物业管理权生意介绍交流

悉尼的毛毛雨

楼主是负责这个小区的房产买卖吗？

水里没有鱼

原帖由 BHS 于 2010-12-8 21:02 发表
如果业主委员会因为物业费贵等原因, 中途更换了物业公司, 这个驻场MANAGER是否还能做?

这也是我关心的问题，你买了这个小区的生意，他们就不能换人了吗？如果对你不满意怎么办呢？

136mydream

原帖由 悉尼的毛毛雨 于 2010-12-8 21:17 发表
楼主是负责这个小区的房产买卖吗？

出租和买卖都负责

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-8 21:35 编辑 ]

136mydream

原帖由 likespring 于 2010-12-8 21:11 发表
包括一个2个卧室的房子，值82万5

2个卧室就要82万5？？什么地方啊

这个自己的居住成本也太高了，我可买不起

likespring

west end brisbane

格美

觉得这个职业或者生意，进可攻，退可守。

如果房地产红火，买卖房子。萧条时，维持收入，而又不远离市场。

[ 本帖最后由 格美 于 2010-12-8 22:50 编辑 ]

136mydream

原帖由 likespring 于 2010-12-8 21:39 发表
west end brisbane

哦，这个位置是贵

这个房子82万5的话，一年利息就将近7万了，这个就是自己住在里面的居住成本，太贵了，住在里面睡不着觉啊，呵呵。

要是在悉尼可能80万的房子很普通，布里斯班的话就是天价了。当然如果房价涨了，还有的赚，但房价不保证每年都涨的。

136mydream

原帖由 水里没有鱼 于 2010-12-8 21:21 发表


这也是我关心的问题，你买了这个小区的生意，他们就不能换人了吗？如果对你不满意怎么办呢？

这个不是业主可以随便换人的，除非你违反body corporate的规定和法律比较严重

136mydream

原帖由 格美 于 2010-12-8 21:42 发表
觉得这个职业或者生意，进可攻，退可守。

如果房地产红火，炒卖房子。萧条时，维持收入，而又不远离市场。

恩有点这个意思

炒卖倒谈不上，就是市场好的时候交易会频繁些

snowolivia

坐等LZ举例

likespring

原帖由 136mydream 于 2010-12-8 21:49 发表

哦，这个位置是贵

这个房子82万5的话，一年利息就将近7万了，这个就是自己住在里面的居住成本，太贵了，住在里面睡不着觉啊，呵呵。

要是在悉尼可能80万的房子很普通，布里斯班的话就是天价了。当然如果房价涨了，还有的赚，但房价 ...

是，这个投资貌似不好，随便在网上google来的，我看它写的net income是22万，看来实际参考的还是那个工资6万多。

xingbu

发现queensland很多做这种生意的人，可能是旅游城市多，流动人口大，所以有市场。上次去凯恩斯旅游的时候住的apt也是这种管理模式，真好！

格美

原帖由 136mydream 于 2010-12-8 21:59 发表

恩有点这个意思

炒卖倒谈不上，就是市场好的时候交易会频繁些

哈,这个词不太恰当了, 换成买卖比较好

格美

原帖由 格美 于 2010-12-8 22:49 发表



哈,这个词不太恰当了, 换成买卖比较好

感慨一句, 买卖股票,一听呢, 好像是大买卖, 炒股呢,一听就是个混混  .

136mydream

咦，刚看到版主给咱加了精华，看来不好好写还不行了

有兴趣的大家等我继续啊

engadine

真不错！

snowbird

想请教一下，这个管理权是有年限的吗？买的时候，买30年，买70年之类的？如果是终身的，那它的管理监督机构是哪里？

铁板烧

这个小区有另外的strata manager吗？有的话怎么合作的？

闲人啊

楼主写的真好

继续继续

136mydream

这个论坛关心生意和投资的人可真多啊，我有些经营和税务方面的问题得向各位多学习。我在国内做sales出身，来了澳洲也是在Ray White做sales，不是特别有财务头脑的，一看见很多数字就头疼。

顺便为了让大家对我增加了解，可以参见我开房车环游澳洲的帖子
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... p;extra=&page=1

以及写了85篇博文但是最近没有更新的博客
http://blog.sina.com.cn/136mydream

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-9 15:53 编辑 ]

136mydream

原帖由 铁板烧 于 2010-12-9 10:55 发表
这个小区有另外的strata manager吗？有的话怎么合作的？

没有别人了，只有我和我老公

我们俩的合作基本是

他负责花园打理，维修维护，招租等
我负责房产买卖，admin，paperwork等

有些其他小区的经理除了管理自己的小区，还收费帮助管理其他小区，或者还做些其他part time工作。像我们的前任，女主人就还上着全职工作，除了管理账务其他都是男主人做。
做这个生意自己还有不少剩余时间可以灵活安排的。比如说我一般上午工作，下午睡觉。有时候出去买东西，开车去海边山里都不耽误，我是比较喜欢户外的人，不能一直坐在办公室里，做sales太多年了，受不了朝九晚五的工作模式。明天我们定了charter出海钓鱼，有人来找不到我们的话打电话或者留言就好了。这些都是大多数其他种类生意所达不到的随意性。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-9 15:52 编辑 ]

136mydream

原帖由 snowbird 于 2010-12-9 09:41 发表
想请教一下，这个管理权是有年限的吗？买的时候，买30年，买70年之类的？如果是终身的，那它的管理监督机构是哪里？

有年限的
一般不超过25年
可以要求重新续

136mydream

要想寻找这一类生意，最好的网站就是这个了
http://www.thepropertymanager.com.au/
几大中介都在这上面做广告

基本上相当于你想买房的时候就上realestate.com.au的意思

136mydream

当你打开http://www.thepropertymanager.com.au/
会看到按地区列出来的几个分类，点击你想要查看的区域，就到了当地management rights的列表，我这里截个图给大家简单介绍一下

136mydream

图中第一个生意左上角RAAS RIGHTS是中介的名称，RAAS是布里斯班比较重要的一个
第一行中间是生意类别，这张图里刚好是3个不同类型

第一个上面写的resort/holiday，就是前面几位tx提到的度假型公寓，利润高付出多风险大

第二个写的off the plan，这种不多见，就是还没盖好的，新房也就是俗称楼花的那种，接手过来的话就什么都是全新的，收入数字是一个预期值。这类的好处就是什么都新，坏处也是什么都新。如果之前没有本行业经验，不建议购买，因为没有已经存在的系统可以借鉴，什么都要重新来过。有风险在里面，利润的话如果经营得当应该是不错的。

第三个写的permanent也就是我前面提到的resident类型，都是长期租客，半年起租，根据位置和价位的不同流动率稍有不同，但总体来说这类型收益稳定，工作量较少，自己时间灵活，相应的利润空间也没有holiday的那么大

北风

请问这几项是什么意思呢？

Price         $ 858,000
Net Income (explanation)         $ 285,978 (projected)
Remuneration (explanation)         $ 122,225

136mydream

标题下面的红字，显而易见就是区域位置了

再下面的小字部分是大家最关心的几个重要数字，我们拿第3个为例

$780,000是生意的挂出价，含自己住的房屋价格，是可以协商的

Net income$72,000是税前年收入，一般是以卖生意之前的一年计  (actual)就是指这是实际收入，卖方必须提供财务数据，(projected)的话就是指预期收入，一般只有新建的小区会这样

Remuneration:指的是body corporate付给你的年薪，税前的，这就是你旱涝保收的固定收入，即使其他什么都没做，只要你买下了生意，这个钱是肯定收到的，按月付

Manager Unit Value：指的是你自己住的那间unit/townhouse的价格，就是一处房产，属于你自己，房地产价格上涨时候你也跟着涨，比如他现在写的$495,000是根据现在的市场，如果过3年你卖的时候整个布里斯班房价涨了20%，你这部分也跟着涨20%，有一点砍价空间但是不大，因为做这行的对自己住房价值都很了解，不会像一些普通人卖房那样乱要价。这一部分是房产的价格，你把总价减去房产价格就得出生意价格了。实际上你计算投资回报率的时候应该用net income除以生意价格而不是总价格，因为那房子是你住在里面的，如果你不住里面总也需要住在别的房子里的，总会有一部分居住成本在里面，但是如果自己住的房子价值太大，那就是自己在付利息，你要评估自己是否需要居住品质这么高，你买这生意是为了贪图享受还是赚钱？你住在city的上好位置，支付着高昂的成本，你是否需要？

最后一个letting pool指的是这个小区里面出租的房屋数量。这也是一个非常重要的数字，letting pool越高意味着收入越高，要做的事情也越多，这里面的风险就是如果你丢掉出租户，收入就会减少，反过来如果你接手以后增加了出租户，收入就会增加。这个我回头还要详细讲解，目前你只要记住letting pool的意思就可以了。

[ 本帖最后由 136mydream 于 2010-12-9 16:33 编辑 ]

136mydream

这回就先讲这些，大家可以上这个网站大概浏览一下。之后我再讲把某一个生意点击开来，每一项分别指什么和怎样判断。

月痕

看上去是个很不错的生意啊？ 请问买这种生意最少需要多少本金呢？ 能贷款的额度是生意价格多少百分比呢？

lucy-wang

我在黄金海岸刚买了房子，如果也想做这个，是不是找发展商谈啊，还是到council去询问怎么申请？