投资房负扣税是不是快要取消了？

symeteor

mlink3 发表于 2014-4-9 10:14
这个贴怎么没人顶？
如果变成真的话。。所有的人都倒霉。。
澳洲房产将变为投机项目。股票涨。面临严重通胀 ...

难道现在澳洲房产不是投机项目？
我是理解不了为啥取消负扣税会有你后面的那些结论

厉害

我的理解是这样的：
1.负扣税是很多房产投资者的重要考虑因素（甚至是决定因素）如果取消负扣税，很多投资者目前认为可行的房产投资将变得无利可图。现金流大打折扣，所以很多投资者将不得不出售房产。此举必然导致房价下跌，尤其是公寓和排屋。
2.由于取消负扣税，房产投资的吸引力大大下降，其他投资渠道比如股市等等将收益（至少是短期收益）。
3. 取消负扣税后短时间内，房价下跌。卖家主要是投资者，而买家中自住者的比例将会逐渐上升，但是很多买家不会急于入手，而是观望，期待房价继续下跌。
4. 市面上可供出租的房子减少，租金开始上涨。收到租金上涨和房价下跌双重因素的鼓励，更多的租客开始考虑买房。
5. 租金上涨减少了投资者卖房的压力，而越来越多的自主买房者也开始入市，给房价提供支撑。房子的供需关系达到新的平衡点。所以说房价下跌是一定的，房租上涨也是一定的。房产投资者减少是一定的。民不聊生倒是不一定。

Bubblegal

折旧方案可能会有所改变

沉默的熊

是否取消负扣税得看泡沫够不够大。

zn7726

smurphy 发表于 2014-4-6 22:16
利息和其它现金支出作为负扣税合情合理，但我觉得折旧这一块会有争议，可能会动这一块 ...

房子投资上的窟窿, 要从你PAYG收入上补, 这个就不合理了, 如果是用房产投资前后几年的收益, 或者折旧来补窟窿, 这个就合理了.

07-08年那阵足迹里比较火热的讨论过取消NG的问题, NG的确有这点不合理的地方.

mlink3

厉害 发表于 2014-4-9 10:48
我的理解是这样的：
1.负扣税是很多房产投资者的重要考虑因素（甚至是决定因素）如果取消负扣税，很多投资 ...

如果房子的投资价值大幅度降低。 那么股票和小生意的投资将会上升， 很多有些房产的人都会转移资金， 甚至放弃稳定工作去作生意或者用卖掉房子的钱去做自己想做的事。这样的话， 劳工市场会紧张。 由于个体business的增多， 对低级劳工的需求会增大， 从而推高低级劳工工资， 有资金或本事的人， 不再愿意被剥削， 高等劳工减少， 公司招认， 工资push up. 通货膨胀。 过一段时间后，公司承受不住， 开始裁员。小生意的投资上升， 竞争激烈， 你死我亡。市场数据变差。

做房产的人只要开个公司， 负扣税仍然继续。这个政策决不会stop rich to be richer. It will only stop "Poor to become rich"

什么东西

厉害 发表于 2014-4-9 10:48
我的理解是这样的：
1.负扣税是很多房产投资者的重要考虑因素（甚至是决定因素）如果取消负扣税，很多投资 ...

可供出租的房子减少的同时，租客也在减少，这点不引起租金上涨

mlink3

什么东西 发表于 2014-4-9 11:25
可供出租的房子减少的同时，租客也在减少，这点不引起租金上涨

可供出租的房子是大量减少， 租客是小量减少

什么东西

mlink3 发表于 2014-4-9 11:20
如果房子的投资价值大幅度降低。 那么股票和小生意的投资将会上升， 很多有些房产的人都会转移资金， 甚 ...

你的意思是，比如ALDI进来了，带来的不是给wws和coles的压力和竞争，而是通胀？呵呵

厉害

什么东西 发表于 2014-4-9 11:25
可供出租的房子减少的同时，租客也在减少，这点不引起租金上涨

这个是有因果和先后关系的。取消负扣税首先会导致投资者抛售房产并导致房价下跌。而后才会有租客入市买房。短期来看，由于出租房源减少，租金上涨是大概率事件。中长期来看趋势不明，毕竟不确定因素太多。

findcaiyzh

应该不是那么容易的。

f18

Nothing better than cutting government jobs, getting rid of RDOS, Decreasing their pays and lowering their super, and making them working as effective and efficient as possible. That saves a lot.

Make them real public servant as they are.

mlink3

什么东西 发表于 2014-4-9 11:29
你的意思是，比如ALDI进来了，带来的不是给wws和coles的压力和竞争，而是通胀？呵呵 ...

难道不是吗？跟十几二十年前相比， 现在澳洲的钱是越来越难赚了。 投资的风险也越来越大了， 但是人工还是差不多， 投资回报大多数都很底， 但房价涨，水电煤， 政府各项费用， 都暴涨。而 物价略涨。 老百姓除了掉在房子虚幻的梦里， 没有房子的老百姓生活水平其实是大大下降。 是什么造成的？就是竞争。有竞争就会keep the price low, 但有竞争就会有淘汰。 一旦房子虚幻的梦做不了了， 老百姓就不会甘于现在收入水平， 什么都会改变， 几乎是重新洗牌。

什么东西

mlink3 发表于 2014-4-9 11:52
难道不是吗？跟十几二十年前相比， 现在澳洲的钱是越来越难赚了。 投资的风险也越来越大了， 但是人工还 ...

呵呵

厉害

”有竞争就会keep the price low“，这个不会导致通货膨胀。

工资上涨导致的”成本推进型通货膨胀“is unlikely to happen soon. Especially in short term when the unemployment rate is still on the rise.

mlink3

厉害 发表于 2014-4-9 12:12
”有竞争就会keep the price low“，这个不会导致通货膨胀。

工资上涨导致的”成本推进型通货膨胀“is unl ...

有竞争就会keep the price low“ -> hence would be able to keep the wage low as the profit margin is not that big in this competitive market. -》 lower living standard

Government pension and allowance is getting higher and higher each year as basic living standard increases year by year too and soon it will be a situation where a low end labor job can only earn a figure that is marginally higher than the government allowance and lots of those low income earner would choose not to go to work. When that happens, wage will rise so as salary.

This is called "what goes around, comes back"...butterfly effect.

厉害

This is called "what goes around, comes back"...butterfly effect. 你举的这个例子不是butterfly effect。

butterfly effect is the sensitive dependency on initial conditions in which a small change at one place in a deterministic nonlinear system can result in large differences in a later state. （ref. from  Wikipedia)

这种树形的无限引申推导，最终一定会推导出你所希望的结论，但是里面的假设因素太多，结果非常不可靠甚至是荒诞的。按照你这种推理，竞争会导致通货膨胀，缺乏竞争是不是就会导致通货紧缩呢？工资下降导致通胀，工资上升是不是会导致通货紧缩呢？工资上升引发通缩是不是很可笑？

mlink3

competitive market -> keep the price low --> lower wage ..without any intervention, everything will work as fine as is now. But with government's intervention such as abolishing negative gearing, you will have below choices:

if you can make money thru other ways like investment for instance, people will bear that low wage and so that business still runs and prices still low and everyone will still be happy.

if you cannot make money thru other ways due to low return in investment or too high risk in the investment, then people will no longer bear the low wage and so that the business cannot run and prices will go up and every one will not be happy.

mlink3

厉害 发表于 2014-4-9 12:40
This is called "what goes around, comes back"...butterfly effect. 你举的这个例子不是butterfly effect ...

competitive market -> keep the price low --> lower wage ..without any intervention, everything will work as fine as is now. But with government's intervention such as abolishing negative gearing, you will have below choices:

if you can make money thru other ways like investment for instance, people will bear that low wage and so that business still runs and prices still low and everyone will still be happy.

if you cannot make money thru other ways due to low return in investment or too high risk in the investment, then people will no longer bear the low wage and so that the business cannot run and prices will go up and every one will not be happy

lubber

on one side, house price going down as ppl are selling, but on another hand, house price up because seller will transfer their lost to the buyers side,

steven_sa

投资房多是些怕多交税的工薪买个房扣税用．

mlink3

steven_sa 发表于 2014-4-9 14:54
投资房多是些怕多交税的工薪买个房扣税用．

澳洲的房产大都是这样的人操控着。

pinkov

负扣税少交的税少与小生意逃的税。中产阶级一年payg一般都有二三万，一般房子能抵一万左右，所以税局还能收到一两万。一个小生意能交一两万税的很少。 而且central link 福利是按你的总资产评定， 有投资房的一般都没有福利， 但是很多小生意者还能领福利因为账面不赚钱。所以Ng 还是公平的。

scorpionzn

604 发表于 2014-4-6 19:26
87一88年负扣税取消过，租金暴涨50％以上。

刚刚google了一下，是1985年7月-1987年9月，调整过负扣税政策，而不是完全取消。
http://en.wikipedia.org/wiki/Negative_gearing_(Australia)#Political_History

当时是改成投资房的利息/折旧等支出，只能抵扣房租收入，而超出部分不能抵扣工资和其他收入。也就是说，如果你某套投资房一年支出是30000块，房租收入20000块，最多只能抵扣20000块房租的税，而多出来的10000块不能继续抵扣你的工资和其他收入。

这样的话，对于工资收入80k左右的人来说，一年将多交3250块的税。所以这些损失肯定会转嫁到租客身上。到1987年9月为止，全国大城市平均租金上涨了21.8%。
http://blog.rpdata.com/2012/12/n ... the-housing-market/

所以调整负扣税政策，个人觉得是双输的结果，对投资者和租房者都是损失。还会增加私下现金交易，管理混乱等结果。

KKei

现在政府都彻底发疯了,连申请签证用信用卡付款都要收surcharge.

调整负扣税没有什么不可能的.

Platinum_ADL

这，应该是好消息吧？

shayy

jhsun3 发表于 2014-4-7 11:28
这和房子折旧没关系。取消负扣税只是你最多只能和租金的收入抵消到＄０，而不是目前可以抵消了租金后，如 ...

这个似乎比较靠谱
说实话，要是涨30%还能租出去的话，难道善良的投资房东们会不涨？

shayy

看到wiki上一段话，挺有意思的，贴过来
http://en.wikipedia.org/wiki/Negative_gearing_(Australia)

”Keating initially changed this legislative treatment only months prior to attempting to revert to the original. Politically, those who took immediate benefit from the initial change, made false claims that any attempt to remedy the situation would give rise to an explosive increase in rent costs. There was no statistical or real world data to support this claim, other than a small blip in rentals in a small part of Sydney. This was enough to have Hawke/Keating submit to the landlords demands and remove the attempt at repairing the initial decision.“

troublefree

房价猛涨, 投资人数猛涨, 投资总额猛涨, 负扣税总额自然猛涨.
从前用10亿纳税人的钱就够, 现在要用100亿才够. 今后还得猛涨.
俺知道一个地产商, 几百套的在负扣税. 可怜P民交税给他们.

ellepopo

取消不至于最多加个CAP