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楼主:liu263

[其他讨论] 谁能基于分析反驳倒本帖?澳洲的地产没有投资价值,投机价值也已经消失。 [复制链接]

发表于 2014-10-25 11:40 |显示全部楼层
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发表于 2014-10-25 11:42 |显示全部楼层
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本帖最后由 joerkky 于 2014-10-25 13:27 编辑

My two cents:

如果投资房赚钱的唯一方式是出租的话,那么楼主说的没错,房产没什么投资潜力。

但是投资房赚钱的大头是capital gain,尤其对于豪宅来说,房租只是九牛一毛而已。

那么问题又来了,为什么会有capital gain?一套房子放在那放着啥也不干,每年就蹭蹭往上涨?

Capital gain的基本面就是经济发展导致的土地价值的上升。拿ringwood举个例子,90年代ringwood啥也没有,一片荒芜。政府准备开发ringwood了,大笔投资砸进去,建eastlink,改造eastland, 于是很多商铺开起来。工商业发展导致人口增长,人口增长导致对居住用地的需求升高,所以房价就会蹭蹭往上升。而房地产的发展又会进一步带动相关产业,比如建筑,能源等等。

了解了房地产的基本面是经济发展之后,我们再来看看投资策略,该怎么买房。

投资房产的主要有两类,一种是长期持有,另一种是短线投资。我们先来看长期持有。

前面说到,总收益包括两个部分,capital gain和房租收入。为了简单起见,taxation我们就先不谈。由于是长线持有,价格波动可以忽略不计,那么影响capital gain的主要因素就是区域的经济发展潜力。简单化的说,房租收入也是受区域的经济发展潜力影响的。那么长线投资实际上看的就是你对该区域经济发展的预期。这个区域,指的不仅仅是你买的那个区,也包括这个州甚至这个国家。比如说我看好Brisbane的Sunny Bank, 但是整个昆州经济发展相对缓慢,那么Sunny Bank也不可能一枝独秀。再比如说,即使悉尼的房市一片大好,烤鸭和多多都毅然决定回国买房,也是因为他们更看好中国经济的长期发展。

长期持有虽然稳妥,但是回报太低。澳洲70年代到90年代,房价每年增长只有3%。90年代后经济增速,房价增长才达到6%。即使6%这个数据,大家还都认为澳洲房产有很大泡沫了。

短线投资则像是炒股票一样,低买高卖,房租收入就像是分红,有的话更好,没有也无所谓,反正也不是奔那个去的。

举个例子,某人花了50W买了套房子。过两年房子升到70W了,他把房子卖了70W现金。过两年房价跌到60W了,他又花60W把房子买了回来。这样一买一卖,比长期持有就多赚了10W块钱。

短线投资看似要比长期持有回报丰厚,但要求多样化的投资组合,以及实际操作起来受交易费用和个税的影响,时间成本上比长期持有要投入更多。

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发表于 2014-10-25 11:55 |显示全部楼层
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我家附近有一个5房的house上月成交,价格2.4M,新屋主打广告出租,每周1200.这种投资的计算是这样的:

支出按4%银行利息算,一年是96k
就算他能按1.2k每周租出去,而且没有空窗期,收益一年是62.4k

每年的亏损是33.6k

看看你的题目和你分析的例子,觉得你还是在纸上谈兵的意思。不说别的,你怎么知道人家买了那个house每年会有亏损?那些你算出来的亏损,放在人家的投资组合中,说不定每年的收益还会增加,这还不算将来的升值。还是那句话,光分析分析也就图个嘴痛快,那些你眼中的“傻”土豪,日后还是土豪。

发表于 2014-10-25 11:57 来自手机 |显示全部楼层
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joerkky 发表于 2014-10-25 11:11
房租不是一直走上升通道的,附近公寓盖多了,房子也不好租了。

短期可能会出现这种情况,但长期一定是涨的。
投资也要有眼光,买房子也一样,要买到好的区,好的location,这样才能把风险将到最低。投资都有风险,一点风险没有,还白赚钱的投资你能找到吗,只有把钱存银行看着一天天贬值。

发表于 2014-10-25 12:08 |显示全部楼层
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房租只会越来越高,今天500,明天600.但还贷额却30年不变。房价长线也是涨。所以要从长远的角度来看

发表于 2014-10-25 12:13 来自手机 |显示全部楼层
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dadadamo 发表于 2014-10-25 11:00
关键在你自己判断现在是否在高位,谁愿意买套房子过个近十年才能赚钱? ...

对比过去房价永远都是在高位;对比将来永远都是在低位;即使回落也只是短期的回调,相比涨幅都是可以忽略的。只有后悔买晚的,没有后悔买早的。
十年只是一个比方,你买错地方的话,有可能十年也賺不了钱。但是买对地方,很快就开始赚钱了。至于买对买错就看眼光了。
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发表于 2014-10-25 12:38 |显示全部楼层
此文章由 不疯魔不成佛 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 不疯魔不成佛 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主你只是片面的分析了澳洲地产市场中的house的rental方面的回报
房地产三大主要回报为:
第一 ,资是本增值,
第二,租金回报,
第三,抵税回报

众所周知,Apartment,尤其是位于CBD的apartment,土地资源稀缺,距离工作上学地点很近,租金回报高,设施齐全,交通方便,易于打理,其缺点升值较慢。举例来说在墨尔本CBD一套两室一厅的APT 来说价值54W,贷款80%,每年利息按5%算,则一年需环21600,假设物业费,3800每年,council rate 1800每年,water rate 800每年,那么一年的支出为28000.
而房租按照每周550(你可以real estate上面查一下,房租远高于此),则每年收入为286000.这样下来每年投资者不仅不用支出多余的费用,反而可以至少赚到600澳币。

而带土地面积较大的house在租金回报上是出于劣势,维护费用较大,但其增值潜力不可小觑,举例来说墨尔本的glen wavely06年花40W左右买入的房子,现在80w已经很难买下来了。

抵税方面因为个人收入不同,所以不好具体分析,但是每年退个几千澳币的税是没问题的。
那么现在问题来了。楼主的澳洲地产没有投资价值的结论是从何而来?

2019年度勋章

发表于 2014-10-25 12:49 |显示全部楼层
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不疯魔不成佛 发表于 2014-10-25 12:38
楼主你只是片面的分析了澳洲地产市场中的house的rental方面的回报
房地产三大主要回报为:
第一 ,资是本增 ...

能给出链接吗?54W公寓,租金550每周?

严重怀疑。
舆论自由意味着容忍自己不喜欢的言论的存在。
我的观点当然可能是错误的。可以拉黑,无权屏蔽。

发表于 2014-10-25 12:55 来自手机 |显示全部楼层
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楼主你选的例子不对,house本来就不看现金流的。

发表于 2014-10-25 12:59 |显示全部楼层
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superdigua 发表于 2014-10-25 12:49
能给出链接吗?54W公寓,租金550每周?

严重怀疑。

54W的公寓墨尔本遍地都是啊,像梦想之城,ikebana,the william。很多很多啊

550每周的租金是我在real estate租房网站上查过后取的算是最低值了。你可以亲自去租房网站上查一下CBD两室一卫的apt的租金,你怀疑我没问题,但是不会怀疑网站上的数据吧?

发表于 2014-10-25 13:04 |显示全部楼层
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樱桃丸子 发表于 2014-10-25 11:57
短期可能会出现这种情况,但长期一定是涨的。
投资也要有眼光,买房子也一样,要买到好的区,好的locatio ...

把钱放银行,也一定是涨的,只是涨幅跑不过CPI而已。

大家一谈到房子,就说房价长期看来一定涨,这个其实是个伪命题。你买个楼花,等了5年涨了一千块,回去找中介算账,中介说,你看我没说错吧,房子升值了吧,虽然升的少了点。。。
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发表于 2014-10-25 13:19 |显示全部楼层
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shellte 发表于 2014-10-24 17:13
忘了两样事情,1. 分租; 2. 后院granny flat。只要能做到这两点,这个房子肯定能正现金流。如果狠一点,连 ...

如果狠一点,Your self move into 车库, and rent your room out...
KaKaK 木屐

发表于 2014-10-25 13:25 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 樱桃丸子 于 2014-10-25 13:27 编辑
joerkky 发表于 2014-10-25 13:04
把钱放银行,也一定是涨的,只是涨幅跑不过CPI而已。

大家一谈到房子,就说房价长期看来一定涨,这个其 ...


跑不过CPI就是在贬值。房子也一样,涨不过CPI就是在跌。
投资都有风险,是要有眼光的。买房也有不少人赔的,不过相对其他投资更稳妥一些。
许多人都建议勿碰楼花,你偏要买,最后赔了,这样能说房产投资不可行吗,只能说你自己不懂得如何去投资。当然并不是每个楼花都亏,只是楼花风险较大,未来几年的增值都已经被开发商賺了,反正我是不会碰的。

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发表于 2014-10-25 13:35 |显示全部楼层
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大家不觉得澳洲5%左右的印花税很高吗?不是长期持有,利润都让政府拿走了。
头像被屏蔽

禁止发言

发表于 2014-10-25 14:07 来自手机 |显示全部楼层
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楼主邻居2百40万楼主估计也不差。这样的人有很多投资手段就别嘲笑吊斯买房了

发表于 2014-10-25 15:31 |显示全部楼层
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网上随便找一些数据和理论拿过来忽悠大家不算数
真心想请楼主自我介绍一下自己的经济状况和房地产投资经历
想坐稳地产投资论题这个大擂台首先自己必须有足够的相关经验
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发表于 2014-10-25 15:34 |显示全部楼层
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不反驳,因为一家五口要有地方住啊所以楼主说的这个对俺们没有影响,外面涨到天上,落到地下,都与俺们无关啊。

2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2014-10-25 15:38 |显示全部楼层
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本帖最后由 liu263 于 2014-10-25 15:40 编辑
T1234567 发表于 2014-10-25 15:31
网上随便找一些数据和理论拿过来忽悠大家不算数
真心想请楼主自我介绍一下自己的经济状况和房地产投资经历
...


“屁股决定脑袋”

=

立场决定观点

所以有房的总觉得涨,没房的总觉得要跌。

这就是感情因素超过了理性。

任何投资都要理性分析,所以我不介绍我的个人情况 - 这跟分析本身没有关系。

发表于 2014-10-25 15:58 |显示全部楼层
此文章由 T1234567 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 T1234567 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
任何投资都要理性分析,所以我不介绍我的个人情况 - 这跟分析本身没有关系。


怎么能让大家认同你的分析是”理性的“? 那最起码楼主要在行业内吧,说白了,真正懂房地产做房地产的不会在这个帖子里浪费口水,原因大家都懂的。咱这门外汉进来纯粹学习,看了一通觉得对和自己一样的人不会有实际帮助,只会给我们造成各种“晕”。

楼主请继续,我闪~

发表于 2014-10-25 17:14 |显示全部楼层
此文章由 640 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 640 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
楼主连投机和投资都没分好, 房子还分现房,楼花,商业,工业, 下面再分house, villa, duplex, townhouse, unit, apartment. 作为一种投资以及自有资产类别,仅用一个 P/E就想妄下定论, 也太不客观了。

同时也不要拿“外国” 的状况来推算澳洲, 这里本身就是一个不一样的个体, 你既不懂高价的房子回报本来就是低,也不懂这里房产投资是按10年来看的,说了等于没说。 就悉尼600多个区来说, 也没法用一个理由来概括增值或下跌的根本原因。

学而未精。

2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2014-10-25 17:37 |显示全部楼层
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640 发表于 2014-10-25 17:14
楼主连投机和投资都没分好, 房子还分现房,楼花,商业,工业, 下面再分house, villa, duplex, townhouse, ...

说我没有分好,那你倒是说说啊?
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发表于 2014-10-25 17:44 |显示全部楼层
此文章由 640 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 640 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
liu263 发表于 2014-10-25 17:37
说我没有分好,那你倒是说说啊?

你又不给我钱,我浪费这时间教你干嘛? 我傻啊

2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2014-10-25 17:55 |显示全部楼层
此文章由 liu263 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 liu263 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
640 发表于 2014-10-25 17:44
你又不给我钱,我浪费这时间教你干嘛? 我傻啊


我还说你傻呢,就不告诉你为啥。

讨论这个东西本来要有根有据,你一点说法没有,先上来说别人说的不对,然后又不说为啥。你不就是胡搅蛮缠么?

发表于 2014-10-25 23:16 |显示全部楼层
此文章由 巴乔 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 巴乔 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
房产爱好者和自行车爱好者和围棋爱好者一样,有自己的语境和寄托,没见谁争论该不该骑车和下围棋的。

你发起了讨论,关注着讨论,按耐不住争执几句,正说明你也是同道中人,只是寻找好的买点罢了

可是房产和垃圾题材股不同,别想着抄到最低抛在最高,随时都是买点,恐惧时想想为什么买,忘形时想想为什么恐惧。

简单才好,整些虚头八脑的没用
向足迹生活家们学习

2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2014-10-25 23:18 |显示全部楼层
此文章由 liu263 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 liu263 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
巴乔 发表于 2014-10-25 23:16
房产爱好者和自行车爱好者和围棋爱好者一样,有自己的语境和寄托,没见谁争论该不该骑车和下围棋的。

你发 ...

有见地。

发表于 2014-10-25 23:52 |显示全部楼层
此文章由 n3c 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 n3c 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
虽然理性和现实有点差距
但还是理性点好
看着人家赚钱也不能眼红


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发表于 2014-10-26 07:21 |显示全部楼层
此文章由 jeffxia 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jeffxia 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
昨天星期六(十月二十五号)抽空去看了四场拍卖:

第一场在Castle Hill Telfer Rd,是一所三房半砖半板结构的房子,地势不好(高但不平),最后由一对白人老夫妻以97万买走。

第二场在Beecroft Sutherland Rd ,火车道边上,1700平米大地,现场连十个人都不到,只有一个中国人举牌,跟中介电话中的另一个“bidder”竞拍(旁边一个白人老太婆笑说中介那个电话里根本没人讲话,他自言自语而已,看来白人更清楚这一类骗人把戏),最后叫到135万就上不去了,流拍。我问中介今天来参加拍卖的人怎么这么少,他说由于时间紧,他有三个bidder没来得及得到银行的 approve,所以今天没来。我有些纳闷:是不是最近银行收紧了 approve?

第三场和第四场都在Epping,一个在 Grant Close ,只有两个竞拍者,一个越南人和一个中国人,叫的很费劲,140万左右怎么也上不去了。另一场在Hermington street ,现场有两百人都不止,但举手的就两三个人(都是中国人),时间不长(说明竞争不激烈)便以141万成交。

根据我自己的观察,Epping这个地区的House卖140万应该是去年底今年初的价钱了,所以客观地看,这个地区的房价应该是已经一年没涨了。

结论是:目前悉尼房地产市场不温不火,房价亦无大升或是大跌,继续大幅上涨看似有不小难度(看的人多出手的比例极小,看来大家都在观望中),但成交量仍然令人满意(看了四场拍卖三场成交)。

银行应该还是安全的。

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wgurry + 3 感谢分享

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2015年度奖章获得者 2016年度奖章获得者 新闻达人 三奖

发表于 2014-10-26 08:45 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 liu263 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 liu263 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
jeffxia 发表于 2014-10-26 07:21
昨天星期六(十月二十五号)抽空去看了四场拍卖:

第一场在Castle Hill Telfer Rd,是一所三房半砖半板结 ...

谢谢分享。

发表于 2014-10-26 09:05 |显示全部楼层
此文章由 wilsonshen 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 wilsonshen 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
樱桃丸子 发表于 2014-10-25 11:57
短期可能会出现这种情况,但长期一定是涨的。
投资也要有眼光,买房子也一样,要买到好的区,好的locatio ...

同意.
location 最重要

发表于 2014-10-27 12:16 |显示全部楼层
此文章由 640 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 640 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
liu263 发表于 2014-10-25 17:55
我还说你傻呢,就不告诉你为啥。  

讨论这个东西本来要有根有据,你一点说法没有,先上来说别人说的 ...

从80年代开始,线上线下已经和无数愤青讨论了无数次了, 我确实知道谁更傻。 你可以放心。 你老继续。

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