买motel，要注意几点问题

guiliancat

一般的生意网站都有这类的信息.
等我找到后发出来,得搜查我的电脑

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原帖由 kvwb 于 2012-6-6 19:47 发表

请教LZ,

没有MOTEL经验的家庭，自有资金80万，如果贷款到40-70万，一次入手价格120-150万的MOTEL生意

是否值得一闯；

或者，不贷款，只利用自筹资金，先入手80万左右的，做3-5年，再脱手升级规模大的。

有何见解，谢谢。。

为什么不直接把自家店做大？

kvwb

有些motel入住率已在飽合范圍，或者客源量是既定的。

猜想這種想做大只能換手

[ 本帖最后由 kvwb 于 2012-6-8 16:54 编辑 ]

伊达政宗

这是个普遍规律
班门弄斧一下
motel的入住率取决的因素非常的多
一般入住率达到70%是正常的
80以上就很好了
85以上并且你是一年拉直有这么多，
就可以考虑换个大的了
或者开连锁

kvwb

上来请教个问题，

距主要城市一小时车程，比邻旅游区，20个房间，入住率百分之60以上，55万的TURNOVER

无餐饮等，租金13万5，纯利润在20万5，LEASE 30年

要价70万

请问纯利润20.5万占毛利41.5万的不到50%，说明什么问题，是否意味着人工支出较高

伊达政宗

我不觉得呀
205K+135K=340K了
415K-340K=75K
也就是全部费用只有75000的空间
包括水电以及清洁费的
这个需要控制的好才行

伊达政宗

你在那个网站找的信息呀

kvwb

是否可以算成

TURNOVER55万--租金13万5--纯利20万5=各项支出(水电维护保险清洁等人工)21万的

21万的支出对付一个20个房间的纯MOTEL，是否是游刃有余的

那么OWNER的精力投入是否可以只有一个，或者说有较多精力投入到提高管理

guiliancat

原帖由 kvwb 于 2012-6-10 14:54 发表
是否可以算成

TURNOVER55万--租金13万5--纯利20万5=各项支出(水电维护保险清洁等人工)21万的

21万的支出对付一个20个房间的纯MOTEL，是否是游刃有余的

那么OWNER的精力投入是否可以只有一个，或者说有较多精力投入到提高管理

租金相对来说比较高了.另外,20个房间,turnover 55w 你确定?而且入住率只有60%?
几星的motel?知道房间收费标准吗?
如果按你说的,70w非常便宜了.
一般来讲owner可以把绝大部分时间投入到市场上,如果你在意每年的万吧块钱的工资.不过我现在的情况是即使我想把精力投放到市场上也做不到
因为几乎不需要做什么市场,只有这么点房间,其实就是一个夫妻店.

kvwb

谢谢回复。

3星半的MOTEL，在蓝山往悉尼区域，房间价格从95，110，120，155，到195.在现在这个季节，非周末的价格

目前是夫妻在经营。

WWDD88

请问连锁的MOTEL，一般规模多大？要投资多少？按50%的贷款，自有资金需多少？连锁的基本上不用自己管理吧？收益如何？

oldestmonk

mark

nickzhang111

房价比较理想，还是要看看淡季和旺季的区别有多大？团体订客多不多。。
费用的话还行。人工这一块你要分一下，有时管理员的工资其实就是店主自己的工资。
员工你要看一下，郊区的店员工选择不如悉尼和墨尔本多而且价格上也高一些。现金所占的比例
你要多留心，店主一般不会轻易告诉你的。有的店主有两套账的。。。。
总之这个生意的人入行以后大多留在这个行业，或买新的店或投资motel物业，缺点是琐碎，要耐得住寂寞，最好
是HANDMAN这样会替你剩下不少费用。祝你好运。。

酷酷呆呆

Motel一般贷款可以做到一半，但是银行估价和买来生意价格会有10几万的差距，根据生意大小。而且运转之前就需要投入人力物力，还有就是存货，然后水电气，工险，super，房屋保险，fotel，电话，还有一大堆供货商，merchant service全弄下来耗时不少。如果80w可以货代40w，就看个100w左右的比较稳妥，同时amex，dinner club付款都是3天后。所以要考虑要足够流动资金。因为motel大部分是每周发工资。
如果资金大建议生意物业一起买，物业可以做成trust，升值赚钱。同样分摊生意风险。
入住率根据酒店位置不同决定因素不一，有时候是因为周围有events所以入住多。但是如果服务好有固定的客源是最好的，一般保持一半以上入住率就很好了。
纯利看你怎怎么管理了有年营业1m的纯利3成，也有70w的纯利一半。看你用多少心和时间去管理了。

chiny

才20个ROOM, 10几W滴租金一年，还卖700K...疯掉了， 只卖一份长约和两份工作, PBT还没把INTEREST EXPENSE打上去， 直接ADD BACK了两份大人工， 报表都不用看了，大多数报亏， NO SUBJECT TO FINANCE
这样类型滴motel， MAINTAINENCE COST巨大， WATER RATE, ELECTRICITY, GAS。。。一个人RUN啥都不会搞地滑估计10W刀一年都木有, UNDER MGT估计就没钱赚了
500K最多了， 还要一对COUPLE是全能战士， 纯鸡肋店。。。

kvwb

谢谢楼上几位的指点。

本人当前正住在该店亲身感受。

今天白天联系了broker,owner过来也见了面，带着看了21个房中的六七个不同类型的。owner十年前买的这个freehold,现在卖leasehold。

花了近两年把这个motel 内外翻了新，也就是说，装修相当于八年新的。

三月份之前是一对夫妻做manager经营，现在是一个manager 做，owner说付她220一天，她之前做relief  manager 的.

据观察，她做几乎所有的工作，没有其他雇员，week days 。早上做早餐给订过餐的房间。towl的清洗。周末她家人还有owner过来帮忙。

看了从去年四月开始的入住记录，每月400到460房次浮动，也就是入住率在65%~75%.似乎每月4万五是做的到的，因为最便宜的房也是100左右。

但从去年十月后，入住率减少，月300上下，包括12月和1月，2月回到400以上，3，4，5，几个月最少的月240左右，入住率30%。

观察了十四个月的记录，该店周末很忙，90%至100%，平时最少一天3个，平均5个房次。

不知生意变差是否是卖生意主因，这个近60岁的aussie owner说之前的管理夫妻走了是卖生意主因。

请不吝赐教。

nickzhang111

水电风气，广告，闭路电视，清洁工，洗被单，银行费用，维修费什么的和房租加起来是不是在25万左右？
如果TURNOVER 超过50几万这个店是正常的。10月份生意是好的，12月份圣诞节的原因生意一般会差。
至于你贷款利息多少？你是雇人管理还是自己上那是你自己的问题，和motel没有必然关系。你买任何生意都存在着这些问题。。价格当然再下浮一些会更好，不过楼上所言的不到50万拿下也过于夸张。

chiny

多出那200K其实就是REFURBISHMENT COST,  REINVESTMENT, 这是可以CLAIM INTEREST EXPENSE和DEPRECIATION滴， 也可以租一个好价钱，问题是转手后就没有那么多TAX EDGE, GOODWILL并不值这个数，从ROI上来看真实价值确实就是500K, 这种VILLA式滴COUNTRY HOLIDAY motel保养维护COST和人工不会低滴， 这跟METRO滴有区别，
另外之前FREEHOLD滴咋可能有RENTAL EXPENSE?? 这210K NET是如何得出来滴？？又一个TRICKY ADD BACK~~致命伤就是房租和房间数量，发不了财滴， EVEN再转手， 这变成了替房东打工了~~

xyhdolphin

做什么生意的都有啊

budgie

我觉得这个店的房租高了点，Motel的房租一般在turnover的１８%~２５%之间，它处于上限。考虑到它才装修过，房价还可以，以后的维护成本会相对低点儿，６０Ｗ左右比较理想。再多看几家，比较比较。

nickzhang111

长见识了，分析的到位。

酷酷呆呆

如果定下来买了，银行贷款一定要早点入手。这边银行办事情很慢，而且一级一级审批，需要不断的往上补资料。还有银行评估生意的时候会根据前三年的P&L，买的Motel最好这3年运转正常不要有大的浮动。如果有费用变动超过10K以上的最好问清楚前房东原因，以便应答。或者找一个好一些的会计事务所帮你来做。银行还会问你要未来公司的发展计划书+未来资金分配BUDEGETING. 申请MERCHANT SERVICE最好找给办贷款的人，有个relationship manager可以省去9000多的BOND，因为酒店的特殊性。有时候我们会PRE AUTHORIZE 顾客的房费。所以银行不愿意承担风险需要你有保证金。经理工资你还需要再考究一下，经理一天220，有没有其它CASH收入，或者是享受特殊待遇。一般MOTEL经理工作7天，所以如果是全职的你还要付20天的ANNUAL LEAVE 。而且这个要加17.5%的LOADING。经理一般还要COVER晚上的紧急情况。所以大部分经理是住在店里的，所以房子的费用是你来承担的。REFURBISHMENT COST你要看他是怎么做的折旧，一般第一年会折旧多。所以你要考虑后面接受之后折旧对你账面的影响，银行也会根据这个评估生意的价值。65%多的入住率是不错的，你可以问问他大部分客源是什么构成框架。再就是订房网站收取的佣金也都不便宜，一般再10%左右，如果有FRANCHANSE可能费用更加的高。合同一般都是前几年service fee 低，成递增。所以你要考虑后期费用的增加幅度。暂时想到就这些~~~希望对你有帮助

nickzhang111

Quest 的费用听说是每年利润的5%。。。？？

红樱桃

好帖，支持楼主

chiny

你这个都是METRO里面滴SERVICED APT 或 CHAIN形式滴位置好滴店， 有GOOD WILL, INCOME是以CR CARD为主滴，CASH income占滴比例不多，走税有难度， 贷款容易，大多UNDER MGT
这跟普通私人MOTEL有较大区别，顾客类型不同， 管理方式不同，卖价和ROI也很不一样， 唯一好处就是LOAN可以有

guiliancat

按你的说法,现在的收入不能计算为55w.
从10月开始收入大幅度下降.主因不可能是管理原因.自己费心看看是不是附近有类似的motel或hotel.
新的高速公路启用,车流分散.

接近40%跌幅,而且是在生意相对好的夏季.需要重视.
另外,房租是可以谈的,新签lease可以谈.不是转租约

kvwb

原帖由 guiliancat 于 2012-6-14 07:03 发表
按你的说法,现在的收入不能计算为55w.
从10月开始收入大幅度下降.主因不可能是管理原因.自己费心看看是不是附近有类似的motel或hotel.
新的高速公路启用,车流分散.

接近40%跌幅,而且是在生意相对好的夏季.需要重视.
另外,房租是可以谈的,新签lease可以谈.不是转租约

确实，我估计这个财年下来，有TURN OVER45万算不错的了

基本就是有有25-40%的跌幅。

感谢上面的提点。

kvwb

日前在悉尼与堪培拉之间的TOWN去看了一个要价75万+SAV的MOTEL

近30个房间，有个餐厅，早餐和晚餐，三星半的。LEASE还有23年。

基本客房收入70万，餐厅收入30万。房租21万。餐厅成本18-20万。工资支出15万左右。水电气近5万元。

日平均2000元和800元，客房入住率有70%左右

报表上的NET PROFIT从2009财年，都是在22-23万。

才买了一年77万买的，健康原因不想做了。

平时妻子做RECEPTION和账目，丈夫做维护，帮助些清洁。成年儿子管餐厅。

清洁平时就2人9点来，做3-4个小时；忙的时候多一组，就是4个人做。

餐厅基本是个牛排馆，靠晚餐收入，外来客人是主流。有CHEF和COOK，两个WAITRESS。

请明眼人指点一二。

meteor50984

学习

guiliancat

简单的按数据没办法分析.
我倒认为看看你是不是有这么大的精力照顾生意.
客房一般来说还好办,就是餐厅比较难.主要是中国人做西餐厅难度太大.
我maimotel的时候也看了几个带餐馆的,后来都划掉了.主要是自己没信心.
我旁边的邻居motel就有一个大的餐厅,看不出红火.