圆满的人生，从建房开始 – 开贴记录我Owner Builder建双砖房的过程

freewalker

zzz 发表于 2020-10-14 18:21
能分享个图看看嘛，都等不及了。

已经搬进去了，室内的图就不更新了

holdon

freewalker 发表于 2020-10-23 10:02
总体花费控制在预算范围之内，90万左右。

佩服佩服

cn_yy

freewalker 发表于 2020-10-23 10:02
已经搬进去了，室内的图就不更新了

动作好快，，，恭喜恭喜，圣诞节住新房

我们的平安

恭喜楼主乔迁新居，一上午啥也没干，从第一页看到了33页，哈哈，太精彩了。

hohoho

赞

四明布衣

楼主太牛了！既造价控制得好：400多平米的双层双砖房，室内装修用材也中裆以上，再配上室外的游泳池，总共才90万左右，单方造价约2000刀，真得把钱用在了刀刃上了；又进度控制得好：从2019年10月拆房开工，至2020年10月入住，历时一年零一月，比大多数的builder建房快多了。向楼主学习！希望楼主讲讲建房过程中的心得与经验教训。

freewalker

四明布衣 发表于 2020-10-23 18:08
楼主太牛了！既造价控制得好：400多平米的双层双砖房，室内装修用材也中裆以上，再配上室外的游泳池，总共 ...

过奖过奖

zzz

四明布衣 发表于 2020-10-23 19:08
楼主太牛了！既造价控制得好：400多平米的双层双砖房，室内装修用材也中裆以上，再配上室外的游泳池，总共 ...

一般多少钱啊，我得了几个报价都在50万左右， 底价40左右万，加上什么地板，facade , 升高层高和standard site cost 啥的50几万。wisdom 报价包泳池和landscape 75 万，会不会都是坑啊，不敢签字啊。我自己额外算出10万for 拆房，车道，和必要升级。坑一般产生在哪里？

四明布衣

zzz 发表于 2020-10-27 15:46
一般多少钱啊，我得了几个报价都在50万左右， 底价40左右万，加上什么地板，facade , 升高层高和standard ...

你建的房面积多大？结构怎样？装修标准怎样？地形地质怎样？什么都没有，不好判断！我看了很多owner builder的帖子，一般单层单砖木结构房的造价：每平1000刀左右；双层单砖木结构房的造价：每平1500刀左右；双层双砖砖混结构房的造价：每平2000刀左右。你如果包给builder建房，这个基础上再加30—40%就差不多了，builder不是雷锋，他们也要赚钱。

zzz

四明布衣 发表于 2020-10-29 12:19
你建的房面积多大？结构怎样？装修标准怎样？地形地质怎样？什么都没有，不好判断！我看了很多owner buil ...

谢谢， 我家地比较平，落差1m之内，两层，300 多平， 搞不清车库阳台户外的alfresco 算不算，看了你这个数据应该和几个builder 的说的差不多，我拿到一个有些细节的，两个粗略的，但里面都是terms and conditions。如果按这个1500 每平再加30% 是我的预算，就怕签了合同之后变成鱼肉。

melbcolin

zzz 发表于 2020-10-29 13:41
谢谢， 我家地比较平，落差1m之内，两层，300 多平， 搞不清车库阳台户外的alfresco 算不算，看了你这个 ...

请问您大概都问了那几家，方便分享一下么，谢谢

zzz

melbcolin 发表于 2020-11-1 13:37
请问您大概都问了那几家，方便分享一下么，谢谢

问了Eden brea, wisdom, Metricon, Masterton, GJ, Clarendon Raw son and more. 悉尼有好几百家。

melbcolin

zzz 发表于 2020-11-1 14:44
问了Eden brea, wisdom, Metricon, Masterton, GJ, Clarendon Raw son and more. 悉尼有好几百家。

...

嗯嗯，我在墨尔本，问了几家，差价还挺大，有点选择困难，不知道那个是坑，那个是真好

阳光可爱888

好贴啊！！！等我日后推倒重建的时候在来慢慢研究

fengyush

freewalker 发表于 2020-1-12 14:35
看楼上好几个朋友问到门窗的预定，我大概说一下。

基本上，国内双层玻璃的价格，加上运费，跟这边单层玻 ...

中国门窗便宜很多。
我们出口澳洲的窗，都是双层玻璃，隔热断桥的，性能比澳洲本地的高出很多，澳洲本地真的是很差。
从门窗的系统结构，窗型，国内高出很多，但是澳洲的铝材材质，做工，我看过很多工地和项目，确实有一说一，国内的铝材材质，表面处理和做工，和澳洲本地的还是有点差距。
国内的门窗，优势在于，系统结构，通俗点来说，就是门窗的技术设计，档次，功能性，要远高于澳洲本地的，国内门窗基本是和世界门窗技术同步的，而且价格便宜，同等门窗，我估计只有澳洲的三分之一。
澳洲门窗的优势，就是时间短，材质好，做工我看过几个，也相当不错。就是系统太落后了，就是国内十年前的产品，而且还是以单玻，普铝为主，还有就是价格贵。
我是上海做澳洲出口门窗的，有技术上的问题，或门窗咨询，可以问我。
不过我事先说一点，家装的基本不用找我，澳洲一家一户的，这种订单我们基本是不接的，也免得有人说我来做广告。
我很多朋友在墨尔本的找我做门窗，这种活我都不接的，主要是太小，太麻烦。
澳洲门窗贵，主要是从材料上来说，铝材贵，玻璃贵，五金贵，铝材大多数在马来西亚做的，玻璃基本都是从中国进口的，五金大多数都是这在广东做的，就算澳洲本地很有名的那几个品牌，也是在广东贴牌做的。这些都是进口的，价格没有办法便宜。铝材我看过，确实品质要求，表面处理都是标准不低的，玻璃就一般般了，和国内差不多。
从人工上来说，澳洲的门窗工厂，效率极其低下，我看过好几个澳洲的门窗工厂，一般都是规模小，工人干活慢，有纯白人的工厂，也有中东人的工厂，工人干活，比较精细，但是太慢了，一天才做几个窗，以澳洲的人工来说，那肯定是贵了。
澳洲的安装费用也贵，我听我的合作伙伴说，150澳币一个平方的安装费。
所以以上几个问题，澳洲的门窗就不可能便宜。

melbcolin

fengyush 发表于 2020-11-2 14:13
中国门窗便宜很多。
我们出口澳洲的窗，都是双层玻璃，隔热断桥的，性能比澳洲本地的高出很多，澳洲本地 ...

请问下国内运窗，到澳洲玻璃破损的机率大么？

fengyush

melbcolin 发表于 2020-11-4 06:10
请问下国内运窗，到澳洲玻璃破损的机率大么？

我已经做了4年多了，接近5年，在澳洲每年至少做1.5万平米，大大小小的窗型，没有一块玻璃碎掉。我算做的少的，因为我们门窗整体的价格和档次比较高，那种便宜的，别的地方我不知道，墨尔本的门窗，每年至少从中国进口40万平米，所以大多数的新建房子的门窗都是来自于中国，只是很多业主自己不知道，采购方一般要求不能有中文标示在门窗上，所以一般人看不出来。
我们做法和楼主买的那样类似，用的是铁质的货架，用50*50*3的热镀锌方管焊接而成，强度很高，门窗不会有任何问题。
不过我还是说一句，类似楼主这样自己在网上买，我觉得价格不会便宜，他说的那几个门窗厂，我都很熟悉，特别是上海的那个superhouse。
澳洲出口的门窗，中国的出厂价，当然这个要看窗型和配置的，我认为他买的那种，一般都是在250-300澳币一个平方，加上运费，你进口的那些杂费，还有自己找人安装等的费用，全部完成，我估计要在500澳币一个平方，可能都不止，唯一安慰的是，肯定要比你本地买性能好不少，本地一样的价格，东西等于国内的地摊的档次。
不过我看过几个澳洲本地的门窗厂。
我强调的一点是，澳洲本地的门窗厂的型材，材质和表面处理非常好，五金质量也可以，玻璃一般般，做工不错，比较精细。
从中国进口的门窗，也是分档次的，便宜的那种，我去墨尔本的工地，悉尼的工地都去看过，只能说一分价格一分货，又好又便宜你就别想了。
从中国进口的，便宜的也不行，主要体现在型材的质量和做工，五金么，基本和澳洲本地品牌持平，玻璃也不会有差距。
贵的那种，在国内就要599澳币一个平方了，再出口到澳洲，那就更贵了，我就没有见过这么好的门窗，但是在澳洲肯定也有。

melbcolin

fengyush 发表于 2020-11-4 11:53
我已经做了4年多了，接近5年，在澳洲每年至少做1.5万平米，大大小小的窗型，没有一块玻璃碎掉。我算做的 ...

专业，70断桥铝，双层玻璃冲惰性气体，大概多少钱，您这边是有澳洲认证对吧

melbcolin

fengyush 发表于 2020-11-4 11:53
我已经做了4年多了，接近5年，在澳洲每年至少做1.5万平米，大大小小的窗型，没有一块玻璃碎掉。我算做的 ...

另外，您觉得澳洲这边需要上到80么，还是65就差不多了

fengyush

melbcolin 发表于 2020-11-4 09:01
另外，您觉得澳洲这边需要上到80么，还是65就差不多了

我再解释一次，我不做澳洲家装的订单，你们的数量太小，我没有办法操作，我在办理移民，所以我想用自己的技术专业在这个论坛为大家做些贡献，可能都是未来的朋友。
关于澳洲认证和检测这个事情，不要说你们，就是很多做门窗出口的工厂都不是很清楚。
第一，澳洲的认证是什么意思，澳洲认证是澳洲玻璃协会（应该是这个）颁发的，由二个以上的会员提名才可以，考察你的工厂之后，认为你满足要求，就会发给你认证，成为他们的会员，这个认证是每年要复检一次，相当于国内门窗工厂的资格认证，类似这种门窗一级，二级资质等，现在国内已经取消了这个门窗资质，也就是说，以产品质量检测为依据，你就是一个贸易公司，找几个人就能生产门窗，不论过程，只看结果。
所以，最重要的一点，澳洲其实也不需要资质，当然，你有最好，没有无所谓，但是很多build会要求你有这个，那是他要你给他这个证明，对他来说更方便，这个不是必须要件。
第二，澳洲的检测要求，这个是要澳洲政府承认的检测机构出具的，就是比如说，你做一个窗型，70的内开内倒窗，你就要做一个检测报告，65的外平开窗，你又要有这个窗型的检测报告，比如说你家有三种窗型，就要三种检测报告。
我们都是在上海的interek做的，他们是按澳洲AS2047标准来做的测试。
最后，这个是不是必须要件？回答是，如果你做项目，比如说apartment等项目，你就是必须要件，没有的话，房子通不过验收，但是对于你一家一户的这种订单，业主认可就可以了，没有人会管，当然这个是不合法的，应该有正式的文书，我们澳洲的合作伙伴是白人的门窗工厂，他们有这个资格签单，所以我特地问过，他们说没有这个必要。
现在回答你的问题。
我当然有很多检测报告，但是没有去做这个澳洲认证，我不需要，这个费用实在太高，但是检测报告必须有，不然也不能做澳洲的项目，但是不是所有的窗型都有，肯定是有需要才会去做，因为这个检测太贵了，做一个窗型，需要1.8万人民币，二年有效，所以一般人都是有需要再去做。
最后关于窗型，这个问题，太复杂了，我一点点的说。
以后有可能我自己开个帖子说，
这里简单说一下，我一直强调的是铝材的材质，松木和柚木能比吗？当然不能比，其实铝材的材质也有这么大的区别，只是一般人看不出来，也不懂，这个只能看厂家的良心。就说你的系列问题，比如说65.70.80这种系列是怎么来的，一般厂家是按外框的厚度，也就是外框室内到室外的这个尺寸来命名的，在做门窗上没有多大的实际意义，对于小业主来说，你不懂就越大越好。当然越大价格越贵，所以，看性价比，65的足够了。
最后一个问题，你问我70的这个配置，其实门窗价格要看窗型的，比如说3*2米的洞口，一个开启扇和二个开启扇价格肯定是不同的，我只能给你一个参考价格，我的价格对你其实没有多大的意义。一般来说，你的窗价格出厂价在300-350澳币之间。

四明布衣

fengyush 发表于 2020-11-4 09:32
我再解释一次，我不做澳洲家装的订单，你们的数量太小，我没有办法操作，我在办理移民，所以我想用自己的 ...

谢谢分享！但铝合金门窗国内出厂价300—350刀每平米，再加上门对门的海运费、通关费等七七八八费用，至少要500刀每平米以上了，哪还有价格优势？那还不如本地采购？普通家用的双玻断桥铝门窗，你的价格绝对是虚价。

melbcolin

fengyush 发表于 2020-11-4 12:32
我再解释一次，我不做澳洲家装的订单，你们的数量太小，我没有办法操作，我在办理移民，所以我想用自己的 ...

谢谢分享

melbcolin

四明布衣 发表于 2020-11-4 13:52
谢谢分享！但铝合金门窗国内出厂价300—350刀每平米，再加上门对门的海运费、通关费等七七八八费用，至少 ...

请问您这边有靠谱的价格还可以的窗和拉门的介绍么，谢谢

fengyush

melbcolin 发表于 2020-11-4 11:09
请问您这边有靠谱的价格还可以的窗和拉门的介绍么，谢谢

不好意思，我还真没有做澳洲的资源给你介绍，我只能给你做技术上的参考和价格上的建议。

fengyush

四明布衣 发表于 2020-11-4 10:52
谢谢分享！但铝合金门窗国内出厂价300—350刀每平米，再加上门对门的海运费、通关费等七七八八费用，至少 ...

国内的大型建材市场，你可以去看门窗，从几百人民币一平方到几千人民币一平方，贵有贵的道理，便宜有便宜的理由。
我都说过了，我做的门窗，我们档次很高，就是在澳洲我估计就是5%都不到的那个市场，我自己在澳洲都没有见过我们这个档次的门窗，大多数都是那种便宜货。
你说的那种，我知道的，我看过很多了，墨尔本的工地，悉尼的工地，我还和当地的做门窗的聊过，我说就这个窗还说是豪宅？他说都这样。
我估计你说的那种窗，也就是国内小作坊做的那种窗，出厂价在150-170澳币的，他们澳洲卖给build，我知道好像是在200-250澳币，送到工地的价格，是很便宜，质量么，可能你看看不错，我看看是很差的，而且基本没有售后服务，我都很奇怪，我说你们不管的？他说不管的，装好不坏就可以了，我说如果使用的时候坏了怎么办？他说，那是你用坏的。
相信一个道理，一份价格一份货，贵的肯定有虚的价格在里面，但是质量肯定会好，品牌的附加值，很多是无形资产，而且在很多方面，在你看不见的地方，质量是有区别的，只是你不懂而已。
举个例子，你可以说爱马仕包包性价比差，确实是差，但是你不能说它质量不好，而且无论从皮质和做工，都是超过普通包的，门窗道理是一样的。
我工厂是出口门窗到澳洲，加拿大，而且还是德国旭格的授权工厂。
你可以去查查旭格，你就知道好的门窗是什么价格。
旭格在国内售价都要在人民币3000以上一个平方，运到澳洲更是天价了。

四明布衣

fengyush 发表于 2020-11-4 12:11
国内的大型建材市场，你可以去看门窗，从几百人民币一平方到几千人民币一平方，贵有贵的道理，便宜有便宜 ...

不好意思！你讲的是高档门窗，是门窗中的爱马仕，是要这个价格，甚至更贵，价格是没底的。我讲的是工程中常用的铝合金门窗，不是同一类产品。抱歉！

fengyush

四明布衣 发表于 2020-11-4 12:40
不好意思！你讲的是高档门窗，是门窗中的爱马仕，是要这个价格，甚至更贵，价格是没底的。我讲的是工程中 ...

这个没有什么不好意思，我出口澳洲的门窗，也不是旭格，是我们自有品牌，当然也谈不上爱马仕，我只是做个比喻而已。
只是很多人对门窗没有概念，现在上海，很多家装的门窗也就60-800元人民币的一个平方，他们用用也觉得不错啊，这个是信息不对称和认知的问题，也不能说他们错，因为门窗也是一个水很深的行业。
我只能这样说，满足国标的门窗，成本就不止这个价格，当然卖价不可能低于800元每平方。
就楼主帖子说的superhouse，他们的质量和工艺，我知道还是可以的，他们就不便宜，给做便宜货的打的稀里哗啦的，基本退出墨尔本和悉尼民用市场了，没有办法做，他们卖给楼主的价格，我猜一下，估计均价在250-300澳币之间，说不定更贵一点。
我工厂附近，也有一家做澳洲的，我们很近，只有5公里路，我和他们老板很熟，他的门窗，均价就卖800-1000元人民币出厂价，看不同窗型，有些还要贵一点，所以说你说的价格，我知道有，而且市场上很普遍。
还有过澳洲华人来我工厂和我谈，说一年5万平米的门窗订单，价格只给500元人民币一平方，问我做不做，我回答说，不做，这个价格你给我再多，我也做不下来，当然，他的这个窗更差，就和上海的地摊一个档次的。

四明布衣

fengyush 发表于 2020-11-4 12:52
这个没有什么不好意思，我出口澳洲的门窗，也不是旭格，是我们自有品牌，当然也谈不上爱马仕，我只是做个 ...

你说的很靠谱！离你家5公里的这家门窗厂出厂价800—1000人民币每平米，是国内中裆的工程用门窗，质量一般也能保证，工程上用的差不多都是这个档次的门窗。如果建的是豪宅，设计师采用铝包木或者木包铝门窗，或者铝合金实框型材，或者三层中空玻璃，或者像“旭格”一样的德国品牌，那门窗也可以做成门窗里的爱马仕，价格是没底的。

mingli8376

好长的帖子呀，33页还差十几帖就上千了。我一口气全部读完了。
佩服楼主的勇气及能力。冲过一道道的难关。最近在忙于搬家吧。
我也很想自己动手找块地皮来建房子。一直没有那个胆量。
几个问题问问，你的空调居然要分8个区，太多了吧。一般仅仅分楼上楼下两个区就可以了。
看到许多都是你自己做的，很佩服。隔热棉自己铺，十不难，可是那个艰苦，只有做过的才知道。要好好向你领导报补贴去。还有屋顶雨道的，做那个也很不容易的。不过，脚手架还没有拆掉时候做，可能不难吧。还有那个防树叶的网，很有用的。我家的雨道因为被树叶堵住了。在下大雨时候水都倒灌进房间里。但是我自己没有铺那道网，因为太可怕了，要登梯子上二层的屋顶哪里作业。
你说的电工许多都是你自己做的。那么可以不可以全部自己做，仅仅找电工签字认可就好了。可以省不少吧。还有水工也是这样。其实不难的。自己做省钱还能保证质量。现在做水管，用PVC管，热熔结合，很省事还很稳固。几乎没有漏水的问题。而工具仅仅是一个热熔器。中国买来仅仅几十元。PVC管也很便宜。那么做水管成本可以几乎降到很低。我在中国的一套unit的全部水管自己做的。那里水管工做至少要三千人民币。我自己做仅仅两天就完工了。花费仅仅几百元人民币。那里没有什么必须要监督部门来检查之说，可以自己胡作非为。
你做防水层是自己做的。我也深有感触。必须自己做。尽管很累。但是能完全保证质量。万一漏水，后患无穷。我也自己做过防水，很累。因为胶水太黏糊了。又不能稀释。
那个游泳池花那么多钱，可能以后会变成鸡肋。许多人家还去填上，不要它。是领导旨意吧。

cyp8480138

催更~