有没有人想过做房地产开发的?

李十三

lucky66s 发表于 2013-10-7 20:56
风险有点大哦，而且有点象国内以前温州炒房团的，但那些团友可都是亲戚来者的 ...

開發與炒房相差甚大。

lucky66s

学习~~~

勾兑阳光

luluwawa 发表于 2013-10-7 18:58
是一个朋友看中一块地，他资金不够，想拉我们入伙，我家那位觉得不太靠谱，没同意，您有意想入伙吗？这要 ...

那就麻烦了！谢谢！

youngboy

没想过。 可以考虑

stoneboy

看了这个帖子

感觉大家把该谈的收益和风险都谈到了

1. 其实小的项目，比如2套---8套的VILLA, TOWNHOUSE 开发商的收益20%就不错了。还要有风险意识。现在房市和火，可是谁知道1年后，点要猜对

2. 开发商最后对建筑商可以控制。否则，有危险

3. 一定有财力支持，不要拿自己家产抵押

4.事实上，一些小项目收益不大

5 DA地拿出来卖的，都算好了价格给开发商了

West

谈谈我的一些开发经验。

现在在悉尼做房地产开发的小型地产商的利润率不高。

第一个项目和朋友合伙做的。土地1500多平方，带DA， 买地220多万，盖了8套TH，从买地到最后完工，总共18个月，8套TH，投入200多万，算下来赚了100万整。

第2个项目也是3个朋友合伙做的，买的地近2000平方，120万。
现在在悉尼15公里内，想以这样的钱拿这样的地不可能了，可能的价钱是DOUBLE。

DA花了6个月，最后批下来，盖2套 6房TH, 5套VILLA。
我是去年4月份拿的地，去年9月份交的DA，今年3月份拿到的DA approval, 8月份拿到的CC。

投入160万。2年的预计利润不过100多万。

你能和我一样熟悉悉尼地产市场吗?
你会和我一样拿到便宜的土地吗？
你能把双砖,basement parking的Construction cost控制在每平方1800-2000吗？

我拿的地的价格很便宜了。如果不是我拿的地皮便宜，我很可能就白忙活了。

同期，我在悉尼炒房的收益都在60%-100%，什么心都不用去操。
而做地产开发需要的资金量大，需要操的心多，花费的精力大。

看了我的感慨，你还会去做房地产开发吗

天行健

嘿嘿，要是搞房地产的利润在每年10%左右，那我真不知道他们是怎么发财的！

搞房地产开发，小的一块地盖几个t/h之类就算了，盖2-30个t/h的或者盖100-200个apartment的，利润在整个项目中应该翻倍，一般时间在2-3年之内，也就是说年利润应该在33%-50%左右。

当然也不排除像glen火车站那种，估计都不止这个利润了。

stoneboy

66#谈的很中肯

这是事实

就看是否可以厚积薄发，有了经验，找对合伙人，有资金，做几个收益好的中等项目，退休

whitecats

liuweiqw

helloyuhui

这边做地产的利润还都是没算税的，你200万投入2年才赚了100万，还得交30%的公司税。真是不如去买几套投资房。所以一定要把杠杆搞高点才有赚啊。。。

李十三

helloyuhui 发表于 2013-10-8 19:24
这边做地产的利润还都是没算税的，你200万投入2年才赚了100万，还得交30%的公司税。真是不如去买几套投资房 ...

感覺不錯了。投資房會更加好嗎?

catparrot

luluwawa 发表于 2013-10-5 21:57
这个帖子很好，昨天刚好一个朋友想约我们合伙做一旦地产开发项目，地点离城很近，northmelbourne，一块空地 ...

这么说吧

一般你的land acquisition 差不多15%到25%，虽然每个project is different.
最大的部分是hard cost,

除了这些以外你的soft cost, FFE, TI(你不需要）

剩下的financial cost, 这里面包括了你的capi interest


IRR一般是要18%，一般在你买地之前，会按照20%来计算，然后用comparable method来比较你周边的地价，高低都很正常，主要是你觉得高的原因，低的原因是否make sense

剩下的兄弟你自己大概就能算出来了吧

catparrot

天行健 发表于 2013-10-8 16:06
嘿嘿，要是搞房地产的利润在每年10%左右，那我真不知道他们是怎么发财的！

搞房地产开发，小的一块地盖几 ...

澳洲，基本上20%是最少的required return, 很多说10%真不知道这个数据怎么来的

是人云亦云？还是道听途说

但是当然不是说每个项目做下来，都是回报率至少20%

catparrot

luluwawa 发表于 2013-10-7 19:58
是一个朋友看中一块地，他资金不够，想拉我们入伙，我家那位觉得不太靠谱，没同意，您有意想入伙吗？这要 ...

多说一点吧，
都说20% profit ，其实是怎么看了，
land valuation 的变动是最大的，所以你的模型里面，在你买地之前要考虑到

一般会有profit margin(不考虑time value of money)
和irr两个综合起来考虑

项目越大，开发时间越长，所以同样的irr，profit margin要求的就要大，因为time value of money

原来

20%一般是developmemt margin,大项目一般18%也能做。residual land value一般基于20%dm倒推出银行可以接受的land value.d但是最近海外开发商疯狂溢价拿地，这个行业定律荡然无存。
IRR取决于financial structure的不同。senior 80%，再加上其他渠道融资，开发商IRR 也是可以做到50%以上，绝对利润虽然降低，但是相对利润提高，也可以分散风险。同样，这个业内定律也被资金雄厚的海外开发商再次打破。

helloyuhui

10%是每年的，一般一个项目是20-30%，除以所需时间不就是10% per year。其实这个数字没什么太大意义，基本考虑的还是 Return on Investment. 你贷款越多，越能赚得多。

catparrot

原来 发表于 2013-10-8 23:03
20%一般是developmemt margin,大项目一般18%也能做。residual land value一般基于20%dm倒推出银行可以接受 ...

是啊，

一般来说develper做完jv waterfall之后的利润还是不错的呢，

我一直都很好奇，中国的资金怎么进来的，中国不是管的很严吗？

原来

catparrot 发表于 2013-10-8 22:06
是啊，

一般来说develper做完jv waterfall之后的利润还是不错的呢，

Jv 我们做到30%以上吧 算是标配
香港 新加坡很多中资的
一些银行可以抵押置换
进出口贸易
...

catparrot

helloyuhui 发表于 2013-10-8 23:05
10%是每年的，一般一个项目是20-30%，除以所需时间不就是10% per year。其实这个数字没什么太大意义，基本 ...

我个人基本上接触过的
如果是相对大的项目，尤其是multi phase的，或者commercial office building, retail complex这种
一般用的kpi会多很多，

office 和retail building还需要考虑到tenent improvement, OD，free rent, lease management比如是NNN还是N这些


不过不同的financial structure影响还蛮大的，我个人感觉

大公司可以用inter company money, 可以issue debenture, financial cost低的和小公司比

catparrot

原来 发表于 2013-10-8 23:13
Jv 我们做到30%以上吧 算是标配
香港 新加坡很多中资的
一些银行可以抵押置换

中资的投资者我还一个都没接触到，
哎，没机会啊

helloyuhui

大陆直接来的资金比较少，除非是大型国有或者上市公司？主要是因为贷不到款。这边的大陆银行不给力

catparrot

helloyuhui 发表于 2013-10-8 23:18
大陆直接来的资金比较少，除非是大型国有或者上市公司？主要是因为贷不到款。这边的大陆银行不给力 ...

没接触过中资的，

没这个机会

原来

catparrot 发表于 2013-10-8 22:18
中资的投资者我还一个都没接触到，
哎，没机会啊

我也没直接接触过
最近不少客户的项目投标直接被中资企业干掉
弄得都快失业了

catparrot

原来 发表于 2013-10-8 23:22
我也没直接接触过
最近不少客户的项目投标直接被中资企业干掉
弄得都快失业了 ...

我擦

这么牛啊，中资的

我们基本上都是商业地产多，也有工业地产，不是以纯的住宅类型为主， 还好

原来

catparrot 发表于 2013-10-8 22:27
我擦

这么牛啊，中资的

很牛
某华人热区，一mix use site,都快签了，被中资直接溢价30%拿下
楼花能不涨吗

littlegoat

mark

mei088

catparrot

West 发表于 2013-10-8 15:52
谈谈我的一些开发经验。

现在在悉尼做房地产开发的小型地产商的利润率不高。

是啊，
我们公司业务除了开发，
同时也做基金，收购commercial buildings， 所以比较分散化，能好一些

happyking

大家一起把悉尼地产火起来