在澳洲，你是有可能持有两套房产不需要交税哒

tony_wang99

stevenhu 发表于 2017-8-30 09:21
唯一能实现的是通过SMSF，退休后卖掉投资房免税或者你smsf资产太多低税10%  ...

有一个问题smsf 每年要audit 和地税。。。。

steveking

stevenhu 发表于 2017-8-30 09:21
唯一能实现的是通过SMSF，退休后卖掉投资房免税或者你smsf资产太多低税10%  ...

beauty of death 里面谈了有些特别细节的东西，smsf很好，但不是唯一

xinjiegu

想来学习一下但是i没看懂

caesar6668

怎么没有其他人的回帖了？？？

weiweieeee

tony_wang99 发表于 2017-8-30 09:20
那6个月的，本来就是不用付cgt的。。。。第一套得卖掉。。。。不卖的话， 就没这个什么事情了 ...

所以应该是在二房持有6个月之后再卖 用这段时间的cost抵 不是吗？

tony_wang99

weiweieeee 发表于 2017-8-30 09:32
所以应该是在二房持有6个月之后再卖 用这段时间的cost抵 不是吗？

6个月里面卖吧，，，，第一套和第二套都是自主房啊，，，，

stevenhu

steveking 发表于 2017-8-30 09:30
beauty of death 里面谈了有些特别细节的东西，smsf很好，但不是唯一

SMSF是终极利器 别的structure都不行，水很深

企鹅男孩

che999 发表于 2017-8-30 07:59
保险 rate当时可以算进cost base

https://www.ato.gov.au/General/C ... se-for-real-estate/

When working out the reduced cost base for real estate you do not include:

rates
insurance
land tax
maintenance costs
interest on money you borrowed to buy or improve the property.

sidneygan

完全没有看懂.
1. 第一个没问题,所有操作都正常.
2. 投资房在出租或者available for rent, 所有cost可以negative gear抵消当年的税的. 如果是是自住,这段时间的cost都不能加到cost base.如果你买了投资房不出租,为了省点税,这个完全说不通,而且如果你卖房的时候房产价值不能cover你之前的cost,那就是失败的投资,这不是在免税.
3.搬养老院去之前,回去自主,从这个时间点开始房产才算自住房,而搬之前还是投资房,最后卖房要pro rata.

澳洲法律遵循大英律,有所谓的合理性原则,而对自住房的合理性原则始终需要argue的就是同一时间内只能有不超过一套的自住房 (有个6个月双房产例外).

cost base improvement 是有限制的,不是所有的花费都能算的.

老婆是CPA

有点儿意思

atianyi

我最喜欢看版主一本正经的胡说八道了

cavalier00

简简单单7行字，可是一辈子。
典型的有命拿没命花，花不了的钱那叫废纸啊。

stevenhu

tony_wang99 发表于 2017-8-30 09:27
有一个问题smsf 每年要audit 和地税。。。。

是投资房就得交地税 除非价值太低
SMSF搞negative gearing比个人negative gearing厉害太多了

tony_wang99

stevenhu 发表于 2017-8-30 09:43
是投资房就得交地税 除非价值太低
SMSF搞negative gearing比个人negative gearing厉害太多了  ...

但是个人名下有免税额度， 每个州都可以有啊。。。

ailsalu

先收藏再看回复

T.T

没看到啊

steveking

企鹅男孩 发表于 2017-8-30 09:38
https://www.ato.gov.au/General/Capital-gains-tax/Your-home-and-other-real-estate/Calculating-the-c ...

这是上一半，还有下面一半，but

企鹅男孩

steveking 发表于 2017-8-30 09:58
这是上一半，还有下面一半，but

那两个but有意义吗？那条能满足？

如果是自住，一分钱CGT都没有，管个啥base啊

Costs of owning

When working out the reduced cost base for real estate you do not include:

rates
insurance
land tax
maintenance costs
interest on money you borrowed to buy or improve the property.
You include these in the cost base only if:

you acquired the property under a contract entered into after 20 August 1991 (or, if you didn't acquire it under a contract, you became the owner after that date), and
you couldn't claim a deduction for the costs because you didn't use the property to produce assessable income – for example, it was vacant land, your main residence or a holiday house during the period.

stevenhu

是啊，除非价值太低说过了

steveking

企鹅男孩 发表于 2017-8-30 10:02
那两个but有意义吗？那条能满足？

如果是自住，一分钱CGT都没有，管个啥base啊

拥有多套房产的时候，自住房是自住房，蛋素，还不一定

企鹅男孩

steveking 发表于 2017-8-30 10:10
拥有多套房产的时候，自住房是自住房，蛋素，还不一定

你的核心想法是不是就把自住房的开销，冒充投资房的开销，来抵消CGT？

首先，你说的好多东西压根就不能抵消CGT

其次，就算能抵销的那些，不就是造假吗？

都不是啥合法的方法，跟打现金工不报税一个道理。稍微弄一点没事，只要金额不太大，ATO没查到，就赚了。

最后还是一句话：合法的路子都早早被ATO堵死了，胆子大你就可以随便玩

大江东去

tony_wang99 发表于 2017-8-30 09:18
那就认真回复一下，

保留自住房期间的  ，   利息，rates，维护费用，保险，装修   等等的收据，这些全 ...

按楼主现在写的这个，对投资房转自住房确实是能省钱的

就是投资房转自住房，自住期间的费用（贷款利息，维修，council等等）都可以算做购房的成本，抵扣投资期间的增值部分（类似购房印花税，卖房中介费，一买一卖两次的律师费）

一开始楼主写的不是这样的，所以前面两页才有很多不同意见

iLeac

steveking 发表于 2017-8-30 10:10
拥有多套房产的时候，自住房是自住房，蛋素，还不一定

明白了，高手，我看楼主说的可行
给你加分

steveking

企鹅男孩 发表于 2017-8-30 10:38
你的核心想法是不是就把自住房的开销，冒充投资房的开销，来抵消CGT？

首先，你说的好多东西压根就不能 ...

cost base是一个多层次的定义，在不同的时候，就可以加上去。cost of ownership，里面虽然例外很多，但是更多的人是可以满足的。也许你的情况不满足，不代表其他人不可以。

aclv

ATO不查的话，随便你搞，ATO查的话，能过关吗

企鹅男孩

大江东去 发表于 2017-8-30 10:40
按楼主现在写的这个，对投资房转自住房确实是能省钱的

就是投资房转自住房，自住期间的费用（贷款利息， ...

就是投资房转自住房，自住期间的费用（贷款利息，维修，council等等）都可以算做购房的成本，抵扣投资期间的增值部分（类似购房印花税，卖房中介费，一买一卖两次的律师费）

这个哪能找到出处？感觉too good to be true

steveking

大江东去 发表于 2017-8-30 10:40
按楼主现在写的这个，对投资房转自住房确实是能省钱的

就是投资房转自住房，自住期间的费用（贷款利息， ...

一开始的情况也是可以，中间有一些election，不要急着操作，就是给自己留了一个空间，就没有把可能性堵死。

iLeac

steveking 发表于 2017-8-30 10:51
一开始的情况也是可以，中间有一些election，不要急着操作，就是给自己留了一个空间，就没有把可能性堵死 ...

我是情况所迫这么操作的，但是没想到还可以做cost base 的文章， 歪打正着啊 。

tony_wang99

大江东去 发表于 2017-8-30 10:40
按楼主现在写的这个，对投资房转自住房确实是能省钱的

就是投资房转自住房，自住期间的费用（贷款利息， ...

投资转自住，自住期间的费用应该是不可以这样算的， 比如利息， 投资房不出租的话， 利息都不能claim 的。。。。。

yxfc2003

太可怕