跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+

kobees

为楼主鼓掌一分钟。。。

MU

如果什么设施都没有，900的物业费也算是小贵了。

JuliaTung

原帖由 manunited 于 2010-11-25 08:00 发表
如果什么设施都没有，900的物业费也算是小贵了。

嗯，是觉得有点贵。不过年度财务报表看了之后，觉得还是大楼当时设计的时候有点缺陷，以致公用的水费电费很高(每年电费两万多，水费两万多，因为有洗车的地方——一栋楼差不多一百家人，每家都有一到两部车，像我们家这种一年一部车可能只洗一次甚至一次都不洗的人很少。另外，小区中心的花园好像有个什么自动水循环系统) 咱们的管财政老头子已经想尽一切办法减少开支了。不过看着Sinking Fund在他们的管理下每年增长五六万，觉得还是挺满意的。

chinese

学习了！
支持加精

aim1900

绝对支持本贴加精。小弟也遇到很body corp manager不愉快的事情，而且AGM也就要召开了，他们发的议程基本上就是催交钱和加钱。楼主启发了我要熟读相关法律，然后就是团结村其他业主了。

不知道有没有朋友知道墨尔本好的管理公司呢？

rickinclayton

mark

JuliaTung

每年管理费上涨一点可以理解，毕竟每年的物价指数也在升高不是？当然，管理费用收支平衡之外，Sinking Fund 并没有法律规定必须要存多少在大楼的账户里面。我们原本的想法是这样，钱放在自己的兜里，需要的时候才筹钱出来，以Special Levy 的形式。不过后来有个业主的话给了我启示：他说如果这样的话，需要钱的时候一下子让大家筹一笔钱，还不一定筹得到。还不如每年上涨一点点（10-20），多余的就放在 Sinking Fund 里面，这样大家每年多给一点点也不觉得很肉痛，需要用钱的时候又不需要筹钱，我觉得也挺有道理的。

aim1900

其实每年涨一点没关系，council rate就是跟通胀的，但是如果manager乱花钱，什么都挑贵的，时间拖得久的，产生费用多的来做，那么就不能接受了。
请问你父母那边总共多少住户？我现在的strata有100户左右，要团结及其困难，而且大部分是出租的，人也基本不在这里，都不知道怎么联系。
现在最怕就是committee那帮人和manager串通为难普通业主。

JuliaTung

我父母那边只有十家人，比较容易联系。committee 的人跟 manager 串通是常有的事，这种事情每次都让我十分气愤。我以前一个旧房子的 committee 就是这样的，后来也换掉了。

如果你想介入的话，首先就要当选业主代表小组的成员，这样你就有权力发起特别会议(EGM)。如果你们的committee有分职责而又可能的话，当选秘书，这样你可以保管联系所有业主的那份资料(见27楼TX的解释)。

当然，你也有权利对物业管理公司提出 Strata Inspection 的要求，查看所有业主的联系方式(详见14楼的阐述)。不过由于EGM必须要由业主代表小组的成员召开，如果你不是成员，你就必须跟其中一个成员达成共识，用她/他的名义去发起会议。

不过，发起会议之前，你应该心中有底，究竟换 Strata 这个建议是否得到参加会议的多数人支持？所以平时多联系其中一些业主，交流看法。你们现在的大楼，如果是总共100家，参加会议的人数达到25人，会议就可以召开了。这25人里面，至少要有13个人同意，Strata才能换得成。

snowolivia

前几天听朋友说，有些一栋楼的房子，如果大部房主同意没有START，愿意自己来管理的话，也是可以的，不知道是真的还是假的？

mxgong

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-25 08:54 发表


嗯，是觉得有点贵。不过年度财务报表看了之后，觉得还是大楼当时设计的时候有点缺陷，以致公用的水费电费很高(每年电费两万多，水费两万多，因为有洗车的地方——一栋楼差不多一百家人，每家都有一到两部车，像我们家这种一年一 ...

有小区花园的，虽然没有其他设施，还是会贵的，小区花园维护费用并不便宜。 900如果是三房，还行，2房偏高一点。

如果什么都没有，连个花园都没有的900，2房，那就有点贵了。

mxgong

原帖由 JuliaTung 于 2010-12-8 05:59 发表
我父母那边只有十家人，比较容易联系。committee 的人跟 manager 串通是常有的事，这种事情每次都让我十分气愤。我以前一个旧房子的 committee 就是这样的，后来也换掉了。

如果你想介入的话，首先就要当选业主代表小组的成 ...

那就是说13%就可以换STRATA 了？

shanshuizhijian

小鱼的理想

说一下我们自己的体会，这个strata manager其实是没什么用的，那我们小区来说，那个body corporation的chairperson非常强势，基本什么事情他都亲自抓了，所以什么事情问strata manager的时候，他都是让找那个chairperson，因为他不能决定任何事，但是问题是如果我们跟那个chairperson关系不好怎么办呢？事实上是我们确实跟那人有仇！！我想换掉这个chairperson，而不是strata 公司，看起来是不可能的事啊，也许只能卖房子灰溜溜的走人吧。
顺便说一下我们三房的房子没电梯没有泳池没健身房，有个院子花园，一共30户，每季度的strata是700块，这个价格算不算低的？

bhyqs

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-24 14:28 发表
说出来，有没有卖广告之嫌？现在的Strata 名字叫做 Strathfield Strata Management
原来那个差劲的，叫做 VJ Ray. 如果斑竹认为不妥，请告知，我会删掉这些信息。

我的天哪！竟然和楼主同船！

我家的也是VJ Ray!隔壁好多大楼都从他家换的Strathfield Strata Management.但是后来发现strathfield在鬼佬网站里的网评不好，10个写review的人里面有8个给了1分，另外2个给5分的人看起来很像托儿。（见http://www.productreview.com.au/ ... ata-management.html)(sorry，没有踢馆的意思...一个公司旗下有很多manager.楼主碰到的manager说不定是有口碑的)后来我们的EC成员说，better the devil you know，所以就暂时没换。我们就继续只能摸索，寻找有能力又不猫腻的物业公司。我们也在努力学习怎样换经理的流程，所以很感谢楼主的分享。

在这里再贴一下VJ Ray的其他猫腻和我们的战斗经验：
1.法律规定物业保险的valuation只要每5年做一次就可以了。VJ RAY每年都给我们做（他家本身也是地产中介）。评估费110刀一次。那就是说，每5年我们多付了440的评估费。结果我们以决议方式授权他们每5年只评估一次，其余时候用CPI就行。就此省去110/年。
2.sinking fund是可以存起来拿利息的。如果你家的sinking fund有1w块的话，1年的利息就有500-600。VJ RAY不给你invest。后来我们通过AGM决议方式授权他们invest到活期账户后，他们家的会计擅自把我们的钱存了1年的定期。取钱要付罚息。让她改成活期的话，她居然要按小时收我们人工费。我就对她直言，为什么我们要付钱来wipe your a$#?明明你犯的错。她被骂了以后不吭声了，只能乖乖合作。自己找骂！
3.他家的保险是和CHU挂钩的。我们通过决议形式要求他们拿3个以上quote。结果CHU直接给降了840多刀。然后我们再仔细一看，发现VJ RAY多年来没有给我们保flood和catastrophe的额外险（那样的话如果我们遇到前阵子昆士兰那样的大风或者大水灾就裸奔了！）最后push他们给我们把这两项加上了，才多付了400刀。但如果计入前面降价的845，我们今年的保费仍然比往年烧440。可见我们多年来一直付着每年840的冤枉钱。
4.他家的fire inspector也超猫腻。我们才一个12户3层的小楼，每年除了防火年检还要付2000多刀与防火有关的维修费。有一次，我们的SMOKE ALARM坏了。物业经理就找了防火顾问来看，先收了300多刀手续费，然后出个报告说，确实已坏（这也要鉴定？），如果修的话300刀，换的话400刀。物业经理找了我们楼里业主委员会的俩老太太，糊弄糊弄老太太们就答应修了。（要是问我的话我会说，你第一次上门直接来换不就得了，凭什么我们要付300去鉴定400的问题？）修了以后，第13个月，这两个alarm光荣退休。原来alarm的寿命只有10年。他们来修的时候就已经11年了。早就该直接换了。好么，付完700多以后还得再付钱换。这次他们quote了240多。俺们不干了。700+240=940凭什么我们要花近千刀去搞2个小alarm?立马找隔壁大楼邻居推荐他们的fire inspector。年检加修理总共才花了600多。我的天哪！天壤之别。再往后才从另外一个行内的朋友这里了解到，fire inspector不一定有电工执照。有的话给你直接换，没有的话要另找电工。这就是为什么我们前面那个来了只做鉴定不办事。给QUOTE的时候其实是给的他另外分包的电工的价格+他的profit。如果你们的大楼没有fire control panel,只是简简单单的交流电smoke alarm，物业经理应该直接找电工来修，价格在200以下。
5.账务管理失败。去年的错帐有457。多次追问无音。直到AGM的时候，我们群起逼问物业经理，他才给我们解决。好么，3月才把去年的钱还给我们，4月初查1-3月帐时又发现他们把同一个GARDNER的账单付了2遍，多付了99刀。再追问，物业经理说，下次账单apply credit就可以了。没有道歉。

但现在也没办法。不能跟他们搞僵。卡耐基励志的第一章就写，如欲采蜜，勿蹴蜂房。暂且还得压着火气跟他们说话，给两个软刀子，不能硬来。smoke alarm事件后，老太太们退居二线了，留下我们新生代在前沿作战...

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-20 01:57 编辑 ]

bhyqs

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-23 20:08 发表
当我们在组织自己的业主大会的时候，这个经理联系了我们执行委员会 Executive Committee 的其中一个业主。他说，想将这个议程放在我们的年度大会 AGM 里面一起讨论。他这个馊主意非常阴险，为什么呢？这个年度大会，我们已经收到通知，一个月之后召开。会议章程也收到了，讨论十项内容，但是并没有投票决定是否换 Strata公司这一项。根据 Strata 管理法，如果会议章程里面没有写入这一项内容，开会的时候是不能讨论的，讨论了，投票了，也是无效的。

恩。这个我们大楼学习过了。业主可以根据物业管理法附件2第36条要求增加motion。但如果会议通知已发，你的motion就要到下一个AGM才可以讨论。我在这里贴一下。

36 Requisition for motion to be included on agenda for general meeting

    (1) Any person entitled to vote at a general meeting of an owners corporation on a motion that does not require a unanimous resolution may, by notice in writing served on the secretary of the executive committee, require inclusion in the agenda of the next general meeting of the owners corporation of a motion set out in the notice and the secretary must comply with the notice.

    (2) The secretary must give effect to the requirement of the notice.

    (3) Subclause (1) does not require the inclusion of a motion on the agenda of a general meeting for which notices have already been given in accordance with this Schedule but in that case the motion must be included in the agenda of the next general meeting after that.

    (4) For the purposes of subclause (1), an owner of a lot who, but for the fact that the lot is subject to a mortgage or covenant charge, would be entitled to vote at a general meeting of the owners corporation is entitled to vote at that meeting.

附件2的链接见http://www.austlii.edu.au/au/leg ... ma1996242/sch2.html

我们大楼为了省钱，准备在下次AGM前先要求物业经理加上这项。当然，下家到现在还没找到，所以现阶段只是个hollow plan而已。

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-20 02:20 编辑 ]

bhyqs

原帖由 snowolivia 于 2011-7-19 20:39 发表
前几天听朋友说，有些一栋楼的房子，如果大部房主同意没有START，愿意自己来管理的话，也是可以的，不知道是真的还是假的？

理论上是可以的。实践上你必须熟知strata程序。保持好大楼的账目、会议通知等等。

有的网站甚至有卖self management kit的。（网站名字好像叫strta man）

我们大楼考虑过。后来因为要发通知给12户，保留12个ledger和总账。而且没有复印机。家里的扫描机也不是paperfeeding的所以不给力。只好作罢。

如果只有2-4户的小strata,可以考虑。

但如果没那个能力不要硬撑。你房子脱手的时候，strata材料不全，错误多多的话，遇到房市不好就会很不容易卖的。strata inspector会直接说这个大楼有这个那个问题。最后把买家吓跑。

自己管strata还是要有levies的。你只是省了一个管理费，像我们大楼的话，每家才省40刀一年。

bhyqs

再贴一下新州物业管理法和管理条例的链接

http://www.austlii.edu.au/au/legis/nsw/consol_act/ssma1996242/
http://www.austlii.edu.au/au/legis/nsw/consol_reg/ssmr2010333/

MU

其實這個行業一直就是很黑的。。只不過分為黑多點跟少點而已

mangrove

有些strata确实是瘟神

syd

ding,mark

frankren

good post, mark and read later

alwaysthebest

很长知识

fighting010605

学习了

hanliu49

是只有 Appartment 有strata

还是 unit 和 townhouse 都有啊？

看的郁闷 死了。。。。

以后买了房 还有这么多麻烦事。。。。
(paopaobing(33))

JuliaTung

Apt, unit, 多数 townhouse 都有物业管理公司，不过也没必要郁闷，其实只要公司不太过分，交个管理费让人管理公共场所的事务还是挺省心的。再说了，住 house 虽然没这些费用，但也要每年交税的，而且自己的房子若每年修修补补做些维护也是要钱的呀

JuliaTung

为了这个自己卖房子避开我觉得牺牲太大了吧！想换掉主席 chairman 比换物业管理公司简单多了啦，你下次开会提名别的人或者自己当主席就好了，参加会议的人同意就可以咯

sunflower6

很感谢楼主的分享, 我看了一下自己的Strata report, 为什么我们交的钱大部分放在Administrative fund里面,而在Sinking fund里只有很少一部分, 不知道这合理不合理?

HDDDY

我今天参加年度物业会议AGM，共12户。只有我一人到场。物业是04年的房子，财务报表上提到要交$28000的special levies，我查看了财务报表，有很多漏洞。想换物业中介，我们的小区有12户，其中只有4户是自住包括本人，8户是租客，也就是说，我只能召集4个房主开会或者拿到4个房主的签名，请问我们满足换中介的条件吗？请指教。

bhyqs

原帖由 HDDDY 于 2012-2-21 02:10 发表
我今天参加年度物业会议AGM，共12户。只有我一人到场。物业是04年的房子，财务报表上提到要交$28000的special levies，我查看了财务报表，有很多漏洞。想换物业中介，我们的小区有12户，其中只有4户是自住包括本人，8户是租客，也就是说，我只能召集4个房主开会或者拿到4个房主的签名，请问我们满足换中介的条件吗？请指教。

真心地请问楼上财务报表很多漏洞是怎么看出来的。比如有哪些？