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根据ATO网站的例子，CGT只是计算房子的购买时的成本（按照ATO的例子应该包含直接购买费用，过户费和印花税，我估计房屋检查之类的费用也包含在内）和卖房子时的成本（个人理解这个等于卖房价格+中介费）。至于平时支付银行的利息以及维护的费用，那个都是房子持有所产生的费用，与你个人运行一个business一样是你的日常支出，这个应该在当年申报个人所得税的时候直接扣除，而不是在CGT资本得利税里面。
你举出的例子 “买房时是50万，卖房时是100万。两年付利息十万，两年收到租金2万。两年可负扣税亏损：8万。那末卖房时算cgt基数就是100 - 50 -（10 - 2 - 8）=50万。卖房价格-买房价格-持有成本。如果没有负扣税cgt基数就是100-50-(10-2)=42万。此时，这8万块算到了income里来交税了。”
两年产生的持有支出是8万，这个负收益需要计入你的这两年的个人所得税中去，就按年均4万计好了。如果你除了投资外你年收入15万，按照2023-2024财年税率，本来你要交$43567的税，现在负收益让你的年收入变成了15-4=11万，你的税费就只有$28417这么多了。
而这两年的CGT是100-50=50万，CGT折半计税，50/2=25万，也就是说卖房这一年你个人收入多了25万，这么高的收入最高税率是45%肯定是没得跑了，这25万需要你交25*0.45=11.25万的税。
至于是亏是赚，只要房子增值，肯定是有的赚的。而税赋总的原则是只要有赚就得交税，多交还是少交，ATO的计算方法在那里摆着，你想少交是不可能的。 |
读书琐记 推开门，里面别有洞天 (2012-2-29) 明河素月 
楼主:aqldu
发表于 2024-5-9 10:02
