高手进！分分伺候！自住房房贷还没还清还想买投资房，是不是太激进了？

李十三

迷茫的july 发表于 2014-4-30 19:12
股票真不敢碰，实在一窍不通

其實地產也不簡單。或者你兩樣都學。到時候可以兩種都投資。

李十三

CDCD 发表于 2014-4-30 21:07
我们晕忽忽就买了两个房。背了一屁股债。3房townhouse买成35万，变成投资房后440周租。
本来觉得是负扣税就 ...

其實正現金流更好。

Mercia

买投资房等升值的话，也要交capital gain 啊

Houseduoduo

迷茫的july 发表于 2014-4-30 16:38
是的，所以想上来问问各位前辈的意见呢。不过我的想法是房子长远看总是升值的，钱总是贬值的，如有可能， ...

自住房房贷还没还清还想买投资房, 我认为一点都不激进，相反是最佳方案。
原因就是你攒钱的速度赶不上房子涨价的速度。 买的越迟买的越贵。
如果你准备长期投资，我认为可以买。

迷茫的july

Houseduoduo 发表于 2014-4-30 22:15
自住房房贷还没还清还想买投资房, 我认为一点都不激进，相反是最佳方案。
原因就是你攒钱的速度赶不上房 ...

但是最近悉尼楼市涨的很厉害，唱跌的很多，我也觉得利息貌似已经触底了，下面加息可能比较大，房价会不会掉头向下也不好说。所以想观望一阵，趁机学习一些理财知识，等有合适的机会再出手。

Houseduoduo

迷茫的july 发表于 2014-4-30 22:21
但是最近悉尼楼市涨的很厉害，唱跌的很多，我也觉得利息貌似已经触底了，下面加息可能比较大，房价会不会 ...

看你想等多久了，利息在三个月内应该不会涨，三个月以后涨不涨，银行的专家都没法估计了。

只要利息不上调，房价就不会跌的。 这个就靠自己判断了。

hilltop-bear

迷茫的july 发表于 2014-4-30 22:21
但是最近悉尼楼市涨的很厉害，唱跌的很多，我也觉得利息貌似已经触底了，下面加息可能比较大，房价会不会 ...

房产投资都是看长期的。比如说我们六年前买的自住房现在升值很多，那多出来的几十万equity拿出来投资房产，如果眼光好，未来又可以创造不少equity。长工资六年能赚多少呢？但是呢，投资房产确实很容易被误导，因为持有成本不容易计算出来。我们建立的数学模型预测象我们这样的双职工工薪阶层，全贷款买一个六十万左右的投资房，大约需要十到十五年才能实现现金正流量（已考虑负扣税）。十五年后房子基本可以自己养活自己，那时候如果房产升值理想，卖或者继续持有收租都是很好的选择，但此前十五年我们做好打算要现金补贴。这门生意是赚是赔，考的就是眼光和胆量。

每次楼市上涨都给人感觉楼价到顶了，但是楼市还是会上涨的，只不过时间问题。房产投资赌的就是时间的价值

ccchoo

好好找正现金流的房子，难但是还是有希望的。房子再怎么跌也过几年后看都是好价钱。因为你是单收入，所以你工作的安全度要考虑，万一你的房子达不到正现金流。其实我哪怕买了比较新的房子也没去做折旧退税，因为等你以后卖出投资房的时候，因为房价折旧，房子的价值少了，你的固定资产增值税就高了，我现在做的的是打平，既不贴钱也不从房租收入里面赚多少钱，目前我的房租收入扣掉银行利息，物业费，保险等等费用结余大概10块钱每周，一年520，修修东西刚刚好。

迷茫的july

ccchoo 发表于 2014-4-30 22:55
好好找正现金流的房子，难但是还是有希望的。房子再怎么跌也过几年后看都是好价钱。因为你是单收入，所以你 ...

多谢指教，白条打上。btw请问您的投资房是unit/apt还是house啊？

迷茫的july

hilltop-bear 发表于 2014-4-30 22:36
房产投资都是看长期的。比如说我们六年前买的自住房现在升值很多，那多出来的几十万equity拿出来投资房产 ...

多谢指点，我会好好学习的

kenkoh40

大把人这样做

ccchoo

迷茫的july 发表于 2014-4-30 23:00
多谢指教，白条打上。btw请问您的投资房是unit/apt还是house啊？

unit。
house比较难实现正现金流，你可以去看看同样区域3房的house和3房unit出租的价钱，然后再看看买的价钱，差多少。house卖价贵过unit不止一倍租金不会多过40%.当然我知道有些投资者把house隔成多几个房间，厅也招租，当然收的租金是多点了，不过房子的损耗相对比较大，当然如果你太太不上班可以常常去看看，打扫就另当别论。
还有就是house首期投入的钱比较大，这些钱同样的区可以买2.5到3个unit了，分开投资比较好控制。

c_hwh

学习

亚雷特

一大堆自住房没还清就买投资房的人。很多都没还几万就买了。

关键就是你的收入，你是否单身/结婚，结婚了是不是有孩子，配偶是否工作，你自住房现在的估价，你投资房的估价和预计租金收入，以及一定的存款，一般来说最少最少也得有20K。银行也会看你的debt/credit ratio，首付不够80% 大部分情况要交LMR了，不过见过神人贷出102%。。贷90%~95%的人还不少。

但是你这情况买投资房你就是想赚租金收入的话还是要慎重。

京昆

我也正有此意

厉害

楼主我跟你情况差不多。工薪收入，自住还没还完。3年前签了一个楼花，100%贷款。去年楼花settle了，虽是有一点点负扣税，但是考虑到抵回来的税，还算是正现金流，也就是说目前可以房子自己养自己，这样没有太多负担。

xialiaoliao

没听说谁自住房还清了才买投资房的， 呵呵。
觉得LZ是太保守了。

mlink3

迷茫的july 发表于 2014-4-30 22:21
但是最近悉尼楼市涨的很厉害，唱跌的很多，我也觉得利息貌似已经触底了，下面加息可能比较大，房价会不会 ...

我给你 的建议是keep paying your mortages to about 100k in debt 和 等。。。到下一次的地点入手。
房子不是一直涨。。跌起来的时候比股票还残，只是大多数人意识不到而以， 因为它和股票最大差别是， 房子是可以主人的， 虽然都不能当饭吃。

mlink3

厉害 发表于 2014-5-1 10:48
楼主我跟你情况差不多。工薪收入，自住还没还完。3年前签了一个楼花，100%贷款。去年楼花settle了，虽是有 ...

也就是说房子一租不出去或利息一涨， 你就亏了

厉害

mlink3 发表于 2014-5-1 12:18
也就是说房子一租不出去或利息一涨， 你就亏了

还没有这么严重。我那个公寓位置不错，很抢手，周边空置率基本是零。settle之前就租出去了，而且很快就已经涨了次房租。
利息涨到7。5%之前都是正现金流。

天涯浪客

羡慕一下有钱人。上个正现金流的成交记录，最近的，正现金流的房子多的是。

52/159-163 Chapel Road South, Bankstown
Sold $345,000 in Apr 2014 [Rectify]
Rent $390pw in Nov 2013
Apartment: 2  1  1

我对房产投资的理解：现金流为主，涨跌随缘。

当然我的投资方式是比较保守的，如果激进一点的，可以砸个2E的House试试。

hm3156280

迷茫的july 发表于 2014-4-30 19:14
你说的每个名词我都得好好研究下，因为像听天书一般。行道太浅太浅了  ...

不好意思。。。。  因为70%的时间都是跟西人打交道，很多后来学的词不知道怎么翻译中文。求原谅。。。。(monkey25)

Georgie

迷茫的july 发表于 2014-4-30 19:12
股票真不敢碰，实在一窍不通

不管怎么说房子是不动产。股票玩的好,賺翻,玩不好,连翻本的力都无!

sayaaz

hilltop-bear 发表于 2014-4-30 20:54
楼主，你真是太小白了。不要轻易投资，建议你先订一本smarter investor杂志好好学习一下再投资吧。我们丢做 ...

你太能了！能分享你的模型吗？我家的头对这些一窍不通，我虽然知道应该理财，去不知从何入手，虽然一天的忧虑一天当就够了，可是却总是焦虑！

wcsydney2000

投资也要看眼光，也不是一定赚，地点，价钱，时机都很重要。

604

sayaaz 发表于 2014-5-2 01:14
你太能了！能分享你的模型吗？我家的头对这些一窍不通，我虽然知道应该理财，去不知从何入手，虽然一天的 ...

理什么财，买房后每月能还上贷款就是最好的理财。

mr_founder

收入大于支出，可以考虑。

（如果投资房80%出租时间，还能承受，就买！）

willjia

正常

mgw301

投资小白问个问题，澳洲有国内银行卖的那些理财产品吗？好像从没听说过。

gracehyh

膜拜offset里有20万还这么沉得住气的。。。