买个投资房，到底能退多少税？

wentworthpoint

原帖由 flyspirit 于 2010-10-6 19:28 发表


老妖的计算很仔细。 IPCalculator中depeciation很少，是不是因为旧房的缘故？

你需要把年份改一下

wentworthpoint

原帖由 RAMBLER 于 2010-10-6 19:15 发表
把所有最理想的状况加在一起才有可能的结果做例子太极端了

其实投资房的好处大家差不多都了解，刚狂热了2年，大家还很激动。只是对未来的房价走势不确定，现在的确有被高价高息套牢的可能，到时候割肉都卖不掉。当房价急转 ...

rp data的数据显示现在房屋短缺20万套，而且短缺数量每年都在增加。

wdmznzd

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-6 17:36 发表

？？我这样的中介的影响？？
好像我们并不认识，也没打过交道。
我是中介，但从来没有忽悠过任何人。也没怂恿任何人买自己不认同的房子。
也没有在房价的基础上加钱骗人，或者加钱以后再给discount那样的黑中介干的事。
我第一个 ...

这并不是针对你，但是我们有理由对所有中介抱持合理的怀疑，在所有负责任的介绍投资的文章中都应该提到风险，但是楼主却没有提到风险，我们知道在房地产投资中不应该过份强调负扣税的利益，因为负扣税回报和投资房地产的可能风险相比不成比例。

mxgong

一起探讨

1. 关于2房60万房子租金到700，我相信有，但是应该是特例，不是普遍，就按RODHES 来说，2房普遍600-650吧。所以不能拿来做例子来说事。这个就是典型的中介忽悠行为

2. 关于房租和ATO， 你实际房租可能是600-650，我们就说650吧 你跟ATO 说580-600是没有问题的。比如中间空租期，然后平均一下算下来每个星期580-600还是合理的， 但是你说400有点少。ATO 不是傻子。比市场价低点就可以，但是不能过分。你过分了，ATO 不爽了，要你出具租金证明，到时候忙的人还是你自己。

3.那个计算每个星期正46元收入，楼主的确没有算COUNCIL RATE， WATER RATE， 和STRATA RATE， 这三个加在一起一个星期差不多100吧， 当然这个付了多，你也能多退税，前提是你有足够的税给你退。

4. 7万年收入，贷款48万，楼主说的这个是完全正确的，只要信用干净，贷款能力是没有问题的。而且贷款可以把房子作为投资来做，这样房子的RENT INCOME 也能算在还贷能力里面，增加你的贷款能力。

5. 最重要的，楼主说的是投资房，那么就是说第二套房子对吧。如果是第一套房子的话，那么还要算上房主自己在外租房子的费用，不要忘记，这笔费用是不能退税的！

6. 年度算下来，每个星期拿钱出来贴一点投资房也是很正常的，现在房价已经上去，很多时候房租没办法COVER 开销，所以还是要看房子以后的增值。楼主这样做退税以后还要算上CGT， 所以这个房子上赚钱应该是 房价升值-CGT-每周投资房开销X52X年数， 所以除非增值大。不然还未必划算。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2010-10-6 19:55 编辑 ]

mxgong

付扣税只不过是给你减少投资房上带来的开销，但是并不意味着拿付扣税作为主要条件去买投资房。投资房子，主要还是看房子的租金回报率和今后的增值回报率。

click

哦，还有很重要的一点。
LZ举的例子，是投资者手里起码有10多万的闲钱CASH。
一般投资者都不是这样吧，资产套钱出来或者起码90％以上贷款，所以POSITIVE CASHFLOW就更不能成立了。

mxgong

原帖由 click 于 2010-10-6 19:59 发表
哦，还有很重要的一点。
LZ举的例子，是投资者手里起码有10多万的闲钱CASH。
一般投资者都不是这样吧，资产套钱出来或者起码90％以上贷款，所以POSITIVE CASHFLOW就更不能成立了。 ...

如果是第二套房子，理论上第二套房子的贷款可以加到第一套房子里，形成100%的贷款。当然首付10%是肯定要给的，不然不能买楼花啊。呵呵

这个要专业人士来具体分析。。但是这个是可行的。

click

我说的资产套钱出来就是这么回事,但是你多贷出来的钱也是要还利息的。
LZ POSITVIE CASHFLOW是以贷款80％算出来的，所以我说他的计算方法不适用。
绝大多数投资者，谁拿10多万现款买镂花啊。
当然，钱多得没处花的例外。

原帖由 mxgong 于 2010-10-6 20:06 发表


如果是第二套房子，理论上第二套房子的贷款可以加到第一套房子里，形成100%的贷款。当然首付10%是肯定要给的，不然不能买楼花啊。呵呵

这个要专业人士来具体分析。。但是这个是可行的。 ...

Mercy

光租金这一项说的就是极其不靠谱，至少在墨尔本几乎找不到60万的房子可以一周租700的房子吧
想想学校周围的HOUSE，一般可以按一间150来出租，至少要5间啊，需要买个大HOUSE，然后再隔出1-2个房间，这样或许还有可能

我觉得投资房很重要的一点：需要一个很好的cash flow做保障
楼主算的情况少考虑了太多因素，很多费用没考虑进去，只强调了租金（过高的估计）和负扣税，至于负扣税这点，像我这样才工作几年的人，年薪不是那么高，哪有那么多税可以退
所以我觉得年轻的投资房产的人，需要仔细考虑一下是否真的有一个稳定的现金流来应付银行利息，房屋空置，各项杂费等等

但是我们还是要感谢楼主抛了一块这么好的砖

mxgong

为了投资而投资买房，在现在的房价和租金不成比的情况下，真的是有待商榷。

蓝马

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-6 19:04 发表

引用:
原帖由 flyspirit 于 2010-10-6 16:13 发表
楼主， 如果不隐瞒收入，贷款90%， 你手里有没有可以positive cash flow的房子。
有的。不好意思刚看到你的问题。可以加msn聊 wentworthpoint@hotmail.com, 否则有做广告的嫌疑。

wmai10000

炒的头都大了

wentworthpoint

大家现在探讨的主要是针对我的案例分析。
还有一个是关于风险的问题，我也同意凡是不提示风险的投资都是别有用心的。
请看我原帖的结论部分：

六、结论
根据以上分析和案例，个人认为，购买投资房是个人理财扣税增收的一个很好的途径，如果选择好了投资房的产品，收益是非常客观的，建议符合此条件的没有购买投资房的朋友们早日着手准备。


我说的是有符合条件的，这个条件是能扣税增收，也要选择好了投资房的产品。
而且这批文章也没有推销任何项目，也给想投资的人设定了条件，等于是规避了风险。

wentworthpoint

如果大家认为这个案例不具有代表性，可以现身说法，把自己的数据认为有代表性的说出来，大家一起算算。我也可以把文章的案例改成典型的案例，这样更完善一些。

蓝马

lz既然做中介，肯定有很多案例啦。你应该多列几个出来，案例1到100，这样那些吵吵说不能实现正现金流的就都可以闭嘴了。

edwardt

学习

abh

lz够扯的

person1128

收入高的话，与其把钱给ato不如投房子，股票都好。 再说存银行拿的利息还要上税。 最最低风险就是把钱 要不都放off set， 也别想什么投资。同时听人家投资房怎么怎么涨，怎么怎么现金流好别心理暗自责备：当初该买个房子阿当投资。 我觉得能做到到positive gearing， 这样的房子很难找，公寓有可能，hosue的话除非买校区旁边的"猪圈“--就是那种隔的房间，悉尼还能看到所谓的double room， 其实就是车库改的，还租的很贵。哈哈。
要不房子买了几年了，最后总能positive吧。以前20，30万买的房子，现在能租不到300一周吗？house和公寓都可以吧。

person1128

美金澳币几乎1比1了，要不还点美金，日后换回去？

mxgong

楼上，你咋知道以后美金会涨回去乃。。。

cocowhite

LZ,管理员不会笨到认为他在和你联合做托吧。连我都觉得他是在讽刺你

wentworthpoint

再举个案例，让大家批评一下，或者让蓝马兄这样爱看热闹的娱乐一下吧。呵呵

还是来说RHODES吧，谁让这个区现在热点呢。

一套三房两个半卫生间的townhouse75万，总面积180平米以上，外有两个车位和储藏室。
一般来讲，投这个类型房屋的人收入要高点，就按税前9万算吧。
首付20%要15万，印花税要将近3万，律师费要990，strata1200每季度，水费council费1500，自行出租，自我管理，实际租金应在800，如报税局700。
则该投资房通过扣税和房租收入，按照一楼的计算方法，每周实现正收入95，如果房子租的好，每周850的话，则正收入为每周145。

另，如该首付和印花税存入银行，则每周税后净利息为144元。

如果收入更高，通过首付10%就能贷款买到该投资房的话，按上述算法，也可实现正收入。


欢迎大家来批判啊。

wentworthpoint

原帖由 cocowhite 于 2010-10-8 22:42 发表
LZ,管理员不会笨到认为他在和你联合做托吧。连我都觉得他是在讽刺你

呵呵，谢谢啊。

我想认认真真做好自己的事就行了。

路遥知马力。

mxgong

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-8 22 begin_of_the_skype_highlighting              2010-10-8 22      end_of_the_skype_highlighting:51 发表
再举个案例，让大家批评一下，或者让蓝马兄这样爱看热闹的娱乐一下吧。呵呵

还是来说RHODES吧，谁让这个区现在热点呢。

一套三房两个半卫生间的townhouse75万，总面积180平米以上，外有两个车位和储藏室。
一般来讲，投这个类 ...

问一下，OWNER 外面租房的费用呢？

wdmznzd

原帖由 mxgong 于 2010-10-8 23:36 发表


问一下，OWNER 外面租房的费用呢？

哈哈，所有上面提到的例子，lz的意思都是投资人已经有了一套还清贷款的自住房或有地方白住，然后手里又有10多万的现金要投资。

lycans

原帖由 wentworthpoint 于 2010-10-8 22:51 发表
再举个案例，让大家批评一下，或者让蓝马兄这样爱看热闹的娱乐一下吧。呵呵

还是来说RHODES吧，谁让这个区现在热点呢。

一套三房两个半卫生间的townhouse75万，总面积180平米以上，外有两个车位和储藏室。
一般来讲，投这个类 ...

我是有二说二。 呵呵。
自行出租， 风险大。 而且一般都会比中介要的租金要低一些。 就我在domain看到的rhodes的三房的apt能租上750的基本都是水景房（售价过80w的那种）。 普通的话基本在700以下. 呵呵。

mxgong

原帖由 wdmznzd 于 2010-10-8 23:47 发表


哈哈，所有上面提到的例子，lz的意思都是投资人已经有了一套还清贷款的自住房或有地方白住，然后手里又有10多万的现金要投资。

真正买投资房的人，是不会把第一套房子还清的，除非非常有钱例外。。

那么问题来了：
如果有第一套房贷的，那么楼主这个计算，就没有计第一套房贷的开销，
如果一套都没有的，那么外面租房的开销也要算上。
如果已经有一套房子付清了，再投资第二套的，那么此类人我相信不会很多。

所以中介各种计算方法都是算好的方面，里面漏洞百出， 各位一定要自己把所有的都想清楚了，自己计算清楚最好了。




[ 本帖最后由 mxgong 于 2010-10-9 00:07 编辑 ]

yinshe

楼上都是高手 我不参与讨论 还在学习呢 。。。 讲一个我看到的例子。

墨尔本 学校附近， 街角房，原先的3房后来房东接了2房 号称5房拍卖。我当时刚刚好要买房 就去看了 很烂 最后42万成交。买的房东专修一下，好像收拾出来7间 （我妈妈去聊天之后说的，老人啦 比较八卦）出租给学生。

后来我在同一条街上买了个相对顺眼的，2房 41万。。。（请不要问我为什么）

半年后 同一条街另一个2房的街角房 卖了47万。。。

3个房子 地都是一样大的

偶真的有点后悔的。。。。

[ 本帖最后由 yinshe 于 2010-10-9 01:01 编辑 ]

wentworthpoint

原帖由 lycans 于 2010-10-9 00:03 发表


我是有二说二。 呵呵。
自行出租， 风险大。 而且一般都会比中介要的租金要低一些。 就我在domain看到的rhodes的三房的apt能租上750的基本都是水景房（售价过80w的那种）。 普通的话基本在700以下. 呵呵。 ...

呵呵，可能这位朋友没太看清我关于这个房子的描述，三房两个半卫生间的townhouse，超大180平米，两个车位的。这相当于三个主人房。我说租800已经很保守了。而且这个区域的房子是非常好租的，好多朋友都在那里有房，在settle之前都整租出去了。
有一说一，不说谎话。

[ 本帖最后由 wentworthpoint 于 2010-10-9 01:13 编辑 ]

wentworthpoint

原帖由 mxgong 于 2010-10-9 00:05 发表


真正买投资房的人，是不会把第一套房子还清的，除非非常有钱例外。。

那么问题来了：
如果有第一套房贷的，那么楼主这个计算，就没有计第一套房贷的开销，
如果一套都没有的，那么外面租房的开销也要算上。
如果已经有一套 ...

这位朋友可能有误解了，我们计算肯定只计算这套房子的投资回报啊，所以只能计算这个投资房本身。
无论是自己租房付房租还是自住房还利息，这些都是不能负扣税的。
投资者其他的花费是不能算到这个投资房里的，这个是独立的主体，是不是连吃饭旅游的费用都要算上啊。

同时也谢谢你的讨论和意见，共同探讨。