对在Epping团盖有兴趣的留个名。

水晶靴

原帖由 贝贝 于 2006-11-25 11:28 发表


这么抬举我啊？～呵呵，因为之前我也是考虑过这个问题的，也找了一帮朋友商量，发现可行性不大咯～首先找的10人手头上都有个10万的吧？然后再去银行贷款，这个程序我不太知道，同买1块地银行怎么批。

另外 ...

瞧瞧，我这叫抛砖引玉。。

黑山老妖

原帖由 贝贝 于 2006-11-25 11:48 发表
嗯～不过现在老妖就好像一个发起者一样，一定要对所有这些有一个了解，说服其他的9个人跟随你去做这个事情。不然的话没有人会冒冒然掏出10万去做一件很多人认为不可能的事情。
期待老妖做更多调查，我还 ...

就像我前面说的。现在只是看看大家的兴趣。没有人有兴趣，我为什么要浪费时间去研究呢？说实在的，没有这个团盖我想我还是可以成功的只不过会非常辛苦。

This is just testing the water too gauge public interest. If there is not enough people interested then there is really no need to dip my toe in the muddy water.

So just give me some expression of interest please. once I see enough interest then I, maybe with help from someone equally convinced and interested, will do the necessary groundwork and feasibility study.

cattor

原帖由 贝贝 于 2006-11-25 11:48 发表
嗯～不过现在老妖就好像一个发起者一样，一定要对所有这些有一个了解，说服其他的9个人跟随你去做这个事情。不然的话没有人会冒冒然掏出10万去做一件很多人认为不可能的事情。

期待老妖做更多调查，我还 ...

贝贝显然也是做足了功课的。佩服佩服。:si76

贝贝

哦～～我刚才说了那么多话，估计已经吓走一帮人了。。。

我想如果我提的问题有个满意的解决方案，我报名。如果没有，我就看热闹好了。

黑山老妖

原帖由 贝贝 于 2006-11-25 11:58 发表
哦～～我刚才说了那么多话，估计已经吓走一帮人了。。。
我想如果我提的问题有个满意的解决方案，我报名。如果没有，我就看热闹好了。

请把你的问题1、2、3的列出来。看看我是否能够找到答案。。。

jfding

我报名阿
好像真正感兴趣的不多。

水晶靴

我爱猫和我和FLOWER都对CAR感兴趣，我对HOUSE感兴趣，所以。。。

黑山老妖

原帖由 水晶靴 于 2006-11-25 12:11 发表
我爱猫和我和FLOWER都对CAR感兴趣，我对HOUSE感兴趣，所以。。。

我也对car感兴趣的。其实正常的男人都会对车子感兴趣的。可是我更关心未来的经济独立。没了钱什么车子都只能看。

水晶靴

CAR=CARLINGFORD

PeterWay

很多事情之所以难，是难在了很少有人敢想，更难在更少有人去实践~

先支持老黑这个大胆的设想，个人有兴趣参与讨论，期待这个Topic能更进一步

[ 本帖最后由 peterwei 于 2006-11-25 12:40 编辑 ]

黑山老妖

原帖由 水晶靴 于 2006-11-25 12:19 发表
CAR=CARLINGFORD

快找个地洞。。。

cattor

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 12:13 发表
我也对car感兴趣的。其实正常的男人都会对车子感兴趣的。可是我更关心未来的经济独立。没了钱什么车子都只能看。

哈哈。:si108。误解了撒。

贝贝

原帖由 黑山老妖 于 2006-11-25 12:07 发表


请把你的问题1、2、3的列出来。看看我是否能够找到答案。。。

第一。每个人手头上最少要有多少钱？能够先给首期，扛得住2年的申请DA和建房子的费用。

第二。你说建立一个独立经济体什么的，是不是就是每个人把大概10万放进去做个集资，然后再去跟银行贷款？我不知道可不可以这么做，是否具有法律效应？如果有人中途退出，是否能立刻拿到钱？那么剩下的钱谁补上？

第三。一块白花花的大地，有人出钱多，有人出钱少，找谁来评估个人拥有多少地呢？这个我没有研究，是否有个这样的人？

第四，做各项工作的人们，有没工资的？例如A给了10万买了块地，他又搞council的申请，义务劳动对吗？他的分红也就是能住到便宜的house或者卖出去能挣个一笔？

第五，我相信老妖的策划是应该以一个公司的名义这么去做的了。最最关心的就是地是谁的？属于10个人，还是每个人都有自己的地？跟duplux一样是吗？我个人买卖地能否自己说了算？如果要找10个人同时签字，那就算了吧～

bctransit

另外有一个想法就是：是否可以找那些房地产商，看他们手上现有的已经完成的/正在进行的/准备进行的项目，我们以团购/wholesale的形式和他们谈价钱，这样也许更加可行

黑山老妖

回贝贝的提问:

第一。每个人手头上最少要有多少钱？能够先给首期，扛得住2年的申请DA和建房子的费用。
A：这个就要看你入股数了。这个首笔投入不是很多。到底多少就要看人数和想要造的房子了。按照1:2的leverage，比如说60万的房子要出20万。

第二。你说建立一个独立经济体什么的，是不是就是每个人把大概10万放进去做个集资，然后再去跟银行贷款？我不知道可不可以这么做，是否具有法律效应？如果有人中途退出，是否能立刻拿到钱？那么剩下的钱谁补上？
A：Syndicate的集资方式非常像上市公司，有一个既定的股份数。大家可以认购。它的不同就是在这个syndicate成立的时候规定了投资的期限。如果是5年那么大家在5年内是不可以退资的。可以再贷款的。如果你去了解一下property syndicate就会了解多一些，或是看看我写的那个房地产基本知识帖。在购买股份之后，如果一共有60股，把这些股重新分成64股，多造的一套3房用来卖掉，就是大家的分红和给劳动者的酬劳。

第三。一块白花花的大地，有人出钱多，有人出钱少，找谁来评估个人拥有多少地呢？这个我没有研究，是否有个这样的人？
A：这个我认为应该这样操作。股份如果有60份，造了房子比如有3套3房的，3套4房的。那么4房的要6股，3房的药4股就可以了。还有一个办法就是做一个评估，给每一幢房子沽一下价，然后通过把土地分配来平衡价格。做成strata title。这里还要说明，每套房的土地也要按照股权合理的分配。应为土地才是真正值钱的。

第四，做各项工作的人们，有没工资的？例如A给了10万买了块地，他又搞council的申请，义务劳动对吗？他的分红也就是能住到便宜的house或者卖出去能挣个一笔？
A：这个就是通过初期订立syndicate的constitution来确立酬劳或是分红的时候多分一点。

第五，我相信老妖的策划是应该以一个公司的名义这么去做的了。最最关心的就是地是谁的？属于10个人，还是每个人都有自己的地？跟duplex一样是吗？我个人买卖地能否自己说了算？如果要找10个人同时签字，那就算了吧～
A：等房子盖成了，按照股份由持股人优先购买自己的entitlement。但是也可以卖掉套现。要房子的直接按成本价把房子买下来（还要自己贷款但是便宜很多）。想要卖掉的可以由syndicate代理通过中介卖掉，收取手续费和劳务费用。多下来的一套房子就按照贡献给与一定的补偿，多下来的就是分红了。
所有的房子都卖了以后就把股份和分红都退还给大家。Syndicate解散。如果有负债的那也就是没有分红了。

北风

关注

贝贝

非常感谢老妖！这个方案似乎有一点点可行性。。。不过有20万cash在手，压个5年，代价有点大。如果我有20万为什么要邀上10个人？我自己盖duplux不好吗？

请老妖再进一步解释我有什么更多的利润吸引我这么去做？

看起来老妖做了不少功课了，如果可行的话，我很有兴趣。就是不知道大概要首期投资多少？贷款的话采用什么样的方式。用公司的名义货款吗？倒底应该如何操作？请老妖再解释下，谢谢。

相当关注。

黑山老妖

原帖由 贝贝 于 2006-11-25 13:30 发表
非常感谢老妖！这个方案似乎有一点点可行性。。。不过有20万cash在手，压个5年，代价有点大。如果我有20万为什么要邀上10个人？我自己盖duplux不好吗？

请老妖再进一步解释我有什么更多的利润吸引我这么去做？

多谢贝贝的一点点肯定。

不一定是cash，可以你用自己的房子去抵押的贷款。我不管你哪儿来的钱。5年以后的回报就是：1。远远低于市价的房子。2。可能有分红。3。房地产的升值。
10个人和20万只是举例而已。真正操作时我看有个4-6各差不多了。每人15-20万都已经可以100万了。还没有算再贷款。自己算吧，我不点明了，如果你看不透那也就没意思了。

黑山老妖

大的有大的做法，小的有小的做法。
事在人为。

休

说一说以公司的名义买地贷款,100万的地出20万,剩下80万贷款,由于这个公司新成立,没有业绩可循,没有还款能力,银行不贷.找一个担保人可借80万实力也可解决.找不到这样的人,大家联合担保,这个会使问题复习化,因为各人实力不同,可货款数额不同,银行怎么处理这种情况我不清楚.就算过了这关,在建房过程中,万一有人付不起利息,不干了,导致其它人要增加还款,可能会引起连锁反应.
建房的费用好办,只要有建房费的15%,其它可向银行借.

cn_yy

花了30分钟看完，2个字，精彩，长知识，老妖厉害，敢想加敢做
如果能按这个计划，而且房地产的价格增幅和银行贷款利息一样的条件下，按照以上的假设5年的回报率能达到100％，回报率还是相当不错的
不过不确定性和不稳定相当大。要是有一两个在这里做土木工程师的人加入就好了
我想问问老妖你的RESEARCH是自己做还是找人做？

水晶靴

不错，各个筒子擦出了火花，让我们学了不少。

cn_yy

原帖由 休 于 2006-11-25 14:21 发表
说一说以公司的名义买地贷款,100万的地出20万,剩下80万贷款,由于这个公司新成立,没有业绩可循,没有还款能力,银行不贷.找一个担保人可借80万实力也可解决.找不到这样的人,大家联合担保,这个会使问题复习化,因为各人 ...

所以我觉得那份可行性评估报告很重要

ivy_cn

主意不错，如果真的可行，算我们一个，最好在静街，周围有开阔的公共场地。

hehe

不是悉尼的，但提个问题
10个房子，跟十个手指一样，有长有短，大小朝向都不一样，有最好也有最坏的，如果评估的方式订不同的价格，
但偏偏十个人里都想出高价要那个最好的，而都不愿少花钱要最坏的，最坏的房怎么办？
9套房怎么十个人分？

cn_yy

原帖由 hehe 于 2006-11-25 15:06 发表
不是悉尼的，但提个问题
10个房子，跟十个手指一样，有长有短，大小朝向都不一样，有最好也有最坏的，如果评估的方式订不同的价格，
但偏偏十个人里都想出高价要那个最好的，而都不愿少花钱要最坏的，最坏的房怎 ...

前面的帖子里好像已经做了解释了

黑山老妖

原帖由 休 于 2006-11-25 14:21 发表
说一说以公司的名义买地贷款,100万的地出20万,剩下80万贷款,由于这个公司新成立,没有业绩可循,没有还款能力,银行不贷.找一个担保人可借80万实力也可解决.找不到这样的人,大家联合担保,这个会使问题复习化,因为各人 ...

贷款就是要以公司名字做的。绝对不可以让一个人承担所有的责任的。不公平。这是一个有限责任经济体，和私人股东没有关系。

我觉得gearing ratio达到1:1是应该没有问题的。

[ 本帖最后由 黑山老妖 于 2006-11-25 15:57 编辑 ]

麦嘟

这个事情如果成功，那就是华人齐心协力的典范！

老妖不错！
真的很不错！！
严重关注！！！

个人有一点想法，考试完再讨论吧:si17

tintin

其实一定要找已经DA APPROVED的地,那时FLOOR PLAN也有了,对要建的房子结构格局也比较清楚.少了很多不确定因素和等待周期.甚至可以按每个房子的大小,朝向等标价.这样一来可行性会高很多.