有一点儿闲钱，是放在投资房offset账户里好，还是拿存款利息好？

若绮

看你的贷款利息多少了，我把我的投资房贷款最大化，有闲钱也不放里面，而且我每两年REFINANCE,把钱掏空，看个人目的吧，因为我要NEGATIVE GEARING

oy0801

找别的理财产品?which one?tks!

kc_zhang

mark

ddww

这个账比较复杂，谁给总结说明一下。

kr2000

无论是存offset省利息还是存款帐户赚利息，都是你的个人收入
当然是哪个高选哪个

跟工资一样，不会有人选工资低的因为税可以少交点吧

kc_zhang

kr2000 发表于 2014-5-12 15:41
无论是存offset省利息还是存款帐户赚利息，都是你的个人收入
当然是哪个高选哪个

会不会碰巧碰到这种情况，存offset收益高于存款利息，结果触发当年个人收入征税线，多缴了税，结果反而没有存银行赚利息好？

kr2000

kc_zhang 发表于 2014-5-12 15:50
会不会碰巧碰到这种情况，存offset收益高于存款利息，结果触发当年个人收入征税线，多缴了税，结果反而没 ...

有可能
如果发生了，只能说明政策的不合理性，一定不是一个长期的政策
这样的情况也可以用一些办法，比如捐款之类的来降低自己的收入

这贴讨论的话题，毫无疑问是哪个利息高放哪边

benemi

余额宝

羽航

扣税的部分只有投资房的利息，和offset账号里的金额没关系的

shuibian

madrista 发表于 2014-5-9 12:26
先谢谢大家的积极回应，不过看各位的回复，越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧：

Offset a/c是用于抵扣贷款本金。
根据你的例子 你自住房无贷款 那就不存在抵扣本金了。那本是最大程度的节约 是你的税后支出。

投资房的费用除了利息还有保险 council rate n water rate等大概3千五 若还有折旧 那就再有2千左右。 如果你的余钱能节省5000元内的利息 我建议还是放在offset.

kidz821

investment hose 放offset?
it is not the principle of investing

李十三

shuibian 发表于 2014-5-14 01:14
Offset a/c是用于抵扣贷款本金。
根据你的例子 你自住房无贷款 那就不存在抵扣本金了。那本是最大程度的 ...

錯。無論節省多少利息，都應該放對衝帳戶

madrista

昨天问了一下会计。她说不能一味地追求negative gearing。

goodsydney

1. 询问会计;
2. 用做投资.

sinokai

madrista 发表于 2014-5-9 12:26
先谢谢大家的积极回应，不过看各位的回复，越看越糊涂了。

简单一点儿提问吧：

你投资方式正现金流, 就一定要放offset. 因为你的贷款利率肯定高于你的存款利率, 相当于你存了一个5.5%的利息.

你给出数据, 我们算一下,你就明白了.

假设你可放入offset的资金为10万. 你现在收入应用税率为30%
那你把10万做为存款. 年息4%.
你一年的所得应为  投资方 (1800-1600)*12 = 2400. 利息一年所得100000*0.04=4000.  共计收入6400, 扣掉所得税30%, 实际收入4480.

如果你放入offset, 实际贷款额降低到250000, 按你的数据, 贷款利息5.5%, 每月应支付的利息, 1145.85, 你的租金收入1800, 没有存款利息, 因此全年收入(1800-1145.85)*12 = 7850.4, 扣除所得税为30% 实际收入为 5495.28,
这样看, 放入到offset 还是合算.

但是你的现金流是负的, 假设你的租金收入为1400, 每年损失2400.  还是存款吃利息合算.

我们可以看到, 还是100000,  存款拿利息4000, 减掉损失2400, 总收入为1600, 税后 1120
放入offset,  总收入(1400-1145.85)*12= 3049.8 税后2134.86

明白了吗?

再补充一点, 你自住房有贷款, 就不存钱了, 直接冲抵自住房的贷款啊, 切记切记!

s@au

sinokai 发表于 2014-5-16 13:37
你投资方式正现金流, 就一定要放offset. 因为你的贷款利率肯定高于你的存款利率, 相当于你存了一个5.5%的 ...

小白还是不太懂...

但是你的现金流是负的, 假设你的租金收入为1400, 每年损失2400.  还是存款吃利息合算.

我们可以看到, 还是100000,  存款拿利息4000, 减掉损失2400, 总收入为1600, 税后 1120
放入offset,  总收入(1400-1145.85)*12= 3049.8 税后2134.86


1120 < 2134.86, still offset win....

正负现金流是什么意思阿。...

sinokai

s@au 发表于 2014-5-16 14:34
小白还是不太懂...

但是你的现金流是负的, 假设你的租金收入为1400, 每年损失2400.  还是存款吃利息合算 ...

对不住, 脑子乱了. 自己把自绕糊涂了. 把问题简单复杂化了.
你就放入到offset 就是最大化的.因为不管你的投资是正现金流还是负现金流, 你贷款利率肯定高于你的存款利率.
放入到offset等同于按照贷款率存钱.

从这个角度, 肯定放在offset里面合算.
之前算半天, 是我脑子进水了

s@au

sinokai 发表于 2014-5-16 15:03
对不住, 脑子乱了. 自己把自绕糊涂了. 把问题简单复杂化了.
你就放入到offset 就是最大化的.因为不管你的 ...

nononoooo.....your explanation is so good and clear~ thanks!!

Max01

tigerbalm 发表于 2014-5-6 14:02
You don't need to pay tax for the interest saved in offset account, whereas tax may be payable for t ...

正解，而且offset account省利息肯定比saving account的利息高。

urbb

我也在想这个问题，想来想去，如果没有再投资，还是取出现金放家里比较好．
这样负扣税可以多做一点．你去存款的话也是要付利息税的．

madrista

urbb 发表于 2014-5-19 21:35
我也在想这个问题，想来想去，如果没有再投资，还是取出现金放家里比较好．
这样负扣税可以多做一点． ...

放在家里，现金就相当于贬值了啊，我感觉最差的投资方式也是拿银行利息。虽然会交一部分税，但缴税的金额毕竟要小于利息的收入啊。

urbb

madrista 发表于 2014-5-20 15:04
放在家里，现金就相当于贬值了啊，我感觉最差的投资方式也是拿银行利息。虽然会交一部分税，但缴税的金额 ...

嗯，得好好算一算，我其实也糊涂的很。但是已经正现金流了，变成租金收入要加上正常收入去纳税了，最后卖的时候还要交CGT对不对？那投资房变成多缴税的工具了。
可能得要看看正常的年收入是多少，如果已经十万以上了，不管是放OFFSET还是存银行，都是要累加上去付比较高的税，对吧？

zcwhy

madrista 发表于 2014-5-6 14:00
我也知道放在offset里好，不过上次哪个朋友跟我说过，好像如果这样做不划算。。。 ...

你利息收入还要扣税呢？对冲就很好了

你朋友说反了吧！

Mercia

urbb 发表于 2014-5-20 15:55
嗯，得好好算一算，我其实也糊涂的很。但是已经正现金流了，变成租金收入要加上正常收入去纳税了，最后卖 ...

那就再拿去买投资房呗

urbb

Mercia 发表于 2014-5-20 23:57
那就再拿去买投资房呗

再买呀？摊子大了点吧？有点投机倒把的感觉了。

jacky.shi

可以借给我，我给你比offset高的利息。

steelau

这也问呀？

网络天空

放在银行也不能放到saving帐户里

雷拜客

mark

dingyipu

你存款利息非常高吗？