7年涨了30%, 这套投资房赚到钱了吗? - 第3页 - 地产投资 - 新足迹

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楼主:典	7年涨了30%, 这套投资房赚到钱了吗? [复制链接]

astina

管理员

发表于 2008-2-11 13:27 |显示全部楼层

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是一个盈利的投资，不一定是一个好的投资，因为10年里市场一定有回报更好的投资，而你的借贷能力已经被这个房子占满了 -- 可以这样说吗？

夢回唐朝

银靴族

发表于 2008-2-11 13:28 |显示全部楼层

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原帖由 astina 于 2008-2-11 13:27 发表
是一个盈利的投资，不一定是一个好的投资，因为10年里市场一定有回报更好的投资，而你的借贷能力已经被这个房子占满了 -- 可以这样说吗？

偶也是这样考虑的

憶昔開元全盛日天下朋友皆膠漆眼界無窮世界寬安得廣廈千萬間

休

金靴族

发表于 2008-2-11 13:32 |显示全部楼层

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原帖由 astina 于 2008-2-11 13:27 发表
是一个盈利的投资，不一定是一个好的投资，因为10年里市场一定有回报更好的投资，而你的借贷能力已经被这个房子占满了 -- 可以这样说吗？

因为租金收益与支出持平,银行评沽时只会有小的影响.除非房价趺了.

astina

管理员

发表于 2008-2-11 13:33 |显示全部楼层

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如果投资的好，房价涨了，还能套出更多的equity，所以相对来说，不是一个好的投资？

tonyju626

银靴族

发表于 2008-2-11 13:35 |显示全部楼层

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Both good investment depends what you want. But Xiu's investment is almost riskless in current Sydney market(I think).

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-2-11 13:50 编辑 ]

休

金靴族

发表于 2008-2-11 13:38 |显示全部楼层

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原帖由 astina 于 2008-2-11 13:33 发表
如果投资的好，房价涨了，还能套出更多的equity，所以相对来说，不是一个好的投资？

什么叫好的投资?投入和回报是衡量的标准,对普通人来说,10%稳定增长,对有经验的人20%---40%增长.

baolqun

银靴族

发表于 2008-2-11 13:51 |显示全部楼层

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原帖由休于 2008-2-11 13:23 发表
换个角度思考,假如10年前买入30万的aprtment,100%借贷,租金收入刚好cover所有支出,10年后33万卖出,房子只增值10%,但我空手套了2万出来,算不算好的投资?

如果有这样的房源麻烦告诉我一下。。。不用额外出cash flow空手套2万真不错。。。适合我这种没钱的投资者。。。

既不回头，何必不忘。既然无缘，何须誓言。今日种种，似水无痕。明夕何夕，君已陌路。
_________________________________________________________________________________
If (! turnback) {
forget = false;} else if (! possible) {
promise = null;}For (events in life) { // Where as water leaves no scar;
While (day == true and night == true) {
road = null;
person = &quot;stranger&quot;;
Return road, person;
}}

1997

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禁止发言

发表于 2008-2-11 14:31 |显示全部楼层

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被搞糊涂了。

applenet

金靴族

发表于 2008-2-11 14:38 |显示全部楼层

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原帖由休于 2008-2-11 13:23 发表
换个角度思考,假如10年前买入30万的aprtment,100%借贷,租金收入刚好cover所有支出,10年后33万卖出,房子只增值10%,但我空手套了2万出来,算不算好的投资?

完全不存在的可能，如果租金是能COVER所有费用，我给你算个帐，利息现在都到了９％，我就按８％算，再加上其他年度费用，至少加到了１０％，意思是什么呢，３３万的房子，你一年投入至少要３。３万（如上所说的１００％借贷），处以５２周，每周租金６３４？疯了！

这你还没算３０万涨到３３万要交的税和AGENT费用，你的假设不存在。

applenet

金靴族

发表于 2008-2-11 14:39 |显示全部楼层

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反倒是，３０万１０年前买的房子，如果现在６０万了还有可能租到５００刀每周以上。

tonyju626

银靴族

发表于 2008-2-11 14:41 |显示全部楼层

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It's just an example. pretty similar to some uni-lodge cases.

[ 本帖最后由 tonyju626 于 2008-2-11 14:46 编辑 ]

北风

白金靴族

发表于 2008-2-11 14:41 |显示全部楼层

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原帖由 baolqun 于 11/2/2008 12:51 发表

如果有这样的房源麻烦告诉我一下。。。不用额外出cash flow空手套2万真不错。。。适合我这种没钱的投资者。。。

现在的环境，这样的房子很难找
但是5年以前还是有一些的

不知道有没有人看过这本书
Steve McKnight， From 0 to 130 Properties in 3.5 Years
应该是2003年出版的，当时很流行，很多投资人因为这本书收益至今
书中讲述的一些例子就是这样的房子

随着现在房租的上涨，虽然很难到正cash flow的状况
但是至少可以抵消一些房贷的上涨，尤其是很多投资房的房贷是固定的

其实这个房子还是个不错的投资
关键在于不错的租金，这可以让投资者可进可退，继续持有也未尝不可的
话说回来，悉尼一些地区的房价的低增长可真让很多投资人失望呢

If you let people believe that you are weak, sooner or later you’re going to have to kill them.

夢回唐朝

银靴族

发表于 2008-2-11 14:48 |显示全部楼层

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原帖由 baolqun 于 2008-2-11 13:51 发表

如果有这样的房源麻烦告诉我一下。。。不用额外出cash flow空手套2万真不错。。。适合我这种没钱的投资者。。。

感觉还有个问题，这100%的loan貌似不容易,好像还传过以后可能必须20%首付了

憶昔開元全盛日天下朋友皆膠漆眼界無窮世界寬安得廣廈千萬間

zn7726

水晶靴族

发表于 2008-2-11 14:55 |显示全部楼层

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01年5月 319K买入,
08年3月 425K卖出,

好像SYD一般地区的unit, 也就是这样的涨幅了 ...

patrickzhu

水晶靴族

发表于 2008-2-11 15:32 |显示全部楼层

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我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱，7年后，靠着房产很安全地多出好几万刀来，不是很好吗。
当初楼主如果有319K，那就没话讲了，肯定失败啦。

[ 本帖最后由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:53 编辑 ]

lisacai

铜靴族

发表于 2008-2-11 15:41 |显示全部楼层

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西边雨

皮靴族

发表于 2008-2-11 15:41 |显示全部楼层

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不是很懂。买房的stamp duty等费用呢？贷款100%，这些费用还是要付的吧？

suosuo

铜靴族

发表于 2008-2-11 15:45 |显示全部楼层

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原帖由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:32 发表
我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱吗，7年后，靠着房产很安全地多出好 ...

yes, you are right

[ 本帖最后由 suosuo 于 2008-2-11 15:49 编辑 ]

西边雨

皮靴族

发表于 2008-2-11 15:47 |显示全部楼层

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0首付，租金cover 利息，这样的房子在哪儿能找到，我也想买~~

典

银靴族

发表于 2008-2-11 16:10 |显示全部楼层

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休大师把买房成本设成33万, 可能有点不够, 估计要34万吧, (这个不懂,)

租金也没有Cover到利息, 还是要向政府扣税回来,
假设卖房成本18K (没卖过,不懂)
最后的增值看起来是 425-340-18=67K, 扣掉税,大约剩50K

7年累计总的损失35K, ( 实际上前几年损失得多,因为那时候房租低, 所以应该高于35K )

最后还剩15K是真正的利润

考虑到政府每年扣税回来3000多, 总共扣回来> 20K

可以这么说, 如果没有付扣税, 是要亏的,

[ 本帖最后由 goldensun 于 2008-2-11 15:17 编辑 ]

典

银靴族

发表于 2008-2-11 16:13 |显示全部楼层

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现在基本上搞懂了投资房赚钱的计算方法了,
等以后有钱了,也买投资房去

夢回唐朝

银靴族

发表于 2008-2-11 16:47 |显示全部楼层

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还有个疑问，怎样能100%LOAN并且INTEREST ONLY，利息会比正常的高很多吗？

astina

管理员

发表于 2008-2-11 16:48 |显示全部楼层

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一般需要和自住房捆绑来着，因为自住房有足够equity

qisiwole

皮靴族

发表于 2008-2-11 17:00 |显示全部楼层

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原帖由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:32 发表
我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱，7年后，靠着房产很安全地多出好几 ...

impossible 自己没有一分钱, rental can't cover all the ongoing.

ccj5124

银靴族

发表于 2008-2-11 19:06 |显示全部楼层

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原帖由 黑山老妖 于 2008-2-11 12:35 发表
Use this spreadsheet to work out return.

5yr IRR 36.6% is pretty good, right?

applenet

金靴族

发表于 2008-2-11 19:31 |显示全部楼层

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原帖由 patrickzhu 于 2008-2-11 15:32 发表
我没有全部读完每个帖，我也不很懂这个。
大家好像对楼主的投资认为失败的多。
不过有些糊涂，楼主不是说零首付吗？100%借钱？这个投资不是挺成功的吗？
当初楼主自己没有一分钱，7年后，靠着房产很安全地多出好几 ...

楼主是零首付,但是别忘了7年里他还不断要往里面投钱呐,租金无法COVER利息及其他支出啊.

黑山老妖

钻石靴族

发表于 2008-2-11 20:00 |显示全部楼层

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原帖由 ccj5124 于 11/2/2008 19:06 发表

5yr IRR 36.6% is pretty good, right?

Errr...
I would say it's pretty crappy. It's about 6.4% a year. Not too bad but I would not say it's good.
Long term average return for real estate is at least 8%.

Happy Wife = Happy Life

Gina

木屐族

发表于 2008-2-11 20:25 |显示全部楼层

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好像很低，我觉得2007一年很多房子就涨了这个数。如果是Unit的话还行，资金回报率还不错

patrickzhu

水晶靴族

发表于 2008-2-11 20:33 |显示全部楼层

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原帖由 applenet 于 2008-2-11 19:31 发表
楼主是零首付,但是别忘了7年里他还不断要往里面投钱呐,租金无法COVER利息及其他支出啊.

嗯，是的，仔细的看了一遍。

就是要算
（卖房425K + 房租收入 + 负扣税收入）-（买房319K + 7年的还贷利息 + 7年的维护费用strata等 + 物业买卖的各类费用）
这个盈利休版算了，是大约5.5万刀（before CGT）。
如果当初楼主只拿出2万现金交买房杂费（其余统统贷款），是不是可以理解成这个2万刀7年后变成了5.5万刀，这么看还是不算坏呀？