也聊投资房与取消印花税+最近消息

hsqhugh

原帖由 idontknow 于 2011-9-26 21:01 发表
如果真的有这么好的话，为什么还有那么多的人买新的房子，或者宁愿多花点钱也去更好的区买投资房呢？

因为人的理念和经济实力等因素是不同的，人的基数是很大的，所以各个档次的房子都会有人买。

我的理念是买mosman的亳宅，但却只买得起auburn unit，那就只能买auburn unit.

psp3000

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-26 18:33 发表

Strata 1000+在auburn的，只有特定几个apt（有问题的）。非选这种房子，那么无话可说。这种房子你就是到其他地区也是亏本。
刚才提到过一个范围：接近车站的，正常的apt  330k 左右 or以内，租金 420+  strata 600 左右。 贷款算 80%吧。 IO，请自行计算。 注意：无需分房。

这个东西，说实话，只有买了投资房的人才知道。就算你说的这所有情况都满足，我来算算1年的大概支出收入
支出：
Interest only: 7%x330k x0.8=18480
Strata: 600X4=2400
water: 200X4=800
Counsil: 800
Special level: 就算600
Rental advertise fee: 150
Rental initial fee charged: 420
Other agent management fee: 50
=23700
收入：420X52= 21840

加上房子折旧等，可以说， 能持平已经是很幸运了。我假设支出和收入持平，但因为首期投入330k x 0.2=66k, 如果第二套投资房还需要加10K的stamp duty,以及中间的精力，而往往不好的区，遇到耍赖房客的可能就越大，那么就只能希望房子一定要涨啊涨，不涨就亏。

如果银行问你拿6.6w,5年不给你利息，5年后不给你10w的话，我相信你会很想打它,一样的道理，如果这个房子5年不涨10w，就是亏。不要忘了，即便涨了10w，假设你要卖，还要做广告和中介费上万，因为是投资房，其中5w要算入当年收入交税。而且治安不是太好的区，strata往往涨的比较厉害，special levy的出现可能也高的多，这些都是风险。

结论：
如果retal return field不能上6-7%的话，你又不能对这个房子有非常乐观而且positive的上涨预期，就一定要非常谨慎购买。

[ 本帖最后由 psp3000 于 2011-9-26 21:58 编辑 ]

yl001

原帖由 psp3000 于 2011-9-26 21:50 发表


这个东西，说实话，只有买了投资房的人才知道。就算你说的这所有情况都满足，我来算算1年的大概支出收入
支出：
Interest only: 7%x330k x0.8=18480
Strata: 600X4=2400
water: 200X4=800
Counsil: 800
Special level: 就 ...

妈比的 看到现在 终于发现了有跟我理念差不多的人了！ 握一把手！

说的不错 比我那些废话强多了！

33万的房子 租410 都是这种下场了。。。

我真的不想说什么其他的了。。。除了分割房子 还可以上升些租金回报 （MQ附近100万的HOUSE 割成10来间 一间平均150 这样的租金回报加上HOUSE的GC 才算是投资。。。又或者UNSW附近的50万UNIT。。。2房割成5间 平均170一间 这才是投资的真谛。。。 ）

正常来租的话 SYD大把租金回报才4%的房子 大把40几万的房子 还不一定租的到400块

哥们 你的数据说话 大大抨击了那些拿AUBURN说话的主。。。大SYD区 最牛比的地区 都成这样了。。。估计大家该散了吧。。。呵呵

oceangod

原帖由 psp3000 于 2011-9-26 21:50 发表


这个东西，说实话，只有买了投资房的人才知道。就算你说的这所有情况都满足，我来算算1年的大概支出收入
支出：
Interest only: 7%x330k x0.8=18480
Strata: 600X4=2400
water: 200X4=800
Counsil: 800
Special level: 就 ...

这样算得已经很透彻了，如果房产本身不能增值，买投资房还不如存银行！悉尼房子这些年一通乱涨，可见的几年内机会不多啊，大家洗洗睡了，不要操这个心了！

太阳高高挂

原帖由 psp3000 于 2011-9-26 21:50 发表


这个东西，说实话，只有买了投资房的人才知道。就算你说的这所有情况都满足，我来算算1年的大概支出收入
支出：
Interest only: 7%x330k x0.8=18480
Strata: 600X4=2400
water: 200X4=800
Counsil: 800
Special level: 就 ...

能思考的是好同志。
基本同意你的计算方式，尽管数据上有一定出入。 我们可用你的这种计算过程来演算其他地区。你担心的之前就考虑过了。只提示一点：auburn CG增长很好，请自行查阅。（仅仅是用个例子，并没有强调要购买此地区）。 猛一看你的公式，那任何房产都不要投资了。

其实你的争论实质（也是很多人经常争论的）： CG vs Rental 到底选哪个。 而不是“是否投资房产” “是否投资指定地区”。

解决在于考虑：资金与风险控制

A地区高rental 低CG增长；B地区低rental 高CG增长。 短期：A地区适当；中长期，必然是B的回报最好。
麻烦的是：在买房子时，怎么就能预测未来某地区CG增长的好坏---->风险？ 选择租金低的，一旦CG不好，岂不是赔的更多？

前面写过auburn进可攻；退可守的原因就是下面原理：
为降低风险（个人态度，很多人不介意风险），故意选择高rental。 这个时候如果CG 并未增长甚至是退步负增长，至少还有租金cover 利息（甚至高于利息）。没有任何风险，只是损失时间。
如果CG增长，可“进攻”，比如选择卖出获利。虽然可能会比其他地区少，但是整个过程没有风险。同时因为占用资金流很小，还有机会继续投入到其他房产。

跟股票一样，特殊点的，比如某地区长期CG是很好，但是中间有反复，比如降低。 因为你选择了rental 低，对平时现金流影响很大，很可能还没见到曙光时先倒下了。注意：如果你选择租金低，那么等于收入减少，会应该继续其他贷款的可能。

auburn好坏其实与本帖子主题无关，只是中间用来做例子说明一些问题而已。Sydney大区，高租金回报的地区很多。city附近的地方租金回报率甚至能到8% 或者更多。这个时候“资金”就成为另外一个因素。大家都明白，不多说了。

补充一小点：关于初期投入比如 20%  请同时考虑租金也会上升。即使不上升，由于租金>=利息（注意：这里是P+I）， 等于现在用几万，20年后“自动”获得一套房子。20年后有每周租金收入。还可卖出获利。  就不计算其他因素。或者计算放银行或者贬值内什么情况了（泛泛的说啊。放银行的要考虑tax，定期周期，是否利滚利等等）。

最终的话题还是： “印花税”  与 投资房 关系不太大。

[ 本帖最后由 太阳高高挂 于 2011-9-27 01:20 编辑 ]

yunsa

进来学习了。

hsqhugh

原帖由 yl001 于 2011-9-26 22:38 发表


妈比的 看到现在 终于发现了有跟我理念差不多的人了！ 握一把手！

说的不错 比我那些废话强多了！

33万的房子 租410 都是这种下场了。。。

我真的不想说什么其他的了。。。除了分割房子 还可以上升些租金回报 （MQ附近 ...

呵呵，可爱的北京小伙子

“抨击”

我就不把奥本的租房对账单，买卖合同扫描上传了

由于种种原因我只能说到这一步了

mxgong

原帖由 psp3000 于 2011-9-26 21:50 发表


这个东西，说实话，只有买了投资房的人才知道。就算你说的这所有情况都满足，我来算算1年的大概支出收入
支出：
Interest only: 7%x330k x0.8=18480
Strata: 600X4=2400
water: 200X4=800
Counsil: 800
Special level: 就 ...

赞同你最后一句， 出租回报率达不到一个数的。基本就是亏。

mxgong

原帖由 yl001 于 2011-9-26 22:38 发表


妈比的 看到现在 终于发现了有跟我理念差不多的人了！ 握一把手！

说的不错 比我那些废话强多了！

33万的房子 租410 都是这种下场了。。。

我真的不想说什么其他的了。。。除了分割房子 还可以上升些租金回报 （MQ附近 ...

你太偏激，没看到过出租回报率高的房子吧。

新园丁

原帖由 mxgong 于 2011-9-26 09:35 发表


难道你100%贷款，没首付？ 这里讨论的是最基本的有20%首付的。

40万的UNIT 出租340元，谁叫你去买啊。

投资房谁还付20%首付啊, 当然100%贷款.

psp3000

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-27 00:52 发表

能思考的是好同志。
基本同意你的计算方式，尽管数据上有一定出入。 我们可用你的这种计算过程来演算其他地区。你担心的之前就考虑过了。只提示一点：auburn CG增长很好，请自行查阅。（仅仅是用个例子，并没有强调要购买此 ...

首先CG和rental return并不是熊掌和鱼的问题，它们不矛盾。很多房子就是CG和Rental都好的，请参考10年前买的大部分房子。

第二，按我的计算方法，确实现在在大多数地区投资都不是很理想，相信这个会简单计算的人都会发现。

第三，买的时机，往往比地区要重要，一般来说大的suburb涨，会带动附近地区一起涨。

悉尼大部分地区的房子，包括Auburn，现在买，很难说最近5年的CG了。可能很多tx要跳出来说，自己赚了多少多少，那说明你买的时间好，这没啥好说的，你要是10年前买的，penrith,blacktown, bankstown,山区，city,哪里房价没有涨？我自己的也涨了。但是我的朋友，2008年买在Auburn,去年由于家庭原因不得不卖，就亏着卖出去的。再次说明的是，我并非要说Auburn不好，或者哪个区就肯定好，关键是对市场时机的把握。

现在悉尼很多地区的房子感觉已经涨到一个地步了，我为啥这样说呢? 很简单，工资和房价的比例，10年前，20年前，甚至5年前，不是这个比例的。如果房价涨，物价涨，工资也跟上这个幅度，那没问题，大家一起涨就好了。但是最近10年房子的涨幅远远超过了工资，而房子的大部分购买人群是工薪阶层，而且鬼佬没有父母会帮你出首期这个传统，这就注定了最终这个比例会达到一个可承受点。我认为目前许多房子价格已经逼近大部分人的可承受点了，所以要房价短期有大涨，我觉得比较难。

当然也有例外，比如chatswood,新3房能卖上百万，就看你敢不敢买了，要说rental field, 那可能要租$1200以上才能cover，不过chatswood这种地区有特殊性。对华人来说这是个很好的地方所以很多人加上家里给的钱，自己省吃俭用，也要住那里。我有个同事，夫妻双方加起来年收入20w左右了，20w贷70w有困难不？大家都知道，会比较痛苦，但她就说一定要买chatswood,情愿累点，觉得什么都好。但是注意这并不能成为房产市场的主流, 以目前的情况买投资房，最好要非常谨慎。

wdmznzd

原帖由 psp3000 于 2011-9-27 22:10 发表


首先CG和rental return并不是熊掌和鱼的问题，它们不矛盾。很多房子就是CG和Rental都好的，请参考10年前买的大部分房子。

第二，按我的计算方法，确实现在在大多数地区投资都不是很理想，相信这个会简单计算的人都会发现。
...

20万收入贷70万有什么痛苦？

smiletolife

原帖由 wdmznzd 于 2011-9-27 22:55 发表


20万收入贷70万有什么痛苦？

是啊，20万收入，贷80多万的人也有啊。华人是比较会开源节流的，跟local的不一样。

ozvany

正在考虑卖投资房呢，正好学习一i把。可惜啊，我只能付10%的 首付，白白花掉几千块钱的保险

太阳高高挂

原帖由 ozvany 于 2011-9-27 23:42 发表
正在考虑卖投资房呢，正好学习一i把。可惜啊，我只能付10%的 首付，白白花掉几千块钱的保险

这个时候NG就有用了。

如果你有自住房，应该灵活运用。最终达到100% or 105% 投资贷款的目的。 其实一直没反驳上面各种计算的数据。 有的话不好说，自己琢磨去吧。 谁也不是活雷锋。

最近在研究如何申请信用卡。。。 。。。 目的？ 很明显嘛。

微胖儿

看看LS一群租着房子的人算着宏观未来，长篇大论，雪梨同志笑的好开心。

abh

这个坛子有的特点，经常会夸大华人对澳洲的影响力，什么华人抢房子房子不会跌，华人换澳币澳币不会跌

那也没办法，华人论坛嘛。

想找个地方灌水，这些东西也只能忍忍了。

abh

原帖由 新园丁 于 2011-9-27 10:34 发表

投资房谁还付20%首付啊, 当然100%贷款.

我的投资房100%首付。现在交给中介打理，拿到租金后，付掉那些乱七八糟的这个费那个费，多下来的吃吃玩玩，不比你100%贷款爽吗？

投资为了什么？赚钱！
赚钱为了什么？花钱！

没钱花，投个p资啊！

abh

原帖由 微胖儿 于 2011-9-28 00:05 发表
看看LS一群租着房子的人算着宏观未来，长篇大论，雪梨同志笑的好开心。

雪梨同学到现在为止还没有把CGT问题交待清楚，fans倒是不少了

ozvany

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-27 23:54 发表


这个时候NG就有用了。

如果你有自住房，应该灵活运用。最终达到100% or 105% 投资贷款的目的。 其实一直没反驳上面各种计算的数据。 有的话不好说，自己琢磨去吧。 谁也不是活雷锋。

最近在研究如何申请信用卡。。。 。。。 目的？ 很明显嘛。

自住房当然有啦，不然买什么投资房。问题是，我的自住房贷款80%，现在银行不让我100%贷款 ，只给我90%，还要买他妈的保险。在白痴的问一句，NG是什么东东

太阳高高挂

原帖由 ozvany 于 2011-9-28 12:53 发表

自住房当然有啦，不然买什么投资房。问题是，我的自住房贷款80%，现在银行不让我100%贷款 ，只给我90%，还要买他妈的保险。在白痴的问一句，NG是什么东东

你应该抓着贷款经理的领子，两个耳光过去： “ 为什么别人可以100%   为什么别人可以不用买保险”。

ozvany

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-28 17:52 发表


你应该抓着贷款经理的领子，两个耳光过去： “ 为什么别人可以100%   为什么别人可以不用买保险”。

哈哈哈，他们不给我100%，那我就REFINANCE，不给他们生意做
大家觉得service apartment怎么样，可以投吗？

太阳高高挂

原帖由 ozvany 于 2011-9-28 19:47 发表

哈哈哈，他们不给我100%，那我就REFINANCE，不给他们生意做
大家觉得service apartment怎么样，可以投吗？

不看报纸的？ 银行这两天都放话了，这个，真不能碰。

ozvany

原帖由 太阳高高挂 于 2011-9-28 20:34 发表


不看报纸的？ 银行这两天都放话了，这个，真不能碰。

嘻嘻，不好意思地说，我还真不看报纸。能不能说说那个报纸上说什么？银行放什么话了

Q_ma

真心觉得不管自住还是投资，真心应该买house

wmai10000

还是那句话，量力而行

yunshan0568

20W贷70W应该比较轻松才对啊,有啥痛苦的?

扫地僧

我们家年收入不到10万的时候，贷款金额就快100万了。我不痛苦，不痛苦…………(paopaobing(79))

jenny06