你问我答-地产投资-税务筹划和贷款结构设计

瑞米

fangfang1 发表于 2014-1-30 13:28
现在是我的family trust，说因为没有distribute before 30/06/13，不能back dated，trustee要交税. ...

那只有你去更正申报了，心疼了吧，估计你家你的税率高。

墨尔本大伟

这种帖子必须好好的mark,经常看，天天看。

bigB

谢谢楼主对大家提问及时，耐心的回答。有一个简单的问题，我有一笔资金需要短期存银行。我的女儿17岁，有税号， 有银行账户。请问可以存在她的名字下吗？有什么限制吗？谢谢。

瑞米

bigB 发表于 2014-1-31 21:03
谢谢楼主对大家提问及时，耐心的回答。有一个简单的问题，我有一笔资金需要短期存银行。我的女儿17岁，有税 ...

对不起，才回你。
The parent owns the money if they provided the money and they spend it as they like, whether or not the parent spends the money upon resources for the child. The parent includes the interest in their income tax return.
这是ATO网站上用黑体表明的原话。所以你还是存在自己帐户吧。

瑞米

问： 瑞米好，我有一个问题不知你能不能帮我想想办法。我现在无业，我老公是货车司机，是Permanent职位，正常收入在800K左右，但是今年他公司业务特别忙，老公星期六星期天基本没休息过，按他这样干，他今年年收入要达到130K，请问有什么办法可以帮他少交税吗？我们有一套自住房和一套投资房，投资房的钱刚好抵销贷款利息和Council rate等费用。

瑞米

1.不知你投资房是否已经做了折旧报告，如果没做，房子又没有40年房龄，马上做一个；
2.不知道你投资房贷款额度有多少，希望你自住房没有贷款，贷款全在投资房。如果这样，在2014年6月期间，记住一定在6月30日前，给你投资房的贷款银行书面要求提前还下一年度的利息，银行会根据你的要求提前Debit一年利息到你指定帐户。请记住，千万不要把利息汇入你自己的贷款帐户；不要提前多于12个月利息，记得要你贷款银行因你提前还利息给你一些优惠。
你在6月30日前把这些做完，再找你的会计师帮你报税，他会帮了Claim back不少钱回来。

只怕认真

这个贴太好了，很专业，感谢！

瑞米

只怕认真 发表于 2014-2-2 21:44
这个贴太好了，很专业，感谢！

拜托各位不要在本帖灌水，如果觉的好，手里又有分，就加点分帮助我早点穿上皮鞋。如果没有分，也没关系，请勿跟帖表扬，因为这样会让帖子看起来又长又言之无物。如果需要我的联系方式，或者有隐私不方便在帖子里面问问题，可以短我。

瑞米

人在呢问:
我现在有两个贷款账户，一个自住房的，一个投资房的。当时买投资方是用的打包贷款的方式，就是首付和印花税等都是拿自住房抵押借出来的，以做到100%贷款来增加负扣税。
现在想买个新的自住房并把现有的自住房卖掉，问题就来了：
1. 我卖现在的自住房的时候投资房就没有抵押物了，我是不是就要吧首付的20%放进投资房贷款里，也就是说不能100%贷款了？
2. 如果问题1成立的话，我能不能不直接把现金转入投资房贷款做20%抵押，而把卖房款先转进新买的自住房贷款里，再从新自住房贷款里redraw出来放进投资房贷款账户，我的理解是这样就可以继续100%负扣税了。银行可以这样操作吗？

本来想直接问银行的，可是我怕解释不清楚，他们也不一定能解答税务上的问题。所以请各位坛子里的专业人士费心了，诚心请教啊。。。

答: 今天心情不好，看你急迫，先回复你吧。
1. 关于你第二点的理解是错误的，如果你归还了你投资房20%的贷款，然后再REDRAW出来，这20%贷款利息永远都不能负抵扣利息了。 如果你的会计师告诉你这是可以的，那么恭喜你，找到一个半瓶水的会计师。

2. 你的问题可以通过HOME LOAN的PORTABILITY的功能实现。PORTABILITY一般是指在贷款不变的情况下，更换SECURED property。
第一种办法是买房卖房安排在同一天，TITLE TRANSFER就可以了。但是这种办法很难那么凑巧；
第二种办法就是你卖了你原来的自住房后，跟银行商量把你的卖房款做SHORT TERM的DEPOSIT，把这个DEPOSIT为抵押暂时代替你已经出售的房屋TITLE，然后你买到新房子后，银行就会在获得你新房子TITLE的同时释放你出售旧房子的存款，你以此支付新房子房款。

很多银行的PACKAGE都有 PORTABLITY的功能，你打电话问问你的银行，估计需要缴纳300-500澳元左右的费用。
希望能帮到你。

瑞米

y97123101问:
比方说，一开始我有70万房贷在银行A，10万variable，60万fix三年（利率5.14%）。现在已经过了1年了，fixed还剩2年。由于现在的利率比以前低了，我想：

1） 转银行B，fix三年，利率4.89%；
2） 继续留在A，refinance，重新fix三年，但用最近的利率，也是4.89%

我的问题是：
1） 这两种方案，哪种更好？为什么？
2） 听说fix期限没到期就退出，不管哪种方案，都要罚款或者补差额，有这种说法吗？

我答:
1. 你的罚息取决于你目前贷款银行的综合贷款利率，假定你贷款银行的目前综合贷款利率是4.79%，你的罚息就是（5.14%-4.79%）*70万*2年， 要弥补你的罚息，你新转贷银行至少要能够OFFER你4.59%的2年贷款利率，这样你的REFINANCE才有意义。因为转贷是需要有成本的。
2. 你可以打电话问到你目前银行计算罚息的贷款综合利率，然后以此为基础，看那家银行提供的2年期固定利率能过MATCH你的要求，如果没有，建议你不要转。
3. 如果你转贷的目的是为了多贷出升值的部分，可以通过EQUITY贷款申请，不需不涉及你的FIXED RATE贷款。
希望能帮到你。

Cynthiahu

也来请教一下我的情况：

我的年收入８６万左右，老公工作不稳定就不怎么算收入了。有一个３个月小朋友

现自住房还剩２５万贷款。在考虑要不要以现在这套房抵押再买一套投资房。　如果买了投资房，有没有什么税务方面的好处

谢谢

瑞米

Cynthiahu 发表于 2014-2-3 16:59
也来请教一下我的情况：

我的年收入８６万左右，老公工作不稳定就不怎么算收入了。有一个３个月小朋友

估计你是笔误，把8.6万打成86万了。
昨天也有人私信问我，老公收入5.2万，自己没收入，要不要买投资房。
实话说，作为贷款经纪人，我希望贷款买房的人越多越好，那 我不就生意兴隆。但既然你问我意见，我就按我的理解回答。
1。 如果我是你，我不会买投资房，因为投资房负抵扣给你带来的收益不足抵御其风险；
2。 投资房的风险是如果你失业，或利率上升，或出租房的出租率不够，或房屋价值下降至你的贷款额度以下，导致你无力偿还贷款或补充抵押
3。 等你老公找到稳定工作，家庭收入上了130K以上再考虑投资房的问题吧。

Cynthiahu

瑞米 发表于 2014-2-3 18:13
估计你是笔误，把8.6万打成86万了。
昨天也有人私信问我，老公收入5.2万，自己没收入，要不要买投资房。
...

确实笔误。

感谢诚实的回答

Cynthiahu

瑞米 发表于 2014-2-3 18:13
估计你是笔误，把8.6万打成86万了。
昨天也有人私信问我，老公收入5.2万，自己没收入，要不要买投资房。
...

再请教一个问题。 如果投资国内的房子呢？

感觉现在国内房市增值比澳洲的房子快。

瑞米

Cynthiahu 发表于 2014-2-3 17:24
再请教一个问题。 如果投资国内的房子呢？

感觉现在国内房市增值比澳洲的房子快。 ...

更不主张。

Cynthiahu

瑞米 发表于 2014-2-3 18:25
更不主张。

此话怎讲？  即时全家收入超过13万？

瑞米

Cynthiahu 发表于 2014-2-3 17:34
此话怎讲？  即时全家收入超过13万？

如果我回答你我是凭感觉国内的房产已经不具有投资价值，你会不会认为对你的回答太不慎重。但是如果我要认真回答你，我估计要写一篇博士论文了。我只能说，如果我是你，我不会投资国内的房产，即使收入上了130K、

Cynthiahu

瑞米 发表于 2014-2-3 18:50
如果我回答你我是凭感觉国内的房产已经不具有投资价值，你会不会认为对你的回答太不慎重。但是如果我要认 ...

国内房产真的有这么大的泡沫拉？？？

瑞米

对不起，这几天事情繁重，下午又接到一家报纸一年的约稿，虽然没有稿费，但可以提高我在当地的知名度，我自然十分重视，因此这几天将不能及时回答问题。
大家有问题，先写在帖子里，我有时间一并回答，如果有其他人能够帮忙解答，就有劳了。

yappariY

进来支持瑞米

瑞米

我原来在广州的时候，广州第二少年宫二楼有一个书屋，老板人很好，很多小孩坐在地下看半天书，然后拍拍屁股走了，他也笑咪咪的，不赶人。很多家长过意不去，会特意在那里买些文具支持他的生意，使他的书屋能够维持下去。
我想贷款经纪人这个职业也是这样，大家有贷款业务时，很多人拼命争取，用各种手段，甚至Cash back50%，因为在他们眼里，贷款就是收集你的资料并把他录入银行系统。所以很多人用完以后大骂Broker，认为他们不专业。说句实话，在老外的论坛里面，褒奖Broker的评论占80%强，但是在新足迹，Broker成了过街老鼠。我很遗憾，如果以后大家仍以返现为标准，然后从其他Broker那里获得一些免费的指导，这个行业会越来越衰退，很多优秀的Broker会退出这个行业，剩下只会告诉你返现多少的人存留下来。
术业有专攻，尊重专业人士的劳动成果，你会获得更长远回报。

瑞米

天天天蓝123问:
30万房贷，10年，5.98% per annual,10年共产生利息 ￥98，952
如果贷款35万，100% OFFSET里放5万，相同利率，相同时间下，10年共产生利息 ￥79，390

为什么会不一样？
求解

我答:
1. WESTPAC的那个含OFFSET的计算工具默认你的还款方式为本金+利息，因此，当第9年的时候，你的贷款本金已不足5万澳元，将产生利息收入，导致有OFFSET的账户利息不一致。
2. 这二个方式，每个月还款金额有差别，35万澳元贷款每月还款金额要多一些，因此其本金会比30万澳元的贷款还得快。
3.如果WESTPAC的计算器能够设定只还利息的还款方式，你会发现二者利息是一样的。
希望我的回答能解开你的疑惑。

瑞米

快乐小夕问:
如题，现在自住的房子A已经还了30%的贷款，想upgrade到大一点的房子B，把A改成投资房，希望能把A做成最大的Negative Gearing。可不可以通过refinance把A的贷款做到revalue的100%价值呢？
多谢高人

我答:
可以肯定的是，你已还掉的本金再转贷出来的利息就不能抵扣你的出租收入了。
2. 如果你的房子出租以后，还没有实现正现金流，还有一个办法增加你的贷款。我说的正现金流就是你的租金收入不够支付你的利息、Body corporation、council rate及其他需要业主支付的费用。你可以以你投资房为抵押，申请line of credit(贷款授信），当你的租金收入不能支付你的各项费用时，你用LINE OF CREDIT的贷款支付，这个贷款的利息是可以抵扣的，你也不需要自己额外掏钱出来补贴，多出来的钱放在你的自住房的OFFSET账户上。
如果每年负现金流1万澳元，5年都用LINE OF CREDIT 支付，投资房多了5万澳元贷款，你可把节省下的5万澳元存放在你自住房的OFFSET账户上。

  这个办法要注意几点
A. 这套房子必须还没实现正现金流（不含折旧），实现正现金流后不能再贷款支付费用
B.每年负现金流部分都可以用LINE OF CREDIT 贷款支付，LINE OF CREDIT的好处就是你使用了贷款才会计算你的利息，没使用不会，因此你可以申请10万澳元的LINE OF CREDIT，每年只用1万
C.line of credit的私人用途和投资房的用途要分开，别混在一起，更别自作聪明用信用卡还LOC的钱获得55天免息
D. Line Of credit的利息按期偿还。2012年前，LOC利滚利的利息都可以算为贷款本金，利息可以抵扣，2012年后你如没有偿还，LOC会累加你的利息到本金，但累加利息上的利息不能抵扣。
E. LOC的利息比正常的HOMELOAN 要高一点，但还是值得的。

tyxzh

看了楼主帖子受益良多能否私信一个你的电话办公地址?

2个字_831

给你加分了

是把刷子

问，目前自住房打算转贷，问了一个broker，他建议我申请时填投资房，批得容易。我不清楚这会不会在以后自住转投资或是卖房时有税务麻烦或亏损，该broker说只是填表用的，和以后没关系。您觉得是这回事嘛？

瑞米

我先回答你的问题吧。我看你很仔细和本分，如果我简单回答你是或不是，你心里都有一个结，所以我详细回复你，希望能解开你的困惑。
1.ATO在认定你的房屋是自住房和投资房时，不会以你贷款的PURPOSE为依据，而是以你实际使用情况为准，如果你一直自住，符合主要居住所的条件，ATO是不会以你曾以投资贷款而否认这自住房事实的；
2. 你的BROKER要你以投资房的名义申请估计是目前你的收入不够多，他为了保险，要你申请投资房名义，因为投资房有房租收入，也是收入的一部分，这样计算下来你的还贷能力就显的强很多。
3. 银行贷款的一个要求是responsible lending，很直白的说就是你不会因为还贷导致你的生活处于贫困线以下，如果你不符合这个条件，银行就不会批准你的贷款。贷款能力的计算就是你每年的收入减去你的开支再除以12%或13%的serviceability比率，这个SERVICEABILITY比率每个银行有所不同，收入认可每个银行也不同，因此相同的经济条件每家银行给出的可贷款最大金额是不同的，有的甚至相差几十万澳元。
4. 我不知道你的BROKER有没有考虑一个因素，就是由于你只有一套房，如果作为投资房，你的生活成本要增加，因为你要支付自住的租金，如果做自住房申请，你的生活成本每个月可以减少租金部分，当然以投资房申报的贷款能力肯定要大一些。
5.你如以投资房申请贷款，风险在于你的BROKER，因为他明知你自住的事实还按投资房申报，但是你如果按期还贷，银行不会跳出来纠结这个事情，至于你的风险，在于你自身是否真正具有还贷能力，其他风险我暂时还看不到。
你如果还纠结，你可以把你的贷款、每年收入和支出情况短我，我帮你算一下你的贷款能力是否足够。

doudili

瑞米 发表于 2014-2-3 18:13
估计你是笔误，把8.6万打成86万了。
昨天也有人私信问我，老公收入5.2万，自己没收入，要不要买投资房。
...

请问，如果建议家庭收入13万以上才买投资房。

那么如果是买自住房，贷款与家庭收入的ratio一般是多少了？

比如说家庭收入 8万，9万，10万，11万，12万，对应的贷款额度应该是多少比较合适？在一般情况下。

13万就不问了，因为可以升级买投资房了：）

dvd19841988

去年底买了套55万左右的房子，贷款44.8万，现在有OFFSET里有16万，浮动利率5.05，只还利息，现在房子自住，一直想买另一套作为投资房，家里也有人建议应该把那16万还掉，尽快本金加利息把自住房还完。请问楼主，如果是你，你现在是怎么样的一个建议？

感谢！

瑞米

dvd19841988 发表于 2014-2-7 10:50
去年底买了套55万左右的房子，贷款44.8万，现在有OFFSET里有16万，浮动利率5.05，只还利息，现在房子自住， ...

这个问题需要了解你的收入情况和你未来的规划，我贸然回答你应该买还是不应该买都是不负责的。再有，我只是从税务筹划和风险控制的角度考虑你投资可行性，这个分析的前提是你买入的房产在未来既不升值也不贬值。