投资房还是有赚的。

刘关张

kc_zhang 发表于 2014-11-22 00:22
汇添富高端理财。需要登录后看到收益，182天7%，100万人民币起售。
http://www.99fund.com/main/finainvt ...

这个还真不错，去看看，谢谢

火车头

没赚钱怎么会有人投资

巴乔

谢谢会计同志，看起来确实投资房产有的赚

fionastar

首付投入的成本，利息算了吗

fionastar

liaotang 发表于 2014-11-20 23:39
谢谢建议， 修改了后更少了。

管理投资房的费心费力，也无法计算进去吧

zdream_10

出国吃考拉 发表于 2014-11-21 22:18
1. Depreciation没有计算, 如果是新房或者刚翻新过的话会很高, 所以带来的负扣税很可观
2. 80万的房子才租4 ...

付扣税你卖了之后 要吐回去的吧

一般吐回去的税肯定比你这几年 付扣税的 略多一些的  因为税基高了 税率高了

zdream_10

aimili424 发表于 2014-11-22 00:34
3年前买的美国股票翻了一番，3年前买的房子涨50%，还是股票好嘛。
觉得买房子像选股，买到合算的也能翻一番 ...

你这算法不对

同样买股票翻一番,  和买房子涨50%， 还是买房子赚得多

股票没杠杆，房子有。

20万的股票翻番赚的是20万，

20万股票对应用来买房是100万的房，涨50% 是50万的利润， （当然要扣除各种成本）

仅仅从这个案例而言

zdream_10

出国吃考拉 发表于 2014-11-21 23:15
呓

如果不是需要投资房负扣税的话, 确实没什么必要买. 悉尼80万买个APT能租600-700, 中介管理费大概5%包GS ...

除非你不卖投资房

不然今天你付扣税，depriciation的钱  (一般而言 付扣税的大头来自折旧吧）

到了卖的那一天 都要吐回去的

Roseville好

你们的计算都是错的

居然没有一个算风险的。房价下跌的概率你们算吗？

T1GER

Roseville好 发表于 2014-11-22 19:39
你们的计算都是错的

居然没有一个算风险的。房价下跌的概率你们算吗？

alix

zdream_10 发表于 2014-11-22 20:25
付扣税你卖了之后 要吐回去的吧

一般吐回去的税肯定比你这几年 付扣税的 略多一些的  因为税基高了 税率 ...

http://www.oursteps.com.au/bbs/f ... read&tid=971271
卖房子的时候可以合理避税的呀!

aimili424

zdream_10 发表于 2014-11-22 19:27
你这算法不对

同样买股票翻一番,  和买房子涨50%， 还是买房子赚得多

有道理，可是房子买进卖出中介费加律师费也不少的，再说租房也很烦人。

出国吃考拉

zdream_10 发表于 2014-11-22 19:30
除非你不卖投资房

不然今天你付扣税，depriciation的钱  (一般而言 付扣税的大头来自折旧吧）

对. 只考虑了长期持有的情况. cgt可以避一些, 但是还是会交不少.

zdream_10

alix 发表于 2014-11-22 22:13
https://oursteps.co/forum.php?mod=viewthread&tid=971271
卖房子的时候可以合理避税的呀! ...

我只是一事论一事啦 呵呵

合理避税也有带来其他的问题

- salary sacrifice到你的super   // 这个不太熟，不知道具体怎么算，但估计sacrifice的数目也是小几万这个级别
- 如果有几套投资房， 可以提前支付其他房子的利息， 或者margin loan。 //这是连环的，迟早会退的
- 在你会减少收入的时候卖房， 比如退休， 产假，等等。。。//这卖房时机太难掌握了，一般还是取决于卖价高的时候卖，
太多的假设了，暂时不确定呢。

或者就不卖， 直接拿升值部分去买下一个。。。//这一个至今为止感觉最实用，但一定需要一个前提，假设房子长期是增值的，
而且你能供得起（现金流）。

zdream_10

出国吃考拉 发表于 2014-11-22 22:32
对. 只考虑了长期持有的情况. cgt可以避一些, 但是还是会交不少.

其实主要的考虑因素还是你买的房子到底会不会增值，

增值幅度如何

只要会，剩下就是赚多少，以及如何合理避税，调整现金流的问题Ila

当然，有专业人士可以拿到更稳定的其他产品的收益率，就不用买房了

zdream_10

Roseville好 发表于 2014-11-22 20:39
你们的计算都是错的

居然没有一个算风险的。房价下跌的概率你们算吗？

这个房价下跌的概率具体数值多少

哪儿能够提供

哪儿可以获取基础海量信息以便构建模型推测概率？

谁提供的相对准确

alix

zdream_10 发表于 2014-11-22 22:45
我只是一事论一事啦 呵呵

合理避税也有带来其他的问题

hm, 刚查了一下, salary sacrifice一个财年上限是3万.两个人就是6万,(包括雇主强制提供的super)
The salary sacrificing or “concessional” cap for superannuation is to be increased to $30,000 for the 2014-15 year, from $25,000 now. The cap is is the limit on how much can be salary sacrificed into super in a financial year and includes the compulsory super paid by employers.

zdream_10

alix 发表于 2014-11-22 23:19
hm, 刚查了一下, salary sacrifice一个财年上限是3万.两个人就是6万,(包括雇主强制提供的super)
The sala ...

那挺好的 那看来卖房那年的 sacrifice一下

基本上 会被抵扣掉6万的 capital gain 是吧

挺不错的  但我总觉得这赚的 迟早也会被吐出来 得研究研究以后

alix

zdream_10 发表于 2014-11-22 23:23
那挺好的 那看来卖房那年的 sacrifice一下

基本上 会被抵扣掉6万的 capital gain 是吧

简单粗略计算一下:

#1如果有两套投资房A和B, 要卖A之前预交了一年B的贷款利息(比如说50W贷款, 6%利息,就是3万)
这三万就算在当年支出了, 相当于A的capital gain少了3万, 省税5700.

#2 salary sacrifice到super,就算是4.5万两个人,15%的税率 , 省税1800.

zdream_10

alix 发表于 2014-11-22 23:37
简单粗略计算一下:

#1如果有两套投资房A和B, 要卖A之前预交了一年B的贷款利息(比如说50W贷款, 6%利息,就 ...

是啊 所以千万至少始终得有一套投资房 一直不卖

这样估计好一些  可以算真正省下来   

持有到退休的时候再看到时候的政策了 呵呵

iami_returns

liaotang 发表于 2014-11-20 23:52
我没有什么理财理念， 可以说根本不会理财。

买房子真正的主要收入靠房子增值
房价不涨，就靠negative gearing, 自住投资名义，租金，利息这些小东西++--来维持
你换个角度看，如果你80万，全部现金卖房，租金/80万，算到头了，你的每年收益又能有几个百分点？
所以，你真正的问题在于，5年后，这房子能涨多少？
如此，你就能化繁为简，直击问题的要害了

NothingImpossib

粗略看了下，还有水费（不是usage）和land tax没有计算
我的水费3个月200左右，一年800
land tax 1000
租房找中介的话也是cost
不过5年涨20万的预计保守了点。

Marry12345

happy4ever

mark

朴小花花

tvc889 发表于 2014-11-20 23:34
赚钱是肯定的。

good ananlysis!

xiwu

算的有问题!

砍不死

maplefire 发表于 2014-11-20 23:22
利息应该按照6.5%来算才行

人家周租都按照480算了 利息这个说不准的可以松松口（话说80万租480你太保守了）

emily321927

木米丫

palaogong

长远看，更是如此

frankhuang1979

NothingImpossib 发表于 2014-11-23 08:37
粗略看了下，还有水费（不是usage）和land tax没有计算
我的水费3个月200左右，一年800
land tax 1000

大家都看出租金不合理，这其实就是为什么那么多华人喜欢玩负扣的关键所在。
80万的耗子合理租金回报应该在4-4.2左右，也就是说每周租金正常因该在600-650之间。
LZ借给自己的朋友，签了一份邮局买的合同，写上周租480.但是朋友每周贴120现金给LZ.
这样到了年底一结账，负扣税+正现金流