谁能基于分析反驳倒本帖？澳洲的地产没有投资价值，投机价值也已经消失。

BOBOBA2011

joerkky

My two cents:

如果投资房赚钱的唯一方式是出租的话，那么楼主说的没错，房产没什么投资潜力。

但是投资房赚钱的大头是capital gain，尤其对于豪宅来说，房租只是九牛一毛而已。

那么问题又来了，为什么会有capital gain？一套房子放在那放着啥也不干，每年就蹭蹭往上涨？

Capital gain的基本面就是经济发展导致的土地价值的上升。拿ringwood举个例子，90年代ringwood啥也没有，一片荒芜。政府准备开发ringwood了，大笔投资砸进去，建eastlink，改造eastland, 于是很多商铺开起来。工商业发展导致人口增长，人口增长导致对居住用地的需求升高，所以房价就会蹭蹭往上升。而房地产的发展又会进一步带动相关产业，比如建筑，能源等等。

了解了房地产的基本面是经济发展之后，我们再来看看投资策略，该怎么买房。

投资房产的主要有两类，一种是长期持有，另一种是短线投资。我们先来看长期持有。

前面说到，总收益包括两个部分，capital gain和房租收入。为了简单起见，taxation我们就先不谈。由于是长线持有，价格波动可以忽略不计，那么影响capital gain的主要因素就是区域的经济发展潜力。简单化的说，房租收入也是受区域的经济发展潜力影响的。那么长线投资实际上看的就是你对该区域经济发展的预期。这个区域，指的不仅仅是你买的那个区，也包括这个州甚至这个国家。比如说我看好Brisbane的Sunny Bank, 但是整个昆州经济发展相对缓慢，那么Sunny Bank也不可能一枝独秀。再比如说，即使悉尼的房市一片大好，烤鸭和多多都毅然决定回国买房，也是因为他们更看好中国经济的长期发展。

长期持有虽然稳妥，但是回报太低。澳洲70年代到90年代，房价每年增长只有3%。90年代后经济增速，房价增长才达到6%。即使6%这个数据，大家还都认为澳洲房产有很大泡沫了。

短线投资则像是炒股票一样，低买高卖，房租收入就像是分红，有的话更好，没有也无所谓，反正也不是奔那个去的。

举个例子，某人花了50W买了套房子。过两年房子升到70W了，他把房子卖了70W现金。过两年房价跌到60W了，他又花60W把房子买了回来。这样一买一卖，比长期持有就多赚了10W块钱。

短线投资看似要比长期持有回报丰厚，但要求多样化的投资组合，以及实际操作起来受交易费用和个税的影响，时间成本上比长期持有要投入更多。

Chatsw

我家附近有一个5房的house上月成交，价格2.4M，新屋主打广告出租，每周1200.这种投资的计算是这样的：

支出按4%银行利息算，一年是96k
就算他能按1.2k每周租出去，而且没有空窗期，收益一年是62.4k

每年的亏损是33.6k

看看你的题目和你分析的例子，觉得你还是在纸上谈兵的意思。不说别的，你怎么知道人家买了那个house每年会有亏损？那些你算出来的亏损，放在人家的投资组合中，说不定每年的收益还会增加，这还不算将来的升值。还是那句话，光分析分析也就图个嘴痛快，那些你眼中的“傻”土豪，日后还是土豪。

樱桃丸子

joerkky 发表于 2014-10-25 11:11
房租不是一直走上升通道的，附近公寓盖多了，房子也不好租了。

短期可能会出现这种情况，但长期一定是涨的。
投资也要有眼光，买房子也一样，要买到好的区，好的location,这样才能把风险将到最低。投资都有风险，一点风险没有，还白赚钱的投资你能找到吗，只有把钱存银行看着一天天贬值。

6543

房租只会越来越高，今天500，明天600.但还贷额却30年不变。房价长线也是涨。所以要从长远的角度来看

樱桃丸子

dadadamo 发表于 2014-10-25 11:00
关键在你自己判断现在是否在高位，谁愿意买套房子过个近十年才能赚钱？ ...

对比过去房价永远都是在高位;对比将来永远都是在低位;即使回落也只是短期的回调，相比涨幅都是可以忽略的。只有后悔买晚的，没有后悔买早的。
十年只是一个比方，你买错地方的话，有可能十年也賺不了钱。但是买对地方，很快就开始赚钱了。至于买对买错就看眼光了。

不疯魔不成佛

楼主你只是片面的分析了澳洲地产市场中的house的rental方面的回报
房地产三大主要回报为：
第一 ，资是本增值，
第二，租金回报，
第三，抵税回报

众所周知，Apartment，尤其是位于CBD的apartment，土地资源稀缺，距离工作上学地点很近，租金回报高，设施齐全，交通方便，易于打理，其缺点升值较慢。举例来说在墨尔本CBD一套两室一厅的APT 来说价值54W，贷款80%，每年利息按5%算，则一年需环21600，假设物业费，3800每年，council rate 1800每年，water rate 800每年，那么一年的支出为28000.
而房租按照每周550（你可以real estate上面查一下，房租远高于此），则每年收入为286000.这样下来每年投资者不仅不用支出多余的费用，反而可以至少赚到600澳币。

而带土地面积较大的house在租金回报上是出于劣势，维护费用较大，但其增值潜力不可小觑，举例来说墨尔本的glen wavely06年花40W左右买入的房子，现在80w已经很难买下来了。

抵税方面因为个人收入不同，所以不好具体分析，但是每年退个几千澳币的税是没问题的。
那么现在问题来了。楼主的澳洲地产没有投资价值的结论是从何而来？

superdigua

不疯魔不成佛 发表于 2014-10-25 12:38
楼主你只是片面的分析了澳洲地产市场中的house的rental方面的回报
房地产三大主要回报为：
第一 ，资是本增 ...

能给出链接吗？54W公寓，租金550每周？

严重怀疑。

天涯浪客

楼主你选的例子不对，house本来就不看现金流的。

不疯魔不成佛

superdigua 发表于 2014-10-25 12:49
能给出链接吗？54W公寓，租金550每周？

严重怀疑。

54W的公寓墨尔本遍地都是啊，像梦想之城，ikebana，the william。很多很多啊

550每周的租金是我在real estate租房网站上查过后取的算是最低值了。你可以亲自去租房网站上查一下CBD两室一卫的apt的租金，你怀疑我没问题，但是不会怀疑网站上的数据吧？

joerkky

樱桃丸子 发表于 2014-10-25 11:57
短期可能会出现这种情况，但长期一定是涨的。
投资也要有眼光，买房子也一样，要买到好的区，好的locatio ...

把钱放银行，也一定是涨的，只是涨幅跑不过CPI而已。

大家一谈到房子，就说房价长期看来一定涨，这个其实是个伪命题。你买个楼花，等了5年涨了一千块，回去找中介算账，中介说，你看我没说错吧，房子升值了吧，虽然升的少了点。。。

Grassjelly

shellte 发表于 2014-10-24 17:13
忘了两样事情，1. 分租； 2. 后院granny flat。只要能做到这两点，这个房子肯定能正现金流。如果狠一点，连 ...

如果狠一点，Your self move into 车库, and rent your room out...

樱桃丸子

joerkky 发表于 2014-10-25 13:04
把钱放银行，也一定是涨的，只是涨幅跑不过CPI而已。

大家一谈到房子，就说房价长期看来一定涨，这个其 ...

跑不过CPI就是在贬值。房子也一样，涨不过CPI就是在跌。
投资都有风险，是要有眼光的。买房也有不少人赔的，不过相对其他投资更稳妥一些。
许多人都建议勿碰楼花，你偏要买，最后赔了，这样能说房产投资不可行吗，只能说你自己不懂得如何去投资。当然并不是每个楼花都亏，只是楼花风险较大，未来几年的增值都已经被开发商賺了，反正我是不会碰的。

AUDRMB

大家不觉得澳洲5％左右的印花税很高吗？不是长期持有，利润都让政府拿走了。

TDI

楼主邻居2百40万楼主估计也不差。这样的人有很多投资手段就别嘲笑吊斯买房了

T1234567

网上随便找一些数据和理论拿过来忽悠大家不算数
真心想请楼主自我介绍一下自己的经济状况和房地产投资经历
想坐稳地产投资论题这个大擂台首先自己必须有足够的相关经验

szren

不反驳，因为一家五口要有地方住啊所以楼主说的这个对俺们没有影响，外面涨到天上，落到地下，都与俺们无关啊。

liu263

T1234567 发表于 2014-10-25 15:31
网上随便找一些数据和理论拿过来忽悠大家不算数
真心想请楼主自我介绍一下自己的经济状况和房地产投资经历
...

“屁股决定脑袋”

=

立场决定观点

所以有房的总觉得涨，没房的总觉得要跌。

这就是感情因素超过了理性。

任何投资都要理性分析，所以我不介绍我的个人情况 - 这跟分析本身没有关系。

T1234567

任何投资都要理性分析，所以我不介绍我的个人情况 - 这跟分析本身没有关系。

怎么能让大家认同你的分析是”理性的“？ 那最起码楼主要在行业内吧，说白了，真正懂房地产做房地产的不会在这个帖子里浪费口水，原因大家都懂的。咱这门外汉进来纯粹学习，看了一通觉得对和自己一样的人不会有实际帮助，只会给我们造成各种“晕”。

楼主请继续，我闪~

640

楼主连投机和投资都没分好， 房子还分现房，楼花，商业，工业， 下面再分house, villa, duplex, townhouse, unit, apartment. 作为一种投资以及自有资产类别，仅用一个 P/E就想妄下定论， 也太不客观了。

同时也不要拿“外国” 的状况来推算澳洲， 这里本身就是一个不一样的个体， 你既不懂高价的房子回报本来就是低，也不懂这里房产投资是按10年来看的，说了等于没说。 就悉尼600多个区来说， 也没法用一个理由来概括增值或下跌的根本原因。

学而未精。

liu263

640 发表于 2014-10-25 17:14
楼主连投机和投资都没分好， 房子还分现房，楼花，商业，工业， 下面再分house, villa, duplex, townhouse, ...

说我没有分好，那你倒是说说啊？

640

liu263 发表于 2014-10-25 17:37
说我没有分好，那你倒是说说啊？

你又不给我钱，我浪费这时间教你干嘛？ 我傻啊

liu263

640 发表于 2014-10-25 17:44
你又不给我钱，我浪费这时间教你干嘛？ 我傻啊

我还说你傻呢，就不告诉你为啥。

讨论这个东西本来要有根有据，你一点说法没有，先上来说别人说的不对，然后又不说为啥。你不就是胡搅蛮缠么？

巴乔

房产爱好者和自行车爱好者和围棋爱好者一样，有自己的语境和寄托，没见谁争论该不该骑车和下围棋的。

你发起了讨论，关注着讨论，按耐不住争执几句，正说明你也是同道中人，只是寻找好的买点罢了

可是房产和垃圾题材股不同，别想着抄到最低抛在最高，随时都是买点，恐惧时想想为什么买，忘形时想想为什么恐惧。

简单才好，整些虚头八脑的没用

liu263

巴乔 发表于 2014-10-25 23:16
房产爱好者和自行车爱好者和围棋爱好者一样，有自己的语境和寄托，没见谁争论该不该骑车和下围棋的。

你发 ...

有见地。

n3c

虽然理性和现实有点差距
但还是理性点好
看着人家赚钱也不能眼红

jeffxia

昨天星期六（十月二十五号）抽空去看了四场拍卖：

第一场在Castle Hill Telfer Rd，是一所三房半砖半板结构的房子，地势不好（高但不平），最后由一对白人老夫妻以97万买走。

第二场在Beecroft Sutherland Rd ，火车道边上，1700平米大地，现场连十个人都不到，只有一个中国人举牌，跟中介电话中的另一个“bidder”竞拍（旁边一个白人老太婆笑说中介那个电话里根本没人讲话，他自言自语而已，看来白人更清楚这一类骗人把戏），最后叫到135万就上不去了，流拍。我问中介今天来参加拍卖的人怎么这么少，他说由于时间紧，他有三个bidder没来得及得到银行的 approve，所以今天没来。我有些纳闷：是不是最近银行收紧了 approve？

第三场和第四场都在Epping，一个在 Grant Close ，只有两个竞拍者，一个越南人和一个中国人，叫的很费劲，140万左右怎么也上不去了。另一场在Hermington street ，现场有两百人都不止，但举手的就两三个人（都是中国人），时间不长（说明竞争不激烈）便以141万成交。

根据我自己的观察，Epping这个地区的House卖140万应该是去年底今年初的价钱了，所以客观地看，这个地区的房价应该是已经一年没涨了。

结论是：目前悉尼房地产市场不温不火，房价亦无大升或是大跌，继续大幅上涨看似有不小难度（看的人多出手的比例极小，看来大家都在观望中），但成交量仍然令人满意（看了四场拍卖三场成交）。

银行应该还是安全的。

liu263

jeffxia 发表于 2014-10-26 07:21
昨天星期六（十月二十五号）抽空去看了四场拍卖：

第一场在Castle Hill Telfer Rd，是一所三房半砖半板结 ...

谢谢分享。

wilsonshen

樱桃丸子 发表于 2014-10-25 11:57
短期可能会出现这种情况，但长期一定是涨的。
投资也要有眼光，买房子也一样，要买到好的区，好的locatio ...

同意.
location 最重要

640

liu263 发表于 2014-10-25 17:55
我还说你傻呢，就不告诉你为啥。  

讨论这个东西本来要有根有据，你一点说法没有，先上来说别人说的 ...

从80年代开始，线上线下已经和无数愤青讨论了无数次了， 我确实知道谁更傻。 你可以放心。 你老继续。