银行为什么不直接买入住宅房地产？

liu263

爱天蝎的巨蟹 发表于 2014-11-19 21:05
正现金流

LZ如此唱衰房市，想买自住房了？

我有没有自主房本来与这个讨论无关。但是还是披露一下，本人已有自住房。无贷款。免得人说我吃不着葡萄说葡萄算。

这个讨论完全是从市场行为角度出发，欢迎理性讨论。

sdcmc

很簡單啊,你認為是賭場仲介賺錢還是賭徒賺錢?

liuyang327

liu263 发表于 2014-11-19 21:55
保证金不是买保险的钱。也许是我翻译的不对，应该叫做资本金。以西太银行为例，他的资本金充足率是1.2%， ...

哦，那你说的不是资本充足率，国内应该叫存款准备金率。

zhengtao

这个问题非常好解释：
1，假设银行把chats wood,hurstville burwood,内西，东区的民宅都买了，让老百姓们上哪儿买？上哪儿住？
2，假设以上，同时银行不变卖民宅，政府怎么挣印花税？
3，假设以上。银行被挤兑了，怎么能即时筹集现金？

liu263

liuyang327 发表于 2014-11-19 22:20
哦，那你说的不是资本充足率，国内应该叫存款准备金率。

谢谢指点。可惜今天分已经撒完了。

liu263

zhengtao 发表于 2014-11-19 22:20
这个问题非常好解释：
1，假设银行把chats wood,hurstville burwood,内西，东区的民宅都买了，让老百姓们上 ...

这个思维我不得不说还是中国式的，以为政府啥都管呢？

只有第三条有些理。

Gaucho

房子一旦被买入，马上面临很多管理问题，维修，COUNCIL RATE，保险，邻居的PERMIT申请REVIEW等等，这些细节问题需要牵扯大量的人力时间，必须成立专门的机构去处理。
90年代国内很多国有银行有附属公司直接投资房地产的，盈利用来给员工发点福利。

zhengtao

liu263 发表于 2014-11-19 21:21
谢谢指点。可惜今天分已经撒完了。

政府当然要管了，自由选举啊。
政府会尽一切能力保自己选区的选票。被选下去既得利益就没了。

flyspirit

道理不复杂，两个原因。

银行比我们普通人有回报更高的投资渠道， 房产投资的收益，银行看不上。

房产投资一般都是负现金流， 运行一个business是需要正现金流。

xji

第一，lz这个问题可以一般化，比如猪肉佬一年的ROE少于房价增长率，为什么猪肉佬要继续卖猪肉而不买房？卖菜的一年赚得钱少于房价增长率，为什么卖菜的不去买房而要继续卖菜？不是说有钱了就去做所谓最赚钱的就好。

第二，银行有银行的职能，银行的起源是作为债权人和债务人之间的中介，润滑借贷从而润滑经济生产的。银行有很重要的提振，调节经济的作用，要是银行只为了赚钱，把存款都拿去买房，结果会怎样？银行还如何发挥银行的作用？银行和投资基金有什么区别？

lz你的误区是，看到银行赚钱，就以为银行的主要职能就是赚钱。其实银行的主要职能远远比赚钱重要得多。或者说，表面上银行很赚钱，但是银行对社会经济的贡献远远比它赚的几个钱大得多。你把银行仅仅看作赚钱的机器，未免太小看银行了。

xji

jacsonlin 发表于 2014-11-19 16:24
什么叫银行? 要先搞清楚，银行就是印钞票，存钞票的地方，银行才不用费力气买地，反正大把贷款人把房契放在 ...

你真牛，能说出银行就是印钞票存钞票的地方。第一，普通商业银行没有印钞权，第二，银行可不希望存太多钞票，相反，银行希望把钞票都借出去。你对银行的认识有待提高。

xji

liu263 发表于 2014-11-19 12:20
跌百分之二十，那都是你的deposit，你还能顶住？真牛。

给你看看房价下跌20%的情况下，银行会这么办，  ...

你说的可能理论上是对的。实际中，只要你继续还钱，银行是不会定期重新估值你的房子然后逼你让你的LVR保持在80%以下的。如果你不继续还钱直到违约了，就算你的LVR在60%，银行也是会采取行动的。

当然，假设你说的极端例子出现，房价大跌，不排除就算你正常付款，银行也会对你的房子重新估值，但估值的结果，你的LVR会影响你的信用评分，对你新的贷款产生影响，再就是你的新的LVR会反应到你这个账户的probability of default上，如果大批类似你这样的人的LVR都升高了，只要你们正常还钱，银行也不会怎么样，只是PD升高导致Expected Loss升高，Risk Weighted Asset升高，对银行Tier 1 Capital和Provision有印象，简而言之就是银行要储备更多现金以满足regulation。

liu263

xji 发表于 2014-11-19 23:18
你说的可能理论上是对的。实际中，只要你继续还钱，银行是不会定期重新估值你的房子然后逼你让你的LVR保 ...

赞！同时学习。

hellolo

cangaru 发表于 2014-11-19 14:45
就这个意思啊

电工想赚水管工的钱，就去做啦，然后就叫水管工了，不叫电工了

不想赚水管工的钱的电工就不是好银行

天行健

银行做的买卖几乎是无风险投资 它为什么要去涉及买地建楼盘这种高风险的投资？

flyfish668

存款保证金是给央行的。

现在媒体讨论的是银行资本金，也就是资本充足率。也就是说银行要贷款，股东必须要有钱。就好像你炒外汇，你要有本金，然后做多少倍杠杆。通常补充资本金就是通过发行新股或最起码减少派息。

suv5

值得思考

liu263

天行健 发表于 2014-11-20 00:03
银行做的买卖几乎是无风险投资 它为什么要去涉及买地建楼盘这种高风险的投资？ ...

其实这正是我想说的-房地产投资是有风险的，尤其目前情况下更是高风险。

天行健

liu263 发表于 2014-11-20 07:22
其实这正是我想说的-房地产投资是有风险的，尤其目前情况下更是高风险。 ...

你的担忧有点以偏概全，买地建楼那是开发商的风险 投资者的风险小很多

大开发商跟小开发商的风险又有所不同 悉尼的开发商跟墨尔本的又有所不同 比如在悉尼开发公寓的风险或许就比墨尔本低很多 因为那边的居民已经接受住公寓的事实了，但看看墨尔本，大多鬼佬还不能接受住公寓，买公寓的几乎都是华人，所以在墨尔本，小开发商开发townhouse的风险就比开发公寓建高楼的风险的无数倍

房地产什么时候会出现下跌的情况？不是看价格，而是看需求，悉尼咱不清楚，但墨尔本现在的公寓supply估计都已经超过需求了，想让它涨的可能性很小，因为还在不断建！

火车头

房子是长线，银行要短线收入

2013whyregister

Your property is not yours unless you paid all the loan off. Bank owns the property anyway

liu263

天行健 发表于 2014-11-20 09:04
你的担忧有点以偏概全，买地建楼那是开发商的风险 投资者的风险小很多

大开发商跟小开发商的风险又有所 ...

“房地产什么时候会出现下跌的情况？不是看价格，而是看需求”

需求跟价格是相关的。价格高需求自然就低，因为买的起的人少了。100个人都需要房子，可这其中有多少能买的起1000万的豪宅？所以豪宅的需求就低了，当豪宅价格降到100万，那能支付并且有需求的人就会多，大家就会争抢，价格就上来了。所以豪宅最终的价格会在1000万和100万之间。

以上只是打个比方，与具体数字无关。

基于以上的基础上，我还真不同意墨尔本目前开发townhouse的开发商风险比开发高层项目的高很多倍。墨尔本市中心高层公寓供过于求以及是非常明显，docklands的空置率在25%左右，所以高层公寓价格下跌的风险比townhouse下跌的风险怕是要高。说墨尔本的高层建筑是高风险，应该是恰当的。

wwwjs

术业有专攻，贷款是稳赚的，何必冒更大的风险呢。银行比的是虽活得长，不是比谁赚的快。

xji

不理解为什么说银行直接投资房地产就是慢钱，做房贷就是快钱。如果mortgage是30年的话，直接投资房地产肯定来钱快。看看那些投资基金，哪个没有real estate这块的。Black Stone在房地产上的年均回报率都超50%了。

yabyzq

xji 发表于 2014-11-20 09:36
不理解为什么说银行直接投资房地产就是慢钱，做房贷就是快钱。如果mortgage是30年的话，直接投资房地产肯定 ...

真的有50%？

Gaucho

xji 发表于 2014-11-20 08:36
不理解为什么说银行直接投资房地产就是慢钱，做房贷就是快钱。如果mortgage是30年的话，直接投资房地产肯定 ...

没错，银行有时候也会直接投资房地产，国内很多省级银行90-00年代都有三产公司做这个。但术业有专攻，这个的确牵扯到高管的部分精力和风险控制，干扰影响它的主业。

EmmaAndo

很有意思的话题

天行健

liu263 发表于 2014-11-20 08:24
“房地产什么时候会出现下跌的情况？不是看价格，而是看需求”

需求跟价格是相关的。价格高需求自然就低 ...

大哥 读帖认真点 我说的是公寓风险高于townhouse好不好！

jacey

谈谈我这个门外汉的肤浅理解.
1. 银行房贷的前来自于国际游资和本身发展积累. 发展积累的资金且不说. 有时候是通过杠杆方法拿来更多的钱. 就是你是银行家, 手头只有1亿美金, 你有你的信誉度评级, 你可以从更大的银行(比如美国或沙特的银行)借来更多的资金比如10个亿. 因为那些地方利率很低, 你拆借的成本就很低.  国际游资恐怕就是那些金融资本进入澳洲做金融产品开发的钱. 还是因为澳洲以外的国家从2008年就比咋样了, 钱生钱的效率太低. 为了向股东负责, 必须寻找更好的避风港和投资邻域. 所以这几年加拿大, 英国和澳洲的房地产在飞涨. 而且应为美国量宽QE释放出来的海量货币 总得有个利益最大化的出路啊!

2. 银行放贷是通过各种渠道放出的. 那么多低沉本的钱拿到手, 总不能窝在手里贬值吧? 所以哪个邻域热门就涌向哪个领域了.这年月不怕借不到钱, 就怕借不出钱.

3. 我觉得利息从房奴们身上来.放贷利息远远高于存款与拆借利率. 一套100万的房子,借贷80万, 30年还清时, 你连本带利几乎又付了另一个80万.

liu263

天行健 发表于 2014-11-20 10:41
大哥 读帖认真点 我说的是公寓风险高于townhouse好不好！

看来我把这句话理解错了？

小开发商开发townhouse的风险就比开发公寓建高楼的风险的无数倍