投资Rouse Hill楼花，求建议

欢乐海马

Rouse hill 未来新火车站建在哪里？

airhitam

欢乐海马 发表于 2016-7-3 19:41
Rouse hill 未来新火车站建在哪里？

就在shopping center旁。自己去看看吧，火车轨高架已经开始建了。

蝴蝶之翼

欢乐海马 发表于 2016-7-3 19:41
Rouse hill 未来新火车站建在哪里？

就在rouse hill town center

garysu

大量楼花同时投放，租金当然有影响，但如果社区各方面条件不错，长远是好的，因为聚集人气就是好事

不要问我dockland，哥连它在哪都不知道

Killara

yl001 发表于 2016-6-30 15:18
2房APT 70-85W。。。我是怎么都想不明白这个价格会有人买在离CT 50KM的地方。。。
算了。。。谁爱买谁买 ...

就是啊！这种地方买了，就和以前买Kellyville的长期套住一样，解套要很久。

momohan

karl.lee.2004 发表于 2016-6-30 20:22
我对Rouse Hill这个区做了很多调研，得出来的结论和你说的差很远。

根据政府的规划，Rouse Hill是Region ...

COUNCIL 做自己的规划， 努力增加自己地区人口已经竞争力。 开发商是资本运作， 土地价格， 建造成本， 盘算销售风险， 回报合适就是一个项目。 政府的目的是增加地区人口， 开发商目的是提供供给，没有风险的情况下得到自己最大化利润。 其实开发商根本不会想的有你那么多，地多少钱，卖多少钱，一算赚钱就行了。 尤其政府资助的项目一般地价都很低， 属于稳赚不赔的， 干嘛不做。 至于多大潜力，那是EOI。 你们认为有多大潜力， 开发商开盘价格就可以定多高。 没有发掘出自己项目最高价的开发商销售经理不是好经理。没有把地区潜力鼓吹到最牛逼的中介不是好中介。

Dramay

名字真难取 发表于 2016-6-28 09:46
同意，最近ROUSE HILL的公寓楼花一下冒出好多，未来出租绝对打问号？

短期租金肯定上不来，但是没空房，就算有交通，也没人住啊

bondzh

Killara 发表于 2016-7-3 20:04
就是啊！这种地方买了，就和以前买Kellyville的长期套住一样，解套要很久。 ...

Kellyville的不是涨了很多了么？怎么还是叫长期套住？

小风微凉

在the ponds建房准备自住的飘过，喜欢rouse hill, rouse hill Anglican college很不错

Killara

bondzh 发表于 2016-7-5 16:25
Kellyville的不是涨了很多了么？怎么还是叫长期套住？

你研究一下吧，你显然不太懂房产

dragonbryan

我就想问问rouse hill600+的地的4房house110w值不值这个价？

szrqypl

dragonbryan 发表于 2016-7-6 01:25
我就想问问rouse hill600+的地的4房house110w值不值这个价？

也要看具体位置房屋新旧地块形状等等条件吧

Goodkeep

dragonbryan 发表于 2016-7-6 01:25
我就想问问rouse hill600+的地的4房house110w值不值这个价？

很多90多点就能买到 不过走不到火车站

civilization

Goodkeep 发表于 2016-7-6 15:34
很多90多点就能买到 不过走不到火车站

山区尤其是rouse hill走不到火车站的房子投资意义不大

dragonbryan

Goodkeep 发表于 2016-7-6 15:34
很多90多点就能买到 不过走不到火车站

1.5km大概20分钟到火车站的

dragonbryan

civilization 发表于 2016-7-6 15:50
山区尤其是rouse hill走不到火车站的房子投资意义不大

1.5km大概20分钟到火车站的值吗？

civilization

dragonbryan 发表于 2016-7-7 00:36
1.5km大概20分钟到火车站的值吗？

1.5km差不多就是上限了，除非价格便宜，不然投资价值不大。你就想如果下雨你愿意在雨中走多远。

alix

karl.lee.2004 发表于 2016-6-30 22:30
你担心的是空置率太高吧？

参考SQM的统计数据，2016年5月，Rouse Hill（2155）那边的空置率在4%左右。对 ...

超过2.5%的空置率就有压力了...

名字真难取

Goodkeep 发表于 2016-7-6 15:34
很多90多点就能买到 不过走不到火车站

90多点只买400平的带房子的地，600平的地带房子差不多110万。

名字真难取

dragonbryan 发表于 2016-7-6 01:25
我就想问问rouse hill600+的地的4房house110w值不值这个价？

90多点只买400平的地带房子，全新的话只能买300平的地带房子，600平的地带房子差不多110万。

karl.lee.2004

欢乐海马 发表于 2016-7-3 19:41
Rouse hill 未来新火车站建在哪里？

Rouse Hill有两个火车站，2019年开通。

一个在Rouse Hill Town Centre门口。正是因为交通（火车站，快速公交站），购物（Town Centre）都集中到一起了，所以这里的apt价钱才高的这么吓人（一房60+，两房70+，三房80+，而且是有价无市）。我很佩服早几年就敢在这里买apt的人，他们的确是看到了这个区的发展，所以他们赚钱也是应该的。

另一个是Cudgegong Rd Station，西北线的总站，也是未来西北线延长线的起点（到时是向西延伸到Schofields，还是向北延伸到Riverstone，还未明朗。但和现有的铁路线联通，这是肯定的。无论向哪个方向延伸，日后Cudgegong Rd Station一定是交通枢纽），位于新开辟的Area 20地块上。Area 20之前大部分土地都是农地，后来因为要在这里盖火车站，所以改了土地规划。于是这边一下子火了起来。目前有4个apt楼盘在发售，两房价格在60+，三房70+。一个站的距离，价格比Rouse Hill Town Centre价格要低10+。因为有了Town Centre这个benchmark，所以Area 20无论是投资还是自住，都显得划算很多。

我自己的投资观念是，要投apt的话，一定是close to all facilities的，离火车站距离在500~800m就好。

之前看过一篇干货文章，分析过与火车站距离分别在500m以内，500~1.2k，1.2K以上的三种情况。第一种500m以内，固然距离近，各种方便，但考虑到噪音，治安，初始投入，维护费用及租金回报，其实是性价比最低的。第三种距离1.2k以上的，又因为距离太远（正常人步行速度在4.5~5km/h，换算一下，就是走1.2km的距离，在12~15min左右），所以就只能通过降低房租来吸引入住，这样一来投资回报率就下去了。所以性价比最高的区间，应该是中间那段，500~1.2k。

这些结论都是根据统计数据得出来的，和我最初的想法『离火车站越近越好，恨不得楼下就是火车站和商场，出门碰到下雨的话，连伞都不用带』不同。后来想了一下，人家说的也有道理。我当初考虑的是自住，by heart，当然越方便越好，资金在自己可承受范围以内就可以了。但如果是投资的话，就是by calculator，小算盘要打的精点才行。

karl.lee.2004

momohan 发表于 2016-7-4 11:38
COUNCIL 做自己的规划， 努力增加自己地区人口已经竞争力。 开发商是资本运作， 土地价格， 建造成本，  ...

其实开发商根本不会想的有你那么多，地多少钱，卖多少钱，一算赚钱就行了。

我没做过开发商，所以不知道开发商想的有没有这样多。

但我觉得如果连我这一个普通投资者都会想到的问题，开发商不会不有所考虑吧？能做到开发商的，都是人精吧：）

毕竟这里是澳洲，又不是国内那种『0地价拿地，其他人垫付各种资金，开发商可以空手套白狼』的玩法。

或者人家大老板财大气粗，考虑的问题已经超出了普通投资者的那些小肚鸡肠

windriver

karl.lee.2004 发表于 2016-7-8 07:17
Rouse Hill有两个火车站，2019年开通。

一个在Rouse Hill Town Centre门口。正是因为交通（火车站，快速 ...

我和楼上的想的差不多，我们也在Area20投资的

momohan

karl.lee.2004 发表于 2016-7-8 07:26
我没做过开发商，所以不知道开发商想的有没有这样多。

但我觉得如果连我这一个普通投资者都会想到的问 ...

开发商就是资本运作， 很多出资人实际都不在澳洲，也不太研究这个，问问卖房中介大致某个区市场价是多少他能卖出去就足够了。 开发讲究的是成本核算， CHATSWOOD再好， 我地拿的贵。 加了造价我要赌博中介卖的价格高出目前市场才可以赚到合理回报， 烂区土地价格便宜， 我卖50万就达到应有的回报了。其实烂区50万2房现在已经足够让任何投资买家疯狂了。 但是我绝对会让中介卖可以卖到的最高价来让我利润翻倍，比如试试市场能不能卖到60万70万或者80万。 如果你是开发商你选择哪个项目？ 烂区还是CHATSWOOD?  出资20M。 一个可以稳稳赚20m, 市场认可可能赚40M. chatswood出20m, 必须期待市场好才有可能赚20m，保守来说可能还赚不到.  如果你是知名开发商， 人们都跟着你买房你选哪个？  什么潜力， 什么规划那都是卖房中介做的功课和话术， 开发商可不操心， 开发商找到华人同盟老板听问他： “这个价格咋样”“你这个价格300套6个月给你清掉”“那每套贵8万呢？” “那估计要12个月” “好那我加10万你18个月清掉”， 完事回家睡觉，多简单。


澳洲牛逼的开发商找总理吃个饭， 说你看悉尼人也需要新地方住，那新区你送我几快地， 你政府出个告示说要发展那里，你给IKEA也播快地配合配合我，我5年内给你带多少人过去，印花税, 本区的消费税都是你的， 那边起来了， 你周围地也值钱了可以卖给中国开发商， 又一笔国库收入。反正现在农田也不值钱。5年后高楼大厦起来，就完事了， 大家都开心。总理说好， 为了配合你我国库再拨点款，火车线延伸到那里， 配合配合你的销售。于是中介大广告就竖起来了：“悉尼最有潜力地区” 有钱人的世界其实很简单， 配合天衣无缝。这就是为啥万达愿意去黄金海岸， 因为澳洲政府求他们带人过去。 国内不少地方送地给万达求他们带人过去，万达都不要， 国内三线城市去库存的房子都是这样子起来的。批地钱不钱的无所谓， 100万和送也没差了。

yy88

小风微凉 发表于 2016-7-5 16:41
在the ponds建房准备自住的飘过，喜欢rouse hill, rouse hill Anglican college很不错

歪下楼，也在考虑这所学校，就是离家有点远，还有貌似亚裔学生不多，离家近的是Ironbark Ridge公校，有OC班，不知怎么取舍。

mimel

momohan 发表于 2016-7-8 11:19
开发商就是资本运作， 很多出资人实际都不在澳洲，也不太研究这个，问问卖房中介大致某个区市场价是多少 ...

为了配合你我国库再拨点款，火车线延伸到那里， 配合配合你的销售

政府拨款$8.3 billion配合开发商卖房子？吹得过了点吧。

momohan

mimel 发表于 2016-7-8 12:48
政府拨款$8.3 billion配合开发商卖房子？吹得过了点吧。

大致这套路呗， 铁路是可以收回成本呢么。 不管造不造房子不是都要有基础建设需要么。不能不造房子就不修路了是吧， 而且8.3billion也不是就是为了那一段。我就只是吹吹。

小风微凉

yy88 发表于 2016-7-8 11:59
歪下楼，也在考虑这所学校，就是离家有点远，还有貌似亚裔学生不多，离家近的是Ironbark Ridge公校，有OC ...

我已经给我孩子报了rouse hill Anglican 明年的kindy了，这个学校要面试的，报名的话要提前，不是很容易进，我有两个朋友的孩子都是面试没过

veroni

momohan 发表于 2016-7-8 11:19
开发商就是资本运作， 很多出资人实际都不在澳洲，也不太研究这个，问问卖房中介大致某个区市场价是多少 ...

这是中国套路，举个例子，西北铁路，山区开发，可不是这样来的

veroni

Rouse hill以后会发展得不错，如果保守的话，可以买步行到火车站的房子，肯定没错的，风险低