房子改车库加室内改建。第一次弄心里忐忑，求大家意见。3/2更新

jdphoto16

看名字就知道是阿里巴巴，楼主保重

nunululu

sinokai 发表于 2017-1-15 11:54
按你的工程量，5万绝对不过够。告诉你够的，都是在坑你。按你的工程量，手里没十万，就别动。否则你会被 ...

要这么多吗？我问了论坛上打广告的一家builder，说改车库是3万，但人家不接这个活。所以老头报5万时，我觉得是正常的。

nunululu

didi81 发表于 2017-1-15 12:38
其他我先不说
不确定nsw的规矩
wa这deposit不能超过5%

请问是每个阶段的deposit都不超5%吗？

nunululu

james888 发表于 2017-1-15 16:04
在NSW你签合同交10%,一定要买HOW 保险

谢谢提醒。我晚上去查一下什么是how保险

nunululu

liuzhize 发表于 2017-1-15 16:15
5万是绝对下不来的，最基本的”水“”电"煤气" +排水+“热水管道”+“雨水” +“厕所” 全部都是考虑的“ ...

请问您估算大概要多少钱呢？这样我也能去谈

nunululu

jdphoto16 发表于 2017-1-15 17:19
看名字就知道是阿里巴巴，楼主保重

我就是非常担心。怕变成烂尾工程又没钱收拾残局

nunululu

james888 发表于 2017-1-15 16:04
在NSW你签合同交10%,一定要买HOW 保险

亲，请问how保险全称是什么？完全查不到呀。
谢谢

sinokai

nunululu 发表于 2017-1-15 17:47
要这么多吗？我问了论坛上打广告的一家builder，说改车库是3万，但人家不接这个活。所以老头报5万时，我 ...

这样吧。 我按照我拿到的报价，给你大概说一下，你自己算算。

ITEM
NO. DESCRIPTION AMOUNT ($ AUD)
1 拆除一道門並改建磨沙玻璃窗 800
3 新建廁所, 尾房間隔及改建儲物櫃間牆共 12 米, 包括石膏板, 油漆, 腳線及石膏線 4,800
8 B 拆除所有瓷磚, 重新鋪上防水板, 廁所重新做冷熱供水, 出水,排污管(約 6 米), 加固吊櫃之設備, 改造吊櫃出水, 加裝 2 盞 led
燈, 1 個抽風機及 1 個 heat light (包材料) 4 面牆瓷磚鋪至天花頂, 天花油上 DULUX 防霉油漆, 換上新石膏條, 做 2 次防水至天花頂 9,500
11 清走所有垃圾 2,000

这上面只是涉及到你有可能要做的。已经17000了，
但是大头是你的车库改造。 首先，你的地板是水泥地，需要挖开铺管道， 挖开就是一个大工程， 之后铺管道， 再建木地板，之后新建一个浴室和衣柜。墙面要不要重新铺你另外决定， 但是估计是要的。
地面要挖开的。开挖地面做管道， 最少10000，
重新做地基是做木框，还是水泥地基价钱不一，但是10000是肯定的，车库前后两个门要拆除，用砖封死， 这笔钱又是5000. 再加上新木地板新建浴室和衣橱， 基本上10000以上了。
电工基本按照3000算。

这基本上已经5万了， 你还没算改其他地方的钱， 没有报批的钱，我这是墨尔本， 按照物价水准，你应该比我再高最少30%（人工费高）其他材料钱还没算， 如洗脸池，地板，瓷砖 淋浴房， 就算最简单来也要5000块吧。基本算算也要65000块以上了。
何况你的车库改造，本身就是一个变数很大的项目。 你最少在保留1-2万做超支的预算。 没有8万就不要冒险。
万一， 你车库干了一半，要你价钱，不加就不干了。 你咋办？（有很多不良的装修工人就是报低价，拿项目。之后在施工过程中加价，你不得不接受要不就烂尾了。）
这也就是说，没有十万最好不要动就在这里。

james888

home owner warranty insurance  . ( NEW NAME  HBCF)

nunululu

sinokai 发表于 2017-1-16 13:04
这样吧。 我按照我拿到的报价，给你大概说一下，你自己算算。

ITEM

超级无敌感谢你的帮助。

我打算先问问家里搞过装修的人，看看涉及到的事情和细节，再翻译成英文，这样去问trader或者builder，再拿一个报价。可能会靠谱一点？

nunululu

james888 发表于 2017-1-16 22:15
home owner warranty insurance  . ( NEW NAME  HBCF)

谢谢你的解释。这个应该是builder要买的，是吧？

nunululu

Taboo 发表于 2017-1-13 11:30
•        Job to be started within 15 working days of signing contract agreement.
•        Job to c ...

谢谢提供思路。

我现在一步步来查。会不断更新，也请你多提供意见指点。


谢谢

nunululu

toozz 发表于 2017-1-14 02:58
我想起楼主了。来问过改建意见的。
来来来给你灌输点负能量
照我说要么就还是挤一挤别折腾车库了，厅里 ...

估计近十年不会换了。没钱呀。所以想咬牙一次性弄好一点给一家人住

james888

nunululu 发表于 2017-1-16 23:02
谢谢你的解释。这个应该是builder要买的，是吧？

是的，要记住签正式的合同

bmatt

关注楼主。。。我也在考虑类似的工程，还没开始找人呢。。加油

足不出户

关注一下这个贴，我们家也打算搞装修改造，原来水这么深啊

足不出户

mikiyami 发表于 2017-1-12 17:24
内墙外墙刷漆，以及刷几遍？踢脚线和石膏线？车库改成房间，相对应的屋顶也要改，雨水管道和瓦片呢？新车棚 ...

我想请教一下前辈这个踢脚线和石膏线区别在哪里？英文是什么？谢谢

sinokai

足不出户 发表于 2017-1-17 23:41
我想请教一下前辈这个踢脚线和石膏线区别在哪里？英文是什么？谢谢

踢脚线 : 墙和地板的连接处 skirting

石膏线: 墙和天花板连接处 Plaster cornice

足不出户

sinokai 发表于 2017-1-18 00:07
踢脚线 : 墙和地板的连接处 skirting

石膏线: 墙和天花板连接处 Plaster cornice ...

多谢，受教了

足不出户

Taboo 发表于 2017-1-13 11:30
•        Job to be started within 15 working days of signing contract agreement.
•        Job to c ...

请教一下前辈这个retention和OC具体指的是什么？OC的全称叫什么呢？多谢

inkfish85

星空来使 发表于 2017-1-12 17:28
按楼主的描述，要改掉车库，以及内部的墙，卫/浴等，竟然有的"builder"说不要去council或者 CDC报批？

呵 ...

extension和addition才需要通知council，楼主需要联系council因为有加建车棚，但是室内改动确实不用报告。council不管你renovate卫生间什么的。

星空来使

inkfish85 发表于 2017-1-19 01:36
extension和addition才需要通知council，楼主需要联系council因为有加建车棚，但是室内改动确实不用报告 ...

Renovation 是翻修已经存在的旧的，但是楼主的项目，显然不只这些，光“改变车库用途”这一条，就得报批，100% 无悬念。

怎么说呢，有些事如果不被发现举报，是没人管；但是这种情况不代表这些事就能干。个人理解不同吧。

inkfish85

星空来使 发表于 2017-1-19 11:22
Renovation 是翻修已经存在的旧的，但是楼主的项目，显然不只这些，光“改变车库用途”这一条，就得报批 ...

改变车库用途不需要批准，需要的是增盖车棚。如果不做这个，其他怎么改承重墙，怎么装修，把卧室改成厕所等等这些是不需要报告的。

liuzhize

inkfish85 发表于 2017-1-19 01:36
extension和addition才需要通知council，楼主需要联系council因为有加建车棚，但是室内改动确实不用报告 ...

楼主这个是必须报告给康搜的，因为不是在旧的基础上换新的，而是在没有的基础上建新的，以后要卖房子，康嫂的图纸和你现在的格局不一样是不容许卖的，还有一个更重要的问题就是“保险”，如果你的房子格局和你的图纸不一样，真要出问题保险可以不赔给你，理由就是你自己私自改建因为的

星空来使

inkfish85 发表于 2017-1-19 16:31
改变车库用途不需要批准，需要的是增盖车棚。如果不做这个，其他怎么改承重墙，怎么装修，把卧室改成厕所 ...

这是NSW的通用原则，“You do not need approval”这部分，基本是以新换旧，再看看楼主所描述的，我工作范围远远超出。

NSW

http://housingcode.p...ing.nsw.gov.au/ This site should give you all the info you need as well.

ETA: This is what is considered a minor renovation that can be done without approval.


1/ You don’t need permission from council to carry out minor internal building alterations if:
The works are for the replacement or renovation of:
a doorway, wall, ceiling or floor lining
a deteriorated frame including stairs and stairwells
a bathroom or kitchen
a built in fixture such as a vanity, a cupboard or a wardrobe
an existing sanitary fixture, such as a grease trap
shelving or racking not higher than 2.7m
a work station or counter
The works are installation or replacement of insulation in the ceiling, floor or wall
If in relation to a house, the installation or replacement of insulation must be in accordance with Part 3.12.1 of the Building Code of Australia
The replacement or renovation of a deteriorated frame must be of equivalent or improved quality materials
The works must not change the configuration of a room and must not involve the removal of an existing wall, partition or other
The works must not change the window arrangement, reduce the size of a doorway or result in the enclosure of an open area
The works must not affect the load bearing capacity (whether vertical or horizontal) of a building
The works must not include a change to the fire resisting components of, or interfere with the entry to, or exit from, or the fire safety measures contained within, a building

2/ You do need permissions to carry out minor internal building alterations if:
You do not meet all of the above requirements
Your property is a listed heritage item or draft heritage item
The works alter or replace food preparation areas in food and drink premises

Further information:
Your local council can be contacted for further advice
You can find out whether you property is a listed heritage item or draft heritage item by contacting your local council

星空来使

From my understanding you need council approval for anything that is not a straight replacement.

I want to move a door, because it changes the layout approval is required. Putting a wall up to split a room also council approval.

Anything with plumbing will 100% require.

YugaYuga

楼主这几天是否有更新？

论坛上不少人喜欢想当然张口就来或凭个人点滴的经验随意“总结”。别人的意见只能做参考，自己多做做功课是很有必要的。

我也正在找人开工。银行镇一带及附件tradie不少。祝你好运。

nunululu

YugaYuga 发表于 2017-1-21 13:29
楼主这几天是否有更新？

论坛上不少人喜欢想当然张口就来或凭个人点滴的经验随意“总结”。别人的意见只能 ...

过年，甲乙双方都忙，所以没啥交流联系。没得更新。

年后，两线并进：

1。还是继续找builder。大老板介绍自己家御用的英国builder，还警告我价格狠不便宜。我晕。往来两次email，人家说得空时来看看，就没下文了。

2。继续和中东大爷往来邮件：大爷说那个可以接大活的license是他家侄子的，自己的是接小case的。超过2万的活儿都用侄子的。还给了asic的文件给我看。没看明白，就约着见了一次面。见面的是大爷和他另一个刚到澳洲的侄子。见面时，双方都捧着fair trading的文件做指导，每谈一个条件，就集体埋头找条文。场面还蛮搞笑。

我对fair trading的总结是：builder先买保险，首次定金不超过10%，分阶段给，每次不超过10%，拿到OC, 给最后的钱。

对方修改为，先给10%，因为要做cdc。cdc完成后builder买保险。他说，因为cdc后有可能有变动，金额有可能不同，那时才开保单。保险下来后，再交10%。做完50%的活，交40%，做完80%的活，再交20%，给OC时，交10%，最后交10%.(可能有听错，因为口音问题）下周他写邮件过来确认。

我按回贴大侠们说的要求写细节到合同里，对方叫我把要求开出来，可以的（不加钱的）就放到合同里，要加钱的，就再商量。现在，我的任务便是想想倒底要什么写进去。

57000的价格，算是fix了。说不涨价，除非我要加合同以外的项目，那就是按小时收费。这个费用是包工不包料。地板，瓷砖，卫生间的墙砖都得自己买，他来贴。

所见即所得。大爷说附近他刚好有个项目完工，叫我下周去看。是标配。就是说，他给我的用料，配件就是那个样子。如果不满意，要升级，就看完后通知他，再商量追加的钱数。

还有一个问题，他用的是大侄儿的公司license，合同也是他侄子签，但钱进入他自己公司的账户。不知道这个会不会有问题。


目前看来，就这个大爷还看中我这个小活儿。只能是摸着石头过河了。

下周我去看他的完工的项目，再拍些照片来给大家参考。

nunululu

刚看到有个贴子谈到building inspector，不知道我这种情况是否适用？我下周去打听一下。

www.oursteps.com.au/bbs/forum.ph ... id=1290522#lastpost

2.Building inspector: 翻译成中文叫建筑检测员，我们这里简称BI，BI其实是给BS工作的，BS工作过多的时候会请BI代其去工地检查房屋。和BS一样，他们的房屋检查都仅限于检查房屋的建筑过程是否符合澳洲建筑法，并不检查房屋的质量和缺陷。不是他们不懂，而是个人自扫门前雪，在澳洲文化中做任何工作都不能越权。 有一些找我做房屋检查的客户误把BI认为是做房屋检查的Property defect inspector（简称PDI）, 这是由于英文直译让人产生的误解导致的，其实BI并不是PDI。两个工种都是去检查房屋，最大的区别是：
BI 检查房屋是否合乎澳洲建筑法，而PDI检查房屋是否有质量问题。
BI为政府部门行使政府部门的监督权益，而PDI受雇于屋主（甲方），代表甲方行使检查房屋质量的权利。
BI和BS有Municipal 和Private 之分, Municipal building surveyor(MBS) 在council里工作，很官方，效率低。Private building surveyor(PBS)是私人公司（万恶的资本主义，政府职权都可以外包）代替MBS行使政府职权，效率高。PBS可以是屋主自己找，但是一般情况下Builder 会有自己合作的PBS，相当于Builder自己请人去监督自己，其中的道理我就不多说了，大家自己领会。所以自建房的屋主一定要请自己的PDI或者质量监理去跟踪检查Builder的活。并要求PDI出具Defects report.
BI和BS做的检查官方名字是Building inspection. PDI的检查官方名字叫做 Pre-purchase inspection 或者 Property defect inspection. 此inspection 非彼inspection


BI需要懂建筑法，而PDI一般是builder（建筑师）出身或building surveyor等 建筑相关专业毕业，并对房屋结构和装修有相当的经验，精通结构，图纸，合同，兼顾理论和实践两方面知识，并懂得如何解决检查出来的质量问题。目前市场上有些鬼佬的PDI是非建筑行业出身，经过培训成为PDI，严格的说他们是可以看出问题，但并不知道如何解决问题，也不会提供专业意见，但是按照澳洲标准法AS4349.1-2007, PDI是不需要给屋主提供任何解决方案的。 在检查出质量问题之后，房东需要自己拿着报告去找builder或handy man 去修理报告中提到的问题。

举个简单的列子：请Property defect inspector检查房屋的质量，类似请GP来家里问诊一样，PDI可以理解成建筑行业的GP。诊断出房屋质量问题，会给屋主refer 到不同的trades或者specialist。

perseverance

nunululu 发表于 2017-2-4 00:10
刚看到有个贴子谈到building inspector，不知道我这种情况是否适用？我下周去打听一下。

www.oursteps.com ...

不付出点血的教训，你是不会回头的