负扣税真的那么美吗？

jayhor

原帖由 manunited 于 2010-8-30 20:22 发表
有靠存银行发大财的么？有的话说一声。。

太逗了。

没有风险就没有突破。我觉得。

tracychen_2000

感觉再怎么控制或是不景气，中国和澳洲的房价一直在疯涨，所以过了5年才微涨的房子应该会很少见吧。
另外，关于新房子的折旧最好请专业人士做一份评估报告，据说才几百块，会给你列出25年的折旧数字。

ialienam

In summary...我個人invest or幫客戶規畫時不會因為可以tax deduction才去投.

說白了, 我領願讓政府賺錢也不願意negative gearing (多交稅表示有賺到).. 你最多最多也就只拿回46.5%把 = 賠$1才能回46.5c.
但"重點"是這investment的return能讓我拿多少?? 而同時間有沒有其他更好的optioins vs risk (opportunity cost).

我不覺得"扣稅"是來決定你要不要make this investment.. 因為當你能扣稅時, 表示你付出更多.
如果同樣gearing on shares or managed funds? 會不會有更好的return？？ 這才是應該比較重要.

MU

其实说白了是需要分散投资，而不是说专门盯着哪一个投资。。本来就是有分析包括运气在里面的，把风险相对的降低只有不要把鸡蛋都放在一个篮里。

蛇蝎

原帖由 mxgong 于 2010-8-31 00:05 发表
另外，关于 tax rate， 俺虽然不是会计，但是我理解下来，如果你的总收入去掉你的总开销，剩下的TAXABLE INCOME 如果只有14300的话，难道加的是30%的税？ 应该是15% ...

看来是从来没报过税，才说这样的话

wmai10000

既然卖投资方不划算，我就传给子女们，不算赚钱，也算为儿女们省钱了……

hy841

原帖由 qqyang 于 2010-8-31 15:40 发表
CGT和Income Tax只会交其中一个，不会加起来交的。

怎么会只交一个,也许我说的不明白.比如你投资房除去一切可以claim的东西后还增值20万,然后当年收入7万,那么你这一年总的taxable income就是27万啦,这27万来交税是很爽吧?

MU

你干嘛不等到退休再卖呢？就没income tax了。。

hy841

退休再卖,到时候增值部分有5,6十万,税交的你心脏病都要发作了.

我认为投资房到一定时候是拿来换钱享受的,本来已经有一套住了,再买再供,一套又一套,到时候全留给孩子,何时才能享受呢?值么?

wangjing_ku

留给孩子？遗产税也很重吧。
澳洲这里可以买房的时候直接拿孩子当owner吗？不行吧，孩子没法贷款。

新人新气象

那如果父母移民过来的话，可以转到父母名下吗？到时候卖掉的话是不是可以少交税，因为父母没收入啊。。。

hy841

父母名下就算父母的,父母如果卖了,钱不能给你,给你要交遗产税,如果你本身在替父母还贷款,到头来卖了还要交遗产税岂不是冤大头了?

父母有自己住的地方,到父母能拿pension的时候,收入会和没有房子的父母有差别吧?总之如果父母自己出钱买,写在父母名下无可厚非,如果你子女代买为了省税的利益,我觉得不划算.

kevin2005

原帖由 hy841 于 2010-9-5 22:18 发表
父母名下就算父母的,父母如果卖了,钱不能给你,给你要交遗产税,如果你本身在替父母还贷款,到头来卖了还要交遗产税岂不是冤大头了?

父母有自己住的地方,到父母能拿pension的时候,收入会和没有房子的父母有差别吧?总之 ...

澳洲没有遗产税

chloe_girl

学习了不少，但是也越来越糊涂了

bailuming

我觉得还有一个问题，计算capital gain是否应该把depreciation扣除的。

比如50万的房子，10年后以100万卖掉，因为每年做depreciation，十年总计有12万5的折旧，那么折旧后的成本应该是37.5万，实际上的capital gain是62.5万（100-37.5），而不是50万（100-50）。如果卖房当年收入高的话，以前省的税都改到现在付了

linshu

没有道理 的， 没发追纠 十年的 报税吧

sunnysky

很多人知道房产‘升值’，而没有意识到更多的是‘保值’。通货膨胀那么厉害，只有稀缺资源才有保值/增值的作用。而房地产，除了稀缺性，还有必须的一面。

没有经济头脑或是相关教育背景的人，容易被表面的数字游戏所迷惑。

wentworthpoint

绝大部分投资房产的人是考虑房产的增值和保值功能，负扣税放在第三位考虑（排在租金回报后）或者根本不考虑（比如海外投资人士）。

比较在乎负扣税的人是高收入人群（年收入13万以上或者20万以上），而且没有更好的其他负扣税投资产品。负扣税的政策就是促进了这部分人不断购入新的投资房，从政策层面扩大了投资房的市场需求。

不赞成某位关于负扣税是赔了更多的钱赚回较少的钱的观点，我的理解是，负扣税是投资人将本应交给政府的税转化为自身资产或者减少资产持有成本的一个过程，不存在赔钱的问题。

不是所有的投资房都会赚钱或者升值的，就想不是所有的炒股的人都是赚钱的一样。都存在这样那样的风险，真正投资成功的人是需要做大量功课的，所谓一分耕耘一分收获。投资房产可能相对投资其他金融产品需要的专业知识少一些（普通百姓都可以参与），风险也相对小一些（大不了做房东出租），回报相对稳定一些（但不是最高的）。

PS:投资房有风险，投资需谨慎。

dreaman

为了抵税而去投资房产，而房租又不能cover贷款利息的，是愚蠢的行为。

pangpang

原帖由 hy841 于 2010-9-5 23:18 发表
父母名下就算父母的,父母如果卖了,钱不能给你,给你要交遗产税,如果你本身在替父母还贷款,到头来卖了还要交遗产税岂不是冤大头了?

父母有自己住的地方,到父母能拿pension的时候,收入会和没有房子的父母有差别吧?总之如果父母自己出钱买,写在父母名下无可厚非,如果你子女代买为了省税的利益,我觉得不划算.

如果是低于市场价卖给子女呢? 不也省了capital gain要交的税么?

pangpang

原帖由 bailuming 于 2011-1-16 13:21 发表
我觉得还有一个问题，计算capital gain是否应该把depreciation扣除的。

比如50万的房子，10年后以100万卖掉，因为每年做depreciation，十年总计有12万5的折旧，那么折旧后的成本应该是37.5万，实际上的capital gain是62.5万（100-37.5），而不是50万（100-50）。如果卖房当年收入高的话，以前省的税都改到现在付了

所以不能卖,要利用equity再买投资房,一直保持负扣税的状态,一直到退休或没收入的时候才逐渐卖掉,这样交的税少些. 我理解这就是为什么有很多人有10套以上投资房的原因.

86足迹

原帖由 pangpang 于 2011-1-17 22:34 发表

所以不能卖,要利用equity再买投资房,一直保持负扣税的状态,一直到退休或没收入的时候才逐渐卖掉,这样交的税少些. 我理解这就是为什么有很多人有10套以上投资房的原因.

你有10套投资房当然是很完美的，就算缴税给ato也不在乎了。问题在于10套投资房怎么来呢？7年10套投资房不是梦？

ialienam

對某些年紀的人, 其實可以透過super來minimise the CGT (做CGT offset).

小茉莉

投资房就算刚买来做不到正现金流
在悉尼每年只贴几千块的很多（税率高的前提下，公寓。）
十年也就贴几万块（假设房租增幅和利率基本持平？——事实是利率涨房租涨，利率跌——反正我不会主动降房租）
几万块钱——世道好的时候，也就拍卖时候叫两轮的事情。
何况事实是
悉尼很多地区的公寓
轻轻松松就可以正现金流起来
自己养着自己
要交税就交好赖
增值的部分？（假如有）押出来当首付
过不了几年又自己养自己了

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2011-1-17 23:33 编辑 ]

binnie

回复 67# 的帖子

怎么会只交一个,也许我说的不明白.比如你投资房除去一切可以claim的东西后还增值20万,然后当年收入7万,那么你这一年总的taxable income就是27万啦,这27万来交税是很爽吧?

持有一年以上有50%discount，应按17万来交税。

[ 本帖最后由 binnie 于 2011-1-20 14:29 编辑 ]

flyspirit

对所有投资

fztt

美！

wdmznzd

原帖由 bailuming 于 2011-1-16 13:21 发表
我觉得还有一个问题，计算capital gain是否应该把depreciation扣除的。

比如50万的房子，10年后以100万卖掉，因为每年做depreciation，十年总计有12万5的折旧，那么折旧后的成本应该是37.5万，实际上的capital gain是62.5万（100-37.5），而不是50万（100-50）。如果卖房当年收入高的话，以前省的税都改到现在付了

为什么要以100万卖掉？以同样50万卖给孩子不就可以了？

cygrace

原帖由 ialienam 于 2010-8-30 15:11 发表
就像前面有人講的都是那些agent和accountant把它過度美化 (不這樣做他們哪有錢賺).

我觉得中介不是神, 他们不能主宰房地产市场. 他们的工作就是推销房子, 买到烂房也不能都怪在中介头上.

去年我也是挺讨厌给我推销HOUSE+LAND的中介的, 其实我们的贷款额度已经很高了, 再买就有风险了, 老公一定要买, 我也没办法. 现在看看一年已经涨了4,5万了, 打心地里感激这位中介, 要不是他催得紧, 我们才不会买呢.

diva

原帖由 netstat 于 2010-8-30 13:31 发表
以50w的房子举例：
首付10w，贷款40w，如果7%的利息，则每年28000的利息
假设是新房，按40年折旧，每年是不是50w/40=12500（此处不确定，还请高人指点，是不是前几年能折的多点？）

一般来说，50w的房租出租大概500一周，一年收入是500×52=26 ...

我觉得首先要调整投资心态，投资是为了回报，而不是为了退税。退税只是投资过程中的一个商业环节。
既然是投资，肯定有风险，所以赔了赚了都是兵家常事，用平常心看待就好。当然前提是不要用身家去投，否则谁也无法淡定。
折旧虽然不是简单的用售价折算，但根据我的经验，普通区的新房第一年大概可以按照售价的2.5-3%来推算，然后逐年递减。
如果房市不涨，那肯定是要亏的，但要看涨，还要假以时日，长线投资，所以说要量力而行。