不错了，澳洲估计没多少人退休前拿得出110万的cash。

lz已经算富豪了

物尽其用

LZ入手了嘛？大把房子可以挑

cutebaby

perthkidkkk 发表于 2018-9-30 22:54
个人觉得是这样的。贷款能力高峰期是30～45岁，加上要有积蓄才能买房，一般人要到35才能获得第一次贷款的 ...

学习了