想来想去不知道投资房怎么赚钱的，我举个例子

simplyjean

原帖由 何去何从 于 2012-2-29 16:45 发表
限制移民算不算控制房价的一项政策？

50年以后澳洲物价也贵，工资水平也一般，估计就不用限制移民了。。。

靠谱的不多

没错。
理论上应该利率升房价跌，或者利率跌房价升。
可是过去10年里，如你所说，澳洲的情况与理论相反。

netstat

上主机太多了会精神分裂的：说起经济，大家都认为差，而且会更差，恨不得把小小杀掉。说起房价，那都是涨，涨，涨，恨不得全球最高。

fishee3

疯狂的隔房间，再疯狂地出租收现金。

ppplive

2房隔成4房出租，50万房子轻轻松松出租850，洗衣房改厕所，4房3位一上锁车库

mxgong

楼上牛逼的

长安悉尼

原帖由 corexin 于 2012-2-28 21:05 发表
房价越来越贵。不可能每10年double的。不然谁也买不起

完全不同意！什么时候有人说房价便宜的！任何历史时期大家都觉得贵，但是十年还是翻倍

fyang1024

原帖由 靠谱的不多 于 2012-2-29 19:26 发表
没错。
理论上应该利率升房价跌，或者利率跌房价升。
可是过去10年里，如你所说，澳洲的情况与理论相反。

这“理论”是卖房中介忽悠人的，也可能他们是真的不懂。
上个世纪80年代末，澳洲统计局把房价从CPI统计中剔除了，神马7年翻倍10年翻倍理论也就是对1990年以来的这20年适用
从那时候起，房子不再是单纯的消费品，而是有了投资品的属性。
央行的现金利率是无风险收益率，一切风险资产收益率都以它为参照，同方向运动。

[ 本帖最后由 fyang1024 于 2012-3-1 11:46 编辑 ]

garyyang

一个合理的房地产市场应该是这样的： 平均房价 = 平均家庭收入 X 6， 不合理的时候根本就不应该考虑去买入。

打个比方， 现在房市虽然低迷但价格已经到了合理的水平。 平均价（猫本）差不多48万吧。 家庭收入8万， 那么48万OK。
如果按那些“金玉良言”什么7-10年翻一番， 就变成 96 = 16 * 6， 就是7-9年后家庭收入翻一番。
16万家庭平均收入（澳洲平均不是足迹平均）这个可能吗？ 人家欧美发达国家200多年的资本市场， 现在的房价只是澳洲的1/2或1/3， 家庭收入和澳洲相当。 如果指望CPI上涨最后真的涨到16万的时候， 那么离崩盘就不远了。 以前可以7年翻番那是因为基数低当时澳洲还是荒蛮之地， 仅此而已， 以后是绝对不会再发生但不排除运气太好比如碰到开发商重新规划你的区域。

我从来不相信NG， 因为你付出去100政府还给你30， 自己还是亏。 NG最好为0或者微亏， 这样你才可以没有压力的等地升值有耐心玩长线。 个人认为投资房最大的好处是老了多几份租金收入， 不能指望发大财。

数学家

原帖由 garyyang 于 2012-3-1 12:21 发表
一个合理的房地产市场应该是这样的： 平均房价 = 平均家庭收入 X 6， 不合理的时候根本就不应该考虑去买入。

打个比方， 现在房市虽然低迷但价格已经到了合理的水平。 平均价（猫本）差不多48万吧。 家庭收入8万， 那么48万OK。 ...

NG是政府鼓励民众投资房产、帮助投资者减少房子的持有成本的一种手段。比如在你的例子里，你的持有成本在NG之后从100块降到了70块。LZ其实也是这个意思，只不过把NG考虑进去了而已。

LZ公式里面最不确定的，也是大家在争论的是五年CG增长10%的假设。这个假设每个人都有不同的意见，只有到五年之后，回过头来看这个帖子才可能有结果，哈哈！

[ 本帖最后由 数学家 于 2012-3-1 12:43 编辑 ]

鱼羊鲜

cg不确定，各种可能都有

flyspirit

原帖由 garyyang 于 2012-3-1 12:21 发表
一个合理的房地产市场应该是这样的： 平均房价 = 平均家庭收入 X 6， 不合理的时候根本就不应该考虑去买入。

打个比方， 现在房市虽然低迷但价格已经到了合理的水平。 平均价（猫本）差不多48万吧。 家庭收入8万， 那么48万OK。 ...

上海家庭年收入平均不到10万， 房价平均200万， 20倍， 怎么解释？

鱼羊鲜

北京人均7w多了

adversity

要想取保房价7年翻番，还有一个途径就是政府大量发行纸币，而且这纸币不能是国际化货币，要限制向外流通。

jenny06

mark

garyyang

原帖由 flyspirit 于 2012-3-1 13:27 发表


上海家庭年收入平均不到10万， 房价平均200万， 20倍， 怎么解释？

2个解释
1）父母的钱
2）20倍是疯狂的， 考虑1）和户籍制度， X12 （4个老人的积蓄算它6）， 普通家庭才买得起

fang__house

讨论投资房咋跑到上海投资去了。。哈。。

jhsun3

原帖由 flyspirit 于 2012-3-1 13:27 发表


上海家庭年收入平均不到10万， 房价平均200万， 20倍， 怎么解释？

就知道会有人拿中国来比。没有对比性。中国人买楼是因为以下几点：
1。社会保障不到位，大家都是买房防老。它比投资股市来得稳定。
2。租住市场还不完善，没有像澳洲那样完善的消费者协会，可以保证租客和房东的权益。
3。中国人多，比如上海的每人平均占地面可能连一个脚都没有。如果让所有的在上海有居住权的人都站在地面上，估计有些人要骑在别人肩上了。
4。公屋缺乏，政府没有大量投入公屋的建设，公屋的比例在1997年经济腾飞后是越来越少了。

以上理由，注定中国的房价承受比例会远远高于6。

icesnoopy76

其实什么所谓投资不是某种程度上的赌博呢？ 美其名曰 “风险收益并存”， 本质就是赌博， 只不过有人作弊有人硬赌运气。最终收益的绝对是开赌场的庄家 -- 政府和银行

鱼叉

回到楼主的那个计算。

首先没什么问题。虽然那涨幅真的是低了点。即使这样，假设买的是楼花，那就印花税2万多免了。

这样最后有7000的收入。然后再看，一分钱没付，收益7000。这完全是用银行的钱赚来的7000。

再来算投资回报率？ 正无穷？

小茉莉

投资房拼得就是你hold不hold得过房市的低潮

小茉莉

原帖由 jungle 于 2012-2-28 23:34 发表


另外再指出LZ理解的错误，印花税不能作为买房的开销在第一年退税，而只能在卖房的时候计入购房成本，削减CGT而已

幸亏你跟贴了

flyspirit

原帖由 jhsun3 于 2012-3-1 14:34 发表

以上理由，注定中国的房价承受比例会远远高于6

中国人能承受２０倍的房价，　难道澳洲人连１０倍的房价都会承受不了？　那么澳洲的中国人呢？

人的弹性是很大的，　房价越来越高难以负担的时候，人们就会慢慢改变生活习惯来提高承受能力，　比如原来一个人工作现在两个人都去工作。　原来习惯住ｈｏｕｓｅ，现在住Ａｐａｒｔｍｅｎｔ．这种变化正在澳洲发生。

所以就算澳洲房价收入比达到２０倍，　照样会有人买，　甚至可能越买越起劲。

hahawa_sapi

原帖由 flyspirit 于 2012-3-1 23:34 发表


中国人能承受２０倍的房价，　难道澳洲人连１０倍的房价都会承受不了？　那么澳洲的中国人呢？

人的弹性是很大的，　房价越来越高难以负担的时候，人们就会慢慢改变生活习惯来提高承受能力，　比如原来一个人工作现在两个人都去工作。　原来习惯住ｈｏｕｓｅ，现在住Ａｐａｒｔｍｅｎｔ．这种变化正在澳洲发生。

所以就算澳洲房价收入比达到２０倍，　照样会有人买，　甚至可能越买越起劲。

澳洲房价澳收入２０倍的时候澳洲人就移民去加拿大和纽西兰了，包括澳洲的中国人。

lljlll

这个东西，大概只有实际进入了才了解好不好

不管怎样，感觉还是比国内大城市买房安全。

[ 本帖最后由 lljlll 于 2012-3-2 23:21 编辑 ]

randwick

肯定比国内房产投资强拉，现在国内的人都到这里买期房投资了

小生

香港的用地情况比上海还严重，香港人也把香港治理的不错，香港人仍然有绿地花园，郊区的地些地方也是不能开发的，所以你会感觉香港市区高楼大厦，但仍然空气新鲜。

franknet

澳洲的经济就是矿业在支持，澳洲的矿业就是中国在支持。如果中国出点什么事，澳洲的经济肯定会受影响，到时候澳洲的房地产市场也会受影响。看看现在的中国，今后十年还能快速增长吗？还能大把的投资吗？还需要那么多的原材料吗？

个人认为澳洲的房子是一个稳妥长期的投资，但是讲收益，恐怕不会比银行利息高。

很多人在这里说房子十年翻倍，这其实是个听上去很美的故事。你可以很简单算出来，当年利率到7.02的时候，一块钱存十年就翻倍变两块了。这还是每年付利息的算法，现在大把的银行都是每个季度付利息，还有以前澳洲的利息可比现在高得多。这么算下来，恐怕比存银行都不一定比得过了吧？

天涯浪客

原帖由 franknet 于 2012-3-3 20:31 发表
澳洲的经济就是矿业在支持，澳洲的矿业就是中国在支持。如果中国出点什么事，澳洲的经济肯定会受影响，到时候澳洲的房地产市场也会受影响。看看现在的中国，今后十年还能快速增长吗？还能大把的投资吗？还需要那么多的原材料吗？

...

利息要交税，房产不卖就不用缴税。

数学家

原帖由 franknet 于 2012-3-3 20:31 发表

很多人在这里说房子十年翻倍，这其实是个听上去很美的故事。你可以很简单算出来，当年利率到7.02的时候，一块钱存十年就翻倍变两块了。这还是每年付利息的算法，现在大把的银行都是每个季度付利息，还有以前澳洲的利息可比现在高得多。这么算下来，恐怕比存银行都不一定比得过了吧

...

这位筒子，你没有考虑房子的杠杆作用：存银行的钱只是房子的首期而不是房子的全部价值。

比如你存10W块，十年之后翻倍，那你拿20W，净赚10W。但是如果你拿10W块投资买50W的房，10年翻倍，房子值100W，那你净赚50W（这是理论算法，实际还要考虑持有成本，市场走势等因素）。当然，要是投资失败的话，你亏的钱也要被杠杆的。

[ 本帖最后由 数学家 于 2012-3-5 14:26 编辑 ]