7年涨了30%, 这套投资房赚到钱了吗?

astina

是一个盈利的投资，不一定是一个好的投资，因为10年里市场一定有回报更好的投资，而你的借贷能力已经被这个房子占满了 -- 可以这样说吗？

夢回唐朝

原帖由 astina 于 2008-2-11 13:27 发表
是一个盈利的投资，不一定是一个好的投资，因为10年里市场一定有回报更好的投资，而你的借贷能力已经被这个房子占满了 -- 可以这样说吗？

偶也是这样考虑的

休

原帖由 astina 于 2008-2-11 13:27 发表
是一个盈利的投资，不一定是一个好的投资，因为10年里市场一定有回报更好的投资，而你的借贷能力已经被这个房子占满了 -- 可以这样说吗？

因为租金收益与支出持平,银行评沽时只会有小的影响.除非房价趺了.

astina

如果投资的好，房价涨了，还能套出更多的equity，所以相对来说，不是一个好的投资？

tonyju626

Both good investment depends what you want. But Xiu's investment is almost riskless in current Sydney market(I think).

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-2-11 13:50 编辑 ]

休

原帖由 astina 于 2008-2-11 13:33 发表
如果投资的好，房价涨了，还能套出更多的equity，所以相对来说，不是一个好的投资？

什么叫好的投资?投入和回报是衡量的标准,对普通人来说,10%稳定增长,对有经验的人20%---40%增长.

baolqun

原帖由 休 于 2008-2-11 13:23 发表
换个角度思考,假如10年前买入30万的aprtment,100%借贷,租金收入刚好cover所有支出,10年后33万卖出,房子只增值10%,但我空手套了2万出来,算不算好的投资?

如果有这样的房源麻烦告诉我一下。。。不用额外出cash flow空手套2万真不错。。。适合我这种没钱的投资者。。。

1997

被搞糊涂了。

applenet

原帖由 休 于 2008-2-11 13:23 发表
换个角度思考,假如10年前买入30万的aprtment,100%借贷,租金收入刚好cover所有支出,10年后33万卖出,房子只增值10%,但我空手套了2万出来,算不算好的投资?

完全不存在的可能，如果租金是能COVER所有费用，我给你算个帐，利息现在都到了９％，我就按８％算，再加上其他年度费用，至少加到了１０％，意思是什么呢，３３万的房子，你一年投入至少要３。３万（如上所说的１００％借贷），处以５２周，每周租金６３４？疯了！

这你还没算３０万涨到３３万要交的税和AGENT费用，你的假设不存在。

applenet

反倒是，３０万１０年前买的房子，如果现在６０万了还有可能租到５００刀每周以上。

tonyju626

It's just an example. pretty similar to some uni-lodge cases.

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-2-11 14:46 编辑 ]

北风

原帖由 baolqun 于 11/2/2008 12:51 发表


如果有这样的房源麻烦告诉我一下。。。不用额外出cash flow空手套2万真不错。。。适合我这种没钱的投资者。。。

现在的环境，这样的房子很难找
但是5年以前还是有一些的

不知道有没有人看过这本书
Steve McKnight， From 0 to 130 Properties in 3.5 Years
应该是2003年出版的，当时很流行，很多投资人因为这本书收益至今
书中讲述的一些例子就是这样的房子

随着现在房租的上涨，虽然很难到正cash flow的状况
但是至少可以抵消一些房贷的上涨，尤其是很多投资房的房贷是固定的

其实这个房子还是个不错的投资
关键在于不错的租金，这可以让投资者可进可退，继续持有也未尝不可的
话说回来，悉尼一些地区的房价的低增长可真让很多投资人失望呢

夢回唐朝

原帖由 baolqun 于 2008-2-11 13:51 发表


如果有这样的房源麻烦告诉我一下。。。不用额外出cash flow空手套2万真不错。。。适合我这种没钱的投资者。。。

感觉还有个问题，这100%的loan貌似不容易,好像还传过以后可能必须20%首付了

zn7726

01年5月 319K买入,
08年3月 425K卖出,

好像SYD一般地区的unit, 也就是这样的涨幅了 ...

patrickzhu

我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱，7年后，靠着房产很安全地多出好几万刀来，不是很好吗。
当初楼主如果有319K，那就没话讲了，肯定失败啦。

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:53 编辑 ]

lisacai

西边雨

不是很懂。买房的stamp duty等费用呢？贷款100%，这些费用还是要付的吧？

suosuo

原帖由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:32 发表
我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱吗，7年后，靠着房产很安全地多出好 ...

yes, you are right

[ 本帖最后由 suosuo 于 2008-2-11 15:49 编辑 ]

西边雨

0首付，租金cover 利息，这样的房子在哪儿能找到，我也想买~~

典

休大师把买房成本设成33万, 可能有点不够, 估计要34万吧, (这个不懂,)

租金也没有Cover到利息, 还是要向政府扣税回来,
假设卖房成本18K (没卖过,不懂)
最后的增值 看起来是 425-340-18=67K, 扣掉税,大约剩50K

7年累计总的损失35K, ( 实际上前几年损失得多,因为那时候房租低, 所以应该高于35K )

最后还剩15K是真正的利润

考虑到政府每年扣税回来3000多, 总共扣回来> 20K

可以这么说, 如果没有付扣税, 是要亏的,

[ 本帖最后由 goldensun 于 2008-2-11 15:17 编辑 ]

典

现在基本上搞懂了投资房赚钱的计算方法了,
等以后有钱了,也买投资房去

夢回唐朝

还有个疑问，怎样能100%LOAN并且INTEREST ONLY，利息会比正常的高很多吗？

astina

一般需要和自住房捆绑来着，因为自住房有足够equity

qisiwole

原帖由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:32 发表
我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱，7年后，靠着房产很安全地多出好几 ...

impossible 自己没有一分钱, rental can't cover all the ongoing.

ccj5124

原帖由 黑山老妖 于 2008-2-11 12:35 发表
Use this spreadsheet to work out return.

5yr IRR 36.6% is pretty good, right?

applenet

原帖由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:32 发表
我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱，7年后，靠着房产很安全地多出好几 ...

楼主是零首付,但是别忘了7年里他还不断要往里面投钱呐,租金无法COVER利息及其他支出啊.

黑山老妖

原帖由 ccj5124 于 11/2/2008 19:06 发表


5yr IRR 36.6% is pretty good, right?

Errr...
I would say it's pretty crappy. It's about 6.4% a year. Not too bad but I would not say it's good.
Long term average return for real estate is at least 8%.

Gina

好像很低，我觉得2007一年很多房子就涨了这个数。如果是Unit的话还行，资金回报率还不错

patrickzhu

原帖由 applenet 于 2008-2-11 19:31 发表
楼主是零首付,但是别忘了7年里他还不断要往里面投钱呐,租金无法COVER利息及其他支出啊.

嗯，是的，仔细的看了一遍。

就是要算
（卖房425K + 房租收入 + 负扣税收入）-（买房319K + 7年的还贷利息 + 7年的维护费用strata等 + 物业买卖的各类费用）
这个盈利休版算了，是大约5.5万刀（before CGT）。
如果当初楼主只拿出2万现金交买房杂费（其余统统贷款），是不是可以理解成这个2万刀7年后变成了5.5万刀，这么看还是不算坏呀？

qisiwole

原帖由 applenet 于 2008-2-11 19:31 发表


楼主是零首付,但是别忘了7年里他还不断要往里面投钱呐,租金无法COVER利息及其他支出啊.

谢谢你把我的话翻译了一遍