我找买房中介（buyer agent) 的一点分享 - 坑填完

okokok

感谢LZ的无私分享。

kai41314

hilltop-bear 发表于 2016-8-16 22:45
你既然是这方面的专家，我更不能献丑了。模型是自己心血结晶，就不分享出来了。 ...

I have one data model in EXCEL. PM me if you are interested.

hilltop-bear

kai41314 发表于 2016-8-16 23:07
I have one data model in EXCEL. PM me if you are interested.

谢谢你了。好奇问，你的模型复杂嘛？太复杂我怕驾驭不了。我自己做，简单些，但自己懂，可以随时根据情况修改公式。中介的模型比较复杂，不过最后结果好像差不多。

kai41314

hilltop-bear 发表于 2016-8-16 22:59
Cate是谁啊？你使用的中介？你也来分享一下吧

As far as I know, only Cate and Jacqui focus on inner west in Melbourne. Both of them are recommended on property chat but Jacqui seems to be more active.

hilltop-bear

kai41314 发表于 2016-8-16 23:26
As far as I know, only Cate and Jacqui focus on inner west in Melbourne. Both of them are recommen ...

那你用过哪一位呢？你也来说说吧。楼主不想被人说是托，具体人名，就不讲了。其实墨尔本中介多如牛毛，也不会只有两位吧。我没有买在内西

shgrt2007

佩服楼主，文笔很棒。
我也很好奇，买的是哪个区，但看了帖子感觉是在Maidstone 买的，或者是Maribyrnong 附近买的。

hilltop-bear

shgrt2007 发表于 2016-8-17 00:14
佩服楼主，文笔很棒。
我也很好奇，买的是哪个区，但看了帖子感觉是在Maidstone 买的，或者是Maribyrnong  ...

大家就别猜了。区域不是重点，我想分享的是买房中介的体验。你说的区域三个买房中介都不推荐

alix

其实1万如果能买到合适的房产还是划算的...恭喜lz

hilltop-bear

alix 发表于 2016-8-17 08:44
其实1万如果能买到合适的房产还是划算的...恭喜lz

对于外地投资者，花几十万上百万买个房产，算下来也不算太多。本地的可能就不一定了

hibounce

好看的分享，谢谢LZ

samssky

感谢楼主分享

mlink3

hilltop-bear 发表于 2016-8-17 08:52
对于外地投资者，花几十万上百万买个房产，算下来也不算太多。本地的可能就不一定了 ...

楼主的思路是很好的。

但是我有一点想不明白。 对于外地投资者来说，甚至是到一个地方生活还不久的本地投资者， 最难的 最拿不准的就是 区的选择。 因为这个需要长时间的亲身接触。 才能对一个地方 能有比较全面的了解， 然后做出正确的投资选择， 尤其是长期投资类型的项目。

看了楼主的描写，想知道楼主是怎么跳过这个过程的。 我个人认为能做好这个过程的才是一个的买家中介的最高境界。 也是买家中介最重要的作用。 实际的看房，然后建议房子 商量价格等等， 其实并不是那么有难度的， 只要professional standard高一点的人都能完成的不错。

我真的好奇， 楼主是怎么在异地选择地区的， 或者说楼主在悉尼定居之前已经在Melbourne呆过很长时间还是...？

个人也是搞数学的， 并不认为单纯的数学模式可以解决长期投资优良资产的问题。 没有对地域一定了解的话， 投资的效果往往会差强人意。 所以希望楼主能在这方面和大家分享一下经验。

hilltop-bear

mlink3 发表于 2016-8-17 12:02
楼主的思路是很好的。

但是我有一点想不明白。 对于外地投资者来说，甚至是到一个地方生活还不久的本地 ...

楼主只是千千万万投资客的一人。我认为吧，每个投资客的心理和投资策略都是不同的。有人喜欢别人提议。楼主属于喜欢自己把握方向。

简单说，我们对墨尔本的未来格局有自己的想法，正确与否以后才会知道。在找中介之前我们就锁定了投资地区的大方向。与买房中介讨论的时候，我们会听他们一些具体suburbs的建议。毫无例外，三个中介一听到我们要求的现金流都纷纷往外圈指。我们自己必须很清楚自己想要什么，不然真的很容易被指到其他地方去。

至于如何划定投资区域大方向。这个主要靠平时的资料收集和分析了。在敲定这个投资方案之前至少两年吧，我们就开始做资料收集和上不同论坛看别人的分享等等。我们没有足够数据做量性分析。区域的划定，更多是理性推想。我觉得澳洲房地产业的发展不能单凭历史数据判断。而是需要思考二十年后的澳大利亚和墨尔本的产业结构和居民生活方式。当然，住墨尔本的人会有自己的想法。但我们也有优势啊，我们不会被现有思维局限，或许能得到本地人没看到的东西？

至于数学模型，它只是协助我们最后锁定房价预算和持有成本的计划，一个小工具而已。

总而言之，外地投资风险肯定比本地投资大一些。而每个外地投资客规避风险的做法不一。我们比较保守，也相信墨尔本的未来。

hilltop-bear

bello 发表于 2016-8-17 12:38
买房本来就是个人喜好，楼主选了地区范围，已经先入为主，然后找个人帮他选一个预算内房型满意的现金流好 ...

其实即使你完全根据买房中介建议买房，你认为买房中介会提议怎样的地区呢？

为了规避他自己的风险，他肯定不会建议高风险的地区。最后结果也只是墨尔本平均增长上下5%。

如果你选了高风险项目，以后亏了，中介要不要赔？

这个世界有么有低成本高回报项目？有，但中介告诉你的话，你敢不敢信？

mlink3

hilltop-bear 发表于 2016-8-17 12:48
其实即使你完全根据买房中介建议买房，你认为买房中介会提议怎样的地区呢？

为了规避他自己的风险，他肯 ...

低成本高回报项目?

这个我不太赞同

风险一向和回报的高低是连在一起的

如果要避险， 那么你就要花大价钱或大精力和资源去找到避险的方法， 其实最后的投入和产出也是差不多的， 最多好一点点。

比如说你认识COUNCIL里某一个规划的重要人物， 给你透露的信息。从钱上说， 你会达到低投入高产出， 但是实际上 你和这个人关系的建立 就是你的COST, leak inside info 也是有LEGAL RISK的。

或者说， 你对一个或几个地方做了很长时间的研究， 得出自己的看法， 并STICK TO IT. (我也是这样的人）。。那么这个过程也是COST, 在这个COST花下去之前， 你是没法盲目投资的， 在这么长的一段时间里， 你MISS了多少机会， 也是不可估量的， 以后的累计效果更会是不可估量的。

中介避险的确是事实， 但是也要看人的， 关键是一个字 “passion”， 你从和你个人交谈中， 就可以知道， 他做这一行， 是PASSTION驱使的， 还是只是FOLLOW一个MODEL去做事情。 后者就会和你刚刚提到的效果类似。

hilltop-bear

bello 发表于 2016-8-17 13:00
我完全同意你的做法。一开始我就猜到你是区域第一要求，现金流是第二要求。找平衡点，而不是现金流最大化 ...

哦，原来给了大家这样的错觉？我觉得没有啊。我不是列出了要求的几点吗？我还专门提到中介报告建议我们往远点的地方找，我们没同意呢。不过，不可能每个选择的现金流都是完全一样的，我只是说最后选择的那个房子现金流比预期低，是个满意的结果。

hilltop-bear

mlink3 发表于 2016-8-17 13:05
低成本高回报项目?

这个我不太赞同

低成本高回报只是打个比喻来形容中介的心态而已。

我也不是投资专家，菜鸟而已。也不打算买十个二十房子做成大盘子。对于我们这些小打小闹的投资客，弱水三千，只取一瓢。我个人倾向慎重考虑之后再拍板。毕竟也就买几个做退休计划而已。只要还能等一趟两趟楼市繁荣期，两年错失的机会是可以接受的。从长期看，房产投资的风险不会太高，最重要是不要把自己搞成房奴，最后连买菜钱孩子奶粉钱都搞没了。

至于你说的职业激情，说句真心话，对于一个投资客，咱哪有时间去判断哪个中介怀着激情工作，哪个只是缵钱养家呢。我只知道，我投这几十万上百万进去，不能打水漂，所以我必须为自己的决定负责。买房中介，对我而言，就是一个实现的手段。如果我还要求买房中介给我保证增值回报率，那我就是把他当成兄弟了。

当然，我也相信，市场上有这样一群投资客，攥着大把热钱不知道该怎么办的。你的客户群应该是他们吧。土豪的世界，楼主确实不懂。对我来说，按我要求给我找到房子，足够了。

mlink3

hilltop-bear 发表于 2016-8-17 13:43
低成本高回报只是打个比喻来形容中介的心态而已。

我也不是投资专家，菜鸟而已。也不打算买十个二十房子 ...

可是 事实上 绝大多数人 都做不到 LZ 的研究程度。也没有楼主的思考能力， 或者说文化程度和楼主也有相当的距离。也有很多人没有楼主有时间。 最多心态可能类似 而已。

这个时候 买方中介的价值才能真正的体现出来。 说句实话， 如果人人都能想你一样的 有自己的清晰的想法和计划， 买房中介的存在意义在我看来几乎就是个0 了

舟之

SAland 发表于 2016-8-16 22:29
昨天中介告诉我们，有人想出高几万的价格买这个物业。卖方那边有点后悔。她会盯着。。。

这戏做得过了，让 ...

潘家园 北京的？

冰与火之歌

学习了，压根不知道还有买房中介 还以为都是骗人的。。。下次我也试试

我异地house是周一数数钱想买房周二找broker预批周三周四看房地产网站和足迹周五拿到预批订机票周六拍卖成功直奔机场回家

steelau

谢谢分享

hilltop-bear

mlink3 发表于 2016-8-17 13:58
可是 事实上 绝大多数人 都做不到 LZ 的研究程度。也没有楼主的思考能力， 或者说文化程度和楼主也有相当 ...

所以楼主说，投资客也是千差万别，存在必然合理。楼主不能代表全世界的投资客。不过，楼主已经很菜鸟了，我见过很多精明投资客，做的功课，花的功夫都比我们多好几倍，一样找买房中介异地选货。有些人买的数量很多，多次使用同一个买房中介。

hilltop-bear

冰与火之歌 发表于 2016-8-17 14:35
学习了，压根不知道还有买房中介 还以为都是骗人的。。。下次我也试试

我异地house是周一数数钱想买房周二 ...

我们其实也想过自己买，主要是我们想买的区，我们想要的现金流不容易找到好货。家里两小孩，去一趟墨尔本不容易，就懒得折腾了。

koeiyan

难找才让buyer agent 帮忙，有意思

游得好小鱼

好帖！

obz

thanks for telling us

yaya5566

很好的分享，感谢

ailsalu

好厉害呀~~谢谢分享

mostwanted

hilltop-bear 发表于 2016-8-17 12:44
楼主只是千千万万投资客的一人。我认为吧，每个投资客的心理和投资策略都是不同的。有人喜欢别人提议。楼 ...

不介意分享一下对墨尔本的未来格局的想法？

I would appreciate your advice and thoughts

hilltop-bear

mostwanted 发表于 2016-8-18 09:49
不介意分享一下对墨尔本的未来格局的想法？

I would appreciate your advice and thoughts ...

楼主实在是菜鸟一只，你也看到了，楼上很多更熟悉墨尔本发展的大虾呢。我不敢乱说，怕误导你，也怕被人喷啊。我看的是二十年左右的长期投资，所以具体买在哪个区不是最重要的，只要大局正确就可以了。建议你请教上面那些大虾，他们应该更懂