负扣税到底省了税没有？

triumph_w

根据ATO网站的例子，CGT只是计算房子的购买时的成本（按照ATO的例子应该包含直接购买费用，过户费和印花税，我估计房屋检查之类的费用也包含在内）和卖房子时的成本（个人理解这个等于卖房价格+中介费）。至于平时支付银行的利息以及维护的费用，那个都是房子持有所产生的费用，与你个人运行一个business一样是你的日常支出，这个应该在当年申报个人所得税的时候直接扣除，而不是在CGT资本得利税里面。


你举出的例子  “买房时是50万，卖房时是100万。两年付利息十万，两年收到租金2万。两年可负扣税亏损：8万。那末卖房时算cgt基数就是100 - 50 -（10 - 2 - 8）=50万。卖房价格-买房价格-持有成本。如果没有负扣税cgt基数就是100-50-(10-2)=42万。此时，这8万块算到了income里来交税了。”


两年产生的持有支出是8万，这个负收益需要计入你的这两年的个人所得税中去，就按年均4万计好了。如果你除了投资外你年收入15万，按照2023-2024财年税率，本来你要交$43567的税，现在负收益让你的年收入变成了15-4=11万，你的税费就只有$28417这么多了。

而这两年的CGT是100-50=50万，CGT折半计税，50/2=25万，也就是说卖房这一年你个人收入多了25万，这么高的收入最高税率是45%肯定是没得跑了，这25万需要你交25*0.45=11.25万的税。


至于是亏是赚，只要房子增值，肯定是有的赚的。而税赋总的原则是只要有赚就得交税，多交还是少交，ATO的计算方法在那里摆着，你想少交是不可能的。

百万负翁

楼主怎么不先去搞清楚怎么计算增值税？

shuaiwhy022

学术民工 发表于 2024-5-6 00:05
bingo，恭喜你答对了

你所有的问题就在于，你无法理解为啥把CGT和个人所得税打包在一起

按照这个逻辑，如果取消负扣税，那税局自己就讲不清楚自己的逻辑了，他们不得不把CGT和个人收入解绑。
那这样我举双手赞成取消负扣税！

depedro

aqldu 发表于 2024-5-9 08:37
说到折旧，请问四五十年的老房子可以折旧吗？

折旧要专业公司出折旧报告的，如果有新装修的项目理论上是应该有的。具体得去找公司问，比如washington brown.折旧报告费用也可以负扣税，哈哈

jadebook

payg税前超过20万，省的税是实打实的。如果没有payg，那你要扣什么？讨论大方向都不对。

aqldu

triumph_w 发表于 2024-5-9 10:02
根据ATO网站的例子，CGT只是计算房子的购买时的成本（按照ATO的例子应该包含直接购买费用，过户费和印花税 ...

ato里例子是现状，即利息可以由收入来抵。下面是假设情况：如果取消负扣税，也即收入不能抵消利息,那末卖房时算利润，应该把利息扣除再算吗？

kiki2008

Mark

JohnnySu

大多数情况下都是能省的，主要是每年的抵扣是全额抵扣，而CGT的计算是有50%折扣的。
而且如果持有多年的话，退回的现金的时间成本也是不小的数目。

LISALAI

楼主根本没搞清楚啥是负扣税，而且还把折旧和负扣税弄混了。

aqldu

LISALAI 发表于 2024-10-26 12:54
楼主根本没搞清楚啥是负扣税，而且还把折旧和负扣税弄混了。

你来讲讲？我感觉这个帖子里大部分人已经达成共识了

fairplay

我的理解100%都没了，省30%税没意义