大家每年都往投资房里搭进去多少钱？

samtheexpert

看了这贴，觉得大部分人都在抗
好怀念长安的帖子啊，都是正现金牛 (monkey24)

eric_hl88

原帖由 samtheexpert 于 2011-10-13 11:35 发表
看了这贴，觉得大部分人都在抗
好怀念长安的帖子啊，都是正现金牛 (monkey24)

姑且不算长安房子中租金的真假。就看他的投资策略，感觉就和他上次贴的印度三妹的手法很是接近。说白了，就是利用银行的钱，快速积累原始资金，未来涨幅有最好，没有反正正收益，不怕。关键就是一点，看整个porfolio的现金流，单个或许亏损。这样操作，租金收入要可靠，这点就看买的房子是否符合目标市场需求了， 就是无论好区烂区，这个房子都容易出租吗。接下来就简单，锁定利率，找个好的Property manager,或者自己行的自己来，睡觉等钱自己累积。
唯一我觉得他的组合中可以探讨的就是多样化问题。他偏好的区太集中，种类还ok，但多集中于悉尼。如果更多样化，我想他这个策略更安稳的，所有房产涨幅是此起彼伏的，交替的结果是风险最小化，盈利稳定。

sakuragi

学习了，非常详细

原帖由 luvyrselfish 于 2011-10-11 15:41 发表


我猜想他想说的意思是租金可以cover一切outgoings（interests,council fee,land tax,water；strata title的还包括strata levy）的正现金流物业。然后通过算折旧，请人修理等维护的成本，把这个物业在账面上算亏，通过这个亏损 ...

sakuragi

反正你是信了

原帖由 mxgong 于 2011-10-12 09:58 发表


正现金流的房子还是有的。。。。

sakuragi

这个跟我的情况差不多。。。或者说这个跟多数人的情况差不多

原帖由 seesun 于 2011-10-12 20:53 发表
做了去年年账不久，实话说投资房自己要交water，strata，council，
还有时不时这里那里的修修补补换换，加上各种维护费用，
当然不是全额付清的话还有银行利息，
这么多的开支，只租金一项收入，
只多了几百元，然后这点收入还要打点税，基 ...

yl001

LS的讨论一个440K的房子。。。每年才搭进去8K。。。就说不值得投资了？

足迹前段时间 有个GC的楼主。。。好象是420K买的房子。。。现在290K都卖不掉。。。贷款80%？现在每年搭进去20K左右？

标题就是。。。“我该不该把它卖掉，这么亏法，我的心肺都快没了。”

我个人认为。。。投资房 你就要胆子大。。。买在学校边上 2房一厅搁成5间 HOUSE搁成10间 CASH收入 从不报税 这样做 才能赚上钱！

Nat2011

随着租金每年涨一点，估计过几年后不需要8k的投入。
事实上因为我们现在暂时没有别的支出，多余的都放到offset account里，今明两年可能就cash flow positive了。
买了一年多，最近楼上有比这个稍差点的房子卖，应该在47－48之间卖掉的，算上stamp duty 和经纪费，真要卖出去也没有什么收益，就当个保值的投资。放银行里扣了税也就4%不足的利息，觉得也不好，所以我估计这个房子肯定还安心继续持有。
ＢＴＷ，这个房子是我家婆婆看房子没看上，我倒喜欢，冲动下买的，中午看晚上就签了，连cooling off都没有，没有多少理性分析，对错与否，个案不足模仿。

披露这么多具体数据，也给我点分吧 ：）

luvyrselfish

原帖由 Nat2011 于 2011-10-13 17:30 发表
随着租金每年涨一点，估计过几年后不需要8k的投入。
事实上因为我们现在暂时没有别的支出，多余的都放到offset account里，今明两年可能就cash flow positive了。
买了一年多，最近楼上有比这个稍差点的房子卖，应该在47－48之间 ...

减掉OFFSET里的钱，真正贷得是房价的多少比例才成现金流的呢？80%吗？

花正红

原帖由 铁板烧 于 2011-9-27 12:23 发表
50k，ATO帮忙负担了20k，land tax很讨厌。

多了点吧？或者说不只一套

花正红

原帖由 abh 于 2011-9-30 13:56 发表
不贴，正现金流

房子肯定增值不少，快refinance

ECILA

我不愿意想也不愿意算，反正打算长线持有。。。我知道我这种态度很不好。。。

花正红

原帖由 Nat2011 于 2011-10-12 18:16 发表
哈哈，我的一个小小实例（数据都是真的）还看了不少讨论，也长知识了，我又查了一下，depreciation 还是会在以后处理时影响一些cost base, 但考虑到50％的ＣＧＴ减半计算，现在的depreciation对我们还是有好处。
我们是44万的房子，贷了53万 ...

挺好的想法！

花正红

原帖由 sakuragi 于 2011-10-13 14:45 发表
反正你是信了

他可能没看100贷款的前提条件

花正红

原帖由 ECILA 于 2011-10-15 23:00 发表
我不愿意想也不愿意算，反正打算长线持有。。。我知道我这种态度很不好。。。

买投资房就要这种态度！

luvyrselfish

原帖由 sakuragi 于 2011-10-13 14:17 发表
学习了，非常详细

才看到，见笑了。
其实并不详细的，例如房屋类的保险和中介费之类的我没包括。当然很多东西本来就是见仁见智，能者多劳。要自己都会，装修维护买了材料自己做，费用不一样。
有些费用可有可无是由于投资客自己的背景。比如自己有管理投资房和做账的能力，每年自己做退税之类的，那么房产中介费和会计师的钱可以省略。其他的一些费用也是以此类推。

令狐不冲

算下来都是正的。。。

greenhouse

推荐<Rental Property and Taxation>一书，很有用。

idontknow

估计楼上有的朋友算出来正现可能是首付多吧~

因为有些区的房子我也看过了，从房价和租金上看，如果首付不多的话，是不能正现的~

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-10-19 19:27 编辑 ]

mxgong

原帖由 seesun 于 2011-10-12 20:53 发表
做了去年年账不久，实话说投资房自己要交water，strata，council，
还有时不时这里那里的修修补补换换，加上各种维护费用，
当然不是全额付清的话还有银行利息，
这么多的开支，只租金一项收入，
只多了几百元，然后这点收入还要打点税，基 ...

你租金回报率看上去不是很好啊。60%的贷款，还这样啊？

mxgong

原帖由 令狐不冲 于 2011-10-19 21:40 发表
算下来都是正的。。。

我说正现金流是有的，楼上几个却说我没看清100%贷款前提。

令狐兄你算是投资房大户了。你说你的都是正现金流。总算靠谱了。。

2KMUM

原帖由 eric_hl88 于 2011-10-12 11:07 发表

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k
So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.
这里的depreciation好像算错了，这个是属于dedctible exp ...

非常同意！negtive gearing or positing gearing or cash flow都不重要，买房子主要是看长期效益，如果 ANNUAL VERAGE ACTUAL LOST/ORIGINAL PRICE X 100% 小于 AVERAGE ANNUAL HOUSING PRICE INCREASE,你的房产投资就比一般人的好。注意是实际的现金投入，要细算的话，还有好多项，要是只有两三处房子，这样算马马虎虎也行了

其实大家买投资房，知道不知道什么是赚钱了？这个问题是俺买了三四个房子后才慢慢得出了答案， 很多人没有去想，很多人不愿意去想，唉

MU

原帖由 mxgong 于 2011-10-19 22:59 发表


我说正现金流是有的，楼上几个却说我没看清100%贷款前提。

令狐兄你算是投资房大户了。你说你的都是正现金流。总算靠谱了。。

投資大戶也不是100%貸款的，求真相

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-20 09:48 发表


投資大戶也不是100%貸款的，求真相

你别急嘛。 你的等3年后，保证有人对你说一样的话： 正现金流是要看什么时候买的。

sakuragi

恩 还是求真相
不管什么时候买的吧  正现金流指的是当前市值100%贷款的情况下  要不然完全没法比较了.....

MU

令狐是最近才買的，所以我不信，反正我看你是信了

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-20 15:36 发表
令狐是最近才買的，所以我不信，反正我看你是信了

我看差不多。他一套房子去年我记得是MOORE PARK 那里的？？

58万2房，出租600+， 估计现在能到650+ 吧。

求证。。

MU

58万的贷款我就算是6.8%利率，光利息一周就要$755, 出租$650，啥费用我都不算自己光利息就倒贴100了。。还正现金流个鸟！

说了多少遍了，看清我的前提： 100%的贷款，不然没有辩论的必要。

[ 本帖最后由 manunited 于 2011-10-20 18:08 编辑 ]

jinihong

sakuragi

支持  你都算好了
楼上说的取决于什么时候买的，其实意思是取决于买时的利率吧，汗一个

原帖由 manunited 于 2011-10-20 18:01 发表
58万的贷款我就算是6.8%利率，光利息一周就要$755, 出租$650，啥费用我都不算自己光利息就倒贴100了。。还正现金流个鸟！

说了多少遍了，看清我的前提： 100%的贷款，不然没有辩论的必要。

mxgong

原帖由 manunited 于 2011-10-20 18:01 发表
58万的贷款我就算是6.8%利率，光利息一周就要$755, 出租$650，啥费用我都不算自己光利息就倒贴100了。。还正现金流个鸟！

说了多少遍了，看清我的前提： 100%的贷款，不然没有辩论的必要。

急什么， 等令狐兄出来解释。

不过，按照你这个说法就是有钱也不要往投资房里扔，每年就这么100%的贷款干着？

正现金流一开始没有，过2，3年差不多就有了。当然前提是租金回报率不能太差。你自己算一下，你现在每年贴多少，看看每星期涨多少房租就有了？